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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
 Posté - 27 févr. 2004 : 10:28:58
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Bonjour,
Le locataire d'un copropriétaire ne respectant pas le règlement de copropriété en causant un trouble de voisinage, un syndic a-t-il le droit de faire voter le Syndicat pour assigner le copropriétaire pour obtenir la résiliation du bail liant ce copropriétaire à son locataire ?
Merci par avance de votre réponse.
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Raymond
Pilier de forums
678 réponses |
Posté - 27 févr. 2004 : 12:57:51
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Un syndic n'a pas ce pouvoir.
Seule le propriétaire peut insiter auprès de son locataire pour mettre fin aux troubles, si cela ne fonctionne pas il s'agira d'un problème de police sur la base de plaintes en bonne et dûe forme déposée par les seuls voisins concernés. Il s'agira d'une plainte contre le loacataire exclusivement. |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 28 févr. 2004 : 21:27:11
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Merci Raymond.
Donc vous confortez ma pensée. Ca me paraissait totalement injustifié et, comme vous, je pense qu'il s'agit d'une démarche du bailleur envers son locataire pour qu'il respecte le RdC et éventuellement aller plus loin. Le bailleur est responsable du comportement de son locataire au sein de la copropriété.
Peut-être je me trompe, mais c'est mon point de vue.
Si un syndic fait voter une telle résolution par "des moutons" que se passe-t-il ?
Merci de vos lumières et points de vue.
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 29 févr. 2004 : 00:55:38
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Je crois m'être déjà exprimé sur le sujet.
La question n'est pas très simple. C'est vrai que le propriétaire est responsable de l'usage de ce qui est fait de son bien et, en conséquence, responsable des conséquences de l'occupation des lieux par un locataire. Il n'est pas pour autant responsable de tout ce que peut faire le locataire. Pour caricaturer, si le locataire commet un meurtre dans l'immeuble, le propriétaire n'en sera pas tenu responsable. Le propriétaire est seulement responsable civilement des actes liés à l'usage des locaux loués. S'il ne peut être tenu responsable de tous les actes du locataire, il est cependant tenu d'obtenir de celui-ci qu'il ne fasse pas subir de troubles anormaux aux voisins et, s'il ne peut faire autrement, résilier son bail et le faire déguerpir.
Il se peut que dans une copropriété un locataire crée des troubles graves que, par carence ou tout autre raison, le copropriétaire ne fasse pas cesser. Après avoir tenté sans succès d'obtenir du copropriétaire bailleur qu'il soit mis fin aux troubles, le syndicat peut, par l'intermédiaire de son syndic, se substituer aux droits du bailleur pour, notamment, demander en justice la résiliation du bail et l'expulsion du locataire. C'est ce qu'on appelle l'action oblique, prévue à l'article 1166 du code civil. L'exercice d'une telle action doit bien sûr être autorisé par l'asssemblée générale. Il ne doit être envisagé que pour des troubles graves et seulement en cas de carence manifeste du bailleur.
Cordialement
P.F. Barde |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 29 févr. 2004 : 23:09:39
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Merci PF BARDE.
Cette rupture de bail doit être vôtée à quelle majorité ?
Pour ce qui concerne le litige entre le bailleur et les dégâts ou mauvais comportement du locataire, je ne connaîs pas les détails. Par contre je sais que le bailleur habite aux antipodes. Exemple : le bailleur habite le Nord de la France et le locataire au Sud.
Merci et à bientôt.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 03 mars 2004 : 11:21:13
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Barde à répondu à ce point, qu'il faut sans doute détailler.
Le locataire tient ses droits (de locataire) de son propriétaire. A ce titre, le locataire se doit de respecter les dispositions du règlement de copropriété qui s'imposent au propriétaire et, en raison du lien juridique constitué par le bail, à ce locataire.
C'est par substitution du propriétaire que le Syndicat peut décider d'engager une action contre le locataire (c'est pourquoi on dit action oblique, puisqu'il n'y a pas de lien juridique Syndicat/locataire), action destinée à résilier le bail.
C'est le tribunal qui décide de la résiliation ou non. C'est pourquoi, comme le rappelle Barde, il faut avoir des "billes" dans son dossier.
L'autorisation d'engager l'action (qui doit être indiquée avec précision) est donnée au syndic par l'AG dans le cadre de l'art.55 du décret à la maj art.25
Quant au nord et au sud de la France, c'est pas les antipodes .......
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 mars 2004 : 11:08:57
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Gedehem, l'autorisation d'agir en justice prévue par l'article D 55 est votée à la majorité de l'article 24.
Autre observation : quand le syndic agit par action oblique, comme justement indiqué par Barde, il utilise les moyens propres au bailleur. Il faut donc qu'il y ait une clause résolutoire dans le bail. C'était l'avantage des clauses anciennes du RC qui obligeait le bailleur a communiquer la copie de son bail au syndic.
J'ai constaté avec satisfaction qu'un grand nombre de règlements de copropriété récents ont repris ces anciennes clauses et notamment celle prévoyant un contrôle de l'emménagement d'un nouveau locataire et subordonnant sa possibilité à la présentation au gardien d'une autorisation d'emménagement remise par le bailleur.
La copropriété est une collectivité qui a le droit de vérifier qu'un nouveau locataire a bien souscrit une assurance personnelle. La délivrance de l'autorisation d'emménagement laisse présumer que le bailleur a vérifié ce point.
"Je suis chez moi, je fais ce que je veux", c'est bon pour les maisons individuelles, pas pour l'habitat collectif.
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barbarra
Contributeur senior
54 réponses |
Posté - 04 mars 2004 : 13:09:43
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Bonjour 
"l'autorisation d'agir en justice prévue par l'article D 55 est votée à la majorité de l'article 24."
J'avais lu cet article notamment parce que dans le texte de la résolution dont je parle ailleurs, visant à voter une enveloppe prévisionnelle (pourquoi ? je ne saurais le dire avec certitude) il est dit, parmi plusieurs autres points globaux :
"Le syndic est dûment habilité par l'Assemblée générale pour engager toute saisie à l'encontre des propriétaires débiteurs {...}"
Lisant l’article 55, je peux interpréter que cette autorisation d’agir en justice pour le compte de la copropriété, est donnée, seulement, au moment où le cas se présente.
J'ai lu aussi, sans avoir pour le moment le temps de m'y arrêter, que cette mise en acte demande(rait) l'intervention (ou la consultation ?) du C.S. ?
A moins que la loi dicte de donner cette délégation une fois et une fois pour toutes, auquel cas rien à discuter, il semble étrange voire dangereux d’habiliter un Syndic (vendeur immobilier par ailleurs) à mettre en œuvre toute saisie, sans autre consultation en A.G., surtout compte-tenu des prix de mise en vente du bien dans de tels cas.
Dans l'optique où lorsqu'on vote une résolution on accepte dans le même temps tous les points qui y sont mentionnés, même si l'objectif de la résolution est tout autre (ici donner implicitement pouvoir de saisie au Syndic sans autre consultation en A.G. dans une résolution visant à voter une enveloppe prévisionnelle) : Ma question : Cette habilitation pour saisie doit-elle être donnée expressément au Syndic une fois, et une fois pour toutes ?
Qu'en est-il si cette autorisation est donnée à travers une résolution concernant une autre destination du vote (voter une enveloppe prévisionnelle) ?
Ou, dit autrement : ne faut-il pas un vote spécifique pour donner l’autorisation à un Syndic d’effectuer une saisie au non d’un Syndicat ?
Ma question est peut-être encore stupide mais entre le bon-sens (différent pour chacun n’est-ce pas) et ce que dit la loi, il y a souvent une grande marge.
Merci
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barbarra
Contributeur senior
54 réponses |
Posté - 04 mars 2004 : 13:12:43
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euh... si mes questions vous lassent, dites-le n'est-ce pas
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 04 mars 2004 : 14:05:42
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Mais non ! ...
Bon, pour l'autorisation d'agir en justice au nom du syndicat, autorisation nécessaire pour des actions autres que celles prévues par cet art.55, doit être expressément donnée, pour une action précise et déterminée, éventuellement en citant celles et ceux qui sont ou seraient concernés par l'action.
Par exemple, en résumé, des travaux de façade entrainant des malfaçons : l'entreprise de peinture est assignée après mandat donné au syndic pour ce faire. Au cours de l'action, il apparait que la ste d'échaffaudage est dans le coup et le syndic l'assigne ainsi que le maitre d'œuvre qui n'a pas veillé au grain.
Bien qu'il s'agisse du même litige, le tribunal déboute le Syndicat au motif que le syndic n'était pas habilité pour ces dernières actions.
Carrrramba, tout est à recommencé.....
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barbarra
Contributeur senior
54 réponses |
Posté - 04 mars 2004 : 16:23:32
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Ah oui ! Très clair, maintenant.
Mais en l'occurrence, la personne à assigner est clairement définie : "copropriétaire défaillant", dans le cadre des mesures de recouvrement ?
Je ne suis pas assez douée pour extrapoler et envisager d'autres personnes (ou entreprises) qui pourraient être concernées en parallèle (comme, expliqué clairement, dans le cas des travaux cités en exemple) = risque de déboutement.
Bon, l'habilitation du syndic pour oeuvrer en cas de saisie immobilière est donnée par l'A.G., et expressément (D.55). Jusque-là pas de souci.
Mais, contrairement au cas travaux, il s'agit ici d'une personne bien identifiée (le copropriétaire défaillant) :
l’habilitation donnée au syndic pour déclencher une saisie immobilière peut-elle être décidée une seule fois pour toute : résultat, le syndic sera désormais habilité pour mettre en oeuvre une saisie immobilière pour tout copropriétaire défaillant, que ce soit demain ou dans 50 ans, sans jamais plus avoir besoin d’obtenir cette habilitation de l’A.G. ?
ou bien : l’A.G. doit-elle donner pouvoir au syndic pour mettre en oeuvre une saisie immobilière à chaque fois que la nécessité se présente : à savoir un "mandat" spécifique "au cas par cas" ? C'est obligatoire.
Cette habilitation me semble très importante (car, notamment, je pense, toujours valable pour un nouveau syndic au cas où elle soit reportée dans un règlement de copropriété) :
n’est-il pas obligatoire qu’un mandat avec validité permanente pour mettre en oeuvre une saisie immobilière soit donner au cours d’une résolution clairement définie, ne concernant que ce point-là (et non à travers un texte global ayant pour but de faire voter une toute autre chose) ?
J’insiste notamment aussi parce qu’il est très probable que le texte de la résolution que nous avons à voter serve de référence à la mise en conformité du règlement de copropriété tel que la loi dit de le faire jusqu'à 2005 (il me semble). Même si l’objet du vote concerné n’a précisément rien à voir.
Merci
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