|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
barbarra
Contributeur senior
54 réponses |
 Posté - 27 févr. 2004 : 00:49:35
|
Bonjour à tous :)
Nous sommes appelés à voter une résolution intitulée "Recouvrement des charges".
Le texte est imprécis, non clair, amalgame diverses mises à jour du S.R.U., non identifiées ni reproduites, donne des pouvoirs au Syndic (tel se réserve le droit de faire figurer dans les appels de fonds ou non le recouvrement de charges), n'informe pas que la loi ne concerne que le Budget prévisionnel, laisse implicitement à entendre que la loi permet au Syndic de prélever des frais de gestion (non énumérés ni chiffrés) etc.
N'informe pas les copropriétaires de leurs droits en la matière (tel décider de la date de l'exigibilité des charges), etc.
La demande d'une enveloppe prévisionnelle, en fin du texte, laisse seule comprendre que cette résolution est peut-être une demande de provision du Syndic pour les frais qu'il désire facturer aux défaillants (il n'est pas préciser que les frais de recouvrement concernent seulement - à ce que j'ai compris - les frais d'huissier et/ou de justice)
Mes questions :
Puis-je, en tant que "simple" copropriétaire participant, demander lecture des textes de la mise à jour S.R.U. concernant le sujet "Recouvrement des impayés" ?
Invoquer en cas de refus (le Président du Syndicat ignore mes demandes de prises de parole) une "clause" d'informations aux copropriétaires ? (il me semble que différentes Commissions y font mention ?)
Demander que mes observations soient notées dans le Procès Verbal (observations argumentées, bien entendues, à savoir en exemple : que les travaux ne sont pas concernés par les mises à jour sur le recouvrement (décret à venir n’est-ce pas ?) ; les droits des copropriétaires mentionnés ci-dessus ; que c'est au Juge de statuer et non au Syndic – le « frais de gestion OU judiciaires » dans le texte laissant entendre que seul le Syndic est habilité à prendre cette décision).
Mille et mille remerciements, que vous ayez ou non le temps de me répondre
:)
|
|
Signaler un abus
|
|
|
oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 27 févr. 2004 : 17:36:09
|
Bonjour,
Vous pourriez voter contre ce projet de résolution et ne pas être la seule à le faire.Veillez à ce que ce soit expressément mentionné sur le PV de votre AGO.Vous auriez ensuite deux mois après le jour de
réception du PV pour demander l'annulation de cette résolution, mais comme vous le savez vous deriez choisir un avocat pour saisir le TGI.
Si vous êtes encore dans les délais vous pourriez proposer un autre projet de résolution plus conforme au droit et sur lequel les copropriétaires se prononcer aussi si le syndic notifie, comme il est tenu de le faire votre proposition.
Cordialement
François GHERARDI |
Signaler un abus  |
|
|
barbarra
Contributeur senior
54 réponses |
Posté - 28 févr. 2004 : 02:12:22
|
Merci pour cette réponse et vos différentes aides :)
barbarra
*qui a fait sa savante mais n'y connaît rien*
|
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 févr. 2004 : 11:58:36
|
Chère Barbarra,
Vous ne "faîtes pas la savante" mais c'est vrai que vous n'y connaissez rien 
C'est vrai aussi que essayez de savoir, ce qui est bien. Mais n'allez pas demander au syndic de vous faire un cours sur la copropriété, ses pièges, ses recoins. Puisque vous avez la bonne idée de venir sur le site et dans les forums, il faut exploiter à fond Universimmo et ses richesses. Vous avez des fiches pratiques, des reproductions de la loi de 1965 en son état actuel et du décret, voire d'autres textes intéressant. Vous pouvez même vous procurer certaines brochires pour quelques euros qui seront vite amortis.
En quelques mots sur votre question :
Pour les provisions trimerstrielles sur charges courantes : elles sont exigible au premier jour du trimestre : 1er janvier, 1er avril, etc.
Le syndic n'a pas seulement le droit, mais aussi l'obligation de procéder à leur recouvrement. S'il doit le faire judiciairement, il n'a besoin d'aucune autorisation. Si vous n'avez pas payé la provision du 1er janvier 2004, vous pouvez être condamnée à la payer de suite, mais aussi à payer immédiatement les trois provisions suivantes du 1/4, du 1/7 et du 1/10/2004. C'est une innovation de la loi SRU (la déchéance du terme pour les provisions suivantes) qui a pour but d'éviter au syndicat d'avoir à poursuivre judiciairement le recouvrement de ces provisions suivantes.
S'il s'agit de provisions exceptionnelles (pour des travaux par exemple), les dates des appels de fonds doivent être précisées par la décision de l'assemblée relative aux travaux. L'usage commande de les payer dans les quinze jours suivant la date de réception de l'appel.
Le principe évident est que le syndic ne peut payer les fournisseurs, entrepreneurs, salariés, charges sociales et autres que s'il dispose des fonds nécessaires.
Une seule réserve : il faut que ces provisions aient été décidées régulièrement par l'assemblée.
Les recouvrements judiciaires peuvent justifier le paiement au syndic d'honoraires spécifiques dont le montant doit avoir été adopté également par l'assemblée. Et vous pouvez être condamnée à payer au syndicat des dommages et intérêts pour l'indemniser de ces honoraires.
Tout celà relève du droit élémentaire de la copropriété.
|
| Signaler un abus |
|
|
Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 28 févr. 2004 : 12:34:07
|
Puisque JPM évoque les appels de fond trimestriels, j'aimerais savoir si un copropriétaire est tenu de payer quelque chose s'il n'a jamais vu arriver le moindre appel de fond trimestriel ?
Et lorsqu'arrive le décompte de charges annuelles au moment de l'AG, qui a "officiellement" approuvé des comptes (je rappelle que chez moi, on approuve des comptes fantômes), un copropriétaire est-il tenu de payer ? Ce décompte de charges annuel tient-il lieu d'appel de fond ?
Je voudrais une réponse de principe tout en sachant bien que c'est l'asphyxie pour une copropriété si les gens ne payent pas leurs charges. C'est pour avoir des arguments lors de la prochaine AG si on me reproche d'avoir des dettes.
Elisabeth |
| Signaler un abus |
|
|
joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 28 févr. 2004 : 13:44:37
|
Alors même, Elisabeth, que vous intervenez depuis des mois et des mois sur les forums, vous avez - permettez moi de vous le dire sans ambages - une propension quelque peu désarmante (et qui manifestement n’incite guère certains contributeurs à répondre à certains de vos messages), à reposer des questions de base déjà vues et à quasi constamment négliger, avant de poster une contribution, de faire l’effort minimum de vous référer aux deux textes que sont la loi de 1965 et le décret de 1967, textes dont vous savez qu'ils règlent les modalités de fonctionnement des copropriétés notamment sur le plan financier.
Ceci peut être considéré comme choquant : aussi je me permets de vous suggérer (de vous suggérer à nouveau car j’ai déjà formulé cela à votre attention), de prendre en compte le conseil de consulter les bases avant de vous précipiter bi en-tête sur les questions (je ne dirais bien évidemment pas du tout la même chose pour les débutants, pour lesquels les réponses doivent par contre être plus pédagogiques et illustratives).
Pour avoir réponse à votre question posée ci dessus, allez (re)lire ces deux textes, en particulier, l'article 14-1 de la loi de 1965 et l'article 35 du décret de 1967. Et revenez sur le sujet si vous avez des problèmes rémanents après étude.
Par ailleurs, je crois utile de vous rappeler l’existence, sur la page d’accueil du site de diverses ressources et notamment du ‘Lexique pour les Nuls’ : http://www.universimmo.com/lexique/unilex000.asp . Cherchez l’article qui correspond à votre question dans ce lexique.
Enfin, on peut se poser la question, de mon point de vue, de savoir si vous n’auriez pas avantage à acquérir – cela coûte moins de 20 euros - le ‘Dictionnaire de la Copropriété’ élaboré par Universimmo : http://www.universimmo.com/eboutique/uniboutiq000.asp et http://www.universimmo.com/eboutique/uniboutiq001.asp?eBoutique_Code=1 .
|
| Signaler un abus |
|
|
P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 28 févr. 2004 : 16:46:20
|
Tout en adhérant aux propos de l’intervention précédente de Joseph Toison, je trouve tout de même un certain intérêt dans la question d’Elisabeth.
Le simple vote du budget par l’assemblée générale fait obligation aux copropriétaires de verser au début de chaque trimestre un quart de leur quote part de ce budget. Cependant j’imagine très bien l’effet que pourrait provoquer dans une copropriété l’omission d’un appel de provisions trimestrielles par le syndic. L’usage de l’appel de fonds est tellement entré dans les mœurs que les copropriétaires dans leur quasi totalité sont convaincus qu’ils ne doivent rien tant qu’ils ne l’ont pas reçu. Il n’est pas inutile de relever que beaucoup parlent de la « facture » du syndic.
Afin de responsabiliser davantage ces copropriétaires trop enclins à se considérer comme des administrés attendant leur avis d’imposition et d’alléger le travail du syndic, il pourrait être opportun d’exposer en assemblée générale la règle concernant le paiement des provisions et des autres charges et de joindre au procès-verbal un calendrier des versements des fonds rappelant à chaque copropriétaire, en fonction du solde de son compte, du budget voté et des dépenses hors budget qui ont été décidées, ce qu’il devra à différentes dates dans l’année et précisant que cet unique document ne sera pas confirmé par des envois spécifiques aux diverses échéances.
Intérêt à soulager le syndic de tâches inutiles : soit lui laisser plus de temps de faire des choses plus utiles pour la copropriété, ce qui devrait se traduire par une amélioration des services rendus, soit obtenir une réduction du montant des honoraires correspondant à un allègement du travail administratif.
Pour barbara : si, plutôt que de commenter longuement le texte de la résolution qui vous chagrine, vous l'aviez cité in extenso avec, en contrepartie, plus de concision dans la question, celle-ci aurait été plus claire et les réponses plus complètes et plus précises. Je vois mal ce que vous appelez "mise à jour SRU". D'ailleurs oublions la loi SRU. Nous connaissons la loi du 10 juillet 1965, qui a été modifié à plusieurs reprises, notamment par la loi SRU, et cela devrait suffire.
Cordialement
P.F. Barde |
| Signaler un abus |
|
|
Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 29 févr. 2004 : 01:03:52
|
J'ai maintes fois consulté le lexique pour les nuls : on n'y trouve ni civil, ni pénal, ni provisionnel, ni prévisionnel ni aucun mot de "appels de fonds trimestriels" ; ce ne sont là que quelques exemples.
Donc il manque un lexique pour les "super nuls" !
Pour ce qui est de ma question, j'ai passé des heures et des heures sur internet avant de "tomber" sur universimmo. Et je crois connaître les réponses aux questions les plus courantes. La question que j'ai posée est très précise et je pense qu'on ne trouve nulle part une réponse toute faite. Sinon, je ne l'aurais pas posée.
L'article 14-1 ne fait que rappeler les obligations du syndic en AG.
L'article 35 idem.
Donc ces articles ne répondent aucunement à ma question.
Quand on a fait plusieurs années de droit, on sait peut-être quelles conclusions tirer quand le syndic ne respecte pas ces deux articles de loi. Moi, j'en suis totalement incapable.
Dois-je en conclure "bêtement" que si le syndic ne respecte pas la loi et qu'il ne présente jamais d'appels de fonds trimestriels, un copropriétaire n'est pas tenu de payer le moindre centime ?
PF Barde dit
Citation :
L’usage de l’appel de fonds est tellement entré dans les mœurs
mais j'ai déjà eu l'occasion de dire que dans ma copropriété, personne n'a jamais entendu parler d'appels de fonds trimestriels (sauf moi parce que je me cultive !).
Donc comme ils l'ont toujours fait, les copropriétaires payent leurs charges mensuelles. L'ennui, c'est qu'avec le nouveau syndic, cela fait 3 ans qu'il n'est plus indiqué aux copropriétaires le nouveau montant de charges à payer pour l'année suivante. Nombreux sont donc ceux qui sont restés au "tarif" d'il y a 3 ans, ce qui explique certainement aussi que le déficit de la copropriété ne cesse d'augmenter.
Ma question initiale est-elle mal formulée ?
Je pense l'avoir déjà formulée par ailleurs mais sans réponse tranchée donc cette question me turlupine toujours !
Ce n'est pas en fréquentant ce forum pendant quelques heures par semaine que l'on est en mesure d'acquérir certains réflexes liés au droit. De la même façon, de nombreuses notions de base manquent ou sont peut-être difficiles à acquérir quand on ne "baigne" pas dans le milieu du droit, je rajouterai même des finances !
Elisabeth |
| Signaler un abus |
|
|
barbarra
Contributeur senior
54 réponses |
Posté - 29 févr. 2004 : 03:16:17
|
En tout premier lieu merci de vos réponses, tardivement (je pensais que le sujet s’arrêterait à la première réponse)
Pour ce qui est de la réponse de JPM, merci pour certains détails que j’ignorais et pour la confirmation, ô combien bien venue, du reste.
Pour ce qui est de consulter les textes donnés par UI et son forum, j’ai usé et abusé de ses aides :) On ne peut que remercier les personnes qui prennent ainsi de leur temps pour nous informer.
Le souci principal est de comprendre, même les choses clairement énoncées, lorsqu’on aborde un sujet pour la première fois. Notamment parce que chaque nouveau concept demande une nouvelle explication. Et, accessoirement, j’ai quelques difficultés d’entendement.
Je prends comme confirmation que le syndic a le devoir de procéder au recouvrement des charges (art. ?? que vous connaissez mieux que moi mais dont je n’étais pas sûre de la lecture).
J’en déduis, peut-être hâtivement, que les frais de gestion demandés comme afférants à ces recouvrements, peuvent être superfétatoires surtout lorsqu’ils ne sont préalablement ni énumérés ni chiffrés.
Par contre, j’aurais mal interprété : "Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale."
Merci encore.
J.F. Barde : recopier le texte in extenso, l’idée ne m’en serait jamais venue : il est long, je déteste demander des services, celui-là serait un gros morceau, et suis très mal à l’aise de faire appel à vos connaissances, surtout sans rien donner en retour. Désolée pour mon raccourci "mises à jour S.R.U".
Mon chagrin vient :
essentiellement que l’information n'est pas donnée aux copropriétaires quant à leurs devoirs et droits à sujet donné (sans pour autant vouloir un exposé complet ). Vous savez bien mieux que moi les conséquences découlant de petites omissions (pâle exemple : appeler à voter : "conformément à la loi du... l’AG décide de ne pas ouvrir un compte...", sans dire préalablement l’obligation de compte séparé à moins que l’AG n’en décide autrement).
Nous ne sommes pas des juristes, et, à moins d’en faire la démarche (six jours pour moi, ne riez pas), nous restons ignorants et sommes appelés à voter sans les informations ad hoc, ou très incomplètes.
Ce qui me chagrine aussi
c'est que la résolution dont je parle plus haut, est encadrée par des guillemets ce qui laisse à penser qu’elle est une citation de la loi (seule résolution ainsi ponctuée, même dans des OdJ antérieurs – et seule écrite en majuscule). Alors que, je n’ai plus de doute, il s’agit d’un texte général où sont, mêlés, plusieurs aspects de différents articles.
Le pourquoi
notamment de ma question : un "simple" copropriétaire peut-il demander la lecture des articles concernés par une résolution (en l’occurrence 11, 14.1, 14.2, 19.2 et peut-être le 18, voir celui concernant les pouvoirs donnés au Syndic et les mises à prix en cas de saisie immobilière que je n'ai pas encore trouvé) avant de voter ? car non sommes appelés à approuver diverses choses en une seule résolution
En ce qui concerne ma demande de notification au P.V.
j’ai trouvé quelques textes à leur sujet depuis et lu des interventions sur ce forum. J’en ai compris qu’un copropriétaire peut seulement demander (exiger ?) que soit noté sur le P.V. qu’il a émis des réserves, sans pour autant pouvoir les définir (énumération).
Compréhensible et dommageable à la fois.
Ce n'est pas question d’ergoter, mais comme le président ne veut plus me laisser parler depuis mon intervention à une AG (discuter surla résolution de mettre du marbre dans les entrées de notre petite et assez humble copropriétaire, entrées en parfait état au demeurant), je dois m’attendre à entrer en lice
Merci encore, très bonne journée
barbarra
|
| Signaler un abus |
|
|
P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 29 févr. 2004 : 12:07:18
|
Curieuses interventions que celles d'Elisabeth et de Barbara.
Il n'est pas besoin de passer des années à étudier le droit pour trouver l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 et y lire ce qu'il contient.
Citation :
--------------------------------------------------------------------------------
Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
--------------------------------------------------------------------------------
Donc, en l'absence de modalités différentes fixées en assemblée générale, les copropriétaires sont tenus de verser spontanément au début de chaque trimestre des provisions égales au quart de leur quote part du budget annuel. Je ne vois pas où, dans cet article 14-1, il serait question des obligations du syndic en assemblée générale. (Du reste le syndic n'a pratiquement qu'une obligation en AG, c'est celle de laisser la parole aux copropriétaires, au point qu'on puisse même imaginer que l'assemblée se tienne en l'absence du syndic). Dès la classe de quatrième les collègiens font des exercices de lecture de textes plus difficiles que celle-ci.
Il manque peut-être un lexique pour les nuls. A défaut, on peut acquérir, s'il est encore disponible, le numéro spécial 955b de juin 2002 du Particulier recommandé à juste titre par DU31. On y trouve le principal, dont les textes intégraux de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967. A lire de la première à la dernière page, ce qui sera plus profitable que de naviguer en aveugle sur le web. Il y a bien sûr le dictionnaire de la copropriété d'universimmo, mais l'ordre alphabétique, qui n'a rien de logique, en fait plus un aide-mémoire pour qui possède déjà quelques notions qu'un ouvrage d'introduction.
Dans la copropriété d'Elisabeth on n'aurait jamais parlé d'appel de fonds ? Ces copropriétaires doivent tout de même bien recevoir de temps à autre un courrier du syndic leur demandant de payer quelque chose ! C'est ce que j'appelle un appel de fonds. Il est possible que dans la copropriété d'Elisabeth un autre terme soit en usage, peu importe. Dès lors que la demande du syndic est justifiée il faut payer, et même si le syndic ne demande rien, dès lors que le budget a été voté, il faut verser sa part des provisions trimestrielles. C'est simple, inutile de gloser davantage.
A Elisabeth je conseillerais une cure de désintoxication. Pendant deux semaines abstinence totale d'internet et de tout ce qui concerne la copropriété. Loisirs à consacrer exclusivement à de tout autres activités : cinéma, bandes dessinées, restaurant, cuisine, repassage, jeux vidéos, boîtes de nuit, etc, la liste n'est pas exhaustive. Les deux semaines suivantes, reprise en douceur et avec méthode. Internet interdit, mais lecture attentive du n° spécial du Particulier ou de tout autre ouvrage analogue, ceux de l'ARC sont aussi très bien conçus, et, pour la culture générale, lecture dans un manuel quelconque destiné aux étudiants en droit débutants des chapitres consacrés aux généralités sur le droit, aux biens et aux obligations. Ensuite, connexion à internet très progessive et sous contrôle médical. Je pense d'ailleurs qu'il serait très utile de réunir les malades du web dans des associations où ils se soutiendraient mutuellement. "Bonsoir, je m'appelle .... Je suis web-addict..."
Pour Barbara, je m'étonne qu'il soit impossible de reproduire une résolution d'assemblée générale. En général cela tient au maximum en une dizaine de lignes. Il n'est pas possible de tout expliquer à tout instant. Le syndic en AG peut, très succinctement, résumer le pourquoi de certains points à l'ordre du jour, mais l'AG n'est pas le lieu où acquérir une formation en droit de la copropriété. A chaque copropriétaire de faire l'effort de se documenter. Nul n'est censé ignorer la loi. Quand on est appelé à voter aux élections municipales, avec les professions de foi des différents cadidats on ne reçoit pas un digest de la constitution et du code des communes !
Cordialement
P.F. Barde |
| Signaler un abus |
|
|
barbarra
Contributeur senior
54 réponses |
Posté - 29 févr. 2004 : 14:54:41
|
Bonjour :)
rohh monsieur Barde, vous êtes un peu dur avec les novices
Ca peut paraître étonnant, mais si, mais si, ces lectures ne sont pas évidentes. Surtout lorsqu'on veut s'assurer d'avoir bien compris et de ne pas interpréter à l'aune d'un éventuel a priori.
Pour ma part, ils sont devenus clairs après avoir fouillé, comme je l'ai dit, le Net six jours durant. En lisant de ci de là des explications "simplifiées" offertes par divers organismes patentés, j'ai fini par être sûr de ce que j'avais compris.
Je ne sais pas si vous maîtrisez le domaine de l'informatique, en exemple, mais si une personne vous explique, avec son parler d'informaticien comment configurer votre PC, vous n'allez rien y comprendre. Pourtant c'est aussi un b-a ba .
En matière de copropriété, comme en tout autre, dès lors qu’on prend tout à zéro il faut chercher chaque définition précise. Un budget prévisionnel, bien sûr. Toute monde connaît. Mais qu'est-ce vraiment ? Alors hop recherche de la définition exacte. Le texte de la résolution qu’on a en main parle d’appel de fonds. Est-ce là même chose ? Et hop, recherche de la définition.
Oui oui, je sais, mon cas (comme celui d’autres) peut sembler désespéré . Ah bien, il faut bien commencer un jour. Et si on veut prétendre parler, il faut encore savoir de quoi on parle. Enfin, pour moi, c'est ainsi que j’essaie de faire
J’espère vous avoir fait comprendre mes maladresses.
Merci une fois de plus de votre réponse.
Bon je vous livre le texte en précisant que, si je ne l'ai pas fait ce n'est pas parce que j'estimais la chose impossible mais pour ne pas vous obligez à un plus gros travail que répondre à mes maladroites questions. Si l’enfer est pavé de bonnes intentions, je figure dans les plus gros fournisseurs de pavés.
|
| Signaler un abus |
|
|
barbarra
Contributeur senior
54 réponses |
Posté - 01 mars 2004 : 00:45:33
|
Par correction
J'ai réfléchi toute la journée tout en consultant encore divers textes au cas où.
Je crois que je vais abandonner.
Merci, désolée pour le dérangement.
(à P.F. Barde, le texte, saisi, fait 26 lignes !)
|
| Signaler un abus |
|
|
oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 01 mars 2004 : 12:43:57
|
Bonjour à tous,
Boileau disait "cent fois sur le métier remettez votre ouvrage,
polissez sans cesse et le repolissez".
Celà est encore vrai pour ce qui est de la réglementation
sur la copropriété. Il est plus facile de devenir copropriétaire
que de savoir quels sont ses droits et ses devoirs .Heureusement
que nous pouvons disposer de cet extraordinaire outil qu'est l'Internet et à condition de ne pas être avare dans ses efforts.
Bien cordialement.
François GHERARDI |
| Signaler un abus |
|
|
barbarra
Contributeur senior
54 réponses |
Posté - 01 mars 2004 : 17:24:56
|
Bonjour
J’entends bien, monsieur François : il faut remettre son ouvrage sur le métier. J’aime beaucoup les adages qui disent beaucoup en peu de mots. Seulement ils ont tous en regard, plusieurs autres formulettes souriantes qui disent exactement le contraire. Un peu comme la loi si on discute un peu.
Et voilà pourquoi je suis prête à abandonner. Non pas par facilité comme vous l’induisez peut-être dans le reste de votre message.
D’ailleurs, je rectifie un peu votre affirmation : non ce n'est pas facile d’être copropriétaire. C'est une aberration quasi incontournable dès lors qu’on n’habite pas la campagne (à moins d’être assez nanti pour vivre dans une maison particulière ou habiter dans une petite ville constituée de pavillons).
Pour en revenir aux lois qui se contredisent plus ou moins, c'est bien là mon souci (comme celui de bien d’autres, il est évident).
Nul n’est censé ignoré la loi me rappelle-t-on. Oui et vous reconnaîtrez que là encore nous sommes face à une aberration : s’il était si facile de connaître les lois (et comprendre), des gens ne passeraient pas tant d’années d’études pour les apprendre, et presque, même, il y aurait nul besoin de ces spécialistes. Sans être connaisseuse, je sais comme tout un chacun, que les avocats eux-mêmes se mettent en quatre parfois pour retrouver le petit article, caché là-bas au fond, qui démonte une argumentation par ailleurs évidente. Je ne sais pas bien mettre en mots ma pensée mais je crois que vous en comprenez le fond.
Or, dans mes très nombreuses recherches (huit jours maintenant) de personne absolument inculte en la matière, je trouve, alors que j’étais à peu près sûre d’avoir compris une chose, je trouve donc, une autre loi qui, même si elle ne contredit pas expressément les textes que j’avais réunis, vient apporter un ou deux nouveaux éléments mettant à bas tout ce que j’avais cru comprendre.
Il ne s’agit, en ce qui concerne la résolution dont je parle, de comprendre seulement les articles concernant les recouvrements d’impayés mais différents autres points tels : les frais de gestion du syndic en rapport avec ces recouvrements. Il est question, dans la résolution, de paiement de frais (implicitement du syndic) et plus loin de frais de gestion du syndic (non chiffrés non énumérés) OU judiciaires.
Si on accepte la résolution dans son ensemble, il me semble évident qu’on accepte dans le même temps tous les éléments qu’elle contient.
Je me reporte donc au contrat du syndic et vois que le premier frais en cas de recouvrement est 9 euros la lettre simple. Or tout ce que j’ai pu lire au sujet des lettres simples incidemment puis au cours de recherches ciblées, semblent aboutir à une seule chose : lettre simple = gratuite. Et d’ailleurs c'est aussi ce qui est noté dans le texte de la résolution.
J’ai donc cherché et accumulé les articles de loi et les explications annexes d’organismes, lisant et relisant le tout. Il apparaît que les frais de gestion (au moins ceux précédents les démarches que j’appellerais judiciaires par défaut de vocabulaire – sans pour autant avoir trouvé de quels frais de syndic il pourrait s’agir) font partie des devoirs de syndic - la gestion d’un immeuble, récupération des charges auprès de chaque copropriétaire.
Je continue à me reporter au contrat de syndic, n’ayant que ce document de référence pour comprendre ce qui n'est pas dit clairement dans la résolution. Frais suivant : lettre A.R. = 20 euros. Il m’a semblé pourtant comprendre que seul son montant postal, 4,80 euros, pouvait être demandé.
Puis : frais de remise de dossier à l’huissier 110 euros (plus, peut-être, si je me reporte à d’autres exemples, application du taux horaires pour prestation particulière 80 euros sachant que apparemment, toujours en me reportant à des exemples passés, toute heure commencée est une heure due).
Ayant lu incidemment mais en plusieurs endroits quels sont les besoins d’un huissier pour mettre en demeure (nom adresse etc. de la personne à assigner ( ?)) ces frais semblent excessifs (confirmation à la lecture d’autres textes trouvés sur le Net). Le syndic a déjà en main tous éléments nécessaires concernant le défaillant (pas de recherches particulières et longues à faire), et je suppose – encore une supposition, aïe – que tout syndic a dans son carnet d’adresses un ou deux huissiers, notaires, avocats avec lesquels il a l’habitude de travailler.
Le tarif pour remise à huissier semble très élevé. Ceci confirmé à la lecture de différents états des lieux trouvés sur le Net, notamment celui de l’ARC.
De plus, toujours en suivant mes déductions – re aïe– ces démarches font partie du travail d’un syndic. La lecture de divers articles semblent donner raison à mes déductions. Lectures, recherches, re lectures. Mes déductions semblent être confirmées.
Et paf, je tombe sur un petit bout d’article qui semble tout remettre en question.
Et il en est ainsi pour chaque point sur lequel je me penche non seulement pour la résolution dont je parlais en entrée de post, mais par débordement sur les points qui se sont présentés à moi au fur et à mesure de mes recherches.
Par exemple, suite à mon observation à propos de la lettre simple gratuite tarifée à 9 euros, je me suis questionnée sur le reste du contrat de syndic.
Et là je vois un tas de choses qui ne semblent pas vraiment régulières.
Et de relire pour la xième fois les recommandations de la Commission des clauses abusives, de la Commission Nationale de Consommation et tout un tas d’autres textes qui paraissent tous aussi crédibles les uns que les autres.
Parce que, le point principal en fait, est : ai-je bien, et tout, compris.
Et de me perdre complètement au bout du compte dans une foultitude de choses qui chacune demande des recherches pour comprendre bien et surtout sans équivoque ou interprétation.
Nul n’est censé ignoré la loi mais la loi est un ensemble touffu et très complexe.
Vous penserez, à plus ou moins juste titre, que je veux embrasser trop de choses en même temps.
Mais, en l’occurrence, si implicitement on nous fait approuver des frais de gestion (lesquels) dans le texte d’une résolution, faut-il savoir ce que dit la loi à ce propos, etc. et, alors, aborder les droits et devoirs d’un Syndic.
C'est gros comme morceau. Et je suis absolument seule.
[[ôte un passage concernant un tiers]].
Au bout du compte, je sais, en me basant sur des A.G. antérieures, comme on doit tous savoir ici, que les copropriétaires qui auront bien voulu se déplacer en A.G. finiront par voter dans le sens qu’on trouve préférable qu’ils votent.
Alors cela vaut-il de passer des journées entières pour savoir ce que dit la loi ?
J’aurais appris différentes choses, voilà le positif de huit jours à y consacré tout mon temps.
Pour aboutir à un nouveau questionnement :
est-ce vraiment utile ?
Bon courage à vous tous
barbarra
Ah aussi, j’ai jusqu'ici oublié de m’excuser de n’avoir pas posté ma demande au bon endroit (Les Assemblée)
Edité par - barbarra le 03/03/2004 13:41:13 |
| Signaler un abus |
|
|
lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 01 mars 2004 : 19:32:28
|
Et bien pour raviver le feu , je vous dirais que moi aussi j'ai une copropriété qui ne reçoit aucun courrier dans l'année - malgré mes demandes -
Est-ce une obligation Loi SRU que le Syndic nous demande une provision trimestriellement parlant ? Sinon est-ce une faute de sa part ? Je le trouve tellement nul de nul que je ne voudrais pas le louper pour le virer.
Je suis d'accord avec Barbara bien que je l'avoue je n'ai pas eu le courage de dire son très long discours. Mais je m'aperçois que les femmes sont bien plus virulantes sur ces forums , plus concrètes des sujets et problèmes de terrain et malheureusement moins ferrues en ce qui concernent toutes ces références dans lesquelles on se noie facilement. Et ainsi va la vie . Heureusement c h e r s messieurs , on a besoin beaucoup de vous .
Encore merci de nous éclairer mais clairement svp, il est vrai que c'est netteemnt mieux depuis déjà beaucoup de mois
amicalement, ai-je droit ?
L.N.
LN |
| Signaler un abus |
|
|
P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 03 mars 2004 : 00:43:08
|
En fait la question concerne les frais de recouvrement des impayés dans la copropriété. C'est en fait assez simple. Il faut les classer en deux catégories, les frais que je dénommerais frais de procédure et les honoraires, ceux du syndicn mais aussi ceux de l'avocat.
A. Les frais de procédure.
Pour recouvrer des impayés on est amené à exécuter des actes nécessaires pour mettre le débiteur en demeure de payer, introduire une instance judiciaire, notifier un jugement, et enfin mettre en oeuvre des voies d'exécution forcée. Ces actes ont un coût. La règle, depuis la modification de la loi du 10 juillet 1965 par la loi SRU est que ce coût est supporté, sauf si le juge en décide autrement, par le débiteur. Le premier des actes de procédure est la mise en demeure, que l'on notifie généralement par lettre recommandée. La lettre de rappel en courrier simple n'a pas, elle, de valeur juridique.
B. Les honoraires du syndic et ceux de l'avocat.
Le syndic et l'avocat ne travaillant pas gratuitement, il est normal qu'ils se fassent rémunérer pour le travail de recouvrement des créances du syndicat. Aussi, outre le remboursement des frais engagés tels que frais postaux, d'huissiers, d'inscription d'hypothèque etc, il est généralement prévu dans le contrat de syndic des honoraires spécifiques qui s'ajoutent au coût des actes de procédure. Ces honoraires ne sont dûs au syndic que s'ils sont explicitement prévus par le contrat. Pour l'avocat, on est moins regardant, il n'y a habituellement pas de contrat aussi précisément défini qu'un contrat de syndic, on paie les notes d'honoraires émises par l'avocat on ne sait trop sur quelles bases, mais peu importe, là n'est pas la question, le principe est qu'en plus de la poste et de l'huissier il faut aussi rémunérer le syndic et l'avocat. Tandis que les tarifs des premiers sont réglementés, ceux des seconds sont libres. Il n'est ainsi pas illicite qu'une lettre de rappel soit facturée neuf euros ou une mise en demeure vingt euros, si c'est ce qui est convenu par le contrat.
Qui doit payer les frais ?
Article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Citation :
Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire.
Tous les frais, ceux de procédure comme les autres, sont des dépenses du syndicat qui doivent apparaître dans la comptabilité comme les autres charges. Mais ils sont imputés au débiteur, à compter de la mise en demeure, et seulement s'ils sont nécessaires.
La lettre de rappel ne peut donc être imputée au débiteur. Toutefois, si dans le règmement de copropriété une clause d'aggravation des charges le prévoit, il peut être imputé au débiteur une pénalité pouvant compenser le coût de la lettre de rappel.
Pour les autres actes, le caractère de nécessité peut prêter à discution. Si une procédure judiciaire est engagée, ce sera au juge de l'apprécier. Cette nécessité recouvre deux aspects : la nécessité de l'acte par lui-même et la justification de son coût. La nécessité d'une mise en demeure et le coût de son envoi par la poste ne sont pas contestable. En revanche, l'imputation de vingt euros sur le débiteur peut l'être, car c'est cher payé pour le travail que cela représente. Si le juge n'estime pas de tels frais justifiés, il réduira, voire annulera totalement ce qui a été imputé au débiteur sans pour autant que cela annule la facturation faite par le syndic au syndicat, car cette facturation résulte d'une obligation contractuelle et l'on sait que les contrats ont force de loi pour les parties.
Cordialement
P.F. Barde |
| Signaler un abus |
|
|
barbarra
Contributeur senior
54 réponses |
Posté - 03 mars 2004 : 00:58:34
|
Merci mille fois.
Je peux maintenant estampiller ma compréhension d'une kyrielle de textes sur le sujet comme "Valide. Note : Tu es en progrès"
Ouf !
Merci
|
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 03 mars 2004 : 10:53:12
|
Heeuu ....pardon de déranger : juste kelkes mots ...
J'ai bien aimé le mot de Barde, sur l'intox du Web .... Ca me rappelle celle du Minitel, pas forcément rose ....
Et c'est vrai qu'on a parfois l'impression que certains posent des questions ... juste pour poser une question et être ici. Je pensais que c'était des décortiqueurs de pattes de mouches, certains avec des gants de boxe ... Mais non, c'est beaucoup l'ivresse du clavier...
Quant à ceux qui font en permanence référence au juridique, aux Droit et aux connaissance qu'ils ont ou pas, je voudrais dire ceci :
nous avons (presque) tous une voiture, nous utilisons le domaine public ... en principe conformément aux règles de droit du Code de la route que nous devrions connaitre sur le bout des doigts. On se ballade avec le code sous le bras en vérifiant ts les 100 mètres la conformité de notre conduite avec les dispositions légales ? ... Et quid du panneau ou de la piste cyclable pour stationner à cheval sur le trottoir ? Pourtant, nous sommes là dans un domaine juridique qui relève de règles de droit.
Et je ne voudrais pas m'étendre sur le Droit de la famille, celui de la responsabilité parentale, du Droit du Travail, des règles qui y dérogent dans le cadre de conventions collectives, ...en passant par le statut des fonctionnaires d'Etat, de ceux des collectivités territoriales, des enseignants, sans oublier les pompiers et les gardiens de prisons ..... Tous connaisent en principe très bien leur(s) Droit(s).
Nous faisons et pratiquons le Droit ts les jours, sans nous en rendre compte, sans être pour autant juriste bardé de diplome. Et pour ce qui concerne la copropriété, comme il n'y a pas de cursus universitaire ou de formation juridique spécifique, je suis très méfiant : on peut être un bon pénaliste ou fiscaliste et être ignare en matière de copropriété.
Je vote Barde : par moment on met le clavier au placard, on va faire un tour regarder la nature bourgeonner, la juppe (courte) des filles qui ressort de la penderie, les beaux garçons, et entre deux, un peu de la lecture préconnisée, mais sans excés ...
Et on a le droit de revenir ici pour prendre l'appéro et discuter calmement de l'intéret ou pas de procéder à un appel de fond particulier pour le paiement des provisions trimestrielles .....
|
| Signaler un abus |
|
|
barbarra
Contributeur senior
54 réponses |
Posté - 03 mars 2004 : 12:54:36
|
Bonjour
Quelques petites rectifications de mes trop longs bavardages.
S’il est possible au Webmaster d’enlever la phrase où je parle de l’expérience d’une voisine.
Je ne l’ai pas consultée avant, aussi, ce n'est pas bien de parler d’elle, même dans l’anonymat .
Dans mes "entrées en discussions" bien inutiles, j’espère qu’aucune des personnes participantes n’aura vu une "remise en place". Ce n'est pas mon intention et qui plus est serait totalement injustifiée.
Juste une autre tentative maladroite et superflue d’exprimer un point de vue.
Merci
barbarra
|
| Signaler un abus |
|
|
lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 05 mars 2004 : 12:46:32
|
cher M'sieur gédehem
j'adore vos métaphores. Je vous en prie continuez, non seulement vos exemples éclairent mes pensées ( je pense encore à l'autobus...sur un autre forum) mais je crois comprendre que vous avez un don d'enseigner. Que les autres ne se fâchent pas pour cela et je trouve même que Joseph devient bien sérieux ou plus absent à mon grand regret.
Barbara , tennez bon , bientôt on sera doué comme eux !
LN |
| Signaler un abus |
|
|
joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 06 mars 2004 : 01:08:08
|
Insacorh, c'est vrai que j'interviens un peu moins ces temps ci, un peu plus partagé que je suis entre les forums UI et plusieurs autres pôles d'activité (au clavier et ailleurs) : aussi et ainsi, pour l'heure, je picore simplement quelques thèmes sur nos forums, en laissant – du coup, pour l’instant – quelques sujets de côté, et ce d’autant plus facilement que des réponses y sont apportées par ailleurs par maints 'collègues', anciens (vous en êtes, parmi d'autres !) ou plus récents contributeurs. Pour le sérieux, je vais me surveiller et me chatouiller sous les bras pour davantage rigoler lorsque le compteur passera en zone grise : promis, juré, craché...
|
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Forum fermé
Sujet fermé
