Le contrat de bail d'habitation (location non meublée)

(Dern. mise à jour le 31/3/2009) Contrat entre un bailleur et un locataire fixant les conditions de la mise à disposition d'un local ou ensemble de locaux pour une certaine durée. Les locaux d'habitation loués vides relèvent normalement des lois n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et n° 89-462 du 6 juillet 1989, sauf pour certains types de logements qui continuent à être soumis à la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948.

Les clauses obligatoires que le contrat de bail doit comporter

- le nom et dénomination du propriétaire bailleur, son domicile ou siège social, et de son mandataire
- la date de prise d'effet et la durée du bail,
- la description précise du logement et de ses annexes (désignation des locaux et des équipements privatifs),
- la liste des équipements communs à l'immeuble que le locataire peut utiliser,
- la destination du logement (à titre résidentiel, professionnel ou mixte),
- le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision,
- le montant du dépôt de garantie, depuis le 9 février 2008, il est limité à un mois de loyer et ne peut être révisé ni en cours de bail, ni lors du renouvellement du bail.
(Si le loyer est payable par trimestre, le propriétaire ne peut demander de dépôt de garantie.)

Les deux parties peuvent également convenir de clauses spécifiques comme une remise de loyer en contrepartie de la prise en charge par le locataire de travaux incombant normalement au propriétaire, une durée de location plus longue que la durée minimum légale.
Le propriétaire peut également exiger une caution pour garantir le paiement des loyers et charges mais uniquement s’il n’a pas souscrit "une assurance garantissant les obligations locatives du locataire". (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par l’article 55 de la loi du 25 mars 2009).

Différentes clauses sont en revanche interdites (article 4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989) comme celles par exemple d'imposer au locataire une compagnie d'assurance ou un prélèvement bancaire automatique ; celles aussi qui imposent au locataire la facturation de l’état des lieux s’il n’est pas fait par huissier, ou celle de frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que de frais de procédure autres que ceux fixés par le tribunal, celles qui restreignent la liberté du locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui, ou encore qui interdisent au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque ce dernier réalise des travaux d'une durée supérieure à quarante jours…

La durée et le renouvellement du contrat
La durée du bail est encadrée. Elle doit en effet être d’au moins 3 ans quand le bailleur est personne physique ou SCI familiale, et 6 ans lorsque le propriétaire est une personne morale (SCI non familiale ou société immobilière). En revanche rien n'empêche le bailleur de signer un bail pour une durée plus longue.
A l'échéance du bail, et si le propriétaire ne demande pas à renégocier le loyer, le contrat est reconduit tacitement dans les mêmes conditions (sauf application de la clause de révision annuelle).
Le propriétaire peut aussi proposer un renouvellement avec réajustement du loyer dans des conditions et suivant une procédure très encadrée.
Le bail initial ou renouvelé peut être d’une durée inférieure, avec toutefois un minimum d'une année. Il faut pour cela que le propriétaire – nécessairement personne physique – puisse faire état d’un événement précis justifiant qu’il ait à reprendre le logement pour des raisons professionnelles ou familiales. Le contrat doit mentionner les raisons et l'événement invoqués. Le bail cesse si le propriétaire confirme, deux mois au moins avant l’échéance (qui peut être reportée une fois), la réalisation de l'événement. Lorsque l'événement ne s'est pas produit ou n'est pas confirmé, le contrat de location est réputé être de 3 ans.


Les DOCUMENTS à joindre AU BAIL
(article 3-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989)

L’état des lieux
C`est un document qui décrit en termes précis après une inspection du local et de ses équipements du sol au plafond, toutes les pièces de votre futur appartement. Il doit indiquer l`état des mûrs, des revêtements de sol, des installations électriques, des vitres, des volets, ou encore de la plomberie. N`hésitez donc pas à fouiller partout, à la recherche de la moindre anomalie ou égratignure qui pourrait vous être reprochée à votre sortie.
Très important également, il ne faut pas oublier de relever les compteurs d'eau et autres et d'inscrire la date de remise des clefs sur l’état des lieu et bien évidement en demander un double daté et signé.

Si l'immeuble est en copropriété : les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, ainsi que le nombre de millièmes que représente le logement dans chaque catégorie de charges, leurs modalités de calcul et leurs répartition entre copropriétaires.

L'attestation d'assurance contre les risques locatifs que le locataire doit obligatoirement souscrire. (aucune compagnie d’assurance ne peut être imposée au locataire pour s’assurer contre les risques locatifs (incendie, explosion, dégâts des eaux, recours des voisins et des tiers, responsabilité civile).

Lorsque le propriétaire exige du locataire la caution d'un tiers : un engagement de caution comportant la durée et l'étendue de la caution, ainsi qu'une mention manuscrite de la personne qui se porte caution, indiquant qu'elle a connaissance de l'étendue de son obligation.

Une information sur la réception des services de télévision existants dans l'immeuble.article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989)
Cette information comprend "une information sur la possibilité ou non de recevoir les services de télévision par voie hertzienne", et lorsque l’immeuble est doté d’une antenne collective ou d’un réseau interne de distribution de télévision satellite ou relié au câble, "une information qui précise si l'installation permet ou non l'accès aux services nationaux en clair de télévision par voie hertzienne terrestre en mode numérique (en fait la "TNT" ou télévision numérique terrestre) ou s'il faut s'adresser au distributeur de services (le câblo-opérateur) pour bénéficier du "service antenne" numérique, Dans ce cas, le bailleur doit donner les coordonnées du distributeur de services.

Le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur de ces informations qui n'ont qu'une valeur informative.

Dans les zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit, en plus du dossier de diagnostic technique le bailleur a l'obligation d'indiquer dans le contrat de location une clause claire et lisible précisant la zone de bruit où se trouve localisé ledit bien.

Un dossier de diagnostic technique (article 3-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989)
L’obligation de fournir les documents de ce dossier s’applique à tous les propriétaires du secteur privé ou du secteur public quel que soit le régime de la location sauf aux logements foyers.

Ce dossier doit comprendre :

- l’état des risques naturels et technologiques
- le diagnostic de performance énergétique,
- le constat de risque d’exposition au plomb

- l'état des risques naturels et technologiques, il est obligatoire, dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou naturels et dans le zones de sismicité, pour tout bien loué, quelque soit son type et son usage. (Le bailleur est tenu d'informer par écrit le locataire de tout sinistre ayant donné lieu au versement d'une indemnité en application de l'article L.125-2 (assurance des risques de catastrophes naturelles) ou de l'article L.128-2 (assurance des risques de catastrophes technologiques) du code des assurances), dont il a été lui-même informé.
L’état des risques doit être établi moins de 6 mois avant la date de signature du contrat de location.

A défaut d’annexion de l’état des risques au bail ou à défaut d’information relative aux sinistres survenus, le locataire peut demander au juge la résolution du bail ou une diminution du prix.


- le diagnostic de performance énergétique (DPE), il est destiné à comparer et estimer la performance énergétique du logement, il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance. Il doit être annexé au bail lors de sa signature ou de son renouvellement. Cette obligation ne s’applique pas en cas de reconduction tacite du bail, cession de bail, échange de logements.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE)doit être établi depuis moins de dix ans à la date à laquelle il est requis.

Ce diagnostic n'a qu'une valeur informative mais doit être tenu à la disposition de tout candidat locataire.


- depuis le 11 août 2008, le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) doit également être annexé à tout nouveau contrat de location de tout ou partie d'immeuble à usage d'habitation (y compris les maisons individuelles) construit avant le 1er janvier 1949, quelle que soit la zone géographique..

Il doit avoir été établi moins de six ans avant la date de signature du contrat de location.

L'absence de ce constat de risque d'exposition au plomb dans le dossier de diagnostic technique constitue un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence susceptible d'engager la responsabilité pénale du bailleur.

Les professionnels chargés de réaliser le dossier de diagnostic technique,(en dehors de l'état des risques naturels et technologiques qui est établi à partir des informations mises à disposition par le préfet), doivent avoir fait certifier leurs compétences (les personnes morales celles de leurs collaborateurs) par un organisme lui même accréditée auprès du COFRAC (Comité Français d'Accréditation).

La certification de l’opérateur est délivrée pour les différents types de diagnostic, après avoir passé des examens théoriques et pratiques permettant de vérifier les compétences exigées par arrêté ministériel pour chaque type de diagnostic.

L’article L271-6 du code de la construction et de l’habitation prévoit des exigences relatives à l'obligation d'assurance «permettant de couvrir les conséquences d'un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions » , seule véritable garantie en cas de diagnostic erroné ou mensonger. Il prévoit également des dispositions relatives à l'indépendance des diagnostiqueurs ainsi la personne établissant des diagnostics «ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le propriétaire ou son mandataire qui fait appel à elle, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il lui est demandé d'établir l'un des documents mentionnés…»


Voir également notre fiche pratique : Location - le dépôt de garantie et sa restitution

A lire: Immobilier : les propriétaires ne peuvent plus demander de caution s'ils s'assurent contre les impayés

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