Un "choc d'offre" bien peu crédible
Augmenter la production de logements neufs, pour peser sur les prix et les loyers là où ils sont les plus chers, est une vieille antienne. Aussi vieille que l' objectif répété de construction de 500.000 logements par an, jamais atteint. Elle revient avec le nouveau pouvoir, dans le plan logement présenté le 20 septembre 2017, sous la forme d'un "choc d'offre" à créer, pour terrasser les marchés tendus ! Mais quand il s'agit d'aborder les moyens, c'est une autre histoire.
Les mesures sur le Pinel et le prêt à taux zéro (PTZ) sont essentiellement un recentrage territorial se faisant sans modification des conditions des aides ; leur effet en zone tendue sera stable, sans plus. Une autre série de propositions vise à lever des blocages fiscaux ou juridiques à la construction. Mais elles ne sont qu'une nième couche de mesures déjà testées, sans effet jusqu'ici spectaculaire : réduction du risque de recours contre les permis de construire, pause dans l’énoncé de normes susceptibles d'alourdir les coûts de construction (voeu pieux qui ne coûte pas cher), incitations fiscales à céder le foncier constructible, cession de foncier public, intéressement financier à la construction pour les collectivités. Difficile de croire que tout cela va faire même frémir la construction, quand on sait les freins qu'elle rencontre sur le terrain, de la part notamment des collectivités. La réduction drastique de leurs moyens depuis plusieurs années, encore récemment accentuée, ne va pas réduire leur malthusianisme, alors que la construction de logements sur leur territoire exige des investissements d'accompagnement en équipements scolaires, sportifs, sociaux, de transports, etc.
Pire : penser qu'un approvisionnement, même fortement accru, du marché immobilier permettra de faire baisser les prix et les loyers relève de la pensée magique ! Dans les rêves les plus fous, si la production de logements neufs doublait, l’offre neuve resterait marginale dans le marché du logement : en effet, on construit chaque année en moyenne 1 % du stock de logements existants. En Ile-de-France, si on atteignait plusieurs années de suite l’objectif de 70.000 énoncé par la loi du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, cela signifierait un supplément moyen annuel d’un peu plus de 27.600 logements, soit 0,5 % du stock et 2,5 % sur un quinquennat.
Quant au "bail mobilité", aucun professionnel sérieux ne croit à un succès suffisant pour améliorer de manière tangible l'accès des jeunes actifs au logement...
Les aides personnelles visées mais pas là où il faut
Ce gouvernement est arrivé aux affaires avec un rapport de la Cour des comptes décrivant un déficit caché sur le budget en cours et l'annonce qu'il allait s'attaquer à la dépense publique en matière de logement (41,7 milliards d’euros en 2016, soit 1,8 point de PIB), peu compréhensible au vu de la capacité défaillante à répondre aux besoins de la population, notamment la plus précaire. Or le premier poste de cette dépense est constituée par les aides à la personne, aide personnalisée au logement et allocations de logement familiale et sociale. regroupées sous le sigle "APL", elles n'ont cessé de croître pour atteindre 18 milliards d’euros en 2017 (elles totalisaient 7,5 milliards en 1990, 12,3 en 2000 et 15,7 en 2010). Or ces aides sont depuis quelques années pointées du doigt à juste titre pour leur effet inflationniste sur les loyers, en tous cas certains loyers, par l'effet de solvabilisation des candidats locataires qui permet aux propriétaires de demander des loyers plus élevés, sans lesquelles ils ne trouveraient pas preneur. C'est notamment le cas des étudiants, qui sans revenus antérieurs, ont droit à une APL maximale, que les propriétaires prennent évidemment en compte dans leur calcul du loyer !
Fouillant les fonds de tiroirs, le gouvernement s'est laissé piéger par Bercy qui lui a préconisé une baisse uniforme de 5 euros par mois pour tous les allocataires, mesure que même Julien Denormandie, le secrétaire d'Etat à la cohésion des territoires, a jugé stupide. Mais l'idée d'attaquer le magot des APL était bien là, justifiée par des études parfaitement rigoureuses, comme celle de Gabrielle Fack, présentée le 31 janvier lors d'un séminaire de France Stratégie (1). Elles ont bien montré que les aides aux ménages, agissant comme une subvention, augmentaient la demande de logement et que, dans un marché où l'offre est inélastique, l'effet est inflationniste. Mais ces analyses qui concernaient le marché privé ont été instrumentalisées pour réduire le montant des APL... dans le logement social ! Or justement, sur ce marché, les loyers sont réglementés et il ne peut donc y a voir d'effet inflationniste ! Qu'à cela ne tienne : il suffit de baisser autoritairement les loyers des bailleurs sociaux et on économise 1,5 milliards par an, ce qui bien entendu n'était pas envisageable avec les bailleurs privés.
Le locatif privé laissé pour compte
Il est vrai que ces derniers vont à partir des revenus de cette année subir une hausse de 1,7 pts de contribution sociale généralisée (CSG). Quant à la baisse de 5 euros des APL imposée en septembre à tous les locataires, elle ne sera pas sans conséquence pour les proprétaires. D'abord parce que nombre d'entre eux qui les perçoivent directement n'ont peut-être pas osé augmenter le reste à charge de leurs locataires de 5 euros. Ensuite parce que beaucoup d'entre eux - notamment ceux qui dans les zones tendues louent à des étudiants et des jeunes ménages - devront en tenir compte à la relocation, ceux en tous cas qui fixent le montant du loyer en fonction des APL dont peuvent bénéficier les candidats à la location...
Pour les loueurs en meublé, ce n'est pas non plus la fête : le nouveau régime de protection sociale pour les travailleurs indépendants s'applique désormais aux loueurs en meublé professionnels (LMP) et aux loueurs en meublé non professionnels (LMNP) à partir d'un certain seuil de recettes (23.000 euros annuels). Ils doivent obligatoirement s'affilier au régime social des indépendants (RSI) et verser les cotisations correspondantes. En même temps, à compter du 1er janvier 2018, leur protection sociale sera confiée au régime général. Les missions actuellement exercées par le Régime social des indépendants (RSI), à savoir le recouvrement des cotisations sociales et le versement des prestations sociales, vont progressivement être transférées aux organismes du régime général de la Sécurité sociale jusqu'au 31 décembre 2019. Plusieurs décrets seront publiés en 2018 afin de préciser les diverses modalités.
Les loueurs en meublé qui ont opté pour le régime du réel ou qui y sont assujettis de droit, au-delà de 32.300 euros de recettes ou sur option en deçà) bénéficieront de l'année sans impôt, mais pour éviter de voir des professionnels gonfler indûment leurs bénéfices en 2018 – les loueurs partagent le même régime fiscal que les indépendants et les commerçants –, le législateur a verrouillé le dispositif. Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) de 2018 seront comparés à ceux des trois années précédentes (2015, 2016 et 2017). Si le bénéfice de 2018 dépasse celui d'une des trois années de référence, le loueur sera taxé pour la fraction supérieure. En revanche, dans le cas où la hausse de recettes se confirmerait en 2019, il sera épargné. Si les gains baissent en 2019 mais restent au-dessus de ceux engrangés pendant les trois années de référence, seul l'écart entre 2018 et 2019 sera taxé.
Par ailleurs, le projet de loi de finances 2018 double les plafonds permettant aux indépendants d'adopter le statut de micro-entrepreneurs. Ces derniers peuvent notamment bénéficier d'une comptabilité et d'un régime fiscal forfaitaire simplifiés. Les revenus issus de la location meublée considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) entrent dans le cadre de ce régime. Ils peuvent ainsi désormais bénéficier du régime forfaitaire jusqu'à 70.000 euros (contre 33.000 aujourd'hui) pour un meublé hors locations saisonnières classées et jusqu'à 170.000 euros (contre 82.000 aujourd'hui) pour les meublés en locations saisonnières classées.
Enfin, les propriétaires passent à côté de deux mesures phares du quinquennat : la "flat tax" de 30% sur les revenus du patrimoine, qui s'applique à tous les revenus de ce type sauf les revenus du patrimoine immobilier, et la suppression de l'ISF. Certes, ce dernier est supprimé, mais il est remplacé par l'impôt sur la fortune immobilière ou IFI...
Mais peut-être que la plus grande menace sur les bailleurs est le plafonnement des loyers sur le marché locatif privé. Non pas parce que les propriétaires sont devenus solidaires - personne ne leur demande - mais probablement parce que leurs locataires ne peuvent payer plus ! La sociologie des locataires s'est en effet transformée, et leur solvabilité a diminué. Peut-être aussi que le parc locatif, après avoir été beaucoup amélioré, a recommencé à se dégrader, par manque d'entretien. Sa performance énergétique est encore globalement médiocre et il est concurrencé par un parc neuf aux charges bien moindres. Pendant ce temps les prix continuent à monter, ce qui rend l'équation de rentabilité de plus en plus défavorable...
Le logement social agressé sans objectifs clairs
Ce gouvernement veut-il la peau du logement social ? Celui-ci est depuis longtemps dans le collimateur des libéraux, mais jusqu'ici, même les gouvernements de droite l'ont épargné. Cette fois la charge est lourde. On l'accuse de tous les maux : d'être trop morcelé, dispendieux, d'être assis sur un tas d'or (le "dodus dormants"). Prenant prétexte de l'existence de quelques organismes aux patrimoines largement amortis, vivant sur une rente sans réinvestir, et rémunérant grassement leurs dirigeants, le gouvernement met en place une ponction de 800 millions, puis d'1,5 milliards d'euros par an, soit les deux tiers de la capacité d'autofinancement du secteur : la réduction de loyer de solidarité (RLS), pour compenser la baisse des APL de 40 à 60 euros par mois et par logement ! Une politique du coup de pied dans la fourmilière.
Première injonction : "il y a trop d'organismes, ils n'ont qu'à se regrouper", a-t-on répété du côté du ministère de la cohésion des territoires, présupposant sans aucune étude sérieuse qu'il y a des centaines de millions d'euros d'économies d'échelle à gagner. "C'est pour leur bien" laisse entendre Julien Denormandie, le secrétaire d'Etat, qui n'a pas craint d'aller au feu au congrès du mouvement cet automne. Il est vrai qu'ils sont près de 800, mais de plusieurs types : offices publics communaux, départementaux ou de métropole, outils de l'action de ces collectivités en matière de logement, coopératives plus ou moins autonomes, entreprises sociales de l'Habitat (ESH), sociétés privées dont une grande partie dépend du groupe Action Logement, le collecteur de la PEEC (participation des entreprises à l'effort de construction, l'ex "1% logement"), et une autre de la Caisse des Dépôts via la SNI, enfin des entreprises tout à fait privées ayant opté pour le statut de bailleur social...
Action Logement (900.000 logements, groupe géré paritairement par le patronat et les syndicats de salariés) n'a pas attendu pour entreprendre une très vaste restructuration, d'abord de ses structures de collecte de la PEEC, de plus d'une centaine à une seule, puis des 72 ESH qui en dépendaient. Cette restructuration est toujours en cours et conduit à ne plus avoir qu'un ou deux grands acteurs par région, l'Immobilière 3F étant la seule à dimension nationale. Mais les autres organismes sont plus difficilement fusionnables car de statut et d'actionnariats trop divers. Les offices encore moins, liés aux collectivités et à leurs adhérences politiques. Ces acteurs sont conduits par contre à se regrouper dans des mutualisations de moyens (centres d'appel, services de gestion de copropriétés, achats groupés, recherche de foncier, maîtrise d'ouvrage...
Deuxième injonction : la mutualisation des moyens. Elle existe déjà à hauteur de plus de 300 millions par an depuis le ministère de Benoist Apparu, elle doit s'accentuer.
Troisième injonction : pour se financer, vendre ses logements dans des immeubles amortis. Ce n'est pas nouveau non plus : depuis Christie Boutin, au début du quinquennat Sarkozy, l'objectif fixé est de 40.000 par an (1% du parc). Avec la meilleure bonne volonté - beaucoup d'organismes ont joué le jeu, ne serait-ce que par nécessité, les aides au financement de la construction ayant été réduites comme peu de chagrin depuis plusieurs années - ils n'ont pas dépassé 8 à 10.000 ventes par an. Car c'est plus facile à dire qu'à faire : les locataires ne se précipitent pas ou n'ont pas les moyens. Sans compter que cette vente conduit à créer des centaines de copropriétés à la santé fragile, qui risquent de grossir les rangs des copropriétés en difficulté...
Pour aller plus vite, le gouvernement a la solution : créer une foncière qui rachèterait les immeubles en bloc, se chargeant ensuite de la mise en copropriété, de la gestion, et de la vente par appartement, aux locataires en priorité, puis au plus offrant au fur et à mesure des libérations, autrement dit sur le long terme !
En attendant, 80 ESH devraient se retrouver en déficit et 40 en quasi-faillite, selon leur fédération ! Argument de pression probablement, mais force est de constater que depuis l'annonce de cette politique, les travaux et les nouveaux projets sont à l'arrêt. Si l'industrie du bâtiment vit encore sur l'euphorie de l'année 2017, il n'y aura pas à attendre longtemps avant qu'elle appelle au secours, d'autant que la promotion privée ralentit aussi ses mises en chantier. Beaucoup de promoteurs doivent en effet, par injonction des collectivités, consacrer une partie de leurs programmes à du logement social. Faute d'acheteur HLM, c'est tout un programme qui peut être bloqué ! Pour le "choc d'offre" on attendra, à moins que... Est-ce pour cela que le gouvernement envisage d'assouplir l'article 55 de la loi SRU qui fait obligation des communes d'atteindre un quota de logements sociaux ? A suivre !
En tous cas, dans le chaos créé, certains acteurs poussent leurs pions : le MEDEF via Action Logement, qui en pleine résistance du monde HLM a signé une nouvelle convention quinquennale avec le gouvernement, laissant les autres crier à la trahison ! Il est vrai que le groupe joue de ses 4 milliards par an de collecte de la PEEC pour se rendre indispensable sur tous les segments de la politique du logement : renouvellement urbain, revitalisation des centres des villes moyennes, financement de la construction, accès au logement des jeunes et des précaires, financement de l'ANAH, etc. Par ailleurs, étouffer les offices publics n'est pas pour chagriner ceux qui voudraient les déconnecter des collectivités locales, voire privatiser une partie de leurs parcs. "Il faut faire circuler le capital", a-t-on entendu dans les allées du pouvoir. Un député de la majorité n'a pas caché qu'il faudrait mettre fin au statut des offices publics, "un ovni juridique, une anomalie qu’il faudrait corriger", selon lui...
Du coup, Action Logement, et de son côté la SNI qui devient CDC Habitat, pourraient être les grands bénéficiaires du foncier rendu disponible dans les prochaines années, notamment celui du Grand Paris, mais plutôt pour du logement intermédiaire que du social.
Reste à savoir si, dans un contexte économique mondialisé où l'augmentation des salaires est inenvisageable, et où une part importante de la population se paupérise, on peut se passer d'un secteur social subventionné ! La réponse est évidemment négative : plus que jamais le parc social est le maillon indispensable de cet accès dans les grands bassins d'emploi, le logement privé ne pouvant, pour des raisons de rentabilité, y suppléer, quoiqu'en disent les propriétaires et les professionnels. Même la commission européenne, après avoir fustigé le logement social comme anticoncurrentiel, reconnaît désormais qu'il délivre un service d’intérêt économique général (SIEG), justifiant l’intervention des Etats, qu’elle incite à se saisir de la question du logement abordable ! L'expérience a montré maintes fois que les économies sont rarement au rendez-vous des restructurations, et affaiblir financièrement les organismes n'est pas le meilleur moyen de les mobiliser !
(1) France Stratégie - 31 janvier 2018 - Présentation "Les évaluations d’impact : le cas des aides à la personne" par Gabrielle Fack.
v. aussi Universimmo.com - 10 octobre 2017 : Logement, immobilier : le gouvernement maîtrise-t-il sa politique ?
et Universimmo.com - 16 juillet 2017 : Immobilier et logement : quelle politique pour le quinquennat ?
UniversImmo.com
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