Une rechute après un redémarrage en fanfare ?
Si les marchés sont mus à près de 80% par une demande visant la résidence principale, et que celle-ci, reposant sur des tensions démographiques fortes, ne risque pas de s'effondrer du jour au lendemain, et si par ailleurs la pierre en ces temps de crise boursière reste malgré tout une valeur refuge appréciée, plusieurs facteurs peuvent contribuer à bloquer à nouveau le marché à l'instar de ce qui s'est passé en 2009, conduisant à une baisse des prix peut-être plus forte que lors de cette courte crise, interrompue par le plan de relance et des incitations fiscales exceptionnelles :
- une accélération de la hausse des taux d'intérêt des crédits immobiliers, commencée depuis l'automne 2010, et qui serait provoquée par une dégradation de la note de la France et donc des taux des OAT (Obligations assimilées du Trésor), servant de référence indirecte pour la fixation des taux des crédits immobiliers,
- une fragilisation des banques, sur la sellette depuis plusieurs semaines, les amenant à resserrer à nouveau les volumes et les conditions d'octroi des crédits immobiliers,
- une fragilisation économique ou à tout le moins une forte perte de confiance dans l'avenir poussant de nombreux acquéreurs ou revendeurs-acquéreurs à reporter leurs projets immobiliers,
- une nette diminution de l'attractivité de l'investissement locatif, sous le double effet de la baisse des incitations fiscales et de la forte dégradation des rendements locatifs : ceux-ci subissent depuis plusieurs années à la fois la flambée des prix et la quasi stagnation des loyers, dont la confirmation est une fois de plus attendue dans les chiffres de l'Observatoire CLAMEUR qui seront présentés le 6 septembre prochain.
Or toute baisse du rythme des transactions conduit tôt ou tard à une baisse des prix, comme cela s'est bien produit en 2009, mais aucun plan de relance ne pourra plus, dans le nouveau contexte budgétaire lié à la pression des agences de notation, venir au secours des marchés, que ce soit dans l'ancien ou dans le neuf : les marges de manoeuvre sont épuisées et il faut s'attendre au contraire à une diminution des aides actuelles, qui tiennent déjà les promoteurs sous oxygène, deux tiers de leurs ventes se faisant depuis près de deux ans aux investisseurs en "Scellier"...
Premières baisses des prix immobiliers en France
Elles sont mesurées par les deux principaux sites d'annonces immobilières à partir des prix demandés par les vendeurs : ainsi, l'indice national de SeLoger.com, site composé exclusivement d'annonces d'agents immobiliers, est en léger recul en juillet. Il s'agit de la première baisse des prix depuis le début de l'année, après quelques mois de stagnation. Il perd 0,15 point, avec une tendance baissière à Paris (9.650 euros par mètre carré), Marseille (3.203 euros par mètre carré), Toulouse (2.894 euros) et Strasbourg (2.447 euros). A Lyon, Lille et Rennes, les prix se maintiennent et certaines villes voient même leur prix immobiliers toujours en hausse.
Même son de cloche pour l'indice PAP (Particulier à particulier) au 1er août 2011 : selon le site, les prix immobiliers ont très peu évolué au mois de juillet, avec des variations respectives de +0,14% pour les appartements et de -0,06% pour les maisons. Sur trois mois, les variations restent également faibles, avec une petite hausse de +0,33% du prix des appartements et un léger repli de -0,11% du prix des maisons. Sur un an, les variations sont plus significatives, avec une augmentation de +2,06 % du prix des appartements et de +5,66% du prix des maisons.
Confirmation également pour l'Ile-de-France par le baromètre MeilleursAgents.com, selon lequel les signes d’accalmie se confirment après 39% de hausse en 2 ans...
Le pessimisme gagne les notaires de province...
Le site Immonot.com publie tous les deux mois un regard sur l'actualité et la tendance du marché, à partir d'une enquête réalisée auprès des études notariales de province. La dernière concerne les mois de mai et juin 2011 et met en évidence une anticipation chez les notaires interrogés d'une chute importante d'activité pour l'été.
La trêve estivale, qui n'est pas la période la plus propice à la signature des compromis, semble se conjuguer selon eux avec un net retournement de la conjoncture. 42% des notaires du panel prévoient ainsi une baisse de volume et seulement 11% misent sur son augmentation (leurs opinions s'équilibraient à 21% lors de la précédente enquête).
"Mois de juin très calme. Peu de contacts et les banques retardent les projets d'achat" précise un notaire de Vitré. Il souligne ainsi que l'inquiétude actuelle semble gagner le secteur bancaire qui n'hésite pas à freiner les éventuels acheteurs.
Immonot estime même que par rapport aux observations faites en juin 2009 et juin 2010, la chute d'activité pour la période estivale 2011 sera plus brutale.
Sur le front des prix, en dépit de la hausse annoncée par la Chambre des Notaires de Paris fin juillet, les notaires de province interrogés pour Immonot.com constatent que le retournement du marché immobilier en France se dessine chaque jour plus nettement. Sur les deux derniers mois, 34 % du panel a constaté une baisse des prix des logements et 4% une hausse. Les autres interrogés considèrent que le marché demeure toujours stable. Ils en déduisent qu'avant la rentrée, ce déséquilibre devrait s'accentuer.
En région, la baisse serait plus sensible dans les secteurs qui ont vu leurs prix le plus augmenter au cours de l'année. Concernant les terrains, pour lesquels la hausse semblait devoir se poursuivre, force est de constater qu'une baisse se profile également. Même chose quant aux commerces : il semble que la belle remontée des prix observée depuis le début de l'année ne soit plus d'actualité.
En parfaite cohérence avec cette tendance baissière, les conseils des notaires sont pour la plupart orientés vers la revente avant l'achat d'un nouveau bien plutôt que l'inverse. Pour le logement, ce n'est que dans quelques endroits privilégiés, souvent situés au cœur des villes, qu'il est conseillé de saisir les opportunités qui se présentent. Mais, la proportion des notaires conseillant cette option ne représente que 12% à comparer aux 85% de ceux qui, prudemment, préfèrent se garantir contre une baisse des prix déjà perceptible dans de nombreuses régions.
71% des notaires conseillent également de se séparer des terrains.
Le marché de l'immobilier neuf sur une mauvaise pente
L'indicateur de conjoncture commerciale de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) confirme début septembre la baisse des ventes en 2011 par rapport aux deux années précédentes, dans un contexte de progression de l'offre commerciale, sous l'effet d'un espoir de sortie de crise chez les promoteurs un peu prématuré à partir de 2009. La diminution des ventes, moins accentuée au 2ème trimestre 2011, s'établit à -19% au 1er semestre 2011 par rapport à la même période de 2010. Elle concerne essentiellement les ventes à investisseurs (-32%) et dans une moindre mesure l'accession à la propriété qui représentait déjà l'an passée de faibles volumes par rapport aux 10 dernières années.
Les promoteurs l'attribuent à la réduction en 2011 des avantages fiscaux du dispositif "Scellier", conjuguée à la faiblesse de l'accession à la propriété dans le neuf malgré le nouveau prêt à taux zéro "PTZ+", qui n'a atteint ses objectifs quantitatifs en terme de propriétaires que grâce aux opérations réalisées dans l'ancien : plus de 70% des PTZ+ ont été en effet attribués aux logements anciens dont une grande partie ne répond pas aux critères de performance énergétique, regrette la FPI...
Bien évidemment, la hausse des prix induite par la généralisation de l'offre de bâtiments neufs basse consommation (BBC), conjuguée à la hausse des taux d'intérêt, n'ont pas arrangé les choses !
Les mises en vente progressant depuis le 3ème trimestre 2010 (+8% par rapport au 2ème trimestre 2010), les stocks, baptisés "offre commerciale" vont en augmentant : +13% pour atteindre 45.595 unités, dont environ 5% de logements livrés. Ils représentent 8 mois de ventes, ce qui en soi est encore loin d'être dramatique.
Le prix au m² d'un logement collectif neuf progresse régulièrement depuis le début de l'année 2010 compte tenu de l'augmentation de la qualité des logements et enregistre une hausse de 9,7 % sur 12 mois. Les prix progressent deux fois plus vite en Ile-de-France (12,5%) où l'offre a le plus de mal à se reconstituer, que dans le reste de la France (+6,4%).
Dans les régions, l'activité est mieux orientée au 1er semestre 2011 dans la région Côte d'Azur où les ventes n'ont baissé que de 5% et où l'offre s'est un peu reconstituée, dans la métropole atlantique (Saint Nazaire-Nantes) où les ventes n'ont baissé que de 9% et où l'offre s'est reconstituée (+22 %), dans la communauté d'agglomération de Montpellier où les ventes n'ont baissé que de 14% et où l'offre s'est reconstituée (+60 %), et en Ile-de-France où les ventes n'ont baissé que de 13% mais où l'offre est particulièrement faible ce qui maintient les prix à un niveau élevé.
La FPI confirme sa prévision de moins de 100.000 ventes pour 2011 et craint que le nouveau coup de rabot confirmé du dispositif Scellier n'aggrave le marasme en 2012 avec ses conséquences sur l'emploi, la perte de recettes qu'il entrainerait et la reprise des tensions sur les loyers. Elle demande aussi d'engager une réflexion pour améliorer l'efficacité du PTZ+ dans le neuf en zone urbaine, et annonce qu'elle présentera dans ce but le 12 octobre prochain un manifeste de réflexions et de propositions innovantes concernant la politique du logement.
L'alourdissement de la taxation des plus-values : la goutte d'eau ?
L'imposition de la plus-value réalisée par la vente d'un bien immobilier hors résidence principale - en fait une résidence secondaire, un bien locatif, un terrain à bâtir ou un logement vacant - devrait d'après l'annonce qui en a été faite par le Premier ministre le 24 août, être impactée par deux aspects :
- une nouvelle augmentation du taux du prélèvement social qui passerait de 12,3% à 13,5%, s'ajoutant à l'impôt proprement dit de 19%, faisant passer l'imposition totale de 31,30 à 32,5% (la dernière augmentation date de la loi de finances pour 2011),
- la suppression du mécanisme qui jusqu'à aujourd'hui aboutissait à une exonération totale au bout de quinze ans de détention, à savoir un abattement de 10% par an sur la plus-value réalisée à partir de la 6ème année ; seul un coefficient d'érosion monétaire, tenant compte de l'inflation, sera appliqué sur le prix d'achat pour calculer la plus-value réalisée. Or les prix de l'immobilier ont beaucoup plus augmenté ces dernières années que les prix à la consommation...
La note pour les vendeurs risque d'être salée et les inciter à revenir de plus belle aux pratiques de dissimulation de prix (les "dessous de table") si tant est qu'ils les aient quittées avec la réforme de 2004 qui avait vu la disparition du coefficient d'érosion monétaire, en vigueur jusqu'alors, au profit de l'abattement de 10% par an... A défaut, la perspective d'être fortement imposé risque de faire surseoir à des projets de vente ou d'inciter à essayer de répercuter l'impôt sur le prix, rendant par là même la vente plus difficile.
La réaction des vendeurs a en tous cas été crainte par le gouvernement qui a pris soin de rendre la mesure applicable dès les compromis ou promesses de vente signés après le 24 août 2011. Appliquée qu'à compter de 2012, elle aurait conduit un grand nombre d'investisseurs locatifs et de détenteurs de résidences secondaires à se précipiter pour vendre leur bien afin de profiter de l'exonération jusqu'au 31 décembre. De quoi créer un véritable krach immobilier !
Par contre, son espoir de fluidifier le marché en décourageant la rétention, des logements comme des terrains, risque d'être déçu, au moins à court terme.
Au delà, cette mesure est-elle, comme le prétendent les réactions des milieux professionnels de l'immobilier, de nature à gripper un marché qui conserve quelques solides fondamentaux : l'accroissement démographique, notamment et l'attrait de la pierre en tant que valeur de placement quand les placements alternatifs - boursiers ou assurance-vie - ont perdu le leur ? C'est peu probable. le marché peut par contre perdre durablement plusieurs de ses ressorts en cas d'aggravation de la crise financière, si l'on assiste à une sérieuse perte d'appétence pour la mobilité qui reporterait à plus tard de nombreux projets immobiliers, une forte augmentation des taux d'intérêt qui désolvabiliserait plus nettement les primo-accédants, et une politique restrictive des banques quant à l'octroi des crédits immobiliers, qui bloquerait de surcroît de nombreux investisseurs...
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Commentaire posté par
Jean d'Antin
, le
10/9/2011 à 02h18
Globalement d'accord avec votre analyse, je pense que les investisseurs qui, comme moi, ont du "cash" doivent attendre pour se régaler. J'ai déjà fait une bonne affaire en 2010, j'espère en faire une autre dans 6 mois ou plus. Tout est question d'emplacement et de conjoncture.
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Commentaire posté par
réaliste
, le
2/9/2011 à 16h47
@PAB
Il est évident que les prix de l'immobilier sont
Totalement déconnectés de la réalité.
Cela fait beaucoup trop longtemps que ce risque des
prix exhorbitants a duré.
Les attaques sur les niches fiscales et la hausse
des taux d'intérêts sont des facteurs qui permettront de faire baisser enfin les prix et de fluidifier le marché, ne vous en déplaise!
l'immo ne montera pas jusqu'au ciel ( la stabilisation c'est n'importe quoi tot ou tard cela explosera surtout en France et c'est tant mieux! et c'est un grand ouf de soulagement.
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Commentaire posté par
PAB
, le
28/8/2011 à 15h22
Est ce bien un site qui joue sur l'inépuisable sujet du catastrophisme militant ? Je retiens qu'il n'est pas très sérieux - pas très professionnel - d'épiloguer sur les appréciations ponctuelles de quelques notaires, pêchées à la veille des vacances, pour pronostiquer que la baisse des prix est engagée....Cela fait 10 années que l'on attend la fin des Temps...
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