Pas de baisse sensible de l'activité en début d'année
Côté FNAIM, pas de chiffres statistiques mais un sondage indiquant que les professionnels sont à 64% optimistes sur l'évolution de leur volume d'affaires réalisées, et 29% pensent même que le marché sera plus dynamique qu'il ne l'a été en 2010 ! La détermination des clients paraît similaire à celle observée en juin 2010, même si l'indice de solvabilité calculé par la FNAIM régresse, principalement sous l'effet de la hausse des taux d'intérêt. Un impact du "PTZ+" (le nouveau prêt à taux zéro, pour les primo-accédants, sans conditions de ressources) est déjà perçu par près d’1 professionnel sur 2. Par ailleurs l'arrivée prochaine sur le marché des immeubles "BBC" (bâtiment basse consommation) ne crée pas selon eux d'attentisme : la majorité des professionnels estiment que leurs clients ne sont pas prêts à retarder leur achat ou investir davantage pour une meilleure performance énergétique...
En tous cas, la fluidité du marché a augmenté : 40% des transactions sont réalisées dans un délai inférieur à 3 mois, et ce taux monte à près de 70% en région parisienne ! On assiste aussi au retour confirmé des achats de résidences secondaires et les investissements locatifs (respectivement 15 et 18% contre 13 et 16 en juin 2010). Toutefois, la perception de la pénurie d’offre sur le marché s’accentue, notamment en région parisienne (83% des professionnels), pénurie attribuée dans la majorité des cas par une peur des propriétaires de ne pas vendre ou pas au meilleur prix...
Globalement, la FNAIM estime le rythme des transactions remonté à 750.000 par an contre un plus haut de 850.000 avant la crise et un plus bas de 570.000 au plus fort de celle-ci.
Fin mars, Immonot.com, service du Groupe Notariat Services, publiait la "Tendance du marché", une étude réalisée par le Centre de recherche en économie finance et immobilier (CEREFI), et Bernard Thion, professeur, à partir de données notariales.
L'enquête révélait un maintien du volume d'activité des services de négociation immobilière notariale dans les régions jusqu'alors dynamiques, au profit des régions jusqu'ici à l'écart de ce mouvement. Cette tendance semble stabiliser le volume d'activité des services négociations.
Interrogé par Capital.fr sur le ralentissement de l’activité constaté selon certains médias au premier trimestre par de nombreux professionnels, le professeur Michel Mouillart, professeur d’économie et spécialiste des marchés immobiliers, déconseille les conclusions hâtives. "Nous constatons chaque année le même tassement. Les gens déménagent moins l’hiver, ce qui impacte naturellement le nombre des transactions. Surtout, après les ventes records enregistrées en fin d’année – de 55 à 60.000 de plus qu’attendues sur le dernier trimestre -, il est logique que le marché marque le pas. La situation n’a donc rien d’alarmante et ceux qui redoutent un krach immobilier s’inquiètent à tort. Au contraire, une nouvelle hausse des prix de 5 et 6% d’ici la fin 2011 est probable"...
Il est vrai que les signatures ont été précipitées en fin d'année pour bénéficier du crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt, supprimé en 2011, et concernant le neuf pour bénéficier du "Scellier" à taux plein avant "verdissement" : à preuve des taux d'augmentation délirants en nombre de ventes d'appartements neufs (majoritairement du fait des investisseurs en Scellier).
Une tendance à la hausse pas vraiment enrayée
Côté prix, la FNAIM voit dans ses chiffres une baisse sur un trimestre (1er trimestre / 4ème trimestre 2010) des prix des appartements de 2% en Ile-de-France, et une quasi stagnation en province +0,8%. Le prix des maisons poursuit par contre son rattrapage : +4,8% sur un trimestre en Ile-de-France et +4% en province. Globalement, l'indice FNAIM des prix des appartements est redescendu de 105,3 à 105 (base 100 en 2006 - plus haut au 2ème trimestre 2008 à 109 et plus bas au 1er trimestre 2009 à 97,9). Celui des prix des maisons est remonté de 96,9 à 101 (même base - plus haut au 4ème trimestre 2007 à 108,1 et plus bas au 1er trimestre 2009 à 94,2).
Les villes qui voient encore les prix des appartements monter vigoureusement sont Aix, Angers, Cannes, Le Mans, Lyon, Marseille, Montpellier, Nancy, Paris, Strasbourg, Toulon, et Toulouse. En hausse plus modérée Biarritz, Clermont-Ferrand, Limoges, Nîmes, Orléans, Poitiers.
En baisse, seuls Annecy, Chateauroux, Perpignan, Reims se distinguent...
A noter que seuls 2 professionnels sur 10 anticipent une hausse des prix aujourd’hui ; mais ils n'étaient qu'un sur dix en juin 2010, et ils se sont lourdement trompés...
Vers une nouvelle controverse sur la bulle immobilière
Plusieurs voix, en principe autorisées, prédisent même un recul des prix après la hausse, notamment à Paris, tel Guy Nafilyan, le président de Kaufman & Broad France, cité par le Journal du dimanche, selon qui le marché a déjà commencé à ralentir à Paris. "Nous prévoyons dans l’ancien un recul des prix en 2011. Dans certains quartiers du centre de la capitale, la correction pourrait atteindre 5% à 10%", a--il notamment déclaré.
Jacques Friggit, expert au CGEDD (Conseil général de l'environnement et du développement durable) et auteur d'une étude sur le sujet, prédit depuis longtemps que les niveaux de prix atteints ne pourront pas tenir et que l'on devrait assister à une baisse de 26 % à 35 % avant 2015 afin que les prix reviennent dans ce qu'il appelle le "tunnel" déterminé par l'évolution du revenu disponible des ménages.
Ceux qui prédisent déjà un retournement du marché, voire un éclatement d'une bulle immobilière prennent-ils leurs désirs pour des réalités ? Michel Mouillart le pense. "Voilà dix ans que les mêmes experts annoncent sur un effondrement prochain des prix. Mais force est de constater que les prix continuent à progresser année après année. Aujourd’hui, la hausse des valeurs est entretenue par le marché de l’achat-revente. Les propriétaires sont en effet de plus en plus nombreux à se séparer de leurs biens pour acheter plus grand et plus cher. Ce marché, gelé durant la crise, n’a pas fini de se reconstituer. D’ici 2012, les secundo-accédants pourraient représenter près de 50% des transactions comme à la veille du déclenchement de la crise mondiale", déclare-il dans le même entretien.
A l'argument selon lequel la hausse des taux d'intérêt pourrait rapidement casser la dynamique de hausse enclenchée en 2010, Michel Mouillart réfute que la hausse enclenchée depuis quelques mois devrait ramener les taux à 4% en moyenne d’ici la fin de l’année. "Soit le niveau de l’été 2007, lorsque le marché de l’immobilier était en plein boom". Pour le moment, le nouveau prêt à taux zéro (le "PTZ+") compense bien cette hausse dans le pouvoir d’achat immobilier des ménages. Et de rappeler qu' "un acheteur, qui emprunte actuellement dispose d’une capacité d’emprunt deux fois plus importante qu’au début des années 90"...
Encore faut-il qu'une part trop grande de la population ne "décroche" de la capacité d'acquérir ! Or les inégalités de situation se creusent et pour la première fois en 2010, le logement devenait la quatrième préoccupation des Français derrière l’emploi, le pouvoir d’achat et les retraites. Pour y voir plus clair, le réseau d’agences ORPI, a fait réaliser une étude inédite par l’institut IPSOS, destinée à cerner la relation des Français à la propriété immobilière. Les résultats mettent en cause les idées convenues et le résultat d’études plus complaisantes : elle révèle notamment qu’un locataire sur deux se résigne à ne jamais devenir propriétaire simplement par manque de moyens.
Le professeur Mouillart ne dit pas autre chose, dans le même entretien, quand il constate que dans les années 60, la classe ouvrière avait encore les moyens d’acheter à Paris. "Aujourd’hui les cadres réalisent l’essentiel des transactions. Cette ségrégation a donc toujours existé et va encore s’accentuer. A moins de disposer d’un fort apport personnel, lié à une revente, plus personne ne pourra bientôt acheter dans le centre des grandes métropoles françaises. C’est pratiquement inéluctable".
Etre propriétaire en 2011 serait désormais devenu un rêve inaccessible ou l’apanage des privilégiés ? Un marché immobilier peut-il ne fonctionner qu'avec ces derniers, et avec ceux que la hausse a enrichis et qui ont quelque chose à vendre pour acheter ? Il est vrai qu'il le fait pour le moment, mais pour combien de temps encore si l'économie et la société continuent sur leur lancée ?
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