Affichage obligatoire de la Classe énergie
Conférence de presse solennelle le 27 octobre du secrétaire d'Etat chargé du logement, Benoist Apparu, appuyé par son ministre de tutelle Jean-Louis Borloo pour le lancement de l'affichage obligatoire du classement énergétique des biens immobiliers proposés à la vente ou à la location dans les annonces dans la presse papier, dans les vitrines des agents immobiliers et sur Internet : à compter du 1er janvier 2011, comme l'a prévu la loi "Grenelle II" du 12 juillet 2010, les annonces dans la presse devront comporter la mention de la lettre A à G du classement du bien à vendre ou à louer au regard de sa consommation d'énergie, avec l'indication "classe énergie". A la même date, les annonces dans les vitrines des agences et les annonces sur Internet devront quant à elles faire figurer l'entière "étiquette énergétique", telle qu'établie par le diagnostic de performance énergétique (DPE). Les propriétaires vendeurs ou bailleurs devront désormais le faire réaliser avant la mise en vente ou en location, alors que jusqu'à présent ils ne le faisaient au mieux qu'au stade de la promesse de vente ou pour la signature du bail.
La classe A correspond à une consommation énergétique totale pour le chauffage et l'éclairage inférieure à 50 kWh par m2 et par an (environ 250 euros par an de dépense), alors que la classe G correspond à une consommation supérieure à 450 kWh (environ 2.000 euros par an), la moyenne du parc français se situant entre 200 et 300 (classes D et E, mais avec une forte proportion de F et G...).
L'impact sur le pouvoir d'achat des acquéreurs ou des locataires est évidemment important et le gouvernement compte beaucoup sur cet affichage - qu'il qualifie de véritable "révolution" - pour inciter les propriétaires de logements "énergivores" à effectuer des travaux d'économies d'énergie, tablant sur le fait que les biens mal classés subiront une décote par rapport aux biens classés économes. Ceux-ci devraient être dans l'avenir de plus en plus nombreux, au fur et à mesure que les rénovations énergétiques se multiplieront dans l'ancien, et également par le fait que les nouveaux logements arrivant sur le marché par la construction neuve seront tous classés A : la nouvelle réglementation thermique résultant du "Grenelle", la RT 2012 est par coïncidence également publiée ce même 27 octobre ; elle sera applicable dans le secteur tertiaire aux immeubles dont les permis de construire seront déposés à compter du 28 octobre 2011, et dans le résidentiel aux logements dont les permis de construire seront déposés à partir du 1er janvier 2013. Sachant que les promoteurs ont pour la plupart, pour des raisons commerciales, déjà anticipé ces échéances et proposent déjà à la vente "sur plans" des bâtiments classés A ou très proches !
Il reste encore au gouvernement à publier un décret d'application, et un projet présenté quelques jours auparavant aux professionnels prouve que le diable est dans les détails...
Une obligation sans sanction ?
La question sera maintenant de savoir si les vendeurs ou bailleurs de biens immobiliers joueront le jeu et fourniront le DPE pour affichage dans les annonces. L'obligation n'est en effet accompagnée d'aucune sanction directe. Conscient de l'objection, le secrétaire d'Etat avance qu'une sanction existe dans le Code civil, dans les dispositions prévues pour le "dol" ou vice du consentement : l'acquéreur ou le locataire pourra selon Benoist Apparu et Jean-Louis Borloo - foi d'avocat ! -, faire annuler la vente ou le bail si l'annonce à laquelle ils a répondu ne précisait pas le classement énergétique. En fait, l'argument ne tient pas une minute sur le plan juridique. Il pourra tout au plus faire jouer les dispositions réprimant la publicité mensongère si le classement publié ne correspond pas au DPE ! L'absence de classement dans l'annonce ne peut être considérée en elle-même comme ayant incité l'acquéreur ou le candidat locataire à conclure : arrivé au stade de la promesse de vente ou de la signature du bail, il devra avoir eu connaissance du DPE complet avant de signer, et ne pourra donc jamais faire valoir le "dol". S'il signe, ce sera en effet toujours en connaissance de cause...
Tout dépendra en réalité de la pression que mettront les supports de presse et portails d'annonces de particulier à particulier d'une part, et les agents immobiliers d'autre part sur les propriétaires pour qu'ils se conforment à leur obligation.
Laurent Vimont, président de Century 21 France s'engage pour les agences de son réseau a faire appliquer la consigne en tant que politique de la marque. Il est probable que les grandes fédérations d'agents immobilier, dont on attend à présent les réactions feront de même et s'engageront à faire appliquer l'obligation par leurs membres. On attend aussi de voir la politique de portails d'annonces tels que Pap.fr (groupe Particulier à particulier) ou Entreparticuliers.com : refuseront-ils les annonces sans DPE ?
Le marché entre particuliers pèse près de 40% du volume des transactions de vente comme de locations. On peut penser qu'il subira l'entraînement du marché des professionnels si ceux-ci appliquent l'obligation sans faille. On peut aussi penser que si l'affichage se généralise de manière visible, les annonces sans DPE paraîtront suspectes, les clients pensant que le vendeur ou le bailleur a quelque chose à cacher. D'autant qu'à contrario, les bons classements s'afficheront dans retenue ! Mais la partie n'est pas gagnée d'avance comme semble le penser le gouvernement, notamment dans les zones "tendues" : si la présence du DPE lors des signatures des ventes ne pose pas de problème actuellement parce que les notaires l'exigent, l'expérience a montré que la fourniture du DPE lors de la signature des baux d'habitation n'est pas, sans sanction directe, devenue une généralité...
A surveiller donc ! Interrogé sur ce que fera son ministère pour faire appliquer la mesure, Benoist Apparu n'a pas exclu de solliciter la DGCCRF (direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes)...
En revanche si tout va bien, la généralisation de la réalisation de DPE à l'occasion des ventes et des locations permettra d'établir un état des lieux précieux de la performance énergétique du parc immobilier français. La loi Grenelle II a prévu que les DPE soient tous enregistrés dans une base de données nationale qui devrait être mise en place prochainement.
Vers une fiabilisation du DPE ?
Dans le même temps, le gouvernement prend aussi une série de mesures pour améliorer la précision et la fiabilité des DPE, objet de nombreuses critiques actuellement :
- affinage de l'analyse en doublant le nombre de paramètres pris en compte : ils passeront de 30 à 60 et intègreront notamment l’efficience des systèmes de chauffage, la ventilation, les différentes données impactant les apports solaires et les apports
lumineux, comme l’orientation, les surfaces vitrées, etc. ; le panel d’équipements ou de matériaux pris en compte sera également élargi ;
- aménagement des logiciels utilisés de manière à interdire, sauf
exception, le recours aux "valeurs par défaut" qui ont pour effet selon l'aveu du ministère, "lorsqu’elles sont employées systématiquement, de faire passer en G toutes les estimations, ce qui dévalorise le bien, et peut conduire à des travaux inutiles et coûteux"...
- justification obligatoire des écarts entre les consommations théoriques résultant des modèles utilisés et les consommation réelles,
- fiabilisation des compétences des diagnostiqueurs : un pré-requis en matière de formation initiale sera exigé pour les nouveaux diagnostiqueurs, et la formation spécifique à effectuer pour pouvoir prétendre à la certification sera encadrée par rapport à un cahier des charges établi par les pouvoirs publics ; seront également encadrés réglementairement le programme des formations et de leurs objectifs pédagogiques, ainsi que les examens à passer pour obtenir la certification.
Il est prévu de mettre en place deux niveaux de certification des diagnostiqueurs, permettant de valoriser les diagnostiqueurs disposant de compétences spécifiques :
- le niveau 1 serait requis pour les diagnostics de maisons individuelles et d’appartements,
- le niveau 2 serait requis pour les diagnostics de bâtiments d’une certaine importance (collectif et tertiaire).
Enfin le secrétaire d'Etat annonce l’amélioration du contrôle des diagnostics effectués, indiquant qu'il sera proposé d’exiger un premier contrôle six mois après la certification du diagnostiqueur, afin de vérifier la compétence du professionnel, puis d’effectuer des contrôles réguliers annuels, ces contrôles étant en principe effectués "sur site", pour les seconds de manière aléatoire, sur la base d’un pourcentage statistiquement significatif de tous les diagnostics établis au cours d’une année donnée.
Est également annoncée la mise en place d’un suivi amélioré des réclamations.
Rappelons que La réalisation d’un diagnostic de performance énergétique est obligatoire à l’occasion de la vente de chaque logement ou bâtiment (sauf exceptions) en France métropolitaine depuis le 1er novembre 2006, et que depuis le 1er juillet 2007, cette obligation s'applique pour toute signature d’un contrat de location d’un logement. Depuis la loi "Grenelle II", les résultats de ces diagnostics doivent aussi être tenus à disposition, par le vendeur ou le bailleur, de tout candidat acquéreur ou locataire, dès la mise en vente ou en location du bâtiment ou de la partie du bâtiment.
La question se pose de l'impact de ces mesures sur le prix des diagnostics : plutôt que 100 euros en moyenne comme l'avance le ministère, ils se situeraient déjà autour de 150 à 200 euros et pourraient être renchéris par les contraintes supplémentaires imposées aux diagnostiqueurs. Sylvain Coopman, délégué général du la Chambre des diagnostiqueurs FNAIM minimise le risque, dans une profession où règne une vive concurrence ; il craint plutôt une montée de la pression des clients pour influer sur le résultat des diagnostics, à mesure que l'enjeu financier du classement augmente : celui-ci déterminera déjà à compter du 1er janvier prochain les conditions dont pourront bénéficier les acquéreurs au titre du nouveau prêt à taux zéro (PTZ), et il faut s'attendre à ce qu'il soit de moins en moins neutre sur la fixation du prix de vente ou du loyer...
UniversImmo.com
Commentaire posté par
virgine
, le
25/11/2010 à 21h15
Ok pour isoler les gens n'ont pas attendu le Grenelle pour le faire mais quand nous voyons le prix du GAZ et de l'ELECTRICITE augmenter parce que nous faisons nous consommateurs des économies. Ils nous piquent toujours plus d'agents ras le bol de ces nouvelles loies. La prochaine fois je ne vais pas voter au prochaine élection.
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Commentaire posté par
Olivier Brane,Avocat honoraire,www.ecocopro.com
, le
14/11/2010 à 09h05
Le gouvernement a choisi la voie du décret et non de la loi pour réglementer.
Il n'y a donc pas de sanction prévue!
En effet seule la loi peut édicter des sanctions!
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Commentaire posté par
Jean-Christophe
, le
2/11/2010 à 12h24
Pathétique ... des obligations supplémentaires et plus sophistiquées mais pour quelle efficacité ? Qu'est ce que ca change pour un candidat locataire ou propriétaire ? rien dans un marché immobilier tendu, d'autant que les usages des occupants des logements autant que la rigueur climatique aléatoire explique pour beaucoup la consommation d'énergie !
Isoler ? tout le monde en convient, mais à quel prix ? Ces travaux s'amortissent entre 10 et 15 ans grosso modo ... alors que les matériels restent efficaces un vingtaine d'années en moyenne. C'est probablement l'augmentation du coût de l'énergie qui rendra ces travaux rentables dans l'ancien.
Cette politique publique comme beaucoup d'autres c'est avant tout de la communication, sans aucune mesure des conséquences économiques directes et indirectes, un dispositif aussi inutile que couteux.
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