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ACTUS
Immobilier : prix à la hausse, taux d'intérêt encore à la baisse, et perspectives moroses
Le
29/5/2010
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Le marché immobilier est-il sur une courbe en "U" ou en "W" ? Telle est la question que se posent aujourd'hui la plupart des observateurs, tant l'embellie enregistrée depuis la mi-2009 paraît fragile, dans un contexte économique général qui ne cesse de s'assombrir. Les moteurs qui pourraient empêcher une rechute sont là : des taux d'intérêt historiquement bas, des aides fiscales encore présentes, des banques qui prêtent, même si elles s'en tiennent à de stricts critères de prudence, des besoins de logement insatisfaits dans les régions les plus dynamiques, etc. Mais les deux premiers - taux et incitations fiscales - sont appelés à faiblir au deuxième semestre, et le moral des ménages, de plus en plus bas, provoquer un nouveau gel...
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Des prix à la hausse et forte activité en Ile-de-France
Les notaires de Paris-Ile-de-France, présentant leurs chiffres du 1er trimestre 2010 (signatures de ventes conclues au 4ème trimestre 2009) viennent de confirmer la tendance à la reprise de la hausse des prix dans la deuxième moitié de 2009 : +3,2% sur 1 trimestre et +1,7% sur un an pour Paris (appartements), respectivement +1,6% et +1,1% pour les appartements en Petite couronne, +2,4% et +0,9% pour les appartements en Grande couronne. Même chose pour les maisons en Petite couronne (+2,1% sur un trimestre et +0,7% sur un an) et en Grande couronne (respectivement +2,2% et +0,1%). Toute l'Ile-de-France est repartie globalement à la hausse, même si les choses sont un peu plus contrastées dans le détail des communes.
Cette tendance est confirmée pour le début 2010 et jusqu'en avril par le baromètre du site d'intermédiation Meilleursagents.com: selon les chiffres publiés mi-mai, les prix parisiens ont augmenté de +2,1% au mois d'avril pour atteindre 6,730 euros en moyenne (+12% en un an). Le marché atteint selon le site des plus hauts historiques et efface les baisses enregistrées depuis deux ans.
La cause principale : le manque relatif de biens qui favorise les vendeurs qui en profitent pour pousser les prix. L'environnement macroéconomique incertain encourage aussi les investisseurs à se tourner vers la pierre valeur refuge, et la saison pousse les familles à trouver un grand appartement pour la rentrée des classes.
Les petites surfaces (moins de 3 pièces) ne sont pas en reste et poursuivent selon le site leur hausse des prix (+1,1% à Paris en avril). "Ce marché est pourtant sous tension depuis plusieurs mois. Les investisseurs et épargnants se sont intéressés de près aux biens de moins de 300.000 euros considérés comme des placements sûrs", indique l'analyse du baromètre, qui ajoute que ces placements deviennent de plus en plus des valeurs refuges mais sont des placements de moins en moins rentables, en particulier si le bien présente quelques défauts.
Aussi incroyable que cela paraisse, les volumes de transactions semblent aussi avoir retrouvé leurs niveaux d'avant la crise : la chambre parisienne des notaires a fait ressortir les taux d'évolution sur 2 ans (ventes conclues au 4ème trimestre 2009 par rapport à celles conclues au 4ème trimestre 2007) et ils sont en progression : +5,2% pour les appartements à Paris, +5,9% en Petite couronne et +0,8% en Grande couronne ! Et c'est encore plus spectaculaire pour les maisons : +13,2% en Petite couronne et +8,5% en Grande couronne !
Le regain d'activité est aussi sensible au plan national, comme en témoigne la production de prêts : "au cours des quatre premiers mois de 2010, nous battons notre record historique de production, avec 4.000 prêts par jour et 23,75 millions d'euros accordés, contre 18,7 millions d'euros en 2007", indique la directrice de la communication de l'organisme Crédit logement, dont les propos sont rapportés par Le Monde.
Les taux d'intérêt continuent à se tasser
Le niveau presque historiquement bas des taux d'intérêt n'y est pas pour rien : certaines banques proposent désormais un taux fixe de 3,35 % sur 15 ans, un niveau jamais atteint depuis avril 2006, indiquait le courtier Meilleurtaux.com lors de sa conférence du 27 mai. Meilleurtaux constate une augmentation de 10 % des demandes de crédit sur trois mois par rapport au dernier trimestre 2009 (+25 % en janvier 2010/janvier 2009),, ainsi qu'une hausse de 13 à 15% des montants empruntés et des montants de transactions, s'accompagnant d'une augmentation du montant d’apport moyen de 10.000 euros.
Même chose pour le neuf qui a vu une bonne tenue des ventes en 2009 et début 2010, grâce au "dopage" du plan de relance, du "Scellier", des taux d'intérêt favorables et du doublement du prêt à taux zéro (PTZ), qui s'arrête néanmoins en juillet. Les prix repartent à la hausse en raison de la hausse des coûts de construction liés aux nouvelles normes thermiques - les promoteurs se mettent tous au "BBC" (bâtiment basse consommation) anticipant même la règlementation -; selon la FPC (Fédération des promoteurs-constructeurs), le prix moyen du m2 ressort, au 1er trimestre 2010, à 4.490 euros, en hausse de 8% par rapport au 4.160 le m2, constaté en moyenne sur les programmes mis en vente en 2009...
Autre cause à ne pas négliger : toujours selon la FPC, la pénurie de biens commence à se fait sentir ; les mises en ventes s'essoufflent et, de la fin décembre 2009 à la fin mars 2010, le nombre de logements restant à vendre a diminué de plus de 16% avec une baisse plus préoccupante en collectif classique (- 21%) où il reste moins de 5.400 appartements à vendre. A la fin du 1er trimestre 2010, l’offre a cédé 36 % en un an ! Certes, le secteur connaît un redémarrage des mises en chantier et des permis de construire, mais les encours de produits disponibles sont en train de s'assécher du fait du coup d'arrêt de 2008-2009...
La crainte d'une nouvelle bulle immobilière
C'est aussi la pénurie qui pousse les prix à la hausse dans l'ancien, ce qui fait globalement craindre une nouvelle "bulle immobilière" qui pourrait éclater par un "décrochage" de la demande, ne pouvant plus suivre sous l'effet d'une aggravation de la crise économique et/ou une hausse des taux d'intérêt des prêts immobiliers, toujours anticipés pour la fin d'année. Ce scénario est redouté par les économistes tels Mathilde Lemoine de HSBC France qui voit la demande faiblir au second semestre 2010 et les prix se retrouver à nouveau en baisse en fin d'année...
Le niveau des prix atteint dans de nombreux secteurs géographiques, qui n'a baissé qu'assez modérément, n'est pas loin de mettre la capacité des acquéreurs "au taquet", que ce soit pour se loger comme pour investir car, les loyers étant également bloqués par un pouvoir d'achat exsangue, il met aussi à mal les taux de rentabilité.
Une étude de l'INSEE publiée fin mai montre que depuis 2000, le prix des logements a augmenté beaucoup plus que les loyers, qui ont eux-mêmes augmenté plus vite que les prix à la consommation. Ainsi, les indices de loyer et de prix des logements anciens ont fortement divergé : l’indice des loyers passe de 100 en 2000 à 124 en 2007 tandis que dans le même temps l'indice des prix des logements anciens grimpe jusqu’à 207. Du fait de la baisse des prix immobiliers durant la période récente, cette distorsion s’est que légèrement atténuée. Et rapporté au revenu disponible par ménage, l’indice du prix des logements a été multiplié par 1,7 entre 2000 et 2007 !
L'INSEE note au passage que les prix moyens des transactions qui alimentent ses calculs ont évolué un peu moins rapidement que les indices qu'elle produit, ces derniers étant établis pour des biens à qualité constante. Ils éliminent donc l'effet du confort sanitaire, du nombre de pièces par personne, de la surface moyenne des résidences principales (90 % du parc total), qui ont augmenté au fil des années comme le montrent les enquêtes Logement, comme celui de la situation urbaine des biens. Une explication peut être que les logements achetés aujourd’hui sont moins bien situés géographiquement. En effet, en s’éloignant des villes-centres et des pôles d’emploi, les ménages ont pu acheter des logements moins chers ou plus grands mais impliquant des temps de déplacement plus longs...
Ces phénomènes fragilisent d'autant le marché qui peut encore se retourner si la reprise générale n'est pas au rendez-vous.
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