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ACTUS
Indices et prix de l'immobilier : les grandes manoeuvres
Le
3/4/2010
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Les chiffres, indices, baromètres et observatoires des prix de l'immobilier et des loyers se sont multipliés ces dernières années, mais la transparence du marché s'est-elle améliorée pour autant ? Pire : des polémiques ont ébranlé la confiance dans les indices publiés par des acteurs historiques tels la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier), poussant l'actuel secrétaire d'Etat au logement à demander une mise au clair des statistiques produites par les uns et les autres, y compris sur celles utilisées par ses services ! la mise à plat révèle malgré la profusion une singulière indigence de la connaissance fine des marchés immobiliers, notamment hors Ile-de-France, à laquelle les acteurs publics ou semi-publics - INSEE, notaires - ont peu de chance de remédier...
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Une confiance entamée
Multiplication des indices et chiffres produits par de nouveaux acteurs comme Meilleursagents.com ou des portails d'annonces - Se Loger, Entreparticuliers.com ou Pap.fr - venant s'ajouter aux producteurs "historiques" INSEE-notaires, FNAIM et le réseau Century 21, mise en cause publiquement au sein de la FNAIM de la fiabilité de ses propres chiffres par son délégué général remercié aussitôt, contradiction entre les attentes des observateurs d'un retournement du marché et des indices publiés qui tardaient à les traduire, plusieurs facteurs ont contribué en 2008-2009 à créer la suspicion quant à la fiabilité de toutes les sources alimentant les médias et accessoirement les administrations. Nous n'avons pas manqué nous-mêmes de nous en faire l'écho tout au long de la période et notamment dès début 2008 (1).
D'où l'initiative de Benoist Apparu, tout nouveau et hyperactif secrétaire d'Etat au logement à son arrivée au printemps 2009, réagissant selon ses dires à deux couvertures de magazines sur les prix de l'immobilier aux titres diamétralement opposés, de commander une expertise sur l'information statistique relative au logement et à la construction, et sur les voies et moyens de se doter d’ "indicateurs fiables, suffisamment fins et actualisés, pour mieux connaître l’évolution du marché, au plan national comme au niveau local".
La commission constituée pour ce travail au sein du CNIS (Conseil national de l'information statistique) sous la direction de Bernard Vorms, président de l'ANIL a rendu son rapport. La demande des pouvoirs publics, telle qu'elle a été formulée, est de pouvoir disposer à terme d'outils de pilotage performants, mais également de "donner plus de transparence au marché du logement, gage d'efficacité et d'équité dans les transactions".
Le rapport fait un état des lieux des statistiques publiques et privées ; sans surprise, il note la "grande qualité et la précision des données statistiques publiques au niveau national", mais déplore "le manque d'accès à des données locales", et le manque de réactivité et d'indicateurs conjoncturels avancés". Il ne fallait pas être grand clerc : si les chiffres des notaires sont établis sur une collecte quasi exhaustive des transactions signées dans leurs études en Ile-de-France, il n'en va pas de même en province ou certaines villes comme Carpentras sont même ignorées des statistiques.
Par ailleurs, les chiffres des notaires et de l'INSEE, publiés avec un délai de 2 à 4 mois après la collecte des informations à la source donnent les prix des ventes signées en acte authentique, et décrivent donc les conditions de marché prévalant 5 à 9 mois avant leur parution...
Le rapport regrette aussi "la présence de gisements d'information inexploités" (les données de l'administration fiscale par exemple), et "le manque d'accès à l'information"...
Concernant les sources privées, il dénonce une "difficulté de lecture" et préconise "la mise en place d'une offre d'étalonnage - un indice de fiabilité - pour les producteurs de [ces] statistiques afin de rendre plus fiables et plus lisibles les différentes sources d'information. C'est une façon diplomatique de prendre acte des critiques qui ont été faites aux indices de la FNAIM, dont toutes n'étaient pourtant pas exemptes d'arrières-pensées...
27 mesures sont préconisées au total, dont l'organisation de la statistique publique pour une meilleure connaissance du logement au niveau local, l'accompagnement des notaires dans l'amélioration de leur outil statistique et dans sa diffusion, l'amélioration des enquêtes et des systèmes de production statistiques de l'INSEE et des ministères, et un accès facilité pour tous aux données...
"A terme nous avons comme ambition de proposer des statistiques à l'échelle d'une rue", a déclaré Benoist Apparu à l'AFP, mentionnant l'idée d'un "portail Internet référent" qui permette au grand public d'avoir les bonnes références. "Il suffirait de taper le nom d'une rue pour accéder au prix au m² des cinquante dernières ventes conclues dans cette rue" a-t-il notamment indiqué, en reconnaissant qu' "il y a du travail" pour y arriver...
Les notaires en retard d'une guerre
Le problème est surtout de reconnaître que l'information que produisent institutions publiques (administrations de l'équipement et du logement, INSEE), ou semi-publiques (notariat) vise surtout à satisfaire les besoins des pouvoirs publics ; quel est intérêt en effet pour les acteurs du marché immobilier de connaître l'indice des prix "corrigé des variations saisonnières" des ventes conclues il y a presque un an ? Par contre connaître les prix moyens par type de biens et par quartier dans toute la France et avoir les moyens avec d'estimer le juste prix d'un appartement ou une maison en fonction de ses caractéristiques est autrement plus opérationnel.
Mais il faudra pour cela que notaires et agents immobiliers se mettent d'accord sur les informations stratégiques qu'il faut collecter dès la promesse de vente qui est signée chez les uns ou chez les autres, et qu'ils mettent en place des traitements statistiques appropriés permettant leur utilisation et leur mise à disposition, dans des conditions qui les rendent accessibles, et donc à des prix non-prohibitifs pour les professionnels et le grand public. Vu la bonne volonté des parties prenantes, il faudra beaucoup de volonté politique et de constance pour surmonter les difficultés techniques et relationnelles d'un tel projet...
Pour le moment, chacun réagit pour sa propre chapelle : les notaires veulent une fois de plus y aller tous seuls, et publier avec l'INSEE, leur partenaire scientifique habituel, des indices établis à partir des promesses de vente : mais ils ne voient passer par leurs études qu'un petit tiers de ces avant-contrats... il faudrait aussi qu'ils accélèrent nettement les délais de traitement des chiffres collectés dans les études, aujourd'hui de deux mois en Ile-de-France et trois pour le reste du territoire !
Quoi qu'il en soit, ils risquent d'arriver après la fête car des acteurs privés vont peut-être mettre tout le monde d'accord. Les notaires ne sont en effet pas les seuls à avoir accès à l'information source : un portail comme Se Loger, fort de sa position dominante sur le marché des annonces des professionnels connait déjà avec précision les prix demandés et s'organise pour récupérer à grande échelle l'information sur le prix des transactions réalisées.
Par ailleurs, une collecte contractuelle avec les réseaux et les fédérations de professionnels, plus quelques grands groupes tels Foncia, peut réunir un nombre suffisant de références pour que leur traitement permettre de dégager des indices et prix moyens fiables.
Le professeur Michel Mouillart, de l'université de Paris X Nanterre, opérateur scientifique de l'observatoire "CLAMEUR" (sigle pour "Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux"), devenu la référence pour les loyers de marché en France, affiche clairement cette ambition et s'est déjà mis en mouvement : en février il confirmait à Capital.fr son intention de lancer un observatoire du même type pour les prix de vente, fondé sur les références communiquées par des fédérations et des réseaux d'agents immobiliers, ainsi que par des grands groupes immobiliers comme Foncia, Urbania, Nexity, etc. : "Nous devrions disposer d'un outil opérationnel d'ici le début de l'été", a-t-il notamment déclaré. "Le prix de chaque logement sera précisément tracé : nous prendrons en compte celui fixé lors de la prise de mandat, puis à la signature du compromis et enfin celui de l'acte de vente final. Mieux : en cas de revente ultérieure, notre nouvel outil sera aussi capable de prendre la mesure de l'évolution du prix de chaque logement", a-t-il encore expliqué.
De quoi satisfaire pleinement les objectifs du secrétaire d'Etat Benoist Apparu, mais pas exactement de la manière envisagée : la statistique publique, même améliorée, arc-boutée sur le couple notaires-INSEE risque d'arriver sur un terrain déjà occupé par des acteurs privés, autrement plus agiles...
(1) Universimmo.com - 21 janvier 2008 : "Marché immobilier : les chiffres présentés sont-ils fiables ?
http://www.universimmo.com/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=500
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