Une stabilisation plus rapide que prévu ?
L'indice mensuel de la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier, principale organisation professionnelle d'agents immobiliers) pour le mois de mars confirme une fois de plus la tendance à la stabilisation des prix amorcée depuis la fin de 2006 : -0,8%, après une hausse de +1,5%, faisant elle-même figure d'exception puisque succédant à 3 mois de baisses consécutives... Du coup, la hausse trimestrielle est quasi-nulle (+0,5%) et le taux de hausse glissant sur 12 mois continue sa descente : +6,5% à fin mars, contre encore 7,1 fin décembre.
Et encore, ces chiffres ne reflètent-ils que les transactions réalisées par l'entremise des agents immobiliers : or plusieurs signes laisseraient penser que la pause serait encore plus marquée concernant l'ensemble du marché immobilier, dont une moitié des transactions est réalisée entre particuliers.
Quelques jours auparavant, les notaires, qui il y a encore un trimestre voyaient encore la hausse se poursuivre sans faiblir, notamment en Ile-de-France, et reprochaient même aux agents immobiliers de propager des chiffres trop pessimistes, reconnaissaient que les prix n'avaient pratiquement plus augmenté au 4ème trimestre 2006 et avaient même régressé globalement pour les maisons (-0,2%, et même -1,1% en Ile-de-France, avec une baisse frisant les 2% en petite couronne !), ou dans certaines régions : par exemple entre -1,1 et -1,3% en Rhône-Alpes !
On y apprend entre autres que les prix des appartements ont baissé globalement de 1,5% dans les agglomérations de moins de 10.000 habitants, qu'ils ont stagné dans les centres des villes plus importantes, mais qu'ils ont encore augmenté de près de 1% sur 3 mois dans les banlieues (effet "escargot": les acquéreurs s'éloignent des centres faisant monter progressivement la périphérie des grandes agglomérations dans un mouvement circulaire...). En Ile-de-France, c'est le Val d'Oise qui décroche le record avec une hausse de 1,6% sur 3 mois (rythme annuel de près de 8%).
Les maisons quant à elles stagnent ou baissent un peu partout au 4ème trimestre ; en Ile-de-France, les records de baisse s'enregistrent dans les Yvelines (-2,1%), le Val de Marne (-2,4%) et dans les Hauts de Seine (-2,7%)...
Révélation d'autant plus spectaculaire que les chiffres publiés par l'INSEE et les notaires le 3 avril concernent les ventes signées au cours du trimestre, avec par conséquent des avant-contrats signés au 3ème trimestre, entre particuliers ou suite à l'entremise d'agents immobiliers ou de notaires ! Le marché aurait donc ralenti sa hausse beaucoup plus tôt que ne le laissaient penser les chiffres des ventes des seuls agents immobiliers...
Le même phénomène s'observe concernant les loyers : certes, selon la FNAIM, la hausse annuelle des loyers de marché chez les agents immobiliers (nouvelles locations et relocations) est également en décrue à +3,6% en 2006, et +3,2% fin mars 2007, au même niveau que la révision annuelle des locations en cours (l'indice de référence des loyers publié ce début avril affiche une hausse de 3,23% !). Mais quelques semaines avant, l'observatoire CLAMEUR (1), qui intègre des données en provenance à la fois des professionnels et des particuliers qui gèrent eux-mêmes leurs biens, révélait un "trou d'air" encore plus impressionnant : +1,2% en hausse annuelle en mars 2007 après +3,5% en 2006 !
Après la pause...
Doit-on pour autant craindre un retournement et donc une baisse généralisée comme au début des années 90 ? Plusieurs facteurs permettent de ne pas l'envisager, sauf ajustements locaux et limités dans le temps :
- la pénurie globale de logements dans toutes les catégories, depuis le logement social jusqu'au très haut de gamme comme l'a révélé récemment une étude du groupe immobilier Féau Dauchez, à laquelle le ralentissement constaté dans la construction début 2007 (-15,1% des mises en chantier en février par rapport à l'année précédente), plus lié à la pénurie de foncier qu'à une baisse de la demande, ne va pas aider à remédier ;
- le maintien, voire même l'amélioration de la solvabilité des ménages, grâce au quadruple effet de la modération des taux d'intérêt, de l'allongement de la durée des prêts, des aides multiples type prêt à taux zéro, et d'une petite amélioration du pouvoir d'achat...
- la perspective d'un maintient du faible niveau des taux d'intérêt actuels des crédits immobiliers, en raison d'une inversion persistante des taux "longs" par rapport aux taux "courts", elle-même résultat d'un effet paradoxal : les hausses des taux d'intervention de la BCE (Banque centrale européenne) sur les marchés à court terme rassure les marchés financiers sur sa capacité à lutter contre l'inflation et leur permet de pratiquer des taux bas sur le marché des capitaux à long terme ! Du coup, le particulier français peut de manière durable emprunter pour se loger pour moins cher que l'Etat français ne trouve à financer son déficit budgétaire...
La concurrence entre les banques, qui voient dans le crédit immobilier le meilleur moyen de s'attacher une clientèle stable, fait le reste, les taux d'intérêt (fixes) aujourd'hui offerts sur le marché dépassant à peine 4%, et en fait s'étageant, selon les derniers chiffres publiés par le courtier en crédits Meilleurtaux.com de 3,60 à 3,30% pour les prêts à 10 ans jusqu'à 4,15 à 4,55% pour les prêts à 30 ans !
Un fait semble désormais acquis : les périodes de hausse annuelle à deux chiffres sont désormais derrière nous, les ressources qui permettaient aux candidats acquéreurs et notamment aux "primo-accédants" d'effacer la hausse des prix dans leurs mensualités de remboursement - baisse des taux d'intérêt, allongement de la durée des financements, amélioration des aides à l'accession - étant à présent utilisées à plein et n'offrant que peu de marges de manoeuvre nouvelles.
Mais, prévu et annoncé depuis plusieurs mois, ce phénomène ne doit cependant pas faire illusion : sans bouleversement géopolitique ou économique grave, qui entraînerait par exemple une brusque remontée des taux d'intérêt ou une chute de pouvoir d'achat, les facteurs qui ont permis le doublement des prix en moins de dix ans sont toujours là pour maintenir les prix "au taquet"...
(1) "Connaître les loyers et analyser les marchés sur les espaces urbains et ruraux" - réalisé par l'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière) et le professeur Michel Mouillart, de l'université de Paris X Nanterre, en partenariat avec l'ANAH, la CNAB (confédération nationale des administrateurs de biens), l'OLAP (Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne) et plusieurs groupes privés de promotion et gestion immobilière
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