Les risques classiques, trop souvent ignorés
Séduits par un appartement, sa vue, son ensoleillement, les candidats à l'achat oublient trop souvent qu'ils achètent non seulement une part d'indivision des parties communes, mais aussi un ticket de participation à un "syndicat des copropriétaires", chargé des services collectifs, de l'entretien des bâtiments et de l'administration de la copropriété, et également surveillant de leur usage comme de celui des parties privatives !
A ce titre ils devront participer aux dépenses de cette mission - charges courantes, travaux, charges d'administration -, mais aussi lui soumettre leurs travaux dès lors que le gros oeuvre de l'immeuble ou un élément visible de l'extérieur est concerné : percements de planchers, gros murs ou façade, changement de fenêtres, persiennes ou volets roulants, installation de climatiseurs, etc. Ils devront tenir compte des canalisations qui traversent leurs locaux, respecter les contraintes techniques et la réglementation s'ils veulent les dévoyer ou modifier les raccordements de leurs cuisines, salles de bains toilettes, etc.
Ils devront enfin payer les conséquences des aléas et des errements de la gestion antérieure de ce syndicat : impayés de copropriétaires devenus irrécouvrables, responsabilité pour des dommages causés par le défaut d'entretien, litiges mal engagés, etc. A moins de s'en être inquiétés et d'en avoir tenu compte dans le prix, ou de s'en être protégé par des clauses de garantie de passif, à l'instar de ce qui se fait dans les ventes de parts de société, ce qu'évidemment personne ne fait...
Au hit parade des risques les plus fréquents, citons aussi :
- l'achat d'un logement aux aménagements et raccordements illégaux : leur découverte, par exemple à l'occasion de nouveaux travaux, peut obliger l'acquéreur à supprimer des branchements, notamment de sanitaires, ou de remettre à l'état antérieur des accès, couloirs, ouvertures, fermeture de loggias etc., à charge pour lui d'obtenir réparation du ou des propriétaires antérieurs coupables d'infractions à la réglementation ou auteurs de travaux sans autorisation...
- la "très petite copropriété" : fréquemment sans syndic, souvent pas assurés, les immeubles de deux ou trois logements deviennent en cas de mésentente de redoutables pièges pour le copropriétaire qui subit les fuites d'une toiture ou de canalisations vétustes, une infestation de termites ou de mérules, etc.
- le copropriétaire majoritaire : avec un seul allié chez les minoritaires, ou s'il a la bonne idée de partager ses lots sous plusieurs intitulés - membres de la famille, indivision, SCI, etc. - un tel copropriétaire est tout puissant et peut même s'offrir le luxe de ne pas payer ses charges !
- le règlement de copropriété "arrangé" en faveur du promoteur ou de l'ancien propriétaire de l'immeuble avant division : anomalies dans les répartition, logement du gardien déclaré en partie privative
A fuir également les copropriétés sans avance de trésorerie, celles changeant trop fréquemment de syndic ou de conseil syndical, celles soumises au harcèlement sans merci d’un procédurier chronique, ou celles aux assemblées interminables ou se transformant régulièrement en foire d’empoigne, enfin celles où règne la confusion des genres : par exemple celles où des copropriétaires sont gardiens ou employés salariés de la copropriété, quand ils ne sont pas en même temps conseillers syndicaux, voire même syndics bénévoles...
L'antidote : l'information préalable
Ces risques peuvent être largement évités en exigeant du vendeur des informations détaillées, non seulement sur le bien, les travaux intérieurs effectués et les autorisations éventuelles sollicitées, mais aussi sur la copropriété. Lui seul a en effet la responsabilité d'informer l'acquéreur sur le bien vendu et ce qui va avec : le syndic doit quant à lui se cantonner aux informations qu'il doit fournir après l' "avant-contrat" en vue de la signature de l'acte définitif chez le notaire !
Or cette information et la communication des documents impliqués est nécessaire, avant tout engagement ou tout au moins, si la pression au moment de la négociation est trop forte, avant l'expiration du délai de rétractation de 7 jours qui a été institué opportunément et qui s'ouvre à compter de la notification de la promesse ou du compromis de vente par le vendeur ou le rédacteur de ce contrat - agent immobilier ou notaire - à l'acquéreur dans la foulée de sa signature : obtenir au minimum le règlement de copropriété, et les convocations (avec les pièces jointes) et procès-verbaux des deux ou trois dernières assemblées.
Leur consultation attentive peut en apprendre long sur le climat et la qualité de la gestion, les problèmes en cours et les risques qui pèsent sur les copropriétaires dont l'acquéreur fera partie à sa sortie de l'office notarial...
Des opportunités plus fréquentes qu'on ne croit...
Avec des prix du m2 d'habitation passés du simple au double en dix ans, deux types d'affaires sont plus particulièrement à rechercher : celles qui, dans des immeubles et des localisations qui en valent la peine, présentent une possibilité d'amélioration de l'habitabilité de l'appartement, voire même de création de surfaces, et celles qui consistent à acheter un bien subissant une décote, puis à supprimer les motifs de la décote.
Entrent dans la première catégorie :
.les logements susceptibles de réhabilitation lourde, avec redistribution des pièces, création de nouveaux sanitaires et salles de bains, installation de cuisine équipée, voire création de dressings et rangements...
.ceux dont le volume et l'agrément peut être amélioré par annexion de combles, par création de terrasse accessible sur une toiture-terrasse normalement inaccessible, ou transformation de tout ou partie d'un jardin commun en jardin privatif...
.ceux dont la surface peut être augmentée par création d'une mezzanine, la privatisation de couloirs, paliers ou escaliers, ou encore l'annexion d'une cour intérieure...
A noter que l'annexion de partie commune peut se dispenser d'autorisation de l'assemblée générale dès lors qu'elle ne change pas l'emprise d'un lot - cas de l'annexion de combles notamment - ou qu'elle ne nécessite pas un changement du descriptif dans l'état descriptif de division du règlement de copropriété ; la loi et la jurisprudence ont en effet largement consacré le principe selon lequel "sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé", et que ne sont communes que "les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux"...
Cette dispense suppose aussi que la réalisation de l'annexion n'implique pas de travaux sur les parties communes ! Dans les autres cas, le passage par l'assemblée générale est obligatoire, et le paiement d'un prix inévitable : celui-ci est affaire de négociation, sachant toutefois que même s'il représente la moitié de la plus-value donnée à l'appartement après déduction des travaux nécessités par l'annexion, l'opération reste en général encore largement rentable...
Ne pas oublier aussi que la création de surfaces et le changement de l'aspect extérieur de l'immeuble requièrent des autorisations administratives et entrainent une modification de la valeur locative servant de base au calcul des impôts locaux.
Quant à l'achat d'un bien subissant une décote, deux types d'opérations sont particulièrement à rechercher :
.l'achat d'un local commercial transformable en logement : sous réserve de vérifier avec soin la faisabilité technique (aménagements, raccordements) et administrative (permis de construire), on recherchera ce type d'opérations dans les secteurs qui, par l'évolution du marché immobilier, se retrouvent - telles certaines parties du Marais ou de la rive gauche à Paris, mais aussi de nombreux centres historiques de métropoles régionales - moins recherchés pour l'immobilier commercial ou d'entreprise que pour la résidence ;
.l'achat d'un logement occupé dans les ventes "à la découpe" : les vendeurs - propriétaires institutionnels ou opérateurs spécialisés pour qui le temps est de l'argent - se font rarement prier pour consentir une décote de 10 à 30% par rapport au prix du marché suivant la durée du bail restant à courir (de 2 à 4 ans en général, la durée minimale des baux chez les bailleurs personnes morales étant de six ans) !
Pour en savoir plus, nos dossiers :
Annexion, achat de parties communes
Changement d’affectation des locaux
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Pour estimer la valeur d'un appartement ou d'une maison à la vente ou à la location : consultez l'Argus du logement
Des réponses à vos questions !!!
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