Loyers privés : hausse toujours malgré un relâchement des tensions
Coup sur coup, le marché locatif privé a fait l'objet de publication de nombreux chiffres : ceux de l' "Observatoire national du marché locatif" de la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier), regroupant plus de 8.000 agents immobiliers et administrateurs de biens, ceux de "SNOUPI" (Suivi national des observatoires de l'Union de la propriété immobilière), réalisé par l'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière), regroupant 120 chambres syndicales de propriétaires, en partenariat avec l'ANAH, la CNAB (confédération nationale des administrateurs de biens, le groupe Foncia, et l'OLAP (Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne), et enfin le rapport annuel de l'OLAP sur le marché locatif francilien et national pour le ministère du logement (3).
Ils sont globalement concordants, même s'ils diffèrent en raison des différences de sources :
- La FNAIM, dont les références proviennent exclusivement de ses agences voit une décélération de la hausse des loyers des nouvelles locations ou relocations : +3,7% pour les appartements et +3,6% pour les maisons en 2004 contre 5,6% et 5,5% en 2003, et +8,8% et +4,2% en 2002 ; ce rythme reste valable en 2005 pour les appartements (+3,5%) mais chute spectaculairement pour les maisons (+1,1%)
- SNOUPI, dont les références ont une forte proportion de propriétaires gérant leurs biens en direct, note une mobilité résidentielle en hausse en 2004 (29,2% contre 25,5% en 2003) et en 2005 (30,0%), et une hausse contenue des loyers des nouvelles locations ou relocations : +3,8% en 2004 contre 4,8% en 2003, et redressement à +4,7% en 2005, mais en fin de compte pas plus que les loyers des baux en cours par le jeu de l'indice du coût de la construction (ICC) et sa moyenne associée (+4,83% au 1er trimestre 2005) ; SNOUPI a également noté un allongement des délais moyens de remise en location et un enflement des stocks...
- L'OLAP, qui prend en compte aussi bien les loyers des baux en cours que celui des nouvelles locations confirme la tendance des loyers à se placer sous l'influence de l'ICC, à l'exception des zones à forte tension locative, alors qu'inversement l'augmentation de l'indice ne soit pas systématiquement répercutée dans les agglomérations ou secteurs marqués par une stagnation économique et une dégradation de l’emploi...
Ces chiffres somme toute rassurants ne doivent pas faire oublier les niveaux atteints en Ile de France : 19,4 euros le m2 par mois à Paris en moyenne fin 2004 (mais 21,8 en moyenne pour un studio et jusqu'à 25 dans les arrondissements chers), 15,3 en moyenne dans le reste de la région parisienne (de 12,5 à Meaux à 18,8 à Montrouge) ; à côté, les métropoles les plus chères en région semblent bien sages (mais il ne s'agit que de moyennes) : 11,4 à Montpellier et à Nice, 11 à La Rochelle, 10,9 à Grenoble, 10,7 à Rennes, 10,6 à Lyon, 10,5 à Lille, entre 8 et 10 à Toulouse, Orléans, Tours, Rouen, Caen, Le Mans, Nantes, Angers, Reims, Nancy, Metz, Strasbourg, Dijon, Bordeaux, Pau, etc.
De la bulle immobilière à la crise du logement social...
Apparemment sans rapport direct, le niveau des loyers atteint sur le marché privé en Ile de France et dans certaines métropoles régionales a précipité la crise du logement social dont le "mal-logement" dénoncé par les associations et les sinistres dramatiques dans des immeubles insalubres ne sont que la manifestation la plus spectaculaire : plus de 100.000 dossiers de demandes de logements sociaux en attente à Paris, 350.000 en Ile de France et plus de 1.300.000 sur l'ensemble du territoire selon la CLCV (association "Consommation Logement et Cadre de Vie"), près de 100.000 "SDF", et 3 millions de personnes sans logement ou mal-logées selon la Fondation Abbé Pierre, qui avance aussi "près de 5,7 millions de personnes sont en situation de réelle fragilité à court ou moyen terme par rapport à leur logement"...
En effet, la hausse des loyers du secteur privé et le manque de logements intermédiaires entraîne depuis des années une baisse continue de la mobilité des locataires du parc HLM : alors que celui-ci s'enrichit péniblement - malgré l'accélération récente, si tant est qu'elle soit réelle tant les chiffres paraissent manipulés - de quelque 50 à 60.000 logements par an, la baisse de la mobilité en gèle à peu près le double qui devraient se libérer, leurs locataires disposant des ressources qui devraient normalement leur faire quitter le logement social...
L'UNPI n'a pas manqué de souligner dans deux interpellations récentes aux pouvoirs publics le paradoxe qui fait que de nombreux logements sociaux sont occupés par des personnes ayant dépassé les plafonds de ressources sous-occupés alors que selon elle 75 % des locataires du secteur privé ont des revenus relevant des plafonds de loyers HLM !
La crise est d'autant plus profonde que le parc social, situé principalement dans les banlieues et transformé en grande partie en "ghettos" pour populations issues de l'immigration, s'est fortement dégradé et risque dans les années à venir d'absorber l'essentiel des fonds publics qui lui seront consacrés non pas pour son développement quantitatif, mais pour sa rénovation, comme semble le montrer l'affectation des fonds alloués à l'ANRU (Agence nationale pour la rénovation urbaine), outil par la loi "Borloo" (loi du 1er août 2003 d'orientation et de programmation pour la ville, du nom de l'actuel ministre de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement) et plus généralement les orientations budgétaires de la politique du logement...
Mettre enfin les moyens nécessaires ?
Le choc provoqué par les drames récents suffira-t-il à précipiter la prise de conscience de la gravité de la situation ? Dans les discours peut-être mais dans les faits rien n'est moins sûr ! Le temps perdu en trente ans de politiques insuffisantes et sans constance dans l'effort ne peut être rattrapé de sitôt ; l'aide à la pierre, qui seule aujourd'hui permettrait de mettre sur le marché les quantités nécessaires de logements adaptés aux besoins réels s'est progressivement effritée au profit des aides à la personne (allocation logement et APL principalement, mais aussi le prêt à taux zéro) qui représentent aujourd'hui plus des 5/6èmes du budget du logement, et dont on doit se demander dans quelle mesure elles n'alimentent pas l'inflation des prix et des loyers plus qu'elles n'aident leurs bénéficiaires !
Remonter la pente dans le contexte budgétaire actuel ne sera pas chose facile et le sera d'autant moins que l'Etat et les collectivités territoriales - la décentralisation a multiplié les centres de décision et les initiatives - hésitent à choisir entre les deux types de financement : à preuve la valse hésitation concernant l'allocation logement, gelée pendant deux ans, puis qui doit à nouveau être revalorisée comme vient de l'annoncer le premier ministre, ou celle qui a failli en 2004 voir la fin du prêt à taux zéro (PTZ) pour le voir ensuite sortir renforcé (il est même question de l'étendre à de nouvelles catégories d'emprunteurs... ) !
De surcroît, l'aide à la pierre elle-même a fluctué au gré des circonstances et des besoins de cadeaux à des clientèles particulières : c'est notamment le cas des incitations fiscales à l'investissement locatif, avec le régime "Périssol", encourageant l'immobilier haut de gamme, puis le régime Besson, privilégiant le locatif intermédiaire, dénaturé par le régime Robien, retour partiel au régime antérieur, qu'il est à nouveau question de restreindre au locatif intermédiaire...
Enfin, pour les financement de construction ou de rénovation de logements sociaux, ou celui de la réhabilitation d'habitat dégradé ou insalubre, quand bien même les crédits existent sur le papier, la complexification des canaux de financement et des procédures de décision a tellement allongé les délais de mise en oeuvre des opérations programmées qu'on peut légitimement soupçonner les politiques d'inscrire des crédits dans les lois de programmation - le titulaire actuel du portefeuille du logement en est un grand spécialiste - en sachant pertinemment qu'ils ne seront pas utilisés aussi rapidement que prévu !
En tous cas, les quelques mesures de circonstance annoncées en ce début septembre (4) paraissent bien marginales pour stopper ce qui ressemble bien à une descente aux enfers : déblocage de quelques terrains, déblocage du paiement des dettes de l'Etat vis à vis des organismes HLM (!), défiscalisation des intérêts des prêts intergénérationnels, déblocage de quelques dizaines de millions d'euros de crédits pour des mises aux normes d'hébergements d'urgence...
(1) Marché locatif privé : les dernières tendances en France et en Europe (août 2005) dossier de presse et étude complète (formats PDF)
(2) Snoupi - Observatoire des loyers de l'UNPI : Conférence de presse : 25 août 2005
(3) Rapport sur l'évolution des loyers - Locaux à usage d'habitation dans le parc locatif privé
(4) v. "Cascade de mesures pour le logement"
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