Revenus fonciers hors "micro-foncier" et CRL
La loi de finances rectificative pour 2004 (1) a apporté plusieurs modifications à déclaration 2044 :
- modification de la prise en compte des charges locatives
Les charges locatives supportées par le bailleur étaient jusqu’à maintenant déductibles des revenus locatifs (ancienne ligne 232), mais les remboursements obtenus des locataires (montant des provisions ajustés des régularisations) devaient être déclarés en recettes (ancienne ligne 212), l’un compensant l’autre à mesure que les locataires règlent les sommes qui leur sont réclamées, mais seulement dans la durée en raison des décalages entre les paiements et les encaissements ; toutefois, l'administration fiscale admettait que lorsque le propriétaire récupérait les dépenses locatives pour leur montant réel, il pouvait s'abstenir de faire état des remboursements dans ses revenus fonciers, sous réserve de ne pas déduire les dépenses par ailleurs ou ultérieurement.
A compter des déclarations de 2005 pour les revenus de 2004, ces deux éléments disparaissent, au profit d’une seule ligne (nouvelle ligne 222), permettant au bailleur de déduire les charges payées pour le compte des locataires et qui n'ont pu être récupérées auprès de certains d'entre eux : cette déduction n'est cependant possible que pour les sommes dues par les locataires au 31 décembre de l'année de leur départ (en particulier si le dépôt de garantie n'est pas suffisant pour couvrir ces dépenses) et non en cours de bail ; elle permet par contre de déduire les sommes en cause concernant l'ensemble des années antérieures couvertes par la période de location ; enfin, cette ligne permet également de déduire le montant des charges locatives supportées prorata temporis au titre d'une "période de latence, considérée comme normale, entre deux contrats de location"...
Par contre, le montant des dépenses supportées pour le compte du locataire par le propriétaire, dont il n'a pu obtenir le remboursement à la date du départ du locataire et qui a été pris en compte pour la détermination des revenus fonciers au titre des années antérieures à 2004, n'est logiquement pas admis en déduction.
- nouvel aménagement du régime applicable aux copropriétaires bailleurs
En 2004 (déclaration des revenus de 2003), les copropriétaires bailleurs ont pu déduire sur une ligne "240" la totalité des provisions réglées par eux au syndic en 2003 et destinées à couvrir les dépenses prévues au budget prévisionnel ou pour financer les travaux hors budget prévisionnel, ainsi que le montant de la régularisation effectuée par le syndic au titre des charges de 2002 ; bien entendu, en contrepartie il ne pouvait être question de déduire les charges locatives sur l'ancienne ligne 232 (voir ci-dessus), ni de déduire des sommes au titre de la rémunération des concierges, des honoraires de syndic, des travaux ou de la taxe foncière des parties communes de la copropriété, ni encore d'y porter des sommes qui auraient été déduites au titre de l'année 2002...
Malgré cela, cette déduction allait au delà de ce qui était considéré comme déductible auparavant, et faisait partiellement double emploi avec ce qui était censé être couvert par la déduction forfaitaire : assurances, honoraires et frais de procédures, expertises et diagnostics, etc.
En fait, l'administration s'apprêtait à introduire un processus permettant chaque année de récupérer le trop déduit de l'année précédente, une fois que les copropriétaire bailleurs disposent des décomptes des charges réelles de l'exercice concerné, processus réglant une fois pour toutes le lancinant problème de la disposition des décomptes au moment de remplir les déclarations ! Cette mesure est d'autant plus salutaire que les syndics, qui étaient déjà en grande difficulté d'arrêter et répartir les charges de l'exercice écoulé avant le milieu voire la fin du mois de mars, alors même qu'il était toléré qu'ils le fassent avant l'assemblée d'approbation des comptes par les copropriétaires, devront désormais attendre cette approbation avant de procéder à l'arrêté-répartition (2)...
A partir de 2005, la ligne 240 devient ligne 228 et les copropriétaires bailleurs pourront y déduire selon le même principe (3) le montant total de toutes les provisions - mais seulement des "provisions" (4) - réglées au titre du budget prévisionnel et des travaux au cours de l'année écoulée (l'année 2004 pour la déclaration de 2005), et une nouvelle ligne 229 apparaît, sur laquelle les copropriétaires bailleurs devront procéder à la "régularisation des provisions antérieurement déduites des revenus fonciers dès lors qu'ils disposent de la répartition définitive, communiquée par le syndic, des charges supportées, selon leur nature et leur montant". Il est précisé que la régularisation doit comprendre "l'intégralité des charges non déductibles des revenus fonciers, des charges locatives (dites récupérables) et des charges couvertes par la déduction forfaitaire qui ont antérieurement fait l'objet d'une déduction au titre des provisions pour charges". En clair, sur la déclaration de 2005 pour les revenus de 2004, il faudra déduire ligne 229 les charges de l'exercice 2003 (révélées par les décomptes établis par les syndics en 2004) qui ont été déduites dans les provisions portées sur la ligne 240 de la déclaration de 2004 (pour les revenus de 2003) et qui en fait n'étaient pas déductibles...
- léger élargissement de l'assiette de la contribution sur les revenus locatifs (CRL)
Elle est désormais alignée sur celle de la déduction forfaitaire sur les revenus fonciers : loyers non assujettis à la TVA, dépenses mises par convention à la charge des locataires, et recettes diverses.
Les charges locatives n'interviennent plus en déduction, même lorsqu'elles n'ont pu être récupérées au départ de locataires, et par ailleurs cette assiette comprend des recettes qui n'étaient pas soumises auparavant comme les droits d'affichage, les subventions, les primes et indemnités d'assurance destinées à financer des charges déductibles...
Par contre, lorsque l'immeuble a fait l'objet de travaux de transformation susceptibles d'être assimilés à des constructions nouvelles depuis moins de quinze ans, la location sera désormais exonérée au titre de la CRL, même si ces travaux ont été financés avec le concours de l'ANAH ; il est également institué une nouvelle exonération au profit des logements ayant fait l'objet de travaux de réhabilitation, dont la nature sera fixée par un décret à paraître (un de plus), financés à hauteur de 15 % par une subvention de l'ANAH ; l'exonération sera applicable pour les quinze années suivant celle de l'achèvement des travaux, les revenus retirés de la location au cours de l'année d'achèvement des travaux restant soumis à la CRL...
Réductions d'impôt pour investissements locatifs
Le plafond des dépenses ouvrant droit à la réduction d'impôt prévue en faveur des investissements dans les résidences de tourisme (zones de revitalisation rurale - ZRR - ou une zone rurale défavorisée) est porté à 50.000 euros pour une personne seule et à 100.000 euros pour un couple marié ou pacsé pour les logements acquis neufs et les logements achevés à compter du 1er janvier 2004. Le taux de la réduction d'impôt est porté à 25 % pour les acquisitions et à 20 % pour les travaux réalisés dans ces logements. La réduction d'impôt est étalée sur 4 ans.
La réduction d'impôt est étendue aux acquisitions, effectuées entre le 1er janvier 2004 et le 31 décembre 2006, de logements achevés avant le 1er janvier 1989 qui font l'objet de travaux de réhabilitation achevés avant le 31 décembre 2006. La réduction d'impôt est calculée au taux de 20 % sur le prix de revient du logement et le coût des travaux de réhabilitation. Elle est étalée sur 6 ans.
Crédits d'impôt au titre de la résidence principale
En attendant une refonte complète en 2005, le crédit d'impôt pour dépenses de gros équipements dans l'habitation principale est étendu aux dépenses d'installation d'équipements destinés aux personnes âgées ou handicapées et aux dépenses d'acquisition de chaudières à condensation utilisant les combustibles gazeux, payées à compter du 1er janvier 2004.
Le crédit d'impôt est calculé au taux de 25 % pour les dépenses d'installation d'équipements destinés aux personnes âgées ou handicapées (prix de l'équipement et coût de la main d'œuvre) et au taux de 15 % pour les dépenses d'acquisition de chaudières à condensation (prix de la chaudière). Ces dépenses sont retenues dans la limite du plafond pluriannuel qui s'applique à l'ensemble des dépenses ouvrant droit au crédit d'impôt, effectuées dans la résidence principale du 1er janvier 2003 au 31 décembre 2004, soit 4.000 euros pour une personne seule et 8.000 euros pour un couple soumis à imposition commune, majorés en fonction des charges de famille.
Concernant les dépenses réalisées dans les immeubles en copropriété, le régime est inchangé par rapport aux années précédentes : les copropriétaires peuvent bénéficier de crédits d'impôt pour certaines dépenses relatives aux parties communes sous deux réserves :
- que les lots de copropriété concernés constituent leur résidence principale,
- que les dépenses aient été soldées par le syndic à l'entreprise - sur facture définitive et pour le montant global de la facture - au cours de l'année civile 2004 ; ne sont donc pris en compte ni la date de versement des acomptes éventuels, ni celle du paiement des appels de fonds par les copropriétaires...
Les documents et attestations à obtenir du syndic sont une copie des factures des travaux et une attestation "indiquant la répartition des dépenses" et "établissant formellement la date du paiement (du solde) de la dépense".
NB.: La date limite de déclaration d'impôt sur le revenu (2042 et annexes) est reportée au 4 avril minuit.
Pour le dépôt de la déclaration en ligne, la date limite est fixée au :
- 12 avril 2005 minuit pour la zone A (académies de Caen, Clermont-Ferrand, Grenoble, Lyon, Montpellier, Nancy-Metz, Nantes, Rennes, Toulouse) ;
- 19 avril 2005 minuit pour la zone C et les DOM (académies de Bordeaux, Créteil, Paris, Versailles) ;
- 25 avril 2005 minuit pour la zone B (académies d'Aix-Marseille, Amiens, Besançon, Dijon, Lille, Limoges, Nice, Orléans-Tours, Poitiers, Reims, Rouen et Strasbourg) et la Corse.
En raison de la déclaration pré-remplie, les habitants d'Ille-et-Vilaine pourront déclarer en ligne entre le 6 mai et le 30 mai 2005 à minuit.
La date limite de dépôt des déclarations n° 2071 (déclaration des sociétés immobilières de copropriété) et n° 2072 (déclaration des sociétés immobilières non soumises à l’impôt sur les sociétés) est reportée au 30 mars 2005. Ce délai s’applique également au paiement de la contribution sur les revenus locatifs qui accompagne, le cas échéant, la déclaration n° 2072.
(1) article 49 de la loi n° 2004-1485 du 30 décembre 2004 de finances rectificative pour 2004
(2) article 6-2 du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret du 27 mai 2004
(3) les dépenses déduites des revenus fonciers au titre des provisions pour charges ne doivent pas être indiquées dans une autre rubrique de charges déductibles de la déclaration, notamment frais de rémunération des concierges, dépenses de réparation, d'amélioration et d'entretien, ou taxes foncières
(4) par conséquent sans les régularisations des charges réelles - la distinction précise entre charges réelles et provisions est donnée désormais par l'article 45-1 du même décret modifié
-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-
Des réponses à vos questions !!!
Pour estimer la valeur d'un appartement ou d'une maison à la vente ou à la location : consultez l'Argus du logement
-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-
UniversImmo.com
|
