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ACTUS
Volet logement de la loi de cohésion sociale : les grandes et petites mesures...
Le
24/1/2005
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La loi de programmation pour la cohésion sociale, qui vient d'être publiée (1) ne déroge pas à une pratique désormais courante du travail législatif : la technique du "véhicule législatif, qui utilise chaque grande loi comme l'occasion de faire passer un catalogue hétéroclite de petites ou grandes mesures dont le fil conducteur les rapportant à l'objectif principal de la loi ne saute pas toujours aux yeux ! Ainsi, le volet "logement" de cette loi comporte pèle mêle, outre les mesures annoncées du plan de cohésion sociale, une réforme des baux meublés, supprimant une grande partie des avantages qu'ils avaient par rapport aux baux d'habitation (!), un assouplissement des règles concernant la "décence" des logement loués, un deuxième report de la date d'application de règles comptables pour les copropriétés, et plusieurs petits correctifs d'erreurs ou imprécisions de textes antérieurs...
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Les dispositions du projet initial
Le texte déposé au parlement prévoyait deux séries de mesures, l'une en faveur du logement social, l'autre pour la mobilisation du logement privé.
La première a été largement commentée : augmentation des capacités d'accueil et d'hébergement d'urgence, et construction de 100.000 logements sociaux par an, ce qui est censé constituer un effort sans précédent, mais sans qu'on se soit soucié ici et là, et notamment chez les commentateurs, de savoir ce qu'il en était de l'objectif de 40.000 démolitions par an de la précédente "loi Borloo" (2) : 100.000 - 40.000 = 60.000, soit à peu près le rythme de la dernière décennie... Pour y parvenir, la loi de programmation prévoit la mobilisation du 1% logement et de la Caisse des Dépôts, et multiplie les incitations et aides en tous genres : mesures fiscales, mobilisation de l'ANAH (Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat), maintien des aides au logement pour les locataires en difficulté mais de bonne foi, etc.
Concernant le parc privé, la principale mesure annoncée était l'augmentation des aides de l'ANAH aux bailleurs pour le financement de travaux d'amélioration destinés à augmenter l'offre de logements à loyers maîtrisés et la remise sur le marché de logements vacants, assorties d'une exonération de CRL (contribution sur les revenus locatifs - (notre brève), ainsi qu'une amélioration du régime d'amortissement fiscal "Robien" pour les logements loués à des associations d'insertion ou des unions d’économie sociale qui les mettront à la disposition de personnes défavorisées, en relevant le taux de la déduction forfaitaire de 6 à 40 % applicable dans le cadre du dispositif d'amortissement fiscal d'aide à l'investissement locatif privé.
Pour bénéficier de cet avantage, la location devra être effectuée aux conditions de loyers et de ressources à fixer par décret, en principe celles du dispositif "Lienemann" pour les locations "très sociales" ; notons au passage que ce dernier régime a été supprimé et qu'une sortie a été organisée pour les baux en cours (voir régime de la "Loi Besson et Lienemann")...
Il y était joint diverses mesures destinées à faciliter la lutte contre l'habitat indigne, en augmentant les capacités d'intervention des collectivités publiques dans les cas d'insalubrité et de péril, s'il y a lieu aux lieu et place des propriétaires défaillants, tout en protégeant mieux les droits des propriétaires de bonne foi comme des occupants ; il a été prévu également de protéger les droits des collectivités publiques qui auront assuré des travaux d'office ou supporté des dépenses de relogement, par création d'un dispositif de séquestre immobilier spécial afin de leur permettre de récupérer tout ou partie de leur créance...
Un amendement permettra aux collectivités publiques de mobiliser les fichiers de la taxe d'habitation en vue de mener des actions ciblées de lutte contre la vacance des logements privés et de déterminer les raisons qui conduisent les propriétaires à ne pas louer !
Une surprise : une réforme des baux meublés !
Par introduction de dernière minute, le régime relatif aux bailleurs qui louent habituellement plus de quatre logements meublés, instauré par la loi du 29 juillet 1998 (article L632-1 du Code de la construction et de l’habitation, est élargi à tous les bailleurs en meublé : dès lors que le logement loué constitue sa résidence principale, le locataire de tout logement meublé bénéficie désormais d’un contrat établi par écrit, d’une durée d’un an minimum ; à l’expiration du contrat initial, le bail est tacitement reconduit pour un an, aux conditions antérieures.
Cependant, aux termes de ce régime, le bailleur peut trois mois avant le terme du contrat proposer au locataire des modifications aux conditions de location (montant du loyer, nombre de pièces louées, par exemple). Si le locataire les accepte, le contrat est renouvelé pour un an.
Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat à son terme, doit en informer le locataire, en respectant le même préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail. Les motifs de non-renouvellement du contrat sont désormais encadrés comme pour les baux de locaux nus : il s’agit de la "décision de reprendre ou de vendre le logement", ou "un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant"...
Rappelons aussi que sous ce régime, qui restreint singulièrement les avantages du meublé pour les bailleurs qui refusent les contraintes des baux d'habitation classiques, le locataire peut résilier son contrat à tout moment sous réserve du respect d’un préavis d’un mois.
Ces dispositions devraient a priori ne concerner que les nouvelles locations conclues à compter de l’entrée en vigueur de la loi...
D'autres rajouts en cours de route...
A ces dispositions ont été greffées, au fil des navettes parlementaires, des mesures parfois inattendues, et parfois plus prévisibles :
- assouplissement des règles relatives à la décence des logements d'insertion ou pour étudiants : il pourra être dérogé par décret aux caractéristiques minimales de surface et de volume des logements prescrites par le décret du 30 janvier 2002 pour les logements loués par l'intermédiaire d'associations d'insertion ou de "CROUS" (Centres régionaux des oeuvres universitaires et scolaires)...
- intégration pour la sécurisation des bailleurs pour le paiement des loyers et charges locatives des frais de loyer à ceux de nourriture et de scolarité dans le "reste à vivre" que doit préserver la commission de surendettement dans la fixation du montant des remboursements lorsqu'elle tente d'établir un plan d'apurement des dettes ; les modalités restent cependant à fixer par décret ; par ailleurs, le remboursement des dettes locatives devient prioritaire dans le cadre des procédures de règlement du surendettement, avant les créances des établissements de crédit et les crédits à la consommation, alors que c'était l'inverse jusqu'à présent...
- harmonisation des délais de prescription des actions en demande de loyers et de charges par le bailleur et de celles en "répétition de l'indu" de la part du locataire (demande de remboursement par le bailleur de sommes payés par la locataire et non dues) : l’article 2277 du Code civil, qui fixait le premier délai à cinq ans est étendu aux actions en "répétition" alors qu'il était auparavant de trente ans ! Rappelons que cette dissymétrie a été redécouverte à l'occasion des litiges nés de l'application de jurisprudences récentes de la Cour de cassation donnant une interprétation restrictive du décret du 26 août 1987 relatif aux charges récupérables (notre article)...
- report au 1er janvier 2006 de la date d'application des règles comptables spécifiques que devront respecter les syndicats de copropriétaires pour l'établissement de leurs comptes et leurs budgets, règles qui doivent être fixées par un décret annoncé depuis trois ans et toujours pas paru ! Ces règles devaient être applicables au 1er janvier 2004, puis après un premier report au 1er janvier 2005...
- toilettage de la loi du 10 juillet 1965 : il s'agit dans les deux cas de réparer des ambiguïtés créées par des textes antérieurs dans l'article 14-3 (principe de la comptabilité d'engagement confirmé pour les "produits" comme pour les "charges") et l'article 26 (remise en cohérence avec l'article 25 modifié par la loi "urbanisme et habitat" en 2003 concernant la suppression des vide-ordures)...
Un nouveau chantier à l'horizon : la loi "habitat pour tous"
Annoncée depuis deux ans et plusieurs fois reportée, elle devrait viser à relancer la vente des logements HLM à leurs locataires et permettre le retour des logements loués sous le régime de la loi de 1948 dans le giron du droit commun de la loi du 6 juillet 1989...
(1) loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale
(2) loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine
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