La conjoncture immobilière
Sur le plan des prix, elle reste résolument orientée à la hausse, dans l'ancien ainsi que le montraient encore les chiffres publiés par les grands réseaux d'agents immobiliers en juillet (notre article), comme dans le neuf ainsi que le révélait l'INSEE en mai (notre brève) !
Et ce dans un contexte d'activité qui ne faiblit pas vraiment dans l'ancien, et même continue à augmenter dans le neuf, tiré il est vrai par les investisseurs qui plébiscitent le régime d'amortissement fiscal "Robien" (1) ! De surcroît aucun signe d'un ralentissement plusieurs fois annoncé n'est en vue, et si l'on pressent l'arrivée d'une fin de cycle, après plusieurs années de hausse ininterrompue et l'atteinte dans de nombreux secteurs de niveaux de prix dissuasifs, nul ne sait si la pause est pour demain ou dans trois ans...
Si cette situation est assez largement attribuée aux taux d'intérêt historiquement bas, la réponse quant à un possible retournement pourrait aussi venir de là : or si aucune augmentation brutale n'est selon les analystes en vue à court terme, la tendance est cependant à la hausse, qui pourrait leur faire prendre 1 à 1,5 point d'ici fin 2005 (2) : en fait de quoi ralentir encore un peu les ardeurs des primo-accédants, mais sans forcément "casser" le marché...
Le marché de la location semblerait quant à lui montrer des signes de détente mais ceux-ci restent à confirmer, notamment dans l'agglomération parisienne, et l'augmentation des loyers risque de se poursuivre, malgré l'accalmie relative de 2003 (notre brève de juillet), sous l'effet d'un regain de hausse de l'indice INSEE du coût de la construction (ICC), tiré lui même par la flambée de l'acier et des prix de certaines matières premières (notre brève)...
Enfin, le climat s'alourdit aussi sur le front des charges, avec la hausse des prix du pétrole brut, qui se répercute déjà sur ceux du fioul domestique (30% de hausse en 6 mois), comme il ne manquera pas de le faire sur le prix du gaz, largement indexé sur celui du pétrole...
A cela s'ajoutent les coûts salariaux, tirés par la forte augmentation du SMIC, sans compter le 0,3% de cotisation supplémentaire pour financer les actions en faveur des personnes âgées et handicapées (3).
La fiscalité
La tendance à la baisse est probablement derrière nous et les cadeaux fiscaux seront plus ciblés que jamais : ce sera probablement le cas des crédits d'impôt pour la résidence principale qui arriveront à échéance le 31 décembre 2005, qui ne devront plus viser que l'aide aux personnes et la prise en compte des "préoccupations environnementales" et en particulier les économies d'énergie (notre brève).
Pour les bailleurs et les propriétaires de résidences secondaires, ce début d'été se traduit par une douche froide, avec la contribution de 0,3% au titre de la solidarité pour l'autonomie des personnes âgées et des personnes handicapées (3) et avec _une hausse de 0,7% de la CSG pour le financement de la sécurité sociale (4), sur les revenus fonciers comme sur les plus-values en cas de vente à compter des revenus de 2004 (5), ce qui fait crier au "hold-up" les représentants des propriétaires !
Enfin, il n'est plus bien entendu question de nouvelle baisse des droits de mutation que Gilles de Robien, alors ministre du logement, trouvait pourtant encore excessifs en fin 2002...
Les chantiers
Anciens et nouveaux chantiers s'empilent, lancés par les majorités et ministres successifs :
- de l'ancienne majorité il reste encore la dernière mesure de la loi "SRU" (loi du 13 décembre 2000 relative à la Solidarité et au renouvellement urbains) concernant les copropriétés, à savoir le décret qui doit fixer les règles comptables spécifiques que devront appliquer pour la première fois les syndicats de copropriétaires à compter du... 1er janvier 2005 ! A moins d'un nouveau report de date d'application (un premier report est déjà intervenu en 2003), ce décret qu'on annonce comme imminent depuis deux ans risque de sortir la veille de son entrée en vigueur, ne laissant une fois de plus aucun délai aux professionnels pour modifier les logiciels, revoir leurs procédures de travail et former leur personnel, tous éléments fortement impactés par le texte en préparation...
- de la période "Robien", il reste encore un décret d’application et quatre arrêtés également annoncés depuis des mois à prendre pour la sécurité des ascenseurs ! On se souviendra du lancement en toute urgence en juin 2002, après deux accidents spectaculaires d'enfants, de la préparation d'une loi "ascenseurs", devenue en cours de route une loi "fourre-tout" (6) adoptée un an après... L'urgence sécuritaire semble être retombée puisqu'un an après l'adoption de la loi, les textes techniques d'application, aux enjeux financiers il est vrai considérables pour les propriétaires d'immeubles et les copropriétaires, sont encore en discussion dans une concertation où le diable se cache dans les détails !
Une concertation a été lancée concernant la révision des décrets de 1987 et 1992 fixant la liste des charges récupérables sur les locataires dans le cadre des baux d'habitation mais semble nettement enlisée, alors qu'un rapport sur le sujet établi par le président de l'ANAH, Philippe Pelletier, avait semblé faire l'unanimité (notre article de début août), et alors que l'urgence, créée par une série de jurisprudences de la Cour de cassation qui ont rendu ces textes partiellement inapplicables, commanderait plutôt de forcer la cadence...
Pas de nouvelles non plus pour cette période de l'abrogation annoncée de la loi de 1948 (le projet de loi "Habitat pour tous" qui devait la contenir s'éloigne au fur et à mesure de ses changements d'appellation dans les discours officiels...), ni de la mise au point d'un nouvel indice pour remplacer l'ICC, jugé régulièrement par les ministres successifs comme responsable de hausses excessives des loyers des baux en cours qui s'y réfèrent pour leur révision contractuelle !
- du ministre de la justice, inchangé des gouvernements Rafarin II à Rafarin III, il faut retenir la tentative de réforme en cours des baux commerciaux, après un rapport réalisé par un groupe de travail présidé par le même et désormais incontournable Philippe Pelletier (notre brève) : les 40 propositions du rapport ne font pas l'unanimité, notamment chez les représentants des commerçants, et la concertation annoncée pour les semaines qui viennent risque pour le moins d'être difficile...
- des ministres de la cohésion sociale et du logement du nouveau gouvernement, il semble qu'il faille surtout s'attendre dans les temps qui viennent - choc des régionales oblige - à des mesures en faveur du logement social et "intermédiaire", dans un retour à des orientations que n'aurait pas reniées l'ancienne majorité, tournant le dos à l'approche d'inspiration libérale d'un Gilles de Robien, dont le régime d'incitation fiscale qui porte son nom pourrait être ramené à une formule plus proche du régime "Besson" dont il est issu (notre brève de juillet)...
Il est vrai que la crise du logement locatif atteint des sommets et que le nombre de ménages qui ne peuvent plus se loger dans le privé "libre", faute de présenter des garanties suffisantes aux propriétaires, ne cesse de s'accroître (la Fondation Abbé Pierre estime à 3 millions aujourd'hui les "mal logés").
La mesure la plus spectaculaire annoncée pour les bailleurs privés est la création d'un fonds de garantie des risques locatifs, sorte de caisse qui serait alimentée par la CRL (Contribution sur les revenus locatifs), qu'il ne serait plus question de supprimer, et le 1% logement, déjà mis à contribution pour le "Loca-pass". Au contraire de la "CLU" (Couverture logement universelle) proposée par l'ancienne majorité, elle couvrirait les risques d'impayés des bailleurs acceptant une modération des loyers et louant à des locataires ne justifiant pas de ressources suffisantes pour être couverts par les contrats d'assurance aujourd'hui disponibles sur le marché, soit en direct, soit par l'intermédiaire des administrateurs de biens. Il est probable que ce fonds intégrera le "Loca-pass".
Pour les autres bailleurs, il a été mentionné dans le cadre du plan de cohésion sociale le projet de conférer aux créances locatives le statut de "créance privilégiée" au même titre que les impôts, les organismes sociaux, etc (notre article de juin).
C'est aussi en faveur du secteur social et "intermédiaire" que seront réorientées les subventions de l'ANAH, et c'est dans ce domaine qu'il faut attendre les seules mesures fiscales (voir le même article), dans un esprit proche des incitations "Lienemann"...
Citons enfin le chantier des diagnostics obligatoires en cas de vente et bientôt de location : censés être "harmonisés" si ce n'est regroupés en un "document unique" (notre article), ils ne cessent de se diversifier : diagnostic de l'installation gaz intérieure (notre brève), remplacement de l'état d'accessibilité au plomb par un "constat de risque d'exposition au plomb" obligatoire de façon plus étendue et bientôt pour les parties communes des immeubles et en cas de location (notre brève), enfin arrivée prochaine du certificat de performance énergétique (notre brève)...
Sans oublier le "Plan climat", qui prévoit entre autres la mise en oeuvre d'une réglementation thermique pour les rénovations, et non pas seulement pour les constructions neuves comme c'est le cas aujourd'hui. Il est vrai que nombre de ces mesures relèvent de la transposition de directives européennes, dont celle sur la performance énergétique des bâtiments (7)...
Si quelques uns de ces chantiers sont dans leur dernière étape et ne devraient pas créer de surprise majeure - c'est notamment le cas des dernières mesures à prendre en matière de copropriété ou concernant les ascenseurs - les autres encore en phase de gestation peuvent être fortement influencés par le climat économique et surtout politique des prochains mois ; or les incertitudes ont tendance en cette fin d'été à s'accumuler : incertitudes économiques avec la hausse du pétrole, susceptible de réduire à nouveau les marges budgétaires, et incertitudes politiques, un possible changement de premier ministre et par conséquent de gouvernement étant susceptible de changer encore une fois les orientations d'une politique qui hésite depuis deux ans entre le social et une politique laissant un cours plus libre au marché, plus conforme aux voeux des électeurs de la majorité...
(1) voir l'article des Echos du 17 août 2004
(2) source : Meilleurtaux.com (prévisions au 12 août 2004)
(3) loi n° 2004-626 du 30 juin 2004 relative à la solidarité pour l'autonomie des personnes âgées et des personnes handicapées - voir aussi notre brève
(4) loi n° 2004-810 du 13 août 2004 relative à l'assurance maladie
(5) sur les plus-values, une contribution de 0,15% sera même due sur les plus-values déclarées sous l'ancien régime pour l'année 2003 ! Par contre, le fisc a renoncé à réclamer la contribution de 0,3% sur les plus-values des ventes intervenues entre le 1er janvier et le 30 juin 2004, dont la taxation fait l'objet d'un prélèvement sur le montant de la vente...
(6) loi n° 2003-590 du 2 juillet 2003 "Urbanisme et habitat"
(7) directive 2002/91/CE du 16 décembre 2002 du parlement européen et du conseil - JOCE no L1 du 4 janvier 2003
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