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ACTUS
Logement, immobilier : quel sort pour les "chantiers" en cours ?
Le
22/4/2004
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Avec le changement de gouvernement, le logement est sorti du domaine de Gilles de Robien pour entrer dans celui de Jean-louis Borloo, un grand ministère de l'emploi, du travail et de la cohésion sociale, et a retrouvé au passage un secrétaire d'Etat. En deux ans de temps, Gilles de Robien aura ouvert ou annoncé beaucoup de chantiers, et en aura mené peu à terme, y compris parmi ceux qui avaient été ouverts par ses prédécesseurs, et notamment celui de la loi "SRU" ! Du coup, le nouveau titulaire du poste, Marc-Philippe Daubresse, hérite d'une liste impressionnante de dossiers, dont quelques uns qui fâchent, et dont il est peu probable qu'il se saisisse tant que le contrat précaire du nouveau gouvernement n'aura pas été confirmé...
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Le nouveau rattachement du département ministériel du logement et le profil du secrétaire d'Etat choisi marquent la volonté, au moins dans l'intention sinon dans les moyens, de concentrer l'action sur le logement des catégories les moins aisées, dont l'insuffisance quantitative et qualitative s'est avérée criante ces deux dernières années sous l'effet de la pénurie locative, de la flambée des prix et des loyers, et la montée du chômage et de la précarité liés au marasme économique. Les coupes budgétaires contredisant les affirmations de principe ont suffi ici comme ailleurs à ruiner une confiance qu'il faut désormais reconstruire en toute hâte, avertissement électoral oblige !
Cette priorité, tout à fait légitime, mais fixée dans le cadre d'une réorientation politique menée dans l'urgence, et en vue d'un rendez-vous électoral proche qui fait peser une incertitude sur la pérennité de la nouvelle équipe gouvernementale mise en place, risque de laisser en plan au moins pendant quelques mois - ou pire inciter à bâcler - tous les travaux en cours, dont les enjeux, pour ne pas être aussi critiques que ceux du logement social et de la rénovation urbaine, ne sont pas pour autant marginaux.
Or les premières déclarations du secrétaire d'Etat n'incitent pas à l'optimisme : prudence, "remise à plat" sont les termes qui reviennent le plus souvent des propos recueillis par Le Moniteur, il est vrai quelques jours après sa nomination (notre revue de presse) ; un récent communiqué du ministère annonce le lancement d'une "large concertation avec les acteurs du logement afin de définir une politique de l'habitat au service de la cohésion sociale" ! Probablement pour alimenter le volet logement du grand "plan national de la cohésion sociale" qui doit être présenté - n'en doutons pas - par Jean-Louis Borloo avant les élections européennes...
Du coup, il n'est pas inutile à ce stade de refaire l'inventaire des affaires en cours :
La loi "propriété pour tous"
Annoncée depuis longtemps, son appellation comme son contenu dans la tradition récente des lois "fourre tout" ont pas mal évolué : les annonces n'ont pas manqué de discours en discours et aux dernières nouvelles elle comportait une réforme du financement de l'accession sociale et de la location accession, ainsi que des dispositions pour encourager la vente des HLM à leurs locataires ; ces aspects pourraient encore évoluer sensiblement dans le cadre de la concertation annoncée...
Il ne faudrait pas qu'une disposition annoncée par Gilles de Robien comme devant faire partie de ce train passe à la trappe dans la "remise à plat" car elle peut intéresser un grand nombre d'acquéreurs et d'investisseurs : la mise en place d'une règlementation dans l'immobilier ancien des ventes en état futur de rénovation ("VEFR") dans le modèle de ce qui se fait dans le neuf avec les ventes en état futur d'achèvement ("VEFA") ! ce serait le plus sûr moyen de professionnaliser les "marchands de biens" rénovateurs et protéger enfin les acquéreurs, exposés aujourd'hui aux pires avanies, mais aussi un moyen efficace de "booster" la réhabilitation des immeubles anciens dégradés et aider les investisseurs à aborder dans des conditions améliorées de simplicité et de sécurité des opérations éligibles à l'amortissement Robien pour l'ancien (notre brève)...
Les simplifications administratives...
Deux lois d'habilitation autorisent le gouvernement à légiférer par ordonnances notamment sur les sujets suivants :
- le regroupement des diagnostics avant vente en un "document unique" intégrant notamment le diagnostic de l'installation gaz (loi du 3 janvier 2003 - décret d'application non encore paru) et le certificat de performance énergétique prescrit par une directive européenne du 16 décembre 2002 (notre article) ;
- la modernisation de la "loi Hoguet" qui règlemente les conditions d'exercice des agents immobiliers et administrateurs de biens : aux dernières nouvelles, les mesures préparées prévoyaient l'informatisation des registres obligatoires, la possibilité de recevoir des paiements par carte bancaire, un renouvellement des cartes professionnelles triennal ou quinquennal au lieu d'annuel comme actuellement, une simplification de la procédure de publicité en cas de changement de garant, la possibilité désormais de percevoir une rémunération quand bien même il n'y a pas de transaction in fine, mais uniquement dans les prestations aux personnes morales, par exemple pour des expertises préalables, et enfin l'harmonisation des niveaux de compétence pour accéder au métier...
- la réforme du permis de construire et des autorisations d'urbanisme, en vue de clarifier la distinction entre les travaux soumis au permis de construire et ceux dispensés et soumis à simple déclaration, et la redéfinition du champ d'application et du régime de l'autorisation des changements d'affectation des locaux d'habitation à un autre usage en région parisienne ainsi que dans les villes de plus de 10 000 habitants...
- le toilettage des aides au logement - APL et allocation logement - dont la revalorisation au 1er juillet 2003, annoncée maintes fois avec application rétroactive n'a toujours pas été débloquée...
Les promesses de 2002 apparemment oubliées...
Il en est une dont les défenseurs des droits des bailleurs privés vont devoir probablement faire leur deuil : l'extinction programmée de la loi de 1948 : annoncée dans l'état de grâce post-électoral (notre article), elle devait faire partie du projet de loi "habitat pour tous" ; un véritable "black-out" l'a recouverte depuis en même temps que le projet de loi changeait de nom et de contenu...
La copropriété
Six millions de copropriétaires attendent depuis trois ans deux décrets d'application importants de dispositions majeures de la loi "SRU", qui de façon tout à fait inexplicable restent bloqués dans deux cabinets ministériels, l'un au logement et l'autre à la justice ! Autre décret attendu depuis moins longtemps il est vrai : celui d'application des dispositions de la loi "Urbanisme et habitat" sur la sécurité des ascenseurs ! On avait cru comprendre pourtant avec les accidents de 2002 qu'il y avait urgence...
Les baux commerciaux...
Lancée un peu inconsidérément par le ministre de la justice, la concertation en vue de la réforme des baux commerciaux, réclamée depuis des décennies par les bailleurs, et notamment par les foncières, risque d'accoucher d'une souris, si tant est qu'elle accouche (notre article) ! Les défenseurs des commerçants sont montés au créneau et ce n'est pas franchement le moment de se les mettre à dos !
Les charges récupérables...
C'est probablement un des aspects les plus graves de l'immobilisme actuel : des postes de charges pouvant représenter dans certains immeubles jusqu'à 30 ou 40% des charges ne peuvent potentiellement plus être récupérés par les bailleurs sur leurs locataires, et pire, les locataires qui les ont payées peuvent en demander le remboursement sur trois décennies ! C'est le résultat d'une mauvaise rédaction du décret de 1987 sur les charges récupérables et de jurisprudences en rafale de la Cour de cassation depuis 4 ans ; 6 millions de locataires sont théoriquement concernés, et 2 à 3 millions de bailleurs ! Or après qu'un rapport ait été demandé par le ministre du logement à Philippe Pelletier, président de l'ANAH, et remis il y a près d'un an, l'affaire semble abandonnée aux réflexions de la Commission nationale de concertation (organe qui rassemble des représentants des locataires et des bailleurs), qui ne semble pas avoir été pressée de conclure (notre brève)...
La sécurisation des bailleurs
C'est un sujet récurrent depuis les lois votées par la précédente majorité dans le cadre de la lutte contre les exclusions, et renforçant la protection des locataires menacés de résiliation de leur bail et d'expulsion ! Le Conseil national de l'habitat, autre instance de concertation, est saisi depuis début 2002 d'un projet de garantie du risque locatif - à l'époque c'était la "CLU" (couverture logement universelle) - et serait sur le point de rendre son rapport ; le même projet a fleuri dans les programmes de candidatures pour les élections régionales, et s'inspire du "Loca-pass", dont le succès est indéniable, et qu'il s'agirait en quelque sorte de généraliser (notre article)...
Le même Conseil national de l'habitat travaillerait sur des mesures permettant de lutter contre la discrimination dans l'accès au logement, au delà de celles prises dans le cadre de la loi de modernisation sociale et très décriées par les propriétaires à cette époque.
Ce dernier sujet illustre bien la problématique dans laquelle est enfermée l'actuelle majorité : traiter les priorités sociales sous peine de voir s'étendre les incendies allumés (voir les arrêtés anti-expulsions pris par certaines mairies communistes pour protester contre leur multiplication...), ou ménager son électorat, dont font partie traditionnellement petits et grands propriétaires, voire même tenir coûte que coûte des promesses pour ne pas décevoir quelques ardents espoirs nés du changement de majorité de 2002, au risque de soulever de nouveaux tollés ? Pour le court terme, il semble que le choix ait été vite fait...
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