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ACTUS
Immobilier : qu'attendre de 2004 ?
Le
30/12/2003
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Bonne conjoncture persistante et incertitude quant aux réformes engagées : le scénario qui a prévalu pour l'immobilier en 2003 a toutes les chances de se poursuivre en 2004, année de reprise économique générale mais aussi d'échéances électorales, certes "intermédiaires", mais importantes dans le climat de désenchantement ambiant...
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Marché de l'immobilier résidentiel : ni bulle ni krach !
Contrairement à l'immobilier d'entreprise qui accuse un net repli, conforme au climat économique général, le marché de l'immobilier résidentiel n'a pas vraiment faibli en 2003, même si quelques signes annonciateurs ont laissé entrevoir un ralentissement ! En effet :
- le marché du neuf a battu des records (1) sous le double effet d'un retour en grâce de l'investissement locatif - contrepartie d'une désaffection probablement durable pour la Bourse, et aussi probablement un peu des incitations fiscales Besson puis Robien - et du report de la hausse attendue des taux d'intérêt pour la fin d'année pour cause d'euro fort, d'indicateur de confiance des consommateurs et de chiffres de chômage publiés aux Etats-Unis moins bons que prévu et de manque de visibilité sur les marchés boursiers... Le maintien de taux historiquement bas a pour conséquence non seulement de rendre attractif le placement immobilier mais aussi de permettre l'accession à la propriété de nombreux jeunes ménages rebutés par un marché locatif encore très tendu ! D'où des mises en chantier à marche forcée et des programmes qui se vendent comme des petits pains, avec une hausse des prix certes soutenue dans les secteurs les plus dynamiques, mais sans pour autant de véritable flambée, malgré la pénurie de foncier et les rigidités freinant la sortie des programmes des promoteurs...
- le marché de l'ancien, au plus fort de sa hausse début 2003, laisse apparaître des signes d'assagissement dont on attend confirmation dans les chiffres qui seront publiés en début d'année prochaine ; toutefois, celui-ci ne devrait concerner que les secteurs les plus chers de Paris et de quelques grandes métropoles très demandées, le reste de l'Ile de France et les agglomérations qui accusaient un peu de retard étant en train de le rattraper (2)... La demande reste visiblement forte, pour les mêmes raisons que pour le neuf, les deux marchés fonctionnant nécessairement comme des vases communicants !
- le marché de la location reste fortement tendu, avec une hausse record des loyers en 2002 (3), même s'il a marqué à partir du second semestre une certaine détente ; celle-ci devrait se poursuivre avec le regain de mises sur le marché de nouveaux logements locatifs - le mouvement était déjà amorcé en début d'année et ne pourra que s'amplifier avec le régime Robien, effectif pour le neuf depuis avril, et qui pourra aussi produire des effets à partir de 2005 pour l'ancien, le temps que les réhabilitations puissent être menées à terme - et de la poursuite du transfert de nombreux demandeurs vers le marché de l'accession... Cette détente est aussi de nature à soulager le logement social à la marge, celui-ci restant encombré de locataires qui aspireraient à un meilleur standing s'ils trouvaient leur bonheur dans le secteur privé !
Un facteur-clé : l'évolution des taux d'intérêt
Incontestablement, la baisse des taux des crédits immobiliers a été un des moteurs les plus puissants de la forme insolente de l'immobilier, dans une conjoncture par ailleurs durablement déprimée !
Même s'il n'est pas le seul, le besoin de logement étant aussi alimenté par des facteurs démographiques et sociologiques comme on a pu le dire souvent (augmentation de la population, et diminution du nombre moyen de personnes par "ménage" et donc par logement)...
Une hausse des taux désolvabiliserait de nombreux acheteurs et remettrait probablement en cause la détente du marché locatif, mais seule une hausse brutale serait de nature à entraîner un véritable retournement du marché de la vente, notamment de l'ancien. Or cette perspective n'est pas vraiment d'actualité : même si la prévision de l'avenir s'est souvent avéré être un exercice périlleux, on peut suivre l'avis exprimé par une majorité d'analystes s'accordant à prévoir une hausse modérée (un demi-point ?) dans la seconde partie de l'année, et encore en cas de confirmation d'un "changement durable de cycle économique", en clair un retour réel de la croissance (4)...
Par contre, si un krach ou un retournement brutal ne sont pas à craindre, le double phénomène constaté aujourd'hui devrait se poursuivre en 2004 :
- plafonnement progressif des prix (et des loyers) dans les secteurs les plus chers : l'absence de forte demande étrangère (sauf sur certains marchés de résidences secondaires) laisse l'offre confrontée à une demande qui semble sur ces secteurs avoir atteint les limites de la solvabilité,
- poursuite des rattrapages dans les secteurs où le rapport qualité-prix reste encore nettement favorable !
A fortiori tout risque de "bulle immobilière" est exclu, les facteurs susceptibles de la créer - confiance dans l'avenir, ambiance spéculative, conjoncture économique par ailleurs dynamique et afflux d'acheteurs étrangers - étant visiblement absents du paysage immobilier français...
Réformes annoncées : espoir de désenlisement ?
L'enthousiasme réformateur de 2002 semble bien loin, même si dans un premier temps il a été suivi d'effets sur le plan législatif, mais en reportant les sujets qui fâchent à des décrets ultérieurs ! Le gouvernement semble aujourd'hui avoir du mal à sortir de la posture - confortable - de l'annonce pour trancher entre des intérêts contradictoires ou simplement aller au bout de la logique de réformes dans lesquelles il semble s'être imprudemment engagé... Et à plus forte raison finir d'appliquer des réformes engagées par ses prédécesseurs !
A part un assouplissement modéré des règles d'urbanisme instaurées par la loi "SRU et des mesures fiscales bienvenues - la modernisation de la taxation des plus-values immobilières et les "dispositions Robien" d'incitation à l'investissement locatif dont le volet pour l'ancien a laborieusement été débloqué in extremis en décembre - pas un seul chantier ouvert n'a été achevé : sécurité des ascenseurs (loi "urbanisme et habitat"), sécurité des piscines (loi "Raffarin"), effacement des dettes des surendettés (loi "Borloo" d'orientation et de programmation pour la ville), incitations fiscales à l'investissement outre-mer (loi "Girardin", et fonctionnement et gestion des copropriétés (loi "SRU") attendent toujours des décrets d'application (pour les derniers trois ans se sont écoulés depuis le vote de la loi !), et d'autres réformes à caractère réglementaire sont enlisées dans des concertations qui menacent de mécontenter tout le monde : réforme des décrets "charges récupérables", modernisation de la loi "Hoguet", nouvel indice pour les baux d'habitation (5)...
On s'interroge d'avance quant au sort de deux autres opérations ambitieuses lancées pour satisfaire de vieilles revendications de milieux politiquement proches de la nouvelle majorité : l'extinction de la loi de 1948 et la réforme des baux commerciaux (6) !
Logiquement le gouvernement est au pied du mur et toutes ces réformes devraient sortir en 2004, ce qui au passage doit donner le tournis à plus d'un professionnel ! Mais l'activité gouvernementale est aujourd'hui polarisée par les échéances électorales à venir, et leurs conséquences possibles en termes de changements de titulaires des ministères concernés, dont on sait qu'ils ne favorisent pas l'avancement des dossiers en cours...
Il est au moins un front sur lequel il peut souffler, pour deux ans : celui du maintien du taux réduit de TVA sur les travaux ! Il était plus menacé que d'aucuns voulaient l'admettre vu la calamiteuse prestation de la France dans les instances européennes, et on frémit d'avance en imaginant le tollé si l'on avait dû revenir à une TVA à 19,60 au 1er janvier prochain !
(1) notre brève
(2) voir la synthèse des données de Perval présentées par les notaires en novembre dernier et rapportée par Les Echos (Lire l'article) - voir aussi le "Spécial immobilier" de Challenges d'octobre.
(3) notre article
(4) voir la synthèse des analystes de Meilleurtaux.com (Lire l'article)
(5) notre article
(6) notre article
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Des réponses à vos questions !!!
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