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ACTUS
Immobilier : une rentrée au programme chargé !
Le
3/9/2003
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Du pain sur la planche pour le gouvernement qui doit cet automne mener à bien plusieurs grands chantiers délicats hérités de son prédécesseur ou lancés depuis son installation : copropriété avec la dernière étape - et pas la moindre - de l'application de la loi "SRU", sécurité des ascenseurs, abrogation de la loi de 1948, refonte des décrets sur les charges récupérables devenus inapplicables, sans compter les difficultés budgétaires du financement du logement social et des aides au logement des jeunes - la réduction "en catimini" cet été commence à agiter les étudiants - et le dossier pas encore sécurisé de la TVA à 5,5% sur les travaux...
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Alors que fleurissent sur les kiosques les numéros "Spécial immobilier" des grands magazines, confirmant la poursuite de la hausse des prix de l'ancien et des loyers malgré un début d'accalmie à peine perceptible, et que par ailleurs le neuf bat - pas seulement sous l'effet du régime "Robien" - tous les records de vente depuis dix ans à l'exception de la fin du régime "Périssol" (notre brève), l'immobilier va cet automne faire la "une" de l'actualité sur plus d'un sujet : fonctionnement et comptabilité des copropriétés, ascenseurs, loi de 1948, charges locatives, incitations fiscales pour l'investissement dans l'ancien, fiscalité, etc.
Copropriété : la fin d'un chantier laborieux
Conséquence des intempéries gouvernementales, "tirage" entre les deux ministères concernés (justice et logement) ou hésitations devant des pressions du lobby des professionnels ? Toujours est-il que le volet le plus important des dispositions ambitieuses de la loi "SRU" concernant la gestion des copropriétés se trouve près de trois ans après sa parution enlisé faute de parution de deux textes importants :
- le décret fixant les "règles comptables spécifiques" conformément auxquelles devront être établis "les comptes du syndicat comprenant le budget prévisionnel, les charges et produits de l'exercice, la situation de trésorerie, ainsi que les annexes au budget prévisionnel" (nouvel article 14-3 créé dans la loi du 10 juillet 1965),
- le décret traduisant toutes les modifications de fonctionnement introduites dans la loi au niveau de son décret d’application, le décret du 17 mars 1967.
Ces textes constituent non seulement une part importante du chantier ouvert par la loi "SRU", qui reste donc à mettre en œuvre dans chacune des 220.000 copropriétés de France, mais leur parution conditionne aussi l’application d’une autre disposition phare de la loi : la possibilité pour les syndicats de copropriétaires, et notamment les plus anciens, de toiletter leur règlement de copropriété, en vue d’y porter "les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives depuis son établissement" (nouvel article 49) !
Ce retard inexplicable - et inexpliqué : le "black-out" est complet sur ce sujet - diminue d'autant le délai imparti pour les opérations lourdes et risque d'en compliquer la mise en oeuvre : modification des logiciels comptables et conversion des services comptables aux nouvelles méthodes (un peu plus d'un an depuis le report du délai au 1er janvier 2005) et "adaptation" des règlements de copropriété (un peu plus de deux ans si le délai fixé au 13 décembre 2005 n'est pas reporté) !
Il est vrai que déjà le décret fixant les caractéristiques des "carnets d'entretien" d'immeubles était paru la veille du dernier jour du délai imparti pour les établir (30 mai pour le 1er juin 2001 !)...
Ascenseurs : une réforme à 4 ou 8 milliards ?
Les estimations du montant des travaux auxquels les propriétaires d'immeubles et les copropriétés devront procéder pour la sécurité des ascenseurs varient de 4 à 8 milliards d'euros, soit en moyenne 10 à 20.000 euros hors taxes par ascenseur ! Le décret en préparation (voir notre article de juin) aura un effet déterminant sur le montant de la facture, selon la nature des dispositifs de sécurité rendus obligatoires et les niveaux de tolérance retenus : autant dire que les réunions de concertation au ministère cet automne risquent d'être animées entre le lobby puissant des ascensoristes, bénéficiaires obligés des marchés de travaux à venir, et les représentants des propriétaires d'immeubles et des copropriétaires, peu désireux de financer des excès intéressés du principe de précaution...
Abrogation de la loi de 1948 : un chantier politiquement à hauts risques
Ce sera un des points les plus délicats de la loi "Habitat pour tous" annoncée pour la fin d'année : non que le nombre de logements concernés soit important - sous le double effet des décès et des "baux de sortie" (voir notre article de décembre dernier), il n'y en aurait plus que 250 à 300.000, dont une grande partie dans un état en deçà du seuil de "décence" - mais ces logements seront politiquement sensibles !
Au nom de la nécessaire protection des locataires âgés ou à faibles ressources, laissera-t-on une fois de plus cette partie du logement social à la charge des seuls propriétaires comme c'est le cas sans vergogne depuis des décennies, ou osera-t-on cette fois, dans un souci d'équité mais dans un contexte budgétaire on ne peut moins favorable, la faire prendre en charge par la collectivité, par exemple au travers d'aides au logement spécifiques, tout en incitant fiscalement les propriétaires à effectuer les travaux de mise aux normes nécessaires et en taxant par contre les plus-values réalisées à la revente des logements de ce type acquis récemment, grâce à leur libération des contraintes de la loi de 1948 ?
Charges récupérables : toilettage ou libéralisation ?
Les décrets actuellement applicables datent de 1987 et leur applicabilité a été sérieusement ébranlée par plusieurs jurisprudences de la Cour de cassation (notre article de mars) : ils doivent impérativement être toilettés et rationalisés ! Une mission de réflexion et de proposition, confiée à Philippe PELLETIER, Président de l'ANAH, a rendu à ce sujet un rapport très équilibré qui pourrait faire consensus ; le gouvernement saura-t-il s'en tenir à la voie de la sagesse ou sera-t-il tenté de donner suite à des revendications plus "jusqu'au-boutistes", au risque de réveiller de vieux démons ?...
Régime "Robien" pour l'ancien : le décret en fera le succès ou l'échec
La loi "Urbanisme et habitat", qui a créé le régime "Robien" pour le neuf (amortissement fiscal du régime "Besson" jusqu'à 65% du prix d'acquisition en dix ans, sous réserve de respecter des plafonds de loyer revus à la hausse et désormais sans conditions de ressources pour les locataires) a étendu ce régime aux logements anciens affectés à un usage autre que l'habitation et que le contribuable transforme en logements, ou qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence prévues à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et fixés par le décret du 30 janvier 2002.
Le bénéfice du régime sera conditionné par la réalisation de travaux de réhabilitation permettant aux logements d'acquérir "des performances techniques voisines de celles des logements neufs", "compte tenu de critères tenant aux performances énergétiques du logement, à ses performances en matière de ventilation ou d'installations de plomberie, de gaz ou électricité ou à ses performances acoustiques" (communiqué du ministère du logement - voir notre article de mai dernier)...
Or c'est là que le gouvernement est attendu car ces travaux doivent être définis par décret : si ces critères sont aussi rigoureux qu'annoncé, et si dans les immeubles collectifs ils englobent les parties communes, le régime d'incitation ne pourra concerner les propriétaires particuliers que pour les maisons individuelles et les maisons de ville, laissant dans le collectif le champ libre aux marchands de biens-rénovateurs professionnels, qui assureront la rénovation des parties communes dans le cadre d'opérations groupées de type "loi Malraux"...
TVA à 5,5% : la pérennisation n'est pas encore gagnée...
La Commission européenne a inclus "la livraison, la construction, la transformation, la rénovation, la réparation et l'entretien de logements" dans la liste des biens et services que les Etats membres pourront désormais décider de soumettre à la TVA au taux réduit ; cela permettrait au gouvernement de pérenniser, comme il en a exprimé l'intention malgré les difficultés budgétaires, le régime de TVA à 5,5% actuellement appliqué aux travaux dans le bâtiment, et dont l'application a été provisoirement prolongée avec l'accord de Bruxelles jusqu'à la fin de 2003.
Reste toutefois à savoir si le Conseil européen entérinera cette proposition de la Commission - plusieurs pays y sont farouchement opposés - et si Paris ne sera pas obligé de choisir entre le bâtiment et les restaurateurs ! Vision cauchemardesque s'il en est...
Un nouvel indice pour les révisions des loyers en cours ?
Un groupe de travail a "planché" sur le sujet au ministère du logement ce printemps sans que l'on sache très bien ce qu'il en est sorti ; l'assagissement de l'indice du coût de la construction (notre brève), jugé inadapté quand il progresse fortement, rendrait-il son remplacement moins urgent ?
Diagnostics avant vente : vers une rationalisation ?
Il y avait l'amiante, le saturnisme et les termites ; mais depuis début 2003, la liste des "diagnostics" devant être fournis par le vendeur d'un bien immobilier ne cesse de s'allonger : un amendement à la loi du 3 janvier 2003 relative aux marchés du gaz et de l'électricité et au service public de l'énergie a ajouté un diagnostic de l'installation de gaz quand le bien en comporte, de même que plus récemment la loi sur la prévention des risques technologiques et naturels (loi n° 2003-699 du 30 juillet 2003) : à peine de nullité de la vente, le vendeur de tout bien immobilier (habitation ou autres) situés dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou dans une des zones de sismicité définies par décret devra informer l'acquéreur de l'existence des risques visés par ces différents documents.
L'information se fera au moyen d'un "état des risques" fondé sur les informations mises à disposition par le préfet. Ce dernier arrêtera la liste des communes concernées ainsi que la liste des risques et des documents à prendre en compte.
A suivre...
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