Si 2003 doit être l'année de l'atterrissage en douceur (voir notre article précédent), 2002 aura fait atteindre une fois encore les plus hautes cimes !
L'activité : tirée par les maisons
2002 a vu le record de la décennie en nombre de transactions en France : 626.000 contre 608.000 en 2001, mais il est vrai 616.000 en 2000. Mais cette frénésie est à attribuer aux maisons individuelles, vedettes de l'année avec une augmentation du volume de transactions de 13,1%, alors que les appartements ont été vendus au même rythme et même un peu moins qu'en 2002 (-0,7%).
Les régions où ce phénomène s'est manifesté pour les maisons de la façon la plus forte sont sans surprise l'Ile de France (+16,9), mais aussi de façon plus inattendue une grande région constituée du Nord et de l'Est (+16,4) et le grand Ouest (+14,5) ; les plus sages ont été le Centre et Rhône-Alpes (+2,3) et le Sud-est (+5,2), le grand Sud-ouest se situant à mi-chemin (+8,4)...
Seules deux grandes régions ont vu les ventes d'appartements progresser : le grand Ouest (+1) et le Sud-est (+5,2) les autres régions ayant vu les ventes régresser avec un record pour l'Ile de France (-4,6) et le Centre-Rhône-Alpes (-5,9) !
Les prix : un redémarrage au 4ème trimestre
Alors qu'elle semblait à mi-parcours poursuivre sur la décélération amorcée en 2001 (+6,5% pour la FNAIM), l'augmentation des prix s'est établie à +9,2% pour l'année entière, soit juste un peu moins qu'en 2000, année record avec 10,0%.
Ce sont les appartements qui ont le plus porté la hausse avec une augmentation moyenne de 11,2% alors que les maisons ont affiché une hausse plus sage de 7,3%. Deux régions ont sans surprise mené la danse : l'Ile de France avec une hausse moyenne de 11,7% (12,8 pour les appartements et 9 pour les maisons) et le Sud-est (Languedoc et Côte d'Azur) avec une hausse moyenne de 14,7% (15,3 pour les appartements et 13,5 pour les maisons) ; la palme de la modération revient au grand Ouest (+4,5%) suivi par le Centre et Rhône-alpes (+5,9%), le Nord et Est, et le grand Sud-ouest se situant à mi-chemin (avec respectivement +8,7 et +7,7%)
Les causes d'une santé insolente
Selon Michel Mouillart, professeur d'économie à Paris X Nanterre et analyste des chiffres de la FNAIM, elles sont principalement les suivantes :
- le niveau atteint par les taux d'intérêt : avec une moyenne de 5,01% sur les taux relevés, il a atteint et même dépassé le niveau record de 1999 (5,03), et représente un taux hors inflation très avantageux : 3.1% ! Cette baisse des taux, intervenue de façon régulière depuis plusieurs mois a effacé au fur et à mesure l'effet de l'augmentation des prix sur l'effort à consentir par les acquéreurs ;
- une demande très soutenue des acheteurs au 4ème trimestre : cette demande s'est manifestée contre toute attente, au point d'affoler les statistiques de la FNAIM qui pour la première fois a vu les prix des transactions dépasser le prix demandé au niveau des mandats ! Ces résultats très paradoxaux sont à prendre cependant avec circonspection et même probablement à imputer à une erreur de traitement des données, car ils signifieraient que les acquéreurs aient - sur une grande échelle - surenchéri systématiquement sur les prix demandés, ce qui dans la pratique quotidienne des agents immobiliers paraît tout à fait invraisemblable...
Trois raisons pour un infléchissement en 2003
Selon Michel Mouillart, les moteurs à l'oeuvre en 2002 devraient fonctionner encore jusqu'à cet été, mais deux freins devraient nettement ralentir la machine au second semestre :
- une hausse des taux des crédits immobiliers du fait du coup d'arrêt sur les plans d'épargne logement (un amendement à la loi de finances pour 2003 voté par le Sénat, liant l'octroi de la prime de l'Etat à la concrétisation d'un prêt immobilier pour les plans d'épargne-logement conclus à partir du 9 décembre, retire à ce type de produit son attrait en tant que pur placement, risquant par un effet "boomerang" de raréfier les ressources bon marché qu'il procurait aux banques pour les crédits immobiliers et d'entraîner une hausse des taux - voir notre brève de décembre) ;
- une réduction des marges de solvabilité sur les marchés ayant atteint les niveaux les plus élevés ;
Par ailleurs, un troisième phénomène pourrait aussi ralentir la hausse des prix : le regarnissage des portefeuilles de produits à vendre ; ceux-ci sont à un niveau élevé et se sont même regarnis en plein 4ème trimestre contrairement à la tendance qu l'on observe habituellement ! Ils se situent à un niveau élevé (120.000 biens chez les agents FNAIM qui représentent à peu près la moitié du marché des professionnels, à comparer aux 145.000 biens atteints au plus fort de la crise en 1993 !), ce qui ne devrait pas manquer de peser aussi un peu sur les prix...
Attention : infléchissement ne veut pas dire baisse, et personne ne semble attribuer la moindre probabilité à ce qui pourrait rappeler de près ou de loin le krach de 1990 ou l'éclatement de la bulle boursière ! Probablement du fait de la disparition depuis au moins un an de tout comportement spéculatif, acheteurs comme vendeurs ayant anticipé le ralentissement bien avant qu'il ne se produise.
Sauf accident grave bien entendu, mais c'est une autre histoire...
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