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ACTUS
Constat amiante en copropriété : pour les parties communes, pas de panique !
Le
2/9/2002
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Depuis le 1er septembre, les vendeurs de maisons, immeubles ou appartements, si le permis de construire de la maison ou de l'immeuble a été délivré avant le 1er juillet 1997, doivent produire préalablement à la promesse ou au compromis de vente un 'constat précisant la présence ou, le cas échéant, l'absence de matériaux et produits contenant de l'amiante' ; en copropriété, l'établissement de ce constat incombe au vendeur pour ses parties privatives, mais quid du même type de constat pour les parties communes, portant sur une liste d'ouvrages et de matériaux plus étendue que celle des premiers décrets 'amiante' de 1996 et 1997 ? En fait, les copropriétés doivent bien effectuer de nouvelles recherches et établir un nouveau 'dossier technique' prescrit par un décret du 13 septembre 2001 (notre article) ; mais elles avaient jusqu'au 31 décembre 2005 (2003 pour les IGH) pour le faire ! Ce délai aurait-il été subrepticement supprimé ?...
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Il n'en est rien, fort heureusement ! Ou presque...
Mais, le décret du 3 mai 2002, dernier avatar du décret du 7 février 1996 qui a créé les obligations de recherche d'amiante dans les immeubles, a semé une fois de plus une belle confusion ! Il est vrai qu'avec trois couches ajoutées depuis sa parution (décrets du 12 septembre 1997, du 13 septembre 2001 et du 3 mai 2002) il faut plus qu'un bon décodeur pour le lire : alors de là à penser que ses rédacteurs, dépassés par la luxuriance de leur production, se soient tout simplement pris les pieds dans le tapis...
En fait il s'agissait de mettre en application l'article 176 de la loi "SRU" (loi du 13 décembre 2000 relative à la Solidarité et au renouvellement urbains) qui prévoyait qu'un "état mentionnant la présence ou, le cas échéant, l'absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante est annexé à toute promesse unilatérale de vente ou d'achat et à tout contrat réalisant ou constatant la vente de certains immeubles bâtis.
"En l'absence de l'état annexé, aucune clause d'exonération de la garantie des vices cachés ne peut être stipulée à raison des vices constitués par la présence d'amiante dans ces éléments de construction".
Le décret du 3 mai 2002, pris dans la hâte du changement de gouvernement, a qualifié cet état de "constat", l'a étendu aux propriétaires de maisons individuelles jusque là épargnés par les obligations concernant l'amiante, et l'a aligné sur la liste des ouvrages et matériaux objets du "dossier technique" prescrit par le décret précédent (du 13 septembre 2001) pour les parties communes des immeubles collectifs (notre article de septembre 2001). Date d'application : 1er septembre 2002 !
Et de préciser, pour les immeubles en copropriété que "lorsque le dossier technique 'amiante' existe, la fiche récapitulative contenue dans ce dossier constitue l'état mentionné", sous-entendu pour les parties communes puisque seules celles-ci étaient concernées par ce dossier...
Pas de problème donc ? En fait un seul, mais de taille : très peu d'immeubles ont à ce jour, alors que le décret de mai 2002 entre en application, réalisé leur nouveau "dossier technique" du décret de septembre 2001 : en effet le délai pour le faire était confortable : jusqu'au 31 décembre 2003 pour les IGH (immeubles de grande hauteur) et les établissements recevant du public, et jusqu'au au 31 décembre 2005 pour les autres immeubles !
Doit-on considérer dans ces conditions que tous ceux qui vendent désormais alors que leur copropriété ne s'est pas encore mise en conformité doivent faire étendre leur constat aux parties communes - d'aucuns, notaires au zèle excessif et 'experts' en quête de missions rapides, l'ont laissé penser - et que, pour éviter ce surcoût (on imagine ce que cela coûterait au copropriétaire vendant un lot dans une copropriété de 200 ou 300 logements, voire plus...), les copropriétés doivent accélérer le mouvement, voire faire établir leur dossier technique en catastrophe, au risque de se jeter pour ce faire dans les bras du premier venu !
L'ARC (Association des responsables de copropriété), la très médiatique organisation de copropriétaires s'en est émue à juste titre, craignant les abus (certains syndics professionnels pouvant être tentés de donner suite aux nombreuses sollicitations - intéressées - dont ils sont l'objet et de commander d'urgence et à n'importe quel prix ces constats sans autorisation de l'assemblée) et les conséquences de la précipitation en matière de qualité des diagnostics, constats et repérages, risquant d'entraîner selon elle des contentieux nombreux dans l'avenir (certains acquéreurs pouvant s'apercevoir que le "constat" a été incomplet !) et alors même que les "diagnostiqueurs" ou leurs assureurs auront pu disparaître...
En réalité, mieux vaut garder la tête froide, et résister au zèle - pas toujours désintéressé - de tous ceux qui brandissent le désormais incontournable principe de précaution ! Certes, les copropriétaires ont intérêt à ce que leur syndic n'attende pas le dernier moment pour réaliser le dossier des parties communes, mais ils n'ont aucune raison de céder à la précipitation !
En attendant, les vendeurs ont tout lieu de tenir tête à leurs acquéreurs maximalistes et à leurs doctes conseilleurs, et se dire qu'ils peuvent parfaitement vendre avec le constat pour leurs parties privatives, et le certificat de recherche d'amiante dans les flocages, les calorifugeages et les faux plafonds (résultat de la campagne précédente ) ; la seule concession à laquelle ils sont alors tenus étant de renoncer à la clause d'exonération des vices cachés dans le cas où une présence d'amiante serait détectée sur d'autres matériaux dans les parties communes après leur vente... Ils n'encourent en tous cas aucune sanction !
Telle semble au demeurant la conclusion induite par les explications un peu alambiquées données par le ministère du logement sur son site internet (rubrique Actualités, réglementation, amiante-contrat de vente)...
Quant à leurs acquéreurs, fort heureusement, la probabilité d'un tel évènement ne doit pas les empêcher de dormir aussi paisiblement qu'ils l'auraient fait avant le 1er septembre 2002 : au moins dorénavant, si leur vendeur ne disparaît pas dans la nature, ils disposent d'un recours alors qu'auparavant ils ne bénéficiaient d'aucune protection !
DERNIERE MINUTE : On apprenait lundi 2 septembre dans la soirée qu'une note d'information mise au point en commun par les deux ministères concernés - logement et santé - et le Conseil supérieur du notariat était diffusée aux notaires, ADIL, DDE, etc. confirmant la position exprimée dans notre article ; les représentants des ministères auraient admis que la rédaction du décret du 3 mai 2002 était ambiguë et annoncé une réécriture...
UniversImmo.com
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