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ACTUS
Les 10 propositions de réformes d'Universimmo pour l'immobilier
Le
4/3/2002
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Partis et candidats nous ayant laissés sur notre faim (voir notre article de la semaine dernière), nous avons décidé de les interroger sur dix propositions précises pour sortir des généralités et des voeux pieux : protection de l'acquéreur, amélioration du fonctionnement et de la transparence dans les copropriétés, organisation des professions immobilières, amélioration des logements loués, et développement de la colocation... bref, quelques thèmes qui ne sont pas sans rapport avec la vie quotidienne des français à laquelle nos politiques disent tant s'intéresser !
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Voici résumées les dix propositions de réformes que nous adressons aux principaux partis politiques et candidats à l'élection présidentielle, et dont nous vous rendrons compte bien entendu des réponses recueillies :
Gestion des copropriétés
Proposition n°1 : mieux protéger l'acquéreur par un vrai contrôle technique obligatoire
Un diagnostic technique a été rendu obligatoire lors de toute nouvelle mise en copropriété d'un immeuble de plus de quinze ans ; mais pourquoi s'arrêter à ce cas de figure, Si ce diagnostic est une protection nécessaire des acquéreurs, il l'est aussi pour les acquéreurs dans les copropriétés existantes ! Notre proposition est de généraliser cette obligation à tous les immeubles de plus de quinze ans d'âge, avec renouvellement obligatoire tous les sept à dix ans...
Proposition n°2 : sécuriser la gestion coopérative
Le bénévolat et la qualité de copropriétaire ne sont pas une garantie suffisante de compétence ni d'intégrité ; des syndics coopératifs gèrent des budgets pouvant atteindre ou dépasser le million d'euros sans aucune garantie pour les copropriétaires, ni sur l'usage des fonds, ni sur la sincérité des comptes ! Notre proposition est de rendre obligatoires, au dessus de seuils de budget annuel à déterminer, une assurance responsabilité civile du syndic coopératif et des conseillers syndicaux, une garantie financière sur les fonds avancés par les copropriétaires, et le recours à des commissaires aux comptes professionnels pour la certification des comptes...
Proposition n°3 : réduire les pouvoirs des copropriétaires majoritaires en abaissant le seuil d'entrée en jeu de la "règle du butoir"
La vie de nombreuses copropriétés est aujourd'hui "pourrie" par des copropriétaires majoritaires qui dans les faits peuvent imposer leur volonté pratiquement sans entraves aux autres copropriétaires ! Notre proposition est de fixer à 25 % le nombre maximum de voix dont pourrait disposer un seul copropriétaire dans une assemblée générale !
Proposition n°4 : supprimer le recours obligatoire à l'administrateur judiciaire en cas de vacance de syndic et la prescription de 10 ans en cas de convocation tardive ou de non convocation d'un copropriétaire
Un mandat expiré de quelques jours, un retard d'acheminement par la poste des convocations, ou la moindre omission de convocation d'un copropriétaire peuvent conduire une copropriété à l'administration judiciaire ; par ailleurs, ces mêmes incidents de convocation donnent aux copropriétaires concernés le droit de demander l'annulation d'une assemblée pendant une durée de dix ans ! Notre proposition est d'étendre la possibilité pour le conseil syndical de convoquer une assemblée, actuellement limitée au cas de la carence d'un syndic en place, aux cas de vacance de la fonction de syndic, et de généraliser la prescription de deux mois des actions en contestation des décisions d'assemblées, y compris en cas de convocation tardive ou de non convocation ! Par contre, les modalités de la contestation devant le tribunal pourraient être simplifiées, en supprimant par exemple l'obligation de recours à un avocat, tout en alourdissant en contrepartie les pénalités pour contestation abusive...
Proposition n°5 : rendre obligatoires les provisions pour créances douteuses
Les pertes sur créances - impayés irrécouvrables, créance sur un ancien syndic, etc. - peuvent en l'absence actuelle de règles comptables contraignantes n'être réparties aux copropriétaires que des dizaines d'années après qu'elles soient devenues douteuses, et donc à des copropriétaires qui n'ont plus rien à voir avec les errements de l'époque où les sinistres sont nés ! Notre proposition est d'appliquer aux copropriétés quelques unes des règles comptables valables pour le reste du monde, et en particulier celle concernant le provisionnement dans les charges de l'exercice des créances douteuses dès que le doute s'installe quant à leur recouvrabilité...
Proposition n°6 : rendre obligatoires le financement pluriannuel des gros travaux
Dans l'immense majorité des copropriétés, le financement des travaux ne s'effectue qu'au coup par coup, au fur et à mesure que ceux-ci sont décidés, y compris pour les plus prévisibles, avec les difficultés tout aussi prévisibles pour les copropriétaires de faire face brusquement et parfois d'un seul coup à des appels de fonds équivalant à plusieurs années de charges ! Notre proposition est de rendre obligatoire, en relation avec l'obligation de diagnostic technique périodique, l'établissement et l'adoption par l'assemblée des copropriétaires d'un plan pluriannuel de travaux avec financement échelonné sur toute la durée du plan ; une rémunération particulière - défiscalisée - pourrait être mise en place au profit des copropriétés avec les établissements bancaires pour la trésorerie ainsi accumulée...
Agents immobiliers et administrateurs de biens
Proposition n°7 : ouvrir la possibilité aux syndics professionnels de proposer des contrats de prestations aux syndics bénévoles ou coopératifs
L'exercice par les copropriétaires des fonctions de syndic est aujourd'hui freinée par la charge de travail et les moyens techniques nécessaires pour la gestion comptable et administrative de la copropriété, sans que les syndics professionnels, qui disposent des moyens nécessaires, puissent, de par la réglementation actuelle de la profession des administrateurs de biens mais aussi en raison des monopoles dont jouissent les experts comptables et les professions juridiques, les assister dans cette gestion sans en assumer directement la responsabilité ! Notre proposition est de ménager dans la réglementation de la profession la possibilité de proposer aux syndics bénévoles ou coopératifs des contrats de prestation portant sur la gestion technique, comptable ou administrative, avec des garanties financière et de responsabilité civile professionnelle adaptées à ce type de prestations !
Proposition n°8 : créer un statut du gestionnaire immobilier et du négociateur
La loi Hoguet date de 1970 et son décret d'application de 1972 ! Les conditions d'accès aux professions d'agent immobilier et administrateur de biens -niveau de formation, expérience, non condamnation - ne concernaient que les patrons de cabinets, ce qui se concevait assez bien à une époque où ces activités étaient exercées d'une manière encore artisanale ; aujourd'hui, de grands groupes alignent en structures plus ou moins décentralisées des centaines voire milliers de collaborateurs ! Résultat absurde et surréaliste : certains dirigeants à Paris sont titulaires personnellement de centaines de cartes professionnelles - une par filiale - alors qu'aucune garantie de compétence et de probité n'est exigée des centaines de gestionnaires ou négociateurs qui aux quatre coins de la France assurent la réalité de la prestation, gèrent des patrimoines ou traitent les affaires avec la clientèle... Notre proposition : créer un véritable statut du gestionnaire immobilier - gérant locatif ou gestionnaire de copropriété - et du négociateur, avec une définition précise des niveaux de qualification requis, des conditions d'accès à la fonction et des responsabilités...
Qualité des logements loués
Proposition n°9 : rendre obligatoire l'isolation thermique et phonique des logements loués
Combien de locataires découvrent, une fois entrés dans les lieux, que le logement qu'ils ont loué coûte une fortune à chauffer, et ne leur cache rien de la vie privée de leurs voisins... Et ce sans aucun recours possible autre que celui de déménager ! Notre proposition est de fixer des normes minimales d'isolation en dessous desquelles le propriétaire serait tenu d'entreprendre les travaux nécessaires, sous peine, à l'instar de ce qui est prévu pour le logement décent, de voir prononcer une réduction du loyer...
Colocation
Proposition n°10 : prendre en compte la colocation dans la législation des baux d'habitation
Le développement de la colocation, mode de logement très prisé des jeunes, est handicapé, côté bailleurs comme côté locataires par les difficultés juridiques sérieuses qui surgissent immanquablement quand il s'agit de proposer une caution, ou en cas de départ d'un des colocataires ! Notre proposition : aménager des règles claires permettant un cautionnement séparé de chaque colocataire et sécurisant les propriétaires et les colocataires en cas de départ et de remplacement de l'un d'entre eux...
>>> A suivre : Nous vous invitons dès à présent à réagir sur ces propositions dans notre forum de discussion Campagne Présidentielle 2002.
UniversImmo.com
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