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ACTUS
Pourquoi les contentieux de la copropriété ne peuvent aller qu'en s'accroissant...
Le
18/3/2002
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Règlements de copropriété mal fichus, conseils syndicaux qui n'en font qu'à leur tête, syndics suivistes, dépassés ou qui ne savent pas dire non, copropriétaires qui abusent, bref tout concourt à ce que la copropriété soit de plus en plus une source inépuisable de contentieux à la plus grande joie des avocats et des chroniqueurs juridiques qui ne sont pas près de voir se tarir, les uns les dossiers à plaider et les autres la matière pour leurs articles ! Et tant pis pour les tribunaux, encombrés d'une multitude d'affaires qui remontent fréquemment jusqu'en cassation : quand on en veut à ses voisins ou à son syndic, on ne lésine pas, pour le principe...
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Selon une étude du ministère de la justice effectuée en 2001 sur l'activité des tribunaux en 1999, les tribunaux d'instance et de grande instance avaient été saisis de 27.000 demandes, soit une en moyenne chaque année pour 220 logements (on évalue à 6 millions le nombres de lots de copropriété actuellement), donc un contentieux nouveau tous les 4 ans pour un immeuble de 50 lots, et près d'un par an pour une copropriété quatre fois plus grosse...
Si l'on considère qu'une affaire en justice dure en moyenne 18 mois (près de trois ans s'il y a appel), peu de copropriétés peuvent afficher des comptes sans frais de procédure !
Certes, 68% des contentieux sont pour défaut de paiement des charges : c'est le gros du contentieux de copropriété, avec une croissance très forte - un quasi-triplement - de 1982 à 1994 et une petite décrue depuis ; l'évolution doit certainement être attribuée autant aux conditions économiques (chômage, emplois précaires, etc.) qu'à une modification sociologique de la population des copropriétaires (jeunes couples moins aisés et stables que les copropriétaires des premières époques...) ; mais combien de ces contentieux cachent aussi des litiges internes à la copropriété, et expriment des contestations de répartition ou d'imputation de charges ? Nul ne le sait évidemment avec précision, mais les syndics chevronnés vous le diront : un impayé sur quatre ou cinq reflète un "décrochage" du copropriétaire concerné à l'égard de la collectivité et l'adoption d'une attitude de résistance à un système qu'il considère - à tort ou à raison - comme confisqué au bénéfice de quelques uns...
Les demandes de nullité de décisions d'assemblées arrivent tout de suite après avec 2532 affaires ; ce qui ne doit pas manquer d'inquiéter, c'est le taux de réussite final des demandes : deux demandes sur trois sont satisfaites, à preuve qu'elles étaient justifiées ! Le chiffre peut paraître faible dans l'absolu par rapport aux plus de 200.000 copropriétés, mais il ne faut pas s'y tromper : il signifie qu'une copropriété sur dix a connu une affaire de ce type dans les dix dernières années, et ce n'est pas négligeable quand on sait l'effet dévastateur de ce type de litiges sur l'ambiance interne d'une résidence, surtout les plus petites...
Viennent ensuite les infractions au règlement de copropriété avec 1459 dossiers...
Le taux d'appel des décisions des tribunaux d'instance de 4%, mais celui des tribunaux de grande instance de 28% ; l'appel apparaît largement justifié puisque dans presque un cas sur deux l'arrêt infirme le jugement en première instance, ce qui au passage ne doit pas manquer également d'inquiéter quant à la qualité de ces derniers...
Malheureusement, tout porte à croire que cette activité contentieuse a encore de beaux jours devant elle ! L'air du temps y pousse, avec une plus grande promptitude à recourir à la justice, mais ce n'est pas la seule cause, et de loin !
La décrédibilisation des syndics y est aussi pour beaucoup : contestés, suspectés, ils n'osent plus tenir tête à des conseils syndicaux de plus en plus autonomes, et qui croient tout savoir, pas toujours à raison... Alors pour avoir la paix, ils laissent prendre des décisions d'assemblées dans des conditions non conformes à la loi ou au règlement de copropriété, appliquer des répartitions "exotiques" imposées par des conseils syndicaux perfectionnistes ou ayant leur propre idée de la meilleure façon de faire, ou encore se laissent convaincre de pratiquer, souvent arbitrairement, des imputations privatives de dépenses qui finissent immanquablement en litiges dans lesquels on les laisse ensuite gentiment s'enliser...
Autre phénomène : le remplacement progressif par les grands groupes des cabinets de syndics à l'ancienne, où la relation avec les conseils syndicaux et la tenue des assemblées générales était le fait du patron, en général un professionnel expérimenté et respecté ; aujourd'hui avec l'émergence de ces grands groupes, gérant des centaines voire des milliers de copropriétés avec des structures d'encadrement plus que légères ou inefficientes - guerre des prix, objectifs de rentabilité draconiens imposés par des financiers très au dessus du terrain et difficultés de recrutement obligent - les copropriétaires sont la plupart du temps abandonnés entre les mains de gestionnaires mal formés - la plupart du temps sur le "tas" - et peu crédibles, surchargés et tournant à grande vitesse, avec parfois des vacances de postes de plusieurs mois...
Résultat, à voir le tout venant des procès-verbaux et des décomptes de répartition des charges, on frémit à l'idée de ce que ce serait si le recours à la justice ne constituait pas encore pour beaucoup un obstacle rédhibitoire !
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