Il n'est certainement pas exagéré de dire que ces règlementations créent une sacrée confusion ! propriétaires, gestionnaires, administration, notaires : en fait tout le monde patauge ! Sauf peut-être les organismes habilités pour les inspections, qui essaient de tirer parti à plein de la manne que représentent tous les immeubles à contrôler…
Car les textes s'accumulent :
- décret n° 96-97 du 7 février 1996 et décret n° 97-855 du 12 sept. 1997 pour l'amiante,
- loi n° 99-471 du 8 juin 1999 et décret n° 2000-613 du 3 juillet 2000 pour les termites,
- article 123 de la loi no 98-657 du 29 juillet 1998 d'orientation relative à la lutte contre les exclusions, modifiant le Code de la Santé publique, décrets n° 99-362 et 99-363 du 6 mai 1999, décrets n°99-483 et 99-484 du 9 juin 1999 et arrêtés du 12 juillet 1999
pour le plomb dans les peintures,
- décret no 95-363 du 5 avril 1995, modifiant le décret n° 89-3 du 3 janvier 1989 pour le plomb dans l'eau, en attendant la loi sur l'eau en préparation qui doit notamment mettre en conformité la législation française avec la directive européenne n° 98/83/CE du 3 novembre 1998.
1) D'abord savoir qui est concerné !
Pour l'amiante, c'est simple : la réglementation s'applique sur tout le territoire mais seulement aux immeubles collectifs ; par contre, elle concerne aussi bien les parties communes que les parties privatives. Pour les immeubles locatifs, tout incombe au propriétaire ; pour les immeubles en copropriété, le syndic n'est concerné que par les parties communes, le respect de la réglementation incombant aux copropriétaires pour les parties privatives.
Pour les termites, c'est tous les propriétaires, mêmes de maisons individuelles ; pour les immeubles en copropriété, les termites s'attaquant aux structures, ce sont théoriquement les syndics qui seraient concernés. Mais en fait, c'est plus compliqué…
Sur le plan de la territorialité, l'obligation de déclarer en mairie toute apparition, puis de traiter l'immeuble s'applique partout ; en copropriété, cette obligation et la responsabilité correspondante incombe naturellement au syndic.
Par contre, l'obligation d'inspection ne s'applique que dans les zones définies par arrêté préfectoral, et uniquement par rapport aux ventes (obligation de produite un état parasitaire de moins de trois mois à la signature de l'acte authentique). Le premier problème est qu'actuellement, ces arrêtés sont difficiles à obtenir et que les mairies quand on les interroge tombent des nues, sauf peut-être dans les régions de grande infestation… le second problème est que dans les copropriétés, les ventes concernent les copropriétaires individuellement. L'établissement de l'état parasitaire - qui concerne aussi les parties communes - leur incombe donc, d'autant plus qu'on ne voit pas bien le syndic faire faire une inspection tous les trimestres pour permettre aux vendeurs éventuels d'être en règle !
Pour le plomb dans les peintures, seules les constructions d'avant 1948, affectées au moins partiellement à l'habitation, sont concernées, les peintures au plomb n'ayant pas été utilisées après.
Le risque « d'accessibilité au plomb » et donc d'intoxication peut être signalé en préfecture partout et par n'importe qui : locataire, médecin, assistante sociale, etc. La préfecture diligente un diagnostic et enjoint le cas échéant des travaux au propriétaire ou au syndic si des parties communes d'un immeuble en copropriété sont concernées.
Par contre, l'obligation de diagnostic préalable de la part des propriétaires n'existe que dans les zones à risques fixées dans chaque département ; tout un département peut être déclaré zone à risques. Cette obligation s'applique à tout propriétaire vendant une maison, un immeuble ou un lot de copropriété ; dans ce dernier cas, son obligation se limite apparemment aux parties privatives. Les syndics d'immeubles en copropriété peuvent par acquis de conscience (et pour dégager leur responsabilité) faire établir un état d'accessibilité au plomb pour les parties communes, mais à notre avis ce n'est pas obligatoire (le syndic qui y procède a donc intérêt à se faire couvrir par une décision d'assemblée).
Enfin, pour le plomb dans l'eau, sont concernés les propriétaires d'immeubles collectifs, à notre avis les propriétaires bailleurs de maisons individuelles, et bien entendu les syndics de copropriété. Il n'y a évidemment pas de notion de territorialité.
2) Quand faut-il s'y conformer et comment ?
Pour l'amiante, les délais pour effectuer non seulement les recherches mais aussi les travaux de fixation, encoffrement ou déflocage sont à présent expirés ; les rapports de contrôle et les dossiers des interventions éventuelles doivent être soigneusement conservés pour pourvoir être mis à la disposition des occupants de l'immeuble ou des locaux concernés, des agents ou des services habilités, des inspecteurs du travail et des agents du service de prévention de la Sécurité sociale ; ils doivent également être communiqués à toute entreprise effectuant des travaux dans l'immeuble, si ces travaux risquent de provoquer l'émission de fibres d'amiante.
En tous cas, telle devrait être la situation pour les immeubles locatifs - logements et parties communes - ainsi que pour les parties communes des immeubles en copropriété. Pour les parties privatives, sauf à avoir des doutes sérieux sur la présence d'amiante ou que les locataire demande comme il en le droit le rapport de contrôle, les copropriétaires ne peuvent être inquiétés qu'en cas de vente. En effet, les notaires sans fondement juridique explicite comme pour les termites ou le plomb, demandent un rapport de contrôle. A notre avis, si l'acquéreur ne l'exige pas, les parties à la vente doivent pouvoir passer outre.
Pour les termites, pas de panique (sauf bien entendu si la présence de termites est décelée dans l'immeuble, auquel cas il faut immédiatement la déclarer en mairie et entreprendre les travaux d'éradication) ; les seules obligations dans les seules zones déclarées à risques) sont de procéder à la recherche de termites en cas d'injonction de la mairie (ce n'est envisageable que dans les zones gravement infestées - dans ces zones, mieux vaut ne pas attendre l'injonction…) et pour les vendeurs d'immeubles, maisons ou lots de copropriété de fournir lors de la signature de l'acte authentique un « état parasitaire » de moins de 3 mois, dont le modèle n'a pas encore été publié… Encore cette fourniture n'est nécessaire que pour s'exonérer de la garantie des vices cachés (article 1643 du Code civil).
Pour le plomb dans les peintures, la gravité des intoxications qui peuvent intervenir, touchant notamment les enfants, est telle que tout propriétaire de parties privatives, propriétaire d'immeuble ou syndic pour les parties communes a intérêt à s'assurer sans délai qu'il ne fait pas courir des risques sanitaires aux occupants, et y remédier sans tarder si le résultat de la recherche est positif !
Autrement, la seule obligation est la fourniture de l'état d'accessibilité au plomb datant de moins d'un an en cas de vente, et ce dès l'avant-contrat (promesse ou compromis de vente) ; rappelons qu'en copropriété, cet état est à faire établir par le copropriétaire.
Enfin pour le plomb dans l'eau, il est conseillé aux propriétaires d'immeuble et aux syndics de faire des prélèvements dès à présent ; en effet, la teneur en plomb ne doit pas dépasser dores et déjà 50µg par litre. Si le résultat est négatif, attendre les prochains textes. S'il est positif, et que la teneur en plomb est imputable à l'immeuble (teneur nettement inférieure au branchement d'arrivée d'eau à l'immeuble), entreprendre sans tarder le remplacement des canalisations d'alimentation en plomb.
Pour tous ces aspects, on se reportera utilement à nos fiches techniques.
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