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messire
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 Posté - 14 avr. 2011 : 21:13:21
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Bonjour a tous,
J'ai une locataire, dans les murs depuis des années qui après m'avoir donné son congé dans les règles par AR etc, me signale qu'elle sera dans l'incapacité de partir le jour J, n'ayant pas pu se retourner a temps, n'ayant pas trouvé de solution de rechange etc...
J'avais prévu de lancer de gros travaux le lendemain de son départ et me retrouve bien ennuyé ( projet ficelé, architecte pret, entreprises reservées devis signés...)....mais hormis ces frais engagés par moi, et le délai qui risque de s'en suivre, comment puis-je m'organiser légalement pour la suite. Elle me dit que c'est l'affaire de quelques mois et qu'elle payera bien sur son loyer.
- Comment puis-je officialiser la situation, sans repartir dans un bail de 3 ans qu'elle n'aura pas les moyens de payer ( sa situation personnelle ne lui permet plus de le faire sur la durée). Existe t'il des baux précaires/provisoires exceptionnels?
- Sachant qu'elle me mets dans une situation délicate financièrement pour X raisons ( travaux pour pouvoir faire une augmentation de loyer suite changement locataire entre autres), puis-je si un bail précaire est possible augmenter le loyer actuel?
- Comment faire pour ne pas qu'elle " s'incruste" en risquant de stopper les paiements? Que faire si elle le fait?
- Quels sont mes droits ( je sais qu'il n'y en a pas bcp en ma faveur mais bon..)
Merci
Messire
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 Posté - 14 avr. 2011 : 22:23:00
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Elle est occupante sans droit.
Que dit votre contrat actuel concernant l'indemnité d'occupation?
POurquoi fournir un nouveau bail si vous ne désirez pas qu'elle reste???????? |
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messire
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Posté - 14 avr. 2011 : 22:30:53
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pour l'instant elle est encore dans sa période de préavis, mais oralement elle a indiqué que faire un chantier serait impossible puisqu'elle ne peut pas partir avant plusieurs mois... Le contrat actuel ( bail en fin de préavis de départ) ne stipule rien of course.
donc dois-je officialiser la chose ( ecrire un papier) ou bien la considérer comme occupante illégale a partir de la fin du préavis et me mettre d'accord avec elle oralement pour le versement d'une indemnité pendant l'occupation " illégale".?
sachant que je suis en SCi comment se fait pour la sci la perception d'une telle indemnité ? bref: que faire?
M |
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Posté - 15 avr. 2011 : 07:43:52
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Vous n'avez pas répondu a am question, ce n'est peut-etre pas la peine de se lancer dans des suppositions avant.
Question deux, pas répondue non plus, pourquoi voulez vous fournir un nouveau bail? |
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BANZAI
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Posté - 15 avr. 2011 : 09:04:17
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soit vous acceptez d'annuler le congé ( avec un document écrit) et donc le bail se poursuit....jusqu'à ce que le locatire donne un autre congé éventuel
soit votre locataire ne quitte pas lieux et il devient occupant sans droit ni titre dés le lendemain de la fin du bail: il vous faudra alors lancer la procédure en expulsion |
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messire
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5
Posté - 15 avr. 2011 : 09:07:58
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ok pour les questions:
1. il n'y a rien dans le bail concernant une indemnité en cas d'occupation post délai de bail classique
2. je ne veux pas que la locataire reste, mais si elle s'incruste meme en payant, n'est il pas possible de régulariser la situation par un bail précaire si il en existe? Il me parait toujours dangereux d'être en dehors du cadre des lois.
3. dans le cas ou ce n'est pas possible de "légaliser" la chose, puis-je continuer a déclarer les revenus "indemnité" comme si c'était un loyer normal? Quid des abonnements concessionnaires? Quid de l'assurance?
Sinon annuler le congé ne servira a rien, au final elle va partir dans un délai inconnu ( 2-4/5 mois) car elle n'a plus les moyens d'assumer le loyer sur 3 ans. Donc le prolonger me mettrai dans un risque très probable d'impayés...
Quand à faire une procédure d'expulsion du jour au lendemain, n'y a t'il pas de troisième voie?
Merci
N
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Édité par - messire le 15 avr. 2011 09:10:47 |
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Posté - 15 avr. 2011 : 09:28:59
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citation: Il me parait toujours dangereux d'être en dehors du cadre des lois. C'est tout a fait exact.
C'est donc la raison pour laquelle vous souhiatez régulariser AU PLUS vite la situation de votre ex-locataire?
citation: il n'y a rien dans le bail concernant une indemnité en cas d'occupation post délai de bail classique
C'est une très grave erreur, je vous conseille la prochaine fois d'acheter un bail genre Tissot ou autre plutot que de rédiger vous même votre contrat. Le moindre contrat commercialisé contient bien évidemment cette clause banale et nécessaire.
Actuellement vous ne pouvez pas légalement lui demander de payer quelque chose. vous en pouvez que l'expulser, a grands frais bien entendu.
citation: 3. dans le cas ou ce n'est pas possible de "légaliser" la chose, puis-je continuer a déclarer les revenus "indemnité" comme si c'était un loyer normal? Quid des abonnements concessionnaires? Quid de l'assurance?
Oubliez cette obsessioin de la légalisation.
Vous seriez un peu comme un policier qui prend un voleur sur le fait et se préoccupe non pas de faire appliquer la loi et de lui signifier sa garde a vue, etc, mais de chercher un compromis rapide de facon a ce que le voleur ne soit plus voleur, peut-etre une offre d'achat baclée a signer de facon que les effets dérobés appartienent 'légalement' au voleur.
Je ne comprends pas cette obsession.
N'envoyez rien à votre ex qui soit un document portant la notion de locatiare, parlez d'indemnité d'occupation.
citation: Sinon annuler le congé ne servira a rien, au final elle va partir dans un délai inconnu ( 2-4/5 mois) car elle n'a plus les moyens d'assumer le loyer sur 3 ans. Donc le prolonger me mettrai dans un risque très probable d'impayés...
Vous me semblez être à coté de la plaque doublement:
1/ Votre ex-locataire s'incruste car elle n'a pas trouvé d'autre logement
2/ Elle va vous planter du coté loyer car elle ne peut payer le loyer actuel.
Votre souci est donc bien d'entamer l'expulsion.
Envoyez lui un courrier RAR de mise en demauere de quitter le logement sous trois jours, simplement de manière a ce que votre avis de réception signé par elle atteste deja de sa présence dans les lieux. Tentez d'obtenir des témoignages de voisin, ... du syndic, du conseil syndical, concernant sa présence dans les lieux ou mieux un courier de sa part avec ses raisons expliquées, faute de quoi vous devrez demander a un huisiser de venir constater, et ce sera plus cher
Ensuite il faudra entamer avec l'huissier la procédure d'explusion, avec une assignation au tribunal doublée d'un courrier RAR au préfet, vous n'avez d'autre choix. |
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BANZAI
Contributeur vétéran
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Posté - 15 avr. 2011 : 10:26:21
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Tentez d'obtenir des témoignages de voisin, ... du syndic,
le syndic n'a rien à voir dans les rapports bailleur:locataire!
****modération****
suppréssion d'une balise quote en trop |
Édité par - Numero6 le 15 avr. 2011 15:56:57 |
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seborga
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Posté - 15 avr. 2011 : 11:34:07
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citation: pour l'instant elle est encore dans sa période de préavis, mais oralement elle a indiqué que faire un chantier serait impossible puisqu'elle ne peut pas partir avant plusieurs mois... Le contrat actuel ( bail en fin de préavis de départ) ne stipule rien of course. Votre bail précise forcément des choses et sil est réellement trop léger, la loi du 06 juillet 1989 va venir à votre secours car elle est d'ordre public.
Le jour de fin de préavis est j-1 du mois m+3 par rapport à la date j à laquelle vous avez retiré sa lettre recommandée de demande de préavis (cas du préavis normal de 3 mois). Si vous n'avez pas obtenu de rendez-vous d'état des lieux de sortie pour ce jour là au plus tard, vous serez en droit de constater que le logement est encore occupé dès le lendemain. Vous pouvez faire ce constat de façon unilatérale et adresser dès le lendemain de la date buttoir un courrier à l'occupant lui indiquant qu'il est à présent occupant sans droit ni titre et qu'il vous doit une indemnité d'occupation. Si le bail ne précise pas de clause de pénalité, l'indemnité est tout simplement égale au montant du loyer (et on y ajoute les provisions pour charges s'il y en a, évidemment). Ca, c'est pour marquer date puis, pour ma suite, le mode opératoire est indiqué en réponse 6 par Ribouldingue.
N'oubliez pas que la date de fin de préavis a été librement décidée par le locataire et que ce n'est pas à vous de lui régler son problème s'il n'a pas su trouver son futur logement.
citation: soit votre locataire ne quitte pas lieux et il devient occupant sans droit ni titre dés le lendemain de la fin du bail: il vous faudra alors lancer la procédure en expulsion Vous en avez parfaitement le droit et entre la date de fin de préavis et celui de l'expulsion avérée, l'occupant vous doit à minima l'indemnité d'occupation elle que je viens d'indiquer plus haut. Et une indemnité n'est pas un loyer donc elle ne se "quittance" pas. On en fait juste un "reçu". Faire très attention à ces nuances pour éviter tout risque de requalification de facto en bail.
citation: je ne veux pas que la locataire reste, mais si elle s'incruste meme en payant, n'est il pas possible de régulariser la situation par un bail précaire si il en existe? Il me parait toujours dangereux d'être en dehors du cadre des lois. Surtout ne rédigez aucun bail. Le bail précaire n'existe pas en logement d'habitation vide. La régularisation, la seule utile à vos intérêts est le constat que le locataire n'a pas libéré les lieux à la date convenue (et qu'il avait décidé tout seul par sa demande de préavis).
citation: dans le cas ou ce n'est pas possible de "légaliser" la chose, puis-je continuer a déclarer les revenus "indemnité" comme si c'était un loyer normal? Quid des abonnements concessionnaires? Quid de l'assurance? Oui, fiscalement, vous indiquez les recettes d'indemnité au même titre que les recettes loyer. L'occupant est tenu de continuer ses abonnements aux fluides et il est tenu de poursuivre son assurance RC/Multirisques-habitation.
citation: Sinon annuler le congé ne servira a rien, au final elle va partir dans un délai inconnu ( 2-4/5 mois) car elle n'a plus les moyens d'assumer le loyer sur 3 ans. Surtout, n'annulez pas son congé. Je ne comprends pas votre remarque "elle n'a plus les moyen d'assurer son loyer sur 3 ans. qu'entendez-vous précisément par là ?
Pour vos travaux, reprenez tout de suite contact avec vos prestataires pour mettre en oeuvre un sursis aux actions (en espérant que vos contrats avec eux sont assez bien ficelés pour que cela se fasse sans conflit. Vous ne pourrez pas les faire réaliser tant que les lieux ne seront pas libérés. Là , vous êtes coincé, alors tentez de ne pas irriter vos prestataires.
Vous donnez l'impression de vous sentir en devoir de résoudre le problème de l'occupante. En vertu de quoi ? Imaginez un peu quelle serait la situation si vous aviez déjà signé un bail avec un locataire suivant. Je vais vous l'indiquer ce qu'elle serait, la situation :
- le locataire suivant serait en droit de vous mettre en demeure avec référé heure à heure de lui délivrer ce logement... ou de le loger provisoirement, jusqu'à régularisation de la situation, en y ajoutant toues les compensations de préjudice... Et ça, ça fait vite des frais énormes.
Alors, le degré zéro du bon sens conduit à une seule bonne façon de résoudre le problème ==> la locataire respecte le préavis qu'elle a posé elle-même ! Elle prend ses responsabilités. Elle résout son problème. Elle ne le déverse pas sur un autre. L'été arrive, si nécessaire, elle achète une tente de camping et elle s'installe au camping et elle met ses meubles dans un garde meuble... ou elle se fait dépanner par de la famille ou des amis... il y a tant de solution autre que de mettre son propriétaire dans l'embarras ! |
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Posté - 15 avr. 2011 : 13:12:03
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citation: Si le bail ne précise pas de clause de pénalité, l'indemnité est tout simplement égale au montant du loyer Attention, Seborga, ceci ne me semble pas exact, et quand on agit au tribunal et que le montant de l'indeminté d'occupation n'est pas déterminé il faut en demander au juge d'en fixer le montant, ce qu'il fixe en général en efet éagle au loyer plus les charges que la personne paierait 'il était toujours dans les lieux.
Dire que l'IO est égale au loyer est donc à mon avis doublement inexact si cela ne résulte par d'un contrat. |
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messire
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Posté - 15 avr. 2011 : 14:16:39
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merci pour vos réponses exhaustives,
dans le cas de figure présent, il n'y a pas de charges ( maison individuelle).
Je vais voir comment procéder du coup selon vos conseils avisés!
Il est étrange que la loi n'aie pas prévu le cas, qui doit arriver quand meme de temps en temps, ou pour X raison, le locataire ou le propriétaire se mettent d'accord pour prolonger de quelques temps le bail..on pourrait imaginer un bail a durée maximale non renouvelable qui protegerai et le locataire et le proprietaire?
Merci
M |
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Posté - 15 avr. 2011 : 15:05:01
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Il ya forcément la TEOM a moins que ce soit une redevance sur les ordures ménagères imputable directement à l'occupant?
citation: Il est étrange que la loi n'aie pas prévu le cas, qui doit arriver quand meme de temps en temps, ou pour X raison, le locataire ou le propriétaire se mettent d'accord pour prolonger de quelques temps le bail Encore une fois, j ene comprends pas quel est VOTRE intéret a vous a remetttre votre locataire dans une situat(ion légale, elle qui s'y es mise toute seule en dehors.
En fait vous voulez lui donner un cadre légal dans laquelle elle part quand elle veut? Renouvelez lui son bail, mais ne vous étonnez pas alors qu'elle ne paye plus et que vous ne puissiez rien fiare. |
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messire
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Posté - 15 avr. 2011 : 15:23:56
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je ne comprends pas bien pourquoi vous voulez uniquement le marteau alors que bien des décisions peuvent se gérer aussi dans la compréhension réciproque... Il peut exister des cas ( je ne parle pas forcément du mien) ou le propriétaire a interet a ce que son locataire prolonge d'un mois ou 2 pour faire le tuilage avec son locataire suivant par exemple...Je comprends qu'il puisse y avoir des abus, mais le systeme manque cruellement de souplesse.
En l'occurence il ne me semble pas non plus impossible d'avoir a gérer des situations humaines en plus de situations purement financières...d'ou peut etre le besoin de souplesse....enfin la n'est pas la question
Dans mon cas précis, je n'ai pas l'intention de lui prolonger son bail, je vais donc suivre les explications données par seborga et vous...
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Posté - 15 avr. 2011 : 15:36:45
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la solution non marteau comme vous ditres aurait été d'avoir prévu le coup dans le contrat de bail comme tout contrat de bail fait, avec une indemnité d'occupation égale a deux fois le loyer, et de ne lui en compter que une fois le loyer tant que tout va bien.
La solution dite humaine dans laquelle le locataire part quand il veut, je ne la sens pas bien, moi, bailleur... Il y a un préavis, on respecte son préavis, ce n'est pas tres difficle a comprendre, et la loi elle ne peut rien faire contre ceux qui ne respectent pas leur préavis avec l'accord du bailleur, ce n'est pas le souci du légsilateur.
Le vrai problème de votre question, c'est que c'est bien de la garder un ou deux ou trois mois comme vous dites en attendant le locatarie suivant, mais comment vous faites quand le locataire suivant veut entrer et qu'elle ne veut toujours pas sortir?
Ca ne peut évidemment pas fonctionner. Et le fait que vous fassiez un bail précaire de deux mois comme vous dites, si ca avait existé, ne garantie pas plus qu'elle parte a la fin, ce n'est vraiment pas, mais alors la vraiment pas un problème de cadre législatif....
citation: Dans mon cas précis, je n'ai pas l'intention de lui prolonger son bail Finalement puisque vous me faites une ligne de morale sur la loi qui manque de souplesse, pourquoi ne voulez vous pas lui prolonger son bail?
C'est vous qui manquez de souplesse, non?
c'est votre contrat de bail qui est mal rédigé. |
Édité par - ribouldingue le 15 avr. 2011 15:41:55 |
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seborga
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Posté - 16 avr. 2011 : 06:59:08
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citation: quand on agit au tribunal et que le montant de l'indeminté d'occupation n'est pas déterminé il faut en demander au juge d'en fixer le montant, ce qu'il fixe en général en efet éagle au loyer plus les charges Exact puisque nul ne doit se faire justice lui-même. Dans l'absolu la seule chose légale est l'application de clauses contractuelles. Si elles manquent, on n'applique rien !
Un locataire sortant fin stratège est donc en mesure de se faire offrir un certain temps de dépassement d'échéance de préavis s'il sait ne pas pousser le bouchon trop loin car le propriétaire ne saisira pas le Tribunal tant que les enjeux sont faibles.
citation: Il peut exister des cas ( je ne parle pas forcément du mien) ou le propriétaire a interet a ce que son locataire prolonge d'un mois ou 2 pour faire le tuilage avec son locataire suivant par exemple... Et si vous agissez ainsi, puisque vous n'aurez rien en mains pour vous garantir de la date prévisionnelle réelle de libération des lieux comment vous allez faire pour promettre au futur locataire une date d'effet du bail ?
Si la loi n'a pas prévu des prolongations sans contrepartie, c'est juste parce que c'est ingérable et néfaste au locataire qui va arriver !
Vous avez une locataire qui vous informe qu'elle quittera les lieux à une date non déterminée. Cela vous empêqhe tout bonnement de trouver un futur locataire. Si la loi a été très ferme sur la portée du préavis, c'est n'est pas juste pour mettre des contraintes aux locataires sortants, c'est juste pour que tout soit équilibré :
- engagement de sortie du locataire partant,
- date certaine pour que le propriétaire trouve un futur locataire et évite de devoir commencer à le chercher après constat de libération des lieux,
- date certaine d'effet du bail pour le futur locataire qui a besoin de connaître avec certitude le jour où il peut arriver avec son camion de déménagement!
citation: En l'occurence il ne me semble pas non plus impossible d'avoir a gérer des situations humaines La meilleure gestion des situations humaines est la fermeté. C'est l'inverse de rendre service lorsqu'on accorde des droits hors norme. En revanche, accorder un dépannage non lié aux engagements reste possible :
- faire effectivement libérer les lieux,
- et, par exemple, commencer immédiatement à remuer toute le ville et les services sociaux pour lui trouver un nouveau logement disponible à la date de fin de son préavis de départ de votre logement. |
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messire
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Posté - 19 avr. 2011 : 19:06:17
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Bonjour,
Merci pour vos mises en garde!
J'ai remis la main sur le bail original ( je n'étais pas physiquement a coté)...il s'agit par chance d'un bail pré-rempli qui précise en clause résolutoire et clauses pénales:
"- Si le locataire déchut de tout droit d'occupation ne libère pas les lieux, résiste à une ordonnance d'expulsion ou obtient des délais pour son départ, il devra verser par jour de retard, outre les charges, une indemnité conventionnelle d'occupation égale à deux fois le loyer quotidien, ceci jusqu'à complet déménagement et restitution des clefs."
Je ne comprends pas la phrase " obtient des délais pour son départ" > est ce a dire que seul un juge peut attribuer ces délais? Vais-je pouvoir appliquer cette clause directement sans passer par la case justice?
J'envisageais de faire une lettre AR arrivant le jour du départ théorique de la locataire, qui citerait cet article et la mettrai en demeure de partir. Me conseillez vous de la faire donner par huissier en main propre ou le recu AR est il suffisant?
Merci
M. |
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Posté - 19 avr. 2011 : 20:43:45
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Par courrier RAR, l'huissier n'est pas nécessaire car il n'est pas dit dans le contrat que l'exercice de cette clause nécessite un acte d'huissier. Elle ne nécessite meme pas un avertissement préalable puisque c'est connu du signataire.
Le locataire peut en effet obtenir des délais de la justice,et de même la diminution de la valeur de l'IO du juge. |
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messire
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Posté - 20 avr. 2011 : 09:08:09
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Ok merci!
Y'a t'il des exemples de jugements donnant des délais...quelles sont en général les raisons invoquées retenues par le juge (dans le cas ou la locataire en viendrait la..)?
Merci! |
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Bail précaire habitation? 
