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 Posté - 01 avr. 2011 : 16:41:28
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Bonjour à tous,
Malgrés mes recherches sur ce forum, je n'ai pas trouvé exactement les réponses à mes questions alors voila pourqoui je me permets un nouveau post, sachant que chaque cas est particulier.
propriétaire bailleur d'un logement vide, mon locataire est licencié le 5 avril et m'a dit qu'il quittait l'appartement le 5 mai....
(j'attends sa lettre, un mois de préavis)
il m'a dit "qu'il ne payera pas le loyer d'avril, la caution fera l'affaire...ne vous inquiétez pas!!! l'appartement sera nickel lors de mon départ"
il m'a juste payer les charges du mois d'avril.
bien entendu, il est dans son tord mais ma question est:
- puis je attendre le mois de mai (après son depart) pour envoyer une lettre à ses parents pour régularisation du loyer impayé (ils sont caution solidaire) après avoir fait le compte des dégradations à l'état des lieux ? (bon an, mal an, c'est qu'on me devra)
- normalement, je dois d'abord avertir par lettre mon locataire avant la caution, est ce une obligation ?
(si non respect, vice de procédure) ?
- en fait pour tout vous dire, j'aimerais pouvoir faire les visites courant avril et trouver rapidement quelqu'un en remplacement et me quitter en bon terme (si on peut dire) afin qu'il n'y pas de dégradation dans l'appartement si jamais je commence des envois de lettre, mon locataire étant trés instable...
- en d'autre terme, aurais je les mêmes leviers aprés son départ ?
merci pour vos conseils.
PS: je pense que le passage de la caution de 3 à 1 mois est plus que bénéfique pour les locataires.
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philippe30
Contributeur vétéran
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 Posté - 01 avr. 2011 : 17:55:47
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Bonjour,
Première remarque votre locataire part rapidement après son licenciement , c'est une TRES bonne chose.
Attendez de voir lors de l'état des lieux si l'appartement est propre et dans ce cas n'allez pas chercher la petite bête c'est totalement inutile.
Vous lui remettez sa quittance et c'est tout.
Si l'appartement n'est pas nickel à l'état des lieux , vous lui indiquez que vous allez établir les devis pour la remise en état etc....
Et dans ce cas vous contactez les cautions afin de leur demander le paiement de cette remise en état ( devis ou facture à l'appui )
Si tout se passe bien alors envoyez la quittance et c'est tout.
Dans le cas ou cela ne se passe pas bien , il faut voir en fonction de la somme pour la remise en état mais je vous conseille de privilégier le dialogue.
Pour répondre à vos questions :
-Si problème envoyez une lettre aux parents après le départ dès que vous avez des devis mais prévenez les par courrier de la situation.
- Si le locataire part et que vous n'avez plus le dépôt de garantie , vous n'avez pas de moyen de réclamer son future adresse ou pas la certitude qu'il vous la donne.
Envoyez le courrier aux cautions e tà votre locataire à l'adresse des parents.
- Pour les visites , il existe une loi concernant les horaires etc ...
Je vous conseille d'attendre le départ du locataire pour les raisons suivantes :
- Vous allez le déranger surtout si il est "instable"
- Si il y a une remise en état rien ne sert de vous presser
- Les locataires ont souvent tendance à dénigrer le logement , indiquer des problèmes qui peuvent rebuter un futur locataire et de plus le logement ne sera pas en valeur car encombré.
- Vous n'aurez pas les mêmes leviers mais hormis de grosses dégradations vous limitez la casse.
Le dépôt de garantie est passé de 2 mois à un mois en nu et non caution comme vous écrivez , c'est pas pareil
En meublé , il est libre
Philippe
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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 Posté - 03 avr. 2011 : 13:04:33
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oui dépôt de garantie, effectivement, merci pour la rectif et votre conseil.
je pense agir comme cela
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joulia
Contributeur vétéran
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Posté - 03 avr. 2011 : 15:56:00
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N'empêche que ce DG de 1 mois, c'est pas facile pour les bailleurs !
on n'a plus de leviers, et se retourner en 1 mois, faut faire fissa ...
encore une mesure pro-locataires ... 
j'en ai marre en ce qui me concerne: je mets systématiquement une clause pénale, des penalités de 10% pour les paiements en retard mais j'indique une reciprocité ... pour couper l'herbe sous le pied.
comme j'ai tjs reagit rapidement, je vois mal comment on pourrait me l'appliquer  |
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 03 avr. 2011 : 17:09:44
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Ankou
Contributeur vétéran
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Posté - 04 avr. 2011 : 18:47:13
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citation: Initialement posté par philippe30
.......Joulia qu'entendez vous par une réciprocité ?
+1
Merci Joulia de nous dire ce que vous entendez par cette réciprocité.
Si tout se passe correctement avec son locataire partant, 1 mois c'est largement suffisant. |
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joulia
Contributeur vétéran
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Posté - 04 avr. 2011 : 20:24:59
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le montant de la clause penale peut etre revue par un juge s'il pense qu'il y a desiquilibre dasn le contrat.
si le locataire ne paye pas a temps et que vous lui comptez une penalité de 10% du loyer, le juge peut penser que le bailleur n#a pas cette reciprocité pour une obligation qu'il ne respecte pas et alors, reduire ou annuler cette penalité.
en fait ca n'a rien a voir avec le DG, c'etait juste que je ralais un peu contre cette mesure qui etait encore une fois, pro-locataire  |
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 Posté - 04 avr. 2011 : 22:50:19
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Pour ma part j'ajoute maintenant une clause pénale au rendu du DG,
1/ qui doit être immédiat s'il n'y a pas de dégradation ni de loyer dû sinon 15%
2/ et qui doit être au plus de 2 mois pour 80% du DG sinon 15% en cas de nécessité de présentation de devis et de régularisation de charges à prévoir,
3/ et de au plus 2 mois sur 100% du DG en cas contraire (aucune régularisation), |
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 05 avr. 2011 : 09:20:36
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Bonjour,
Le rendu du DG est le dernier moyen pour rendre la preil au locataire après son départ en fonction des relations entrenus durant son sejour.
Je m'explique :
- Soit je n'ai eu aucun problème , de bonnes relations avec le locataire dans ce cas si EDL correct alors je rend le DG en lui demandant sa nouvelle adresse pour lui renvoyer les derniers courriers.
Cas assez rare mais je l'ai déjà fait.
-Soit je n'ai pas eu de problème mais l'indice de confiance est faible , je garde le DG , je demande l'adresse , je laisse un peu mariner le temps d'être sur qu'il n'y ai pas de facture EDF résiduelle et ensuite je renvoie le DG.
- Les cas suivants concernent un manque de confiance et des dégradations alors là on n'est pas préssé et on fait des devis pour diminuer le montant du DG à renvoyer.
Le problème vient autant des locataires que des propriétaires car dans un cadre aussi restreint pour la location on arrive à ces extrêmes ou le locataire ne paye pas le dernier mois , le propriétaire se "gave" en remise en état sur le DG.
Sondages :
Quel est le % de locataire qui vous rendent votre bien propre , nettoyé de fond en comble voir même repeint ?
Pour moi , cela avoisin avec 5 %
Quel est le pourcentage de locataire qui vous rendent votre bien pas nettoyé mais sauf aucune remise en état à faire ? 80 %
Pour le reste des 15 % j'inclus petite remise en état , changement de joint , de robinets , peintures à refaire , tringle à rideau ayant servi à faire des abdominaux , murs en forme de gruyere , porte de cuisine à refixer etc ....
Etre bailleur est un métier à plusieurs facettes : être financier , diplomate , juriste , bricoleur ( liste non exhaustive )
Philippe
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Investisseur immobilier
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Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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Posté - 05 avr. 2011 : 11:09:03
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Si le locataire n' apas payé le courant, ce n'est pas au bailleur de le payer, donc je n peux pas garder le DG sur ce motif.
Il est vrai que la loi autorise le bailleur a conserver le DG deux mois, et une partie de 20% additinnelle plusieurs autres mois, mais est-ce réellement également la mailleure pratique?
Entre une bonne clause pénale à 15% et un droit de conserver deux mois sans raison, je fais vite le choix... |
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Ankou
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Posté - 05 avr. 2011 : 11:38:07
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Entre une bonne clause pénale à 15% et un droit de conserver deux mois sans raison, je fais vite le choix...
C'est aussi mon avis
Cette clause est-elle "légale"? |
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Posté - 05 avr. 2011 : 12:37:08
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Si elle n'est pas interdite (c'est le cas, elle n'est pas interdite donc légale)
Si elle est contractuelle
Si elle n'est pas excessive (100%)
et si elle n'est pas déséquilibrée
alors oui elle est applicable sans contestation à mon avis.
je n'ai cependant pas d'expérience de l'avoir vue contestée et confirmée pour être honnête. |
Édité par - ribouldingue le 05 avr. 2011 12:38:02 |
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Ankou
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Posté - 05 avr. 2011 : 16:26:55
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Comment l'avez-vous libellée exactement?
Je vais réfléchir à l'incorporer à mes futurs baux. |
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Posté - 05 avr. 2011 : 19:04:01
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14 - Clause pénales :
1- En cas de non paiement aux termes convenus, après un délais de 8 jours dès premier rappel par courrier recommandé avec accusé de réception déposé au domicile du locataire, les sommes impayées sont majorées de 15%.
2 - En cas de non remboursement du dépôt de garantie lors de l’état des lieux en l’absence d’impayé locatif ni de dégradation, ou pour son solde dans le délais légal des deux mois au nouveau domicile du locataire en cas inverse, à l’exception d’une fraction de 20% consacré à la régularisation future des charges si celles-ci doivent être faites, le montant impayé est majoré de 15% dès le premier rappel par courrier recommandé déposé au domicile du bailleur
3 - Si le locataire ou les personnes qu’il a placées, déchu de tout droit d'occupation, ne libère pas les lieux, résiste à une ordonnance d'expulsion, obtient des délais pour son départ, il doit verser, - par jour de retard-, outre les charges, une indemnité conventionnelle d'occupation égale à 2 fois le loyer quotidien, jusqu'à complet déménagement et restitution des clés. Cette indemnité dédommage du préjudice provoqué par l'occupation abusive des lieux loués.
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Édité par - ribouldingue le 05 avr. 2011 19:05:47 |
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Ankou
Contributeur vétéran
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Posté - 05 avr. 2011 : 20:12:41
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Merci |
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Posté - 06 avr. 2011 : 17:09:08
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étant à l'origine du post, j'aimerais réagir !!!
oui bon c'est bien beau tout çe que je lis.....
mais bon, il ne faut pas négliger le facteur humain du fait d'être licencié..
je ne sais pas...quand je lis les derniers posts...c'est ceinture et bretelle quand même...vous me faites froid dans le dos !!!
la sauce ne vaut t'elle pas plus chère que le poisson ? plus les tracas, les recommandés et j'en passe...
ne vaut t'il pas plus simplement repartir du bon pied avec un nouveau locataire ?
effectivement, je suis même en droit de demander un loyer majoré de 10% à ces parents car j'avais écrit cela dans le bail (ils sont caution solidaire)
au jour d'aujourd'hui, je ne suis même pas sur de le faire
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Posté - 06 avr. 2011 : 17:26:10
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Nous avons dérivé peut-etre mais le licenciement n'est pas du fait du bailleur, et il est prévu et par a loi et par le bail, donc il n'y a pas a 'interpréter' et 'mettre de l'affectif unilatéral' avec un locataire avec lequel on a une relation qui ressemble a une relation commercant-client.
Quand votre locataire vous annonce que pour lui, son loyer est payé par le DG qu'il vous a donné, il vosu met devant un fait accompli non négociable, et vous verrez - ce que je ne vous souhaite pas- que s'il reste un mois de plus par exemple, pour toute raison que l'on peut imaginer, y compris des bonnes, vous ne serez pas la dernière à relire dans le détail ce qui est prévu, ce qui est actionnable facilement et à faible coup, et qui de plus risque de faire suffisamment pression sur la partie adverse.
Ce n'est pas le jour du sinistre qu'il faut s'intéresser à la rédaction de son contrat, c'est bien avant.
citation: c'est ceinture et bretelle quand même Vous dites ca parce que sans doute vous n'etes jamais allé au tribunal  et vous n'avez jamais vu une clause pénale écartée par le juge pour le motif que le locataire n'est pas le plus riche des deux (ca c'est un peu dingue) ou, comme nous le discutions, parce qu'elle est a sens unique. |
Édité par - ribouldingue le 06 avr. 2011 17:28:11 |
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Posté - 08 avr. 2011 : 11:41:13
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oui oui je comprends tous les arguments,
je suis tenue par mon locataire qui me prend quelque peu en otage....
en fait, il n'est pas si facile de "louer un bien" en direct
par la suite, je passerai peut être par agence...
est ce que cela m'apportera plus de garantie ? je n'en suis pas si sure
merci pour vos conseils avisés
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Ankou
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Posté - 08 avr. 2011 : 12:08:59
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citation: Initialement posté par princessilla
oui oui je comprends tous les arguments,
je suis tenue par mon locataire qui me prend quelque peu en otage....
C'est excessif, disons qu'il a quelques avantages de plus que vous.
citation: Initialement posté par princessilla
en fait, il n'est pas si facile de "louer un bien" en direct
C'est vrai, c'est une vraie activité qui demande connaissances et disponibilité.
citation: Initialement posté par princessilla
par la suite, je passerai peut être par agence...
Ce serait à mon humble avis une erreur.
citation: Initialement posté par princessilla
est ce que cela m'apportera plus de garantie ?
Non, mais ça vous retirera tout votre bénéfice |
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Posté - 08 avr. 2011 : 13:20:02
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 08 avr. 2011 : 13:56:00
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bonjour,
citation: oui oui je comprends tous les arguments,
je suis tenue par mon locataire qui me prend quelque peu en otage....
C'est hélas comme beaucoup d'activité humaine une forme de rapport de force dont il faut tout de suite poser les conditions et indiquer qui est le "chef" mais hélas les bailleurs n'ont pas forcement un levier important au vu de la legislation actuelle.
Les bailleurs privés ne pourront pas toujours investir , subir les impots , subir les impayés alors que l'état recule en construction de logements sociaux.
citation:
en fait, il n'est pas si facile de "louer un bien" en direct
par la suite, je passerai peut être par agence...
Cela peux être une solution qui vous couteras entre 5 et 7 % du montant des sommes percues par l'agence
citation:
est ce que cela m'apportera plus de garantie ? je n'en suis pas si sure
Si je pense que cela procure une garantie supplémentaire car il existe pour les agences ou sous reserve de paiement des sites qui contiennent des infos sur certains locataires indélicats.
L'agence prenant des frais d'entrée etc et aussi des garanties importantes que vous pouvez prendre aussi bien sur mais l'aspect affectif passe plus facilement envers un propriétaire que par une agence qui se retranche derrière la décision du propriétaire.
Ne pas faire d'affectif et SURTOUT ne pas prendre de locataires jouant sur ce registre , je n'en veux pas ( plus ) car le social c'est gentil mais les problèmes c'est vous qui les avez ensuite.
Philippe
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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Locataire un brin malhonnête ? 
