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Qian Yang
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 Posté - 24 sept. 2021 : 18:11:04
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Bonjour,
Je suis membre du conseil syndical et je recherche de l'aide sur ce forum pour un litige avec notre syndic.
Nous avons pris un architecte pour un rapport de ravalement et éventuellement la gestion de l'appel d'offres. En 2020, l'architecte a demandé qu'un disgnostic d'amiant avant travaux soit réalisé afin de faire l'appel d'offres. Le syndic nous a donc envoyé un devis de diagnostic de 2760 euros. Nous l'avons trouvé assez cher et informé le syndic de mettre en attente et nous allions chercher d'autres devis.
Un mois après, nous avons trouvé un devis moins cher (environ de 1000 euros) mais nous avons appris que le diagnostiqueur était déjà passé (autorisé par le syndic) et la facture de 2760€ a été déjà payée.
Nous étions très surpris de la démarche et contester cette dépense mais le syndic fait le sourd.
Cette année, avant l'AG nous avons reçu les comptes de l'an dernier dans lesquels la facture de diagnostic était bien présente, ainsi que la régularisation à payer puis notre budget annuel est dépassé à cause de ce diagnostic.
Nous allons forcément voter contre l'approbation des comptes et souhaitons changer le syndic rapidement.
Ma question est que: A part envoyer une LR de contestation, quel recours on pourrait avoir contre le syndiic ?
sommes-nous dans nos droits de ne pas payer la régularisation car le compte 2020 n'a pas été approuvé ?
Merci pour votre retour.Â
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nefer
Modérateur
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 Posté - 24 sept. 2021 : 19:31:55
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Bonjour
il faudrait vérifier si votre syndicat a voté un seuil au delà duquel le CS doit être consulte et/ou l'AG
concernant les comptes, il faut bien sur effectuer le contrôle
ensuite il faut prévoir lors de l'AG si elle a lieu en présentiel, de voter l'approbation des comptes en retirant la (ou les) factures litigieuses |
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Posté - 24 sept. 2021 : 19:52:16
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Si le syndic n’a pas respecté le plafond Max des dépenses sans autorisation, la facture est pour lui !
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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JPM
Modérateur
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Posté - 25 sept. 2021 : 11:46:15
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L'écart est incompréhensible. Il vous faut impérativement un troisième devis sérieux car en fait aujourd'hui vous ne savez pas si le devis à 1000 € tient la route. Il y a beaucoup de fantaisistes dans ce monde.
à ce jour même, votre idée de changer de syndic pour ce type d'affaire va sans aucun doute à l'encontre des intérêt du syndicat.
Le plus malin aurait été de demander une entreprise à l'architecte.
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goutelette
Contributeur vétéran
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Posté - 25 sept. 2021 : 14:09:16
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citation: Qian Yang :En 2020, l'architecte a demandé qu'un disgnostic d'amiant avant travaux soit réalisé afin de faire l'appel d'offres. Le syndic nous a donc envoyé un devis de diagnostic de 2760 euros.
citation: Qian Yang : Un mois après, nous avons trouvé un devis moins cher (environ de 1000 euros) mais nous avons appris que le diagnostiqueur était déjà passé (autorisé par le syndic) et la facture de 2760€ a été déjà payée.
Est-ce possible, en 1 mois " Passage du diagnostiqueur et facture soldée?
Le syndic, n'a aucune autorité sur le bien fondé d'une dépense. Il doit consulter le C.S ou si possible l' AG .
Egalement, comme le mentionne Nefer, revoir la dernière AG ou est mentionné, le seuil de dépense au delà duquel le C.S doit être consulté.( Voir en cas d' urgence, car la législation est plutôt favorable à l'acceptation de l'AG.)
Pour ma part, s'il n'y a pas erreur sur les dates ? Le syndic doit honorer sont initiative, et le C.S mentionner au syndic, et si nécessaire en AG le refus d' honorer cette facture. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 25 sept. 2021 : 15:08:36
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Je viens d'aller aux nouvelles chez un technicien insoupçonnable :
Il est très difficile d'établir un devis pour ce genre d'opération car on ignore le nombre d'analyses nécessaires.
Très grossièrement il donne 2 à 4 € au m².
Il y aurait donc possibilité d'un doublement. Mais je reviens sur l'idée de faire établir un troisième devis par une entreprise reconnue.
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goutelette
Contributeur vétéran
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Posté - 25 sept. 2021 : 15:20:44
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citation: Qian yang :et la facture de 2760€ a été déjà payée.
Vous avez du recevoir un Compte Rendu ?
Lors de la présence de cette entreprise, il aurait été bien qu'un Conseiller ou autres, soit présent.
A savoir, que généralement le diagnostic amiante se fait au visuel .
Donc, quel temps à donné ce monsieur, pour un tel prix ?
Si vous avez un emplacement ou le diagnostiqueur mentionne de l' Amiante, si cela est possible, il est préférable de la laisser en état , à condition que la partie concernée soit en parfaite état. Un affichage mentionnant " Amiante" ne pas toucher."
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JPM
Modérateur
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Posté - 25 sept. 2021 : 16:15:56
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Goutelette : citation: A savoir, que généralement le diagnostic amiante se fait au visuel .
Je pense que vous confondez avec les termites |
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goutelette
Contributeur vétéran
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Posté - 25 sept. 2021 : 17:51:58
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citation: JPM:Je pense que vous confondez avec les termites.
. Arrêté du 16 juillet 2019 relatif au repérage de l'amiante avant certaines opérations réalisées dans un immeuble bâtis.
Nous avons fait déplacé l'opérateur de repérage voila 2ans.
L'opérateur dispose de compétence visuelle ( Age du site - et aspect ) pour repérer la présence d'amiante.
Suivant l'emplacement ? - le matériau- sont état Ainsi que le programme des travaux
On entend par repérage la présence d' amiante " Sans travaux destructeurs"
Ce n'est qu'en présence de matériaux qui se dégrade, ou obligation de le supprimer pour travaux que l'opérateur prélève, sur l'ouvrage un échantillon qui va être analysé.
Nous avons dans notre immeuble des gaines techniques fibro ciment et amiante en très bon état. ( Pas de présence d'eau ni de vibration) L'opérateur nous a fait posé un affichage mentionnant la présence d'amiante, a ne pas fragilisé.
L' opérateur doit recevoir du syndic un maximum de renseignement sur l' historique de l'immeuble, ainsi que la présence d'une personne pouvant être a même de diriger et renseigner l'opérateur. Qian Yang n'en parle pas. ?
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Qian Yang
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Posté - 26 sept. 2021 : 11:19:42
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citation: Initialement posté par nefer
Bonjour
il faudrait vérifier si votre syndicat a voté un seuil au delà duquel le CS doit être consulte et/ou l'AG
concernant les comptes, il faut bien sur effectuer le contrôle
ensuite il faut prévoir lors de l'AG si elle a lieu en présentiel, de voter l'approbation des comptes en retirant la (ou les) factures litigieuses
Merci pour votre réponse. Dans l'AG nous avons bien voté un seuil (1500€) au dessus duquel le conseil syndical doit être consulté, et au dessus de ce seuil une mise en concurrence est obligatoire, mais le syndic n'a pas fait de mise en concurrence et "informer" simplement le conseil syndical et fait venir un diagnostiqueur directement.
Le conseil syndical a été informé le 31/07, le même jour, on a indiqué au syndic "vu le montant, nous allons demandé un second devis". Mais le syndic a envoyé le diagnostiqueur le 3 août et réglé la facture le 21 août. Nous avons appris tout cela qu'en septembre... |
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Qian Yang
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10
Posté - 26 sept. 2021 : 11:24:55
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citation: Initialement posté par JPM
L'écart est incompréhensible. Il vous faut impérativement un troisième devis sérieux car en fait aujourd'hui vous ne savez pas si le devis à 1000 € tient la route. Il y a beaucoup de fantaisistes dans ce monde.
à ce jour même, votre idée de changer de syndic pour ce type d'affaire va sans aucun doute à l'encontre des intérêt du syndicat.
Le plus malin aurait été de demander une entreprise à l'architecte.
Le diagnostiqueur nous a expliqué que le prix varie surtout en fonction du nombre d'échantillons prélevés. Dans les deux devis, le nombre d'échantillons est de 8. Nous avons soupçonné que le syndic a fait venir un de ses potes et gonflél le devis mais dans tous les cas le diagnostique a été fait avant même qu'on obtienne le 2nd devis.
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Qian Yang
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Posté - 26 sept. 2021 : 11:35:56
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citation: Initialement posté par goutelettecitation: Qian yang :et la facture de 2760€ a été déjà payée. Vous avez du recevoir un Compte Rendu ? Lors de la présence de cette entreprise, il aurait été bien qu'un Conseiller ou autres, soit présent. A savoir, que généralement le diagnostic amiante se fait au visuel . Donc, quel temps à donné ce monsieur, pour un tel prix ? Si vous avez un emplacement ou le diagnostiqueur mentionne de l' Amiante, si cela est possible, il est préférable de la laisser en état , à condition que la partie concernée soit en parfaite état. Un affichage mentionnant " Amiante" ne pas toucher."
Nous n'étions pas au courant du passage du dignaostiqueur. Le syndic a envoyé le diagnostiqueur en lui donner le code de l'immeuble sans informer le conseil syndical. En gros:
- 31/07: le syndic a envoyé le devis de 2760€ au conseil syndical
- le même jour: le conseil syndical a indiqué qu'ils allaient chercher le 2nd devis au vu du montant
- le 03/08: le syndic a envoyé le diagnostiqueur sans informer le conseil syndical
- le 21/08: la facture est payée
- Début septembre: le conseil syndical a appris que le diagnostique a été déjà fait et a reçu le rapport
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Qian Yang
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Posté - 26 sept. 2021 : 11:50:39
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Nous aurons l'AG de cette année en octobre qui se tient uniquement par correspondance (le syndic a refusé de faire une AG en physique).
Nous avons déjà demandé au syndic de retirer la facture du diagnotic de comptes 2020. Cependant le syndic fait le sourd et l'a toujours intrégrée dans les comptes 2020 et les copropriétaires ont déjà reçu la régularisation à payer avant la tenue de l'AG.
Nous sommes en train de partager cette information avec d'autres copropriétaires pour qu'on vote cotre l'approbation des comptes.
Question: si le compte n'est pas approuvé, sommes-nous dans nos droits de refuser la régularisation ? s'agissant des travaux non urgents qui dépassent le seuil d'autorisations du conseil syndical, le syndic aurait du normalement obtenir une autorisation de l'AG sans laquelle la copropriété n'est pas redevable de cette dépense à mon avis? Si le syndic continue a faire le sourd, prendre un avocat est-il le seul moyen ? |
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Travaux engagés par le syndic sans autorisation AG 
