Initialement posté par axe

bien sur l'offre plus élevée il faut la proposer directement au propriétaire !

Congé pour vente : pour l’exercice du droit de préemption du locataire ne doit pas mentionner de commission !
Le 15/7/2013

Comment par une maladresse tirer une balle dans le pied d’une profession toute entière ! Un propriétaire a missionné un agent immobilier pour délivrer un congé pour vente à son locataire, et à défaut pour celui-ci de donner suite à l’offre de vente prescrite par l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, de trouver un acquéreur pour l’appartement libéré. Le professionnel a mentionné l’existence d’une commission de vente. Les locataires ont accepté l’offre, mais au prix net vendeur. Le propriétaire ayant estimé que l’offre n’était pas acceptée pour le prix "commission d’agence compris", a vendu à un tiers, supposément au même prix ou après avoir purgé une seconde fois le droit de préemption des locataires. Ceux-ci ont assigné le propriétaire et le mandataire pour se voir déclarer acquéreurs de l'appartement et obtenir le remboursement de sommes et la réparation de divers préjudices. La question s’est posée de savoir quel était le prix contenu dans l’offre de vente : le prix net vendeur ou commission comprise. La Cour d'appel de Chambéry a estimé que "la commission d'agence est un élément du prix compris dans l'offre et qu'il n'y a pas de raison d'en dispenser le locataire acquéreur alors que l'intervention de l'agence était bien nécessaire pour la recherche d'un acquéreur et la fixation d'un accord sur le prix permettant de notifier au locataire les conditions de la vente projetée" ; La Cour de cassation ne l’entend pas ainsi : elle a estimé au contraire que "le locataire titulaire d'un droit de préemption acceptant l'offre de vente du bien qu'il habite qui n'a pas à être présenté par l'agent immobilier, mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur, ne peut se voir imposer le paiement d'une commission renchérissant le prix du bien" (1) !
Cette affaire touche un point essentiel : le congé avec offre de vente ne peut être délivré par un professionnel au titre d’un mandat de vente. Il ne peut s’agir que d’une offre en quelque sorte de "particulier à particulier", en tous cas de propriétaire directement à locataire. Que le propriétaire mandate ensuite un professionnel pour trouver un acquéreur est son affaire. La seconde offre doit être faite de même au vu d’un avant-contrat conclu avec un tiers, mentionnant un prix et des "honoraires" à la charge du vendeur. On voit ici que dans la controverse consistant à savoir qui du vendeur ou de l’acquéreur supporte la commission de l’intermédiaire, la Cour de cassation s’est placée du côté défavorable aux professionnels, considérant que la rémunération du professionnel est une charge augmentative du prix ! Dans le cas d’espèce, s’il ne met pas en cause la responsabilité du mandataire, le propriétaire supportera sa commission 2 fois : une fois par la réduction du prix, et une parce qu’il devra quand même la régler...

Notes & liens Utiles :
(1) Cass., 3ème Ch. civ., 3 juillet 2013, n° 12-19442