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danmasse
Contributeur senior
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 Posté - 30 oct. 2017 : 17:12:09
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Bonjour,
Ces dernières années, plusieurs copropriétaires ont changé leurs menuiseries, chacun à son initiative et en choisissant librement son produit et son prestataire.
L'année dernière, la demande a augmenté, et le CS a suggéré de rationaliser ces changements, en faisant appel à un Maitre d'Oeuvre chargé de rédiger un cahier des charges tenant compte des impératifs de l'immeuble (respect de l'aspect extérieur de l'immeuble, prise en compte de la ventilation, prévision des travaux futurs éventuels d'isolation de façade). Ce MO avait également pour tâche de proposer une sélection de produits et de poseurs.
Un AO a été lancé pour sélectionner le MO, mais le CS a dit ne pas être satisfait des réponses, et a suggéré une entreprise, qui a fait une présentation en AG. Pour gagner du temps (avantages fiscaux en 2017...), l'AG a voté une délégation de responsabilité au CS pour choisir le MO. Le montant maximum de la prestation a été fixé (31500 € tout de même...).
Ce fut un vrai désastre... Le soi-disant MO est totalement incompétent (la liste de ses manquements est fort longue...), et a finalement recommandé une entreprise de pose située à 200 km de l'immeuble... Laquelle entreprise a finalement décliné, après avoir perdu assez de temps pour empêcher les copropriétaires de profiter des avantages fiscaux... Le soi-disant MO a alors recommandé une entreprise locale tout à fait banale - que n'importe qui aurait pu consulter directement - et gratuitement...
N'était-il pas du rôle du syndic de nous prévenir du mauvais choix fait par le CS ?
Si le choix du MO avait été fait hors AG, par un groupe de copropriétaires, le syndic ne serait pas impliqué, mais, en l'occurrence, le vote a été fait en AG, et le syndic a participé, en envoyant la documentation et les informations sur l'avancement de l'étude.
Peut-on demander au syndic une compensation, pour manque de conseil ?
(Voilà ce qui arrive, quand le CS est incompétent - et le syndic aussi... et cela coûte cher...)
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Posté - 30 oct. 2017 : 19:30:11
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danmasse : citation: N'était-il pas du rôle du syndic de nous prévenir du mauvais choix fait par le CS ?
Peut-on demander au syndic une compensation, pour manque de conseil ?
Mais l'AG a mandaté le CS pour le choix du MO. Le syndic n'est pas fautif dans ce choix.
Une compensation au syndic ? mais c'est au CS incompétent qu'il faudrait en demandé une. ET les seuls fautifs ce sont les copros qui se sont débarrassées de leur pouvoir de décision.
Aux copros donc de payer les pots cassés.
C'est assez consternant de demander des comptes au syndic pour défaut de conseil, quand les copros donnent mandat au CS pour choisir un MO, qui doit conseiller le syndicat pour des gros travaux.
Le syndic n'a commis aucune erreur, aucune faute. L'AG n'a pas voulu de ses conseils.
La décision des travaux appartient à l'AG. Le syndic ET le syndic doivent travailler ensemble pour des gros travaux. Vous avez chosi de zapper le syndic dans cette affaire. Il a donc bien respecter la décision de l'AG de s'en remettre au CS.
Un très mauvais CS, qui sera sans doute renouvelé avec de nouveaux mandats votés par l'AG. 
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danmasse
Contributeur senior
France
539 message(s)
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 2
Posté - 30 oct. 2017 : 19:50:25
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citation: Initialement posté par philippe388
Une compensation au syndic ? mais c'est au CS incompétent qu'il faudrait en demandé une. ET les seuls fautifs ce sont les copros qui se sont débarrassées de leur pouvoir de décision.
Aux copros donc de payer les pots cassés.
Dans notre système français, le CS n'a aucune responsabilité... |
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Franck1966
Contributeur vétéran
France
2096 message(s)
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3
Posté - 30 oct. 2017 : 21:24:08
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Oui, Danmasse, il n'a aucune responsabilité, mais par contre il peut vous choisir une mauvaise société ...
Des membres de CS certainement incompétents ... mais on ne peut pas détenir tout le savoir ... par contre manque de discernement
Le syndic doit jubiler !
l'AG donne souvent pouvoir au CS de gérer tel ou tel problème, mais avant de voter, il faudrait être sûr que les membres du CS soient capables de gérer ! |
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4
Posté - 31 oct. 2017 : 09:13:34
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danmasse : citation: Dans notre système français, le CS n'a aucune responsabilité...
Ce n'est pas si simple que cela.
le conseil syndical ne peut prendre une décision, au sens propre du terme, que dans le cadre d’une délégation de pouvoir confiée par l’assemblée générale. L’article D 21 précise le régime général des délégations de pouvoir comme suit :
« Une délégation de pouvoir donnée, en application de l’article 25 a de la loi du 10 juillet 1965, par l’assemblée générale au syndic, au conseil syndical ou à toute autre personne ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminé.
« Cette délégation peut autoriser son bénéficiaire à décider de dépenses dont elle détermine l’objet et fixe le montant maximum.
« Elle ne peut, en aucun cas, priver l’assemblée générale de son pouvoir de contrôle sur l’administration de l’immeuble et la gestion du syndic.
« Le délégataire rend compte à l’assemblée de l’exécution de la délégation. » jpm-copro.
Base légale : art. 1992 Code civil
Le conseil syndical peut être amené à prendre des décisions lourdes de conséquences, dont il est à ce titre juridiquement responsable.
Si vous êtes lésé par une de ces décisions, vous pouvez engager la responsabilité :
soit d'un membre particulier du conseil, si une décision ressortit d'une initiative qui lui est propre ; la responsabilité engagée est toutefois limitée à ce dont peut répondre ce seul membre
soit du conseil syndical dans son ensemble, ce qui vous permet d'engager la responsabilité de l'ensemble de la copropriété
Le conseil syndical agissant en tant que mandataire de l'assemblée générale, L'art. 1992 du Code civil qui dispose : "Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.
Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire".
Le mandat du conseil syndical étant gratuit, la jurisprudence exige donc une faute lourde en relation directe avec le préjudice dommageable.
La responsabilité d'un conseil syndical a ainsi été retenue :
.en cas de convocation d'une assemblée extraordinaire en vue de la révocation non justifiée d'un syndic
.en cas de contrôle abusif de la gestion d'un syndic, de nature à lui causer un préjudice
La prescription de l'action en responsabilité sur le fondement de l'art. 1992 est de 30 ans.
Ici, l'AG a donné mandat au CS. Le CS a donc obligation de rendre des comptes à l'AG. C'est une responsabilité de choisir un MO pour 31500 €.
danmasse ne nous dit pas si le CS a rendu compte de sa mission Ă l'AG, dans un rapport complet sur ce mandat.
Ce CS a fait perdre des avantages fiscaux aux copros. La responsabilité de chacun de ses membres pourrait être engagé dans ce désastre; le mandat donné par l'AG n'a PAS été respecté. |
Édité par - philippe388 le 31 oct. 2017 09:15:52 |
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danmasse
Contributeur senior
France
539 message(s)
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5
Posté - 31 oct. 2017 : 10:18:37
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citation: Initialement posté par philippe388
Le syndic n'a commis aucune erreur, aucune faute. L'AG n'a pas voulu de ses conseils.
La décision des travaux appartient à l'AG. Le syndic ET le syndic doivent travailler ensemble pour des gros travaux. Vous avez chosi de zapper le syndic dans cette affaire. Il a donc bien respecter la décision de l'AG de s'en remettre au CS.
Dans le cas particulier des menuiseries, le problème est compliqué par le fait que leur rénovation est à la fois :
- privative pour les ouvrants : chacun peut librement choisir certaines options (épaisseur des vitrages, par exemple), et chacun règle directement ses travaux à l'entreprise
- commune pour les dormants : l'aspect extérieur de l'immeuble doit être conservé, les encombrements des dormants doivent prévoir l'isolation future, la ventilation doit être prise en compte, etc...
Cette opération complexe aurait donc dû être pilotée conjointement par les copropriétaires désirant changer leurs menuiseries et par le syndic représentant le syndicat.
C'est ce qui a été fait, à toute petite échelle : le syndic a envoyé aux copropriétaires les documents techniques - mais sans en faire la moindre analyse critique.
C'est là que le syndic a manqué à son devoir de conseil : c'est un professionnel, et il aurait dû alerter les copropriétaires de l'incompétence du MO choisi par le CS. (pour la petite histoire, j'ai essayé de prévenir le CS de cette incompétence manisfeste, mais je me suis fait jeter). |
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danmasse
Contributeur senior
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Posté - 31 oct. 2017 : 10:26:23
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citation: Initialement posté par philippe388
danmasse ne nous dit pas si le CS a rendu compte de sa mission Ă l'AG, dans un rapport complet sur ce mandat.
Ce CS a fait perdre des avantages fiscaux aux copros. La responsabilité de chacun de ses membres pourrait être engagé dans ce désastre; le mandat donné par l'AG n'a PAS été respecté.
Le CS n'a pas encore rendu compte de sa mission : le mandat a été donné lors de la dernière AG, et la prochaine AG n'aura lieu qu'en janvier 2018... |
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Manque de conseil du syndic ? 
