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laudem
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 Posté - 19 oct. 2017 : 12:45:38
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Bonjour,
La situation : un lot de cave (inutilisable d'ailleurs) m'a été attribué après une sortie d'indivision. Ce lot est situé sous un porche commun passant sous le batiment rue et menant à la cour commune et à un batiment arrière. Une suggestion de travaux de confortation éventuelle avait été inscrit dans le RDC lors de la sortie d'indivision à la charge des copros du batiment sur rue (nommé A). Je soutiens que ce plafond est structurel (s'il s'effondrait —on n'en est pas là du tout bien sûr !— plus de porche), donc pour moi c'est du gros oeuvre, et donc une partie commune. Les copropriétaires du batiment arrière (nommé B) qui passent chaque jour sur ce porche estiment que la cave étant privative, les travaux m'incombent.
Ma question : le plafond d'une cave privative qui sert de plancher à un porche commun est-il du gros œuvre, relève-t-il de la catégorie structurelle du bâtiment et non pas du règlement des parties privatives. J'ajoute que dans cette cave passent toutes les conduites d'eau qui alimentent le batiment arrière et ces conduites viennent d'être renouvelées au titre des parties communes générales.
J'ai besoin de toute urgence de réponses car ces travaux ont été mis sans que j'en sois informée au vote lors de la prochaine AG du 8 décembre.
J'ai vraiment  besoin d'aide. Et je remercie d'avance tous les contributeurs.
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nefer
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 Posté - 19 oct. 2017 : 14:25:27
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comme d'habitude, il faut commencer par lire le réglement de copropriété |
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GĂ©dehem
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Posté - 19 oct. 2017 : 17:27:49
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Avant le RDC, il faut commencer ici :
L.65 art.3 :
"Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;
- le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
- les locaux des services communs ;
- les passages et corridors.
Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :
- le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d'en affouiller le sol ;
- le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;
- le droit d'affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;
- le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes."
Ensuite on va voir dans le RDC si le sol de ce passage constituant plafond de locaux en dessous est identifié distinctement, classé dans une rubrique particulière.
A défaut c'est L.art.3 qui s'applique : le sol du passage constituant plafond des locaux en dessous est indistinctement une partie commune de l'ensemble immobilier.
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nefer
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Posté - 19 oct. 2017 : 19:32:20
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je parlais du réglement de copropriété, car j'en ai connu un récemment qui le mettait en parties privatives |
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laudem
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Posté - 20 oct. 2017 : 09:29:27
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Merci à tous de vos réponses et j'ai retrouvé les textes du notaire dont je vous donne des passages ci-dessous.
1/Concernant le RCP, il y a la liste habituelle de parties communes dont "le gros Ĺ“uvre des planchers", etc.
Le plafond des caves-plancher du porche n'est pas nommément spécifié.
2/Par ailleurs au chapitre Travaux immobiliers, il a été rajouté :
" Les propriétaires des lots composant le bâtiment A devront […] : [effectuer les travaux d'assainissement des caves : traitement des sols et de la dalle du RDC. "
(Je suppose que cette "dalle du RDC" correspond au plafond sous porche.)
Si j'ai bien compris ce texte, je ne pourrai donc plus argumenter d'une répartition des frais de remise en état de ce plancher haut en argumentant qu'il s'agit de gros œuvre et donc d'une partie commune générale à l'ensemble de la copropriété. Le RCP a, je suppose, force de loi ? Ou puis-je le contester ?
3/ Ensuite il est précisé en-dessous : "Les frais résultant desdits travaux seront répartis au prorata des millièmes spéciaux rattachés au bâtiment A."
En outre, à la sortie d'indivision, un architecte est venu faire un diagnostic de l'immeuble. Pour la cave — qu'il a visité dans le noir le plus complet et plié en deux vu qu'elles sont très basses —, il note :
"A l'exception de la zone située sous la porte cochère, tout le reste du plancher haut a été renforcé par des poutrelles métalliques et hourdis céramiques. Les solives métalliques de la partie restée en l'état sous le porche soutiennent des voussures en brique. Ces solives sont très endommagées et partiellement rongées par la rouille."
(Diagnostic de 2007 assorti d'une estimation des travaux à la hauteur de 12 000 euros rien que pour le confortement du plancher haut sous entrée cochère.)
Ma question : dans la mesure où l'une des deux caves sous porche m'a été attribuée, le coût des travaux sera-t-il entièrement à ma charge ou réparti sur l'ensemble des copropriétaires de toutes les caves du bâtiment A, y compris pour les lots dont les planchers hauts ont été rénovés avant la sortie d'indivision et qui ne sont donc plus techniquement concernés ?
Autre question : ces travaux mis à l'ordre du jour de l'AG du 8 décembre prochain (sans mon information préalable et avec visite prochaine du syndic et d'un de ses ingénieurs travaux), de quelle majorité relèvent-ils pour les voter.
Dernière question : sachant qu'il n'y a pas péril immédiat – rien n'a bougé depuis le diagnostic de 2007 –, ni a fortiori depuis la centaine d'années que l'immeuble existe, puis-je exiger un deuxième avis moins "intéressé" (je parle du syndic et e son ingénieur) et auprès de quels organismes pourrais-je trouver de l'aide pour trouver des solutions moins coûteuses et une aide au financement en fonction de ma situation de retraité "pauvre" ?
je sais que je pose beaucoup de questions aux contributeurs du forum mais je me sens prise Ă la gorge par la situation et je n'en dors plus.
Alors je compte vraiment sur vous pour m'indiquer oĂą trouver des solutions.
Bonne journée à toutes les bons volontés en attendant.
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JB22
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Posté - 20 oct. 2017 : 10:38:28
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De laudem
"J'ai besoin de toute urgence de réponses car ces travaux ont été mis sans que j'en sois informée au vote lors de la prochaine AG du 8 décembre."
"ces travaux mis à l'ordre du jour de l'AG du 8 décembre prochain"
Avez-vous reçu la convocation d' A.G. et pouvez vous nous donner le texte exact de la question posée et le projet de résolution.
Le syndicat ne peut pas voter des travaux qui seraient exclusivement Ă votre charge. |
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laudem
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Posté - 20 oct. 2017 : 11:32:17
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Bonjour,
J'ai été imprécise dans ma formulation. Le mail d'un autre copro rendant compte de la vérification des comptes du 16 octobre a écrit :,
"Nous avons décidé de mettre à l’ordre du jour un examen de la situation des caves du bat A par un ingénieur bâtiment (suggestion du syndic).
Cette personne effectuera une visite des lieux avec le syndic et les coproprietaires du Bat.A qui voudront y participer (rdv Ă suivre)
Le mieux serait que cette visite et son compte rendu soient faits avant l’AG pour que des décisions concernant des travaux futurs soient prises pour la période 2017/2018.
A noter que ces travaux étaient prévus dés la sortie de l’indivision et sont notifiés sur le règlement de copro à la charge exclusive du bat.A."
Je m'inquiète donc de cette phrase sur "les décisions à voter à l'AG du 8 décembre" et m'interroge sur le fait de savoir si ces travaux incomberaient soit à l'ensemble des 3 copros du bâtiment A (y compris ceux dont le plancher haut a déjà été conforté), soit exclusivement aux deux copros (dont moi) des deux caves situées sous le porche. Dans le premier cas, les deux autres copros pourraient-ils voter le devis que fournirait l'ingénieur envoyé par le syndic puisque que je serais minoritaire en termes de tantièmes ?
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Posté - 20 oct. 2017 : 12:10:48
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laudem : votre RDC précise bien que ces travaux sont des charges spéciales pour votre batiment A, seuls ces 3 copros doivent voter ses travaux.
laudem : citation: "Nous avons décidé de mettre à l’ordre du jour un examen de la situation des caves du bat A par un ingénieur bâtiment (suggestion du syndic).
le CS a proposé la visite des lieux par un ingénieur, ce qui signifie qu'une expertise sera faite. Cette expertise DOIT être approuvée par les copros ainsi que son budget.
Le CS peut se saisir de tous les dossiers concernant le SDC, et prendre avis auprès d'experts. Ce sont des frais du CS approuvés par l"AG également.
Faire cette expertise avant cette AG alors qu'aucune AG n'a adopté cette expertise ainsi que son budget est contestable.
Une résolution travaux a t'elle été porté à l'OdJ ? sur un cahier des charges proposé par cet expert ? Pour rappel , tous les docs nécessaires à la décision doivent être joints à l'OdJ.
Le syndic a donc obligation de proposer les devis de cet ingénieur à l'OdJ. Il ne peut PAS les présenter à l'AG, en totale contradiction avec la loi de la copropriété. Le CS est aussi fautif si il distribue ces devis en début d'AG, il prépare l'OdJ avec le syndic.
Si les travaux sont décidés malgré tout par les copros du batiment A, vous pourrez contester avec succès cette décision de l'AG, mais pour cela seuls les opposants ou défaillants peuvent le faire ET dans les 2 mois après la réception du PV ( article 42 de la loi)
Un rappel de la loi lors de l'AG sera important, le syndic ne pourra pas vous contredire la dessus.
laudem :citation: dans la mesure où l'une des deux caves sous porche m'a été attribuée
??? attribuée comment ? cette cave fait elle partie de votre lot de copropriété ? figure t'elle comme telle sur l'EDD ? avez vous acheté cette cave en même temps que votre lot ? après l'achat de votre appartement ?
Avez vous accepté un " don" du SDC ?
Un SDC ne peut pas " attribuer " une cave - partie commune - sans un accord de l'AG, et une modification du RDC.
Que dit le RDC, et l'EDD sur ces caves ?
Etes vous réellement le propriétaire de cette cave ? |
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laudem
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Posté - 21 oct. 2017 : 16:13:06
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Bonjour philippe388 et merci beaucoup de votre réponse détaillée.
Je répond à la question la plus simple : la cave sous porche apparait bien dans la description de mon lot de copropriété.
Question subsidiaire : le plancher haut de ces caves sous porche est-il considéré comme du gros œuvre et donc comme structure du bâtiment tout entier?
Si c'est bien le cas, je suppose que les trois copropriétaires – y compris celui qui n'a pas de cave sous porche – sont comptables du cout des expertises et travaux des caves privatives sous porche.
Où n'est-ce pas le cas ? Ce qui impliquerait que seuls les deux copros des caves sous voûtes auraient voix au chapitre.
Selon les cas, cela pose également la question de la majorité nécessaire lors du vote à l'AG des expertises et des devis et de mon poids dans le vote.
A votre réponse, je crois comprendre que les deux membres du syndicat du conseil syndical ne peuvent pas décider seuls le 18 octobre de la visite d'un expert (celui-là mandaté par le syndic) sans que la question soit au préalable mise à l'ordre du jour de l'AG du 8 décembre et votée par les copropriétaires concernés. Est-ce bien cela ?
Rappel du mail des deux copros : « Nous avons décidé de mettre à l’ordre du jour un examen de la situation des caves du bat A par un ingénieur bâtiment (suggestion du syndic).
Cette personne effectuera un visite des lieux avec le syndic et les coproprietaires du Bat.A qui voudront y participer(rdv Ă suivre)
Le mieux serait que cette visite et son compte rendu soient faits avant l’AG pour que des décisions concernant des travaux futurs soient prises pour la période 2017/2018.
A noter que ces travaux étaient prévus dés la sortie de l’indivision (2006) et sont notifiés sur le règlement de copro à la charge exclusive du bat.A. »
Si leur démarche ne respecte pas les formes juridiques de la copra, je peux contacter le syndic est lui demander de ne réaliser aucune expertise qui n'ait été votée en AG car à défaut elle serait illégale."
Pour le moment, je n'ai pas reçu de convocation à l'AG.
Merci encore de vos contributions qui m'aident à savoir ce que je peux faire dans l'immédiat.
Par ailleurs, j'ai déjà répondu à ce mail des deux copros en disant que j'estimais que la façon dont ils avaient pris cette décision ne me convenait pas. Et que pour des travaux de plus très onéreux, il fallait réfléchir entre personnes concernées sur ce que l'on voulait et pouvait faire avant l'AG.
L'AG ne servant qu'à entériner des propositions nées des concertations collectives.
Aucune réponse jusqu'à présent.
Si vous pouviez me donner encore quelques réponses aux questions qui restent floues pour moi, je saurai peut-être quelle position adopter face à cette situation stressante.
Alors je compte sur vous !
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JB22
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Posté - 21 oct. 2017 : 17:27:58
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De laudem
"Question subsidiaire : le plancher haut de ces caves sous porche est-il considéré comme du gros œuvre et donc comme structure du bâtiment tout entier?"
Oui, suivant les informations communiquées : "Une suggestion de travaux de confortation éventuelle avait été inscrit dans le RDC lors de la sortie d'indivision à la charge des copros du batiment sur rue (nommé A). ". S' il y a trois copropriétaires dans le Bâtiment A, ces trois copropriétaires sont concernés, quelque soit la localisation de leur lot, en dessous ou non du porche.
Même si ces travaux sont prévus dans le R.C., seuls les copropriétaires du Bâtiment A peuvent décider des modalités de réalisation.
" Nous avons décidé de mettre à l’ordre du jour un examen de la situation des caves du bat A par un ingénieur bâtiment "
Les membres du C.S. sont dans leur rôle, tout copropriétaire peut demander la mise à l' ordre du jour de questions concernant le syndicat.
"Le mieux serait que cette visite et son compte rendu soient faits avant l’AG pour que des décisions concernant des travaux futurs soient prises pour la période 2017/2018"
Non les membres du C.S. ne sont pas habilités à engager des dépenses sans décision d' A.G.
"Merci encore de vos contributions qui m'aident à savoir ce que je peux faire dans l'immédiat."
Notifier au syndic que rien ne peut être engagé avant l' A.G |
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Posté - 21 oct. 2017 : 18:01:01
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laudem : citation: on n'en est pas là du tout bien sûr !— plus de porche), donc pour moi c'est du gros oeuvre, et donc une partie commune. Les copropriétaires du batiment arrière (nommé B) qui passent chaque jour sur ce porche estiment que la cave étant privative, les travaux m'incombent.
Les copropriétaires n'ont pas à estimer qui paie les travaux; le syndic doit respecter les grilles de charges prévues au RDC.
Les caves sont privatives, mais cela n'a rien à voir avec le plafond ou le sol, généralement parties communes du SDC.
Ici ce sont aussi des charges communes, mais spéciales au bat A. Seule la totalité des copros du bat A sont concernés par ces travaux. Ils seront aussi les seuls à les adopter, si et seulement si ces travaux sont nécessaires à la sauvegarde ce l'immeuble.
Cette expertise est nécessaire, mais encore une fois l'AG doit adopter cette expertise, et son cout. SI le CS a fait cette expertise sans aucun accord ni budget, ...ils ont commis une faute.
laudem :citation: A noter que ces travaux étaient prévus dés la sortie de l’indivision (2006) et sont notifiés sur le règlement de copro à la charge exclusive du bat.A. »
Une AG avait elle adopté ces travaux ? car sans décision de l'AG, aucun travaux ne peut être lancés. En cas d'urgence, le syndic peut prendre des mesures de sauvegarde, mais il a obligation de convoquer une urgence pour lancer les travaux, adopter un devis et appeler les fonds.
Sans accord de l'AG, le syndic ne peut appeler un seul euro.
Contacter le syndic pour savoir si une expertise a été commandée par le CS ou par lui-même sans accord de l'AG, sans budget, ....
Vous parlez aussi que des tuyaux qui alimentent le batiment B passant par votre cave privative du bat A. Avez vérifié si le RDC ne spécifie pas des charges spéciales pour ce genre de travaux pour le batiment B ?
Le RDC et votre acte de vente doit spécifier obligatoirement une servitude de passage. Le syndic doit savoir ré"pondre aussi à ce genre de question ?
Si ces travaux sur les tuyaux du bat B sont soulis à une grille de charges spéciales, vous avez 10 ans pour contester cette erreur de grille de répartition. Cela vaut le coup de vérifier.
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laudem
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Posté - 22 oct. 2017 : 00:46:37
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Merci beaucoup de ses réponses précises et éclairantes !
Je suis en train de rédiger un mail aux autres copros en m'appuyant sur l'argumentation que vous m'avez aidé à construire. J'espère que cela servira déjà dans un premier temps à repousser ces actions intempestives et hors cadre légal. Je vais voir les réactions, s'il y en a, et reviens vers vous et votre généreux appui pour la suite.
En particulier le point litigieux d'un RDC qui considère le sol comme commun à l'ensemble de la copropriété –donc le porche passant sous le bâtiment A pour accéder à B – mais met à la charge des copros des caves sous porche la responsabilité de la dalle sous porche.
Pour répondre à un autre point soulevé : aucune servitude de passage dans ces caves sous porche n'est spécifiée pour le passage des adductions d'eau qui desservent le batiment A (sur rue) mais aussi le batiment B à l'arrière. De même, un réseau de tout à l'égout desservant le batiment arrière a été installé "sauvagement" ces dernières années dans le reste des caves du bâtiment A. Mais c'est une autre histoire…
Je reste concentrée sur l'urgence.
A suivre donc.
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JB22
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Posté - 22 oct. 2017 : 08:32:59
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De laudem
"– mais met à la charge des copros des caves sous porche la responsabilité de la dalle sous porche."
NON, ce n'est pas à la charges des copropriétaires des caves, mais de TOUS les copropriétaires du Bâtiment A, quelque soient leurs lots:
"Une suggestion de travaux de confortation éventuelle avait été inscrit dans le RDC lors de la sortie d'indivision à la charge des copros du batiment sur rue (nommé A)."
Les bâtiments A et B font partie de la même identité, le syndicat X, il existe une situation physique, mais pas de servitude à soi-même. |
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laudem
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Posté - 31 oct. 2017 : 11:09:12
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Bonjour Ă tous,
Je reprends le fil de mon problème des travaux en cave… qui empire après avoir tenté une concertation.
J'ai envoyé des mails aux 3 copropriétaires de A (j'ai un petit tiers des PCG de A, le copropriétaire qui a lancé l'affaire à peu près la même chose et le 3e qui habite là (comme nous tous) a quasiment la moitié mais ne se mêle pas vraiment du fond de l'affaire). La copropriété compte 5 personnes dont 3 sur le batiment A.
J'ai décidé dans mes courriers de passer sur les formes selon lesquelles les choses s'étaient décidées hors concertation préalable du conseil syndical dans le bureau du syndic avec de plus 1 seul propriétaire concerné.
Dans ces mails – que je n'ai envoyé qu'aux seuls copropriétaires concernés–, j'argumentai que le syndic avait un intérêt direct à un montant élevé de travaux, que nous avions intérêt à demander une deuxième expertise et je leur proposai de faire venir un autre expert (qu'on m'a recommandé mais que je ne connais pas). Je demandai également que les travaux soient reportés d'une année en raison de difficultés financières.
Réponse du copropriétaire "pressé" :
"c'est dans le règlement de copropriété de 2007, ""mon" expert ne sera pas neutre car il minimisera les travaux" étant donné mes difficultés financières et précisant qu'il "n'aimerait pas que les choses avancent sous le coup d'une injonction".
Ambiance mais passons.
La question se résumait donc – avant hier– à ce qu'une deuxième expertise-préconisation soit votée à l' AG du 8 décembre et à faire venir très rapidement le 2e expert avant l'envoi de l'ordre du jour.
Mais le copropriétaire pressé vient de me renvoyer une réponse du syndic à un mail qu'il lui avait adressé (mais que je n'ai pas eu).
La réponse du syndic m'est renvoyée tel que sans aucun commentaire du copropriétaire "pressé".
Je le reprends tel quel aussi :
"Bonjour M. X
Vous trouverez ci-joint le rapport de l'architecte qui a déjà fait avec chiffrage approximatif, en 2007.
Cette intervention a coutée à l'époque la somme de 1.435,20 euro.
Un nouveau rapport ne pourra que confirmer celui Ă©tabli par le cabinet X.
Aujourd'hui ce qu'il y a Ă faire nous le savons, maintenant, ce qu'il faut faire, dans la mesure oĂą l'on veuille bien le faire, c'est de faire chiffrer Ă partir du rapport.
Il est à mon avis inutile de refaire une dépense de l'ordre de plus de 2000 euro aujourd'hui pour un rapport qui constatera la même pathologie.
Les prix indiqués approximativement seraient simplement à réactualiser
Je proposerai donc ce rapport pour la prochaine assemblée générale, avec pour résolution "procédons nous à un appel d'offres pour la réalisation des travaux", la réponse devant être oui ou non."
En PJ du mail ci-dessus envoyé au copropriétaire pressé par le syndic, ce dernier joint le diagnostic établi en 2007 après la sortie d'indivision par l'architecte du syndic avec les passages suivants surlignés (par le syndic) que je vous restitue ci-après :
"CAVE
Le plancher haut du sous-sol sous l'entrée cochère doit être conforté.
Les cloisonnements menaçant ruine doivent être supprimés dans un premier temps…
puis Ă la rubrique finale
ESTIMATIONS SOMMAIRES
Confortement du plancher haut sous entrée cochère TTC 12 000 €
Ouverture de soupiraux TTC 1 000 €
Démolition cloisonnement et reprise maçonnerie TTC 2 500 € "
plus divers postes.
Voilà les éléments de la situation.
Selon le syndic et le copro pressé donc,
Une deuxième expertise-préconisation est inutile.
et ce qu'il faut faire : "chiffrer à partir du rapport" "les prix indiqués approximativement seraient simplement à réactualiser"
A l'ODJ, sera annexé le rapport de 2007 (ci-dessus) et la "résolution : Procédons-nous à un appel d'offres pour la réalisation des travaux", la réponse devant être oui ou non".
Est-ce possible de faire cela ? est-ce légal ? Quelle majorité est nécessaire ?
Comment imposer une 2e expertise-préconisation si sur les 3 copropriétaires concernés, l'un est prêt à laisser le syndic mener les travaux et ne se pose pas la question de la mise en concurrence et du coût, l'autre est très peu réactif et moi je suis l'em*****use, et de plus minoritaire.
Mon mail est long mais je pense que c'est nécessaire pour comprendre ce genre de situation.
J'espère de tout cœur que vous saurez m'aider à savoir comment je peux agir rapidement pour mettre à l'ODJ une résolution qui permette d'avoir plusieurs experts et devis de travaux face à un diagnostic dont le montant estimé en 2007 est déjà prohibitif.
Merci donc mille fois d'avance |
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Posté - 31 oct. 2017 : 13:05:15
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laudem : l'expertise concerne les travaux et non ma grille de charges de votre RDC.
Les 3 copros de votre immeuble A sont concernés; le syndic ne peut pas appliquer une autre grille de charge, et celle-ci ne peut être modifié qu'à l'unanimité.
Si il appelle les fonds qu'aux 2 copros du RDC, il commet une erreur de gestion, que allez contester devant le TGI.
Vous refusez de payer votre quote-part si ce'est le cas. Le syndic devra prouver que la grille de charge qu'il a appliqué est la bonne, ce qui n'est pas le cas. Difficile alors qu'il vous poursuive. Cela bloquera les travaux, le syndic sans la totalité des fonds ne peut rien lancer.
SEULS les 3 copros de A concernés par ces travaux doivent voter à l'AG.
laudem : citation: c'est dans le règlement de copropriété de 2007, ""mon" expert ne sera pas neutre car il minimisera les travaux" étant donné mes difficultés financières et précisant qu'il "n'aimerait pas que les choses avancent sous le coup d'une injonction".
l'expert de 2007 a été mandaté par ce copro ? Qui l'a payé ? le SDC ou ce copro.
Le SDC n'a pas mandaté d'expert. Comme l'AG ne prévoit pas le vote d'un expert et son budget, vous ne pouvez rien faire la dessus. Il fallait notifier en RAR une résolution pour mandater un expert avant l'envoi des convocations. le syndic avait obligation de la porter à l'OdJ. |
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laudem
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Posté - 31 oct. 2017 : 21:19:57
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philippe388 merci beaucoup de votre réponse ,
Mais la situation du fil de ma question au forum ["plafond cave partie commune ou privative"] a évolué.
Je sais que, lors de la sortie d'indivision (familiale…), il ne fallait pas accepter que ces caves sous porche soient sorties des parties communes générales de l'ensemble de la copropriété. J'étais la seule à pointer ce fait qui en outre n'a pas été pris en compte dans l'évaluation de la valeur des lots. Mais je ne peux revenir sur le passé.
Donc poursuivre avec mes nouvelles questions sur le fil –"plafond cave partie commune ou privative" – n'est-il peut-être plus à la bonne place dans ce fil de forum.
Mais je poursuis ma propre logique au fil des événements mais, novice sur ce forum, dois-je ouvrir un nouveau fil (je n'ai pas d'intitulé) sur…
Donnez moi vos conseils bienvenus…
@philippe388, pour répondre à vos questions :
1/ l'architecte (et son diagnostic) a été mandaté en 2007 par les copropriétaires sortis (dans la douleur bien sûr) de l'indivision (familiale) en 2007 auprès de leur nouveau syndic (vu les tensions qui l'ont précédée, la neutralité professionnelle (?!) paraissait un moindre mal.).
Et les extraits suivants (énoncés dans mon fil précédent) concernent l'"expertise de 2007:
Rappel
"CAVE
Le plancher haut du sous-sol sous l'entrée cochère doit être conforté.
Les cloisonnements menaçant ruine doivent être supprimés dans un premier temps…
puis Ă la rubrique finale (du rapport 2007)
ESTIMATIONS SOMMAIRES
Confortement du plancher haut sous entrée cochère TTC 12 000 €
Ouverture de soupiraux TTC 1 000 €
Démolition cloisonnement et reprise maçonnerie TTC 2 500 € "
plus divers postes.
Mon fil récent concerne l'argumentation – par le syndic et l'un des copros des caves de A– : cà d :
on a le diagnostic (2007) d'un architecte (choisi en 2007 par le syndic fraîchement nommé) qui m'est opposé à ma demande – en 2017– d'une nouvelle expertise assortie de préconisations précises.
Face à ma demande d'expertise –2017–, à la prochaine AG (8 décembre 2017), le syndic et l'un des copros de A mettent le rapport –de 2007– à l'ODJ et les copros concernés votent les "estimations sommaires" de 2007… ou non…
Rappel de la position du copro de A et du syndic qui l'appuie
(cf les extraits de ce mail dans mon précédent fil ) :
"Une deuxième expertise-préconisation est inutile.
et ce qu'il faut faire : "chiffrer à partir du rapport" –2007–
"les prix indiqués approximativement seraient simplement à réactualiser"
A l'ODJ, sera annexé le rapport de 2007 et la "résolution :
Procédons-nous à un appel d'offres pour la réalisation des travaux",
la réponse devant être oui ou non".
J'espère avoir recentré la question plus clairement pour les contributeurs.
Aujourd'hui, l'AG étant fixée au 8 décembre, il me reste très peu de temps pour contrecarrer la position du syndic et du copro des caves de A
cĂ d le vote de travaux sur la base "sommaire"' de 2007 (rappel voir ci-dessus).
Donc, mes questions urgentes :
1/ Comment réussir à exiger une deuxième expertise avec préconisation – détaillée et chiffrée– de travaux à inscrire à l'ODJ avant l'AG du 8 décembre 2017 ?
2/ Comment la rédiger ? Que dois-je fournir ?
3/ Si 2 copros sur 3 lancent des travaux sur la base de ces estimations sommaires de 2007, que puis-je faire pour m'y opposer Ă©tant minoritaire ?
Ai-je réussi à être plus claire…?
Sinon Ă©clairez moi !
Merci d'avance ! |
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JB22
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Posté - 31 oct. 2017 : 23:38:09
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"Comment réussir à exiger une deuxième expertise avec préconisation
Désolé vous ne pouvez rien "exiger".
Vous pouvez faire une demande d' inscription à l' ordre du jour de la prochaine A.G. de la question d' une nouvelle expertise, en joignant un projet de résolution et un ou deux devis, suivant le montant, d' un expert, le tout en L.R.A.R.
Mais comme vous dites être minoritaire la proposition sera certainement rejetée.
"3/ Si 2 copros sur 3 lancent des travaux sur la base de ces estimations sommaires de 2007, que puis-je faire pour m'y opposer Ă©tant minoritaire ?"
Si la question des travaux, avec devis et celle concernant les honoraires du syndic sont régulièrement adoptées, vous ne pourrez pas vous opposer valablement.
Si vous vous êtes opposant les copropriétaires devront attendre l' expiration du délai d'opposition de deux mois de la réception du P.V. d' A.G. pour engager les travaux, mais cela ne fera que retarder les travaux. |
Édité par - JB22 le 31 oct. 2017 23:39:44 |
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laudem
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Posté - 01 nov. 2017 : 12:59:34
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Merci JB 22,
Devant le refus d'une deuxième expertise avec préconisations, je vais payer de ma poche un expert et envoyer à l'ODJ son analyse.
Je dois faire très vite.
Un syndic peut-il envoyer la convocation avant les 21 jours de délai minimal ?
Je ne peux accepter de voter des travaux sur des estimations sommaires sans aucune description de mise en oeuvre (près de 18 000 euros en 2007).
Rappel
[ESTIMATIONS SOMMAIRES
Confortement du plancher haut sous entrée cochère TTC 12 000 €
Ouverture de soupiraux TTC 1 000 €
Démolition cloisonnement et reprise maçonnerie TTC 2 500 € "]
plus divers postes.
Cela revient à voter une enveloppe financière à l'aveugle.
Bref. J'espère que les autres copros reviendront à plus de bon sens.
Merci encore |
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JB22
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Posté - 01 nov. 2017 : 13:51:43
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Je vous déconseille vivement de consulter, à votre charge un expert, cela ne servira à rien, si non vous faire supporter des charges supplémentaires, n' oubliez pas que vous êtes minoritaires.
Il y a une délai minimum pour convoquer une A.G., mais pas de maximum, le syndic peut donc convoquer avec un délai de un ou deux mois ou plus.
"Je ne peux accepter de voter des travaux sur des estimations sommaires"
La question à l' ordre du jour doit être accompagnée de plusieurs devis détaillés, chiffrés et actualisés (Pas ceux de 2007).
La question des honoraires du syndic doit Ă©galement figurer Ă l' ordre du jour.
Au final c' est l' A.G. qui décidera majoritairement.... |
Édité par - JB22 le 01 nov. 2017 13:52:53 |
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