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Sunbird
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41
 Posté - 28 mars 2017 : 10:46:10
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Un juge qui rétracte son ordonnance, c'est extrêmement rare sauf si il s'avère que la requête qui avait été faite ne donnait pas tous les éléments.
Un des intérêts de nommer un ADJ est de remettre le SDC dans les règles et d'éviter toute annulation en cascade d'AG.
Il y a 2 cas.
Le premier, le syndic n'a plus mandat et il convoque l'AG hors mandat. Peu importe que l'ordonnance arrive avant ou juste après l'AG, que le syndic soit élu ou pas, ce qui importe c'est que la requête soit faite avant l'AG. Un ADJ sera nommé, une demande de rétractation pourra être faite par un copropriétaire, mais rétracter cette ordonnance revient à condamner cette copropriété avec des annulations en cascade d'AG. Peu de chance que la rétractation aboutisse.
Le second cas, est que le syndic convoque une AG lorsqu'il a mandat, et que le jour de la tenue de l'AG il n'a plus mandat. il faudra regarder quand a été faite la requête et son contenu, la date de l'AG entre la fin de mandat, le résultat de l'AG et la constitution du bureau.
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BIBI
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Posté - 28 mars 2017 : 11:10:01
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viviane
Il y avait le contrat et la proposition d'un autre syndic ( sélectionné entre 3 autres par les CS ) à l'ordre du jour..
Sunbird:
Nous sommes dans le cas d'un syndic qui a convoqué hors mandat ( qui se terminait le 1er mars) - hors délai (convocation reçue le 8 ) AG le 29
en zappant la résolution ; rapport de mission du CS ( et ce 2 ans de suite )
Requête demandée et ordonnance = LE 21 avant l'assemblée -
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Gédehem
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43
 Posté - 28 mars 2017 : 11:17:41
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La rétractation d'une ordonnance désignant un AP pour un syndicat dépourvu de syndic intervient chaque fois qu'il s'avère que le syndicat est bien pourvu d'un syndic.
C'est l'objet même de la demande. Si elle ne s'avère pas fondée (il y a bien un syndic) elle est rétractée.
Il n'appartient pas au juge d'apprécier la bonne "qualité" de la décision d'AG ayant désigné ce syndic, ni même de sa qualité pour convoquer valablement une AG (hors mandat ou pas)
Encore faut-il qu'à la date de la demande de la désignation d'un AP le syndicat soit effectivement dépourvu de syndic, la preuve en étant apportée au juge. D'où la désignation.
Si un syndic a été désigné par une AG, même irrégulièrement, il n'est pas possible de faire désigner un AP. Dans ce cas, il y aura rétractation d'ordonnance, en général demandée par l'AP lui-même, l'ayant constaté, puisqu'il y a bien un syndic.
Si contestation de sa désignation, c'est la procédure prévue L.art.42.
Il faut donc voir si la désignation de cet AP est intervenue avant la convocation de l'AG, le syndicat étant bien alors dépourvu de syndic.
Dans ce cas, la rétractation de l'ordonnance désignant un AP serait quasi impossible.
Ajout : il ne faut pas oublier la procédure rapide en 'référé' lorsqu'une convocation d'AG est irrégulière, AG convoquée par une personne n'ayant pas qualité. Cas de l'ex syndic dont le mandat est échu.
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Édité par - Gédehem le 28 mars 2017 11:23:12 |
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ainohi
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Posté - 28 mars 2017 : 11:22:38
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citation: Un juge qui rétracte son ordonnance, c'est extrêmement rare sauf si il s'avère que la requête qui avait été faite ne donnait pas tous les éléments.
Un des intérêts de nommer un ADJ est de remettre le SDC dans les règles et d'éviter toute annulation en cascade d'AG.
Il y a 2 cas.
Le premier, le syndic n'a plus mandat et il convoque l'AG hors mandat. Peu importe que l'ordonnance arrive avant ou juste après l'AG, que le syndic soit élu ou pas, ce qui importe c'est que la requête soit faite avant l'AG. Un ADJ sera nommé, une demande de rétractation pourra être faite par un copropriétaire, mais rétracter cette ordonnance revient à condamner cette copropriété avec des annulations en cascade d'AG. Peu de chance que la rétractation aboutisse. Nous sommes d'accord.
La dernière situation : citation: Le second cas, est que le syndic convoque une AG lorsqu'il a mandat, et que le jour de la tenue de l'AG il n'a plus mandat. il faudra regarder quand a été faite la requête et son contenu, la date de l'AG entre la fin de mandat, le résultat de l'AG et la constitution du bureau. est un cas d'école très peu vraisemblable. Car tout de même, le président du TGI ne s'amuse pas à prendre des ordonnances pour n'importe quoi à la demande de n'importe qui. S'il le fait, c'est que les circonstances l'exigent, c'est à dire que la copropriété est manifestement dépourvue de syndic et que l'administration judiciaire est le seul moyen de rétablir une situation saine. Si ce cas d'école devait se produire, dès que le président du TGI aurait eu connaissance qu'une assemblée régulièrement convoquée a désigné le syndic, il mettrait fin immédiatement à la mission de l'administrateur judiciaire. |
Édité par - ainohi le 28 mars 2017 11:24:43 |
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Gédehem
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45
Posté - 28 mars 2017 : 11:28:33
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'est un cas qui se rencontre plus souvent qu'on ne le pense.
Le syndic convoque l'AG dans les derniers jours de son mandat, celle-ci se tenant 15 jours ou 3 semaines plus tard.
Pas de difficulté majeure, si ce n'est que le jour de l'AG le syndic ne l'est plus, tiers au syndicat, et qu'il ne peut alors "présider" aux opérations d'émargement ni assurer le secrétariat de séance.
Il devrait même être autorisé à participer aux débat étant étranger à la réunion .... 
Certes, durant ces 15 jours/3 semaines le syndicat est dépourvu de syndic. Demande t-on alors la désignation d'un AP ? |
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ainohi
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46
Posté - 28 mars 2017 : 12:13:47
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citation: Initialement posté par Vivianecitation: vous demanderiez immédiatement en référé l'annulation de l'assemblée et, par voie de conséquence, la désignation du syndic. Ah, et donc maintenant on peut demander tout ça au juge en même temps et en référé ? C'est nouveau ? Parce qu'une annulation d'AG jusqu'à hier, c'était une procédure au fond, et pas en référé.... Faut bien compter 18 mois minimum pour avoir un résultat... Et ça résulte de quelque chose ou juste de la logique ? Ce sont deux procédures différentes mais qui peuvent être lancées simultanément, d'une part le référé pour faire constater l'absence de mandat du pseudo syndic et la nullité de tous les actes accomplis sans mandat, et d'autre part la requête pour faire désigner un administrateur provisoire.
Ce n'est pas nouveau. Cela résulte du code de procédure civile et la littérature sur le sujet est abondante. Initialement prévu comme une voie exceptionnelle pour traiter des cas d'urgence, le référé est devenu en pratique la voie ordinaire suivie pour faire constater l'évidence en quelque matière que ce soit. Le constat que le mandat du syndic a expiré n'étant pas sérieusement contestable, il peut être fait sous la forme d'une ordonnance de référé. Je relève que Gédehem fait la même remarque. |
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ainohi
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47
Posté - 28 mars 2017 : 12:25:44
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citation: Initialement posté par Gédehem'est un cas qui se rencontre plus souvent qu'on ne le pense. Le syndic convoque l'AG dans les derniers jours de son mandat, celle-ci se tenant 15 jours ou 3 semaines plus tard. Pas de difficulté majeure, si ce n'est que le jour de l'AG le syndic ne l'est plus, tiers au syndicat, et qu'il ne peut alors "présider" aux opérations d'émargement ni assurer le secrétariat de séance. Il devrait même être autorisé à participer aux débat étant étranger à la réunion .... Certes, durant ces 15 jours/3 semaines le syndicat est dépourvu de syndic. Demande t-on alors la désignation d'un AP ? Le cas où le syndic convoque dans les derniers jours de son mandat de sorte qu'il n'est plus syndic le jour de l'assemblée n'est pas exceptionnel. Mais il doit être plutôt rare que, dans cette circonstance, un administrateur soit nommé sur requête entre la date d'expiration du mandat et celle de la réunion de l'assemblée. |
Édité par - ainohi le 28 mars 2017 12:28:54 |
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Gédehem
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48
Posté - 28 mars 2017 : 15:26:45
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Cela ne doit même pas exister ..; |
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Sunbird
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Posté - 28 mars 2017 : 15:46:36
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citation: Initialement posté par ainohi
est un cas d'école très peu vraisemblable. Car tout de même, le président du TGI ne s'amuse pas à prendre des ordonnances pour n'importe quoi à la demande de n'importe qui. S'il le fait, c'est que les circonstances l'exigent, c'est à dire que la copropriété est manifestement dépourvue de syndic et que l'administration judiciaire est le seul moyen de rétablir une situation saine. Si ce cas d'école devait se produire, dès que le président du TGI aurait eu connaissance qu'une assemblée régulièrement convoquée a désigné le syndic, il mettrait fin immédiatement à la mission de l'administrateur judiciaire.
Tout va dépendre de l'avocat qui va rédiger la requête, spécialiste ou généraliste. Lorsqu'on appelle un avocat et on lui demande si il peut faire la requête, c'est toujours oui, il vous indique ses honoraires, et lorsqu'on lui dit art 46 ou 47, et qu'il répond faut que je regarde..Il est préférable de chercher un autre avocat. |
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BIBI
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50
Posté - 28 mars 2017 : 16:16:57
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Oui..Cela existe .. l' avocate a réussi à obtenir l ordonnance en 9 jours .. pour elle ..c est courant .. |
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Viviane
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Posté - 28 mars 2017 : 20:58:14
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J’essaye de comprendre…
1er mars : fin du mandat du syndic
8 mars : réception des convocations. A l’ODJ un des candidats syndics présentés par le prési-dent du CS. La convocation est antidatée de +/- 3 jours. (en même temps, antidater une date d’envoi… quoique, les grosses boîtes ont leur machine à timbrer)
Environ le 10 mars ; dépôt de la requête pour désignation d’un AP par un groupe dont président du CS
21 mars (post 3 vous dites le 24) : l’ordonnance est rendue, en neuf jours dites-vous, et nomme un AP pour 6 mois
27 mars : l’ordonnance est signifiée au syndic. Il distribue un mot dans les BAL pour annuler l’AG. Une partie des gens veulent quand même s’y rendre pour le désigner syndic. Puis ensuite saisir le juge pour rétractation de l’ordonnance
29 mars : AG
Solution 1 : les déposeurs de la requête y vont, sachant qu’ils sont, théoriquement, majori-taires.
a) ils sont plus nombreux que les autres et arrivent à faire élire le syndic qu’ils ont proposé (et là à priori, mais on sait jamais je vois pas pourquoi le juge refuserait de revenir sur son ordonnance puisque le retrait est demandé par les requérants.
b) Ils sont moins nombreux que les autres mais le camp « pro » syndic actuel n’a ni les plus de 50% pour passer à l’article 25, ni les plus de 30% pour un second tour 24.
Solution 2 : les déposeurs de la requête n’y vont pas.
Là, si les autres sont assez pour passer au 24, ils désignent le syndic actuel
Le «après », personnellement je ne m’avancerai pas
- à dire que, voyant qu’il y a bien un syndic, le juge ne rétractera pas l’ordonnance
- ni que vous pourrez, en référé, faire dire à un juge que cette AG ne vaut rien. Perso, j’ai jamais vu une telle procédure… L’annulation d’une AG, c’est de l’article 42, et juge du fond.. J'ai jamais eu connaissance que le fait qu'il y ait un AP y change quelque chose, mais bon.
Pour moi vous retrouverez juste dans une situation impossible, qui risque de mettre des mois à se résoudre. ICI, par exemple,
http://arc-copro.fr/documentation/a...deux-syndics
une copro a résolu une situation presque similaire en « biaisant ». Ils n’ont pas demandé l’annulation de l’AG, (trop long) mais ont obtenu que le juge ordonne au syndic « illégal » de remettre fonds et les archives au syndic « légal ». Il a fini par le faire, mais ça leur a quand même pris 6 mois.
Mais franchement, dire que ça marchera à coup sur… ça risque de beaucoup dépendre du juge sur lequel vous tomberez, du talent de l’avocat du syndic, etc, etc…
Bref, savoir que faire n'est pas évident, et à mon avis dépend beaucoup d'un calcul sur les votes possibles... |
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Édité par - Viviane le 28 mars 2017 21:02:13 |
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ainohi
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52
Posté - 28 mars 2017 : 23:06:33
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citation: Initialement posté par Viviane
L’annulation d’une AG, c’est de l’article 42, Premier ou deuxième alinéa, sachant que l'action en nullité de l'assemblée générale est distincte de l'action en nullité des décisions prises en assemblée générale ?
citation: Initialement posté par Viviane
et juge du fond.. Qu'est-ce qui rendrait incompétent le juge des référés en la matière?
citation: Initialement posté par Viviane
J'ai jamais eu connaissance que le fait qu'il y ait un AP y change quelque chose, mais bon. L'administrateur provisoire est le représentant légal de la copropriété pendant tout le temps de sa mission. Il ne peut y en avoir d'autre et aucune action en nullité de la nomination de cet administrateur n'est recevable. Il est donc impossible à une assemblée générale non convoquée par l'administrateur de désigner un syndic qui entrerait en concurrence avec l'administrateur. Une fois que l'assemblée convoquée par l'administrateur a désigné le syndic, cette décision se substitue à toute éventuelle désignation antérieure. |
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Viviane
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Posté - 29 mars 2017 : 00:10:20
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citation: Premier ou deuxième alinéa, sachant que l'action en nullité de l'assemblée générale est distincte de l'action en nullité des décisions prises en assemblée générale ?
Si je vous demande EN QUOI DIABLE???? on est partis pour 200 posts dont je doute qu'ils soient utiles à Bibi... Je vais donc faire l'impasse...
citation: Qu'est-ce qui rendrait incompétent le juge des référés en la matière?
Le manque d'exemple ? Parce que des AG dont il est évident qu'elles vont être déclarées nulles in fine (convocation hors mandat, délai non respecté...), y'en a 13 à la douzaine, et pourtant des avocats qui sollicitent pour les annuler le juge de l'évidence, donc le juge des référés, j'en ai jamais vu... Et pourtant ce serait bien pratique....Mais peut-être que vous oui ? Si avez une jurisprudence sous la main, d'une AG annulée en référé, ou de " décisions prises en assemblée générale" annulées en référé je m'inclinerai.
citation: L'administrateur provisoire est le représentant légal de la copropriété pendant tout le temps de sa mission.
Et donc ? Un syndic aussi . Et quand deux personnes prétendent être le représentant légal, ben à part un juge, je vois pas qui pourrait trancher. Parce que celui qui a les archives et les sous.... ben c'est le syndic actuel. En gros, vous sautez aux conclusions du juge... mais sans passer par le juge... mais bon, je vous l'ai déjà dit post 21....
Le mieux que peut faire Bibi, c'est voir avec l'avocat qui a demandé l'ordonnance... |
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Édité par - Viviane le 29 mars 2017 00:28:11 |
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ainohi
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Posté - 29 mars 2017 : 00:31:53
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citation: Initialement posté par Viviane
Et quand deux personnes prétendent être le représentant légal, ben à part un juge, je vois pas qui pourrait trancher. Justement, un juge est intervenu, c'est celui qui a nommé l'administrateur et cette nomination est sans recours. C'est à dire qu'il est interdit de demander à un juge de trancher entre une personne se prétendant syndic et l'administrateur provisoire nommé par ordonnance sur requête. Il ne peut donc être question de trancher entre les deux. L'administrateur provisoire est LE représentant légal de la copropriété.
Il en résulte qu'il n'est même pas nécessaire de contester en justice une désignation de syndic qui interviendrait pendant la mission de l'administrateur provisoire. Car elle est sans effet tant que dure la mission de l'administrateur et elle devient caduque à la désignation du syndic par l'assemblée convoquée par l'administrateur. |
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Viviane
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Posté - 29 mars 2017 : 00:35:42
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citation: C'est à dire qu'il est interdit de demander à un juge de trancher entre une personne se prétendant syndic et l'administrateur provisoire nommé par ordonnance sur requête.
Ah ben, si on a même plus le droit de demander à un juge de trancher un litige, on est mal barrés..
Après Bibi, pour être plus sérieux, quand bien même il serait désigné, pas sur non plus que le syndic accepte cette désignation...
citation: Il en résulte qu'il n'est même pas nécessaire de contester en justice une désignation de syndic qui interviendrait pendant la mission de l'administrateur provisoire. Car elle est sans effet tant que dure la mission de l'administrateur et elle devient caduque à la désignation du syndic par l'assemblée convoquée par l'administrateur.
Sans effet, nul, inexistant... cf post 21 |
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Édité par - Viviane le 29 mars 2017 00:51:52 |
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ainohi
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Posté - 29 mars 2017 : 00:58:30
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Le référé dont je parlais plus haut (référé-rétractation) n'est que la possibilité de demander gentiment au juge de bien vouloir reconsidérer sa position pendant une période de quinze jours. Ce n'est pas un recours au sens que le code de procédure civile donne à ce terme. Le juge accepte ou refuse de façon discrétionnaire. Il n'est même pas tenu de motiver sa réponse et il n'est pas possible de se pourvoir en cassation.
La question est donc simplement de savoir si la mission de l'administrateur provisoire sera maintenue. Pour éviter un retrait de l'ordonnance, je réitère ma suggestion à Bibi de faire savoir à l'administrateur, qui en fera part au juge, qu'il ne lâchera pas et qu'en cas de retrait de l'ordonnance il demandera immédiatement en référé que soit prononcée la nullité de la désignation du syndic et qu'il présentera une nouvelle requête de nomination d'un administrateur provisoire.
citation: Ah ben, si on a même plus le droit de demander à un juge de trancher un litige, on est mal barrés.. Les ordonnances sur requête ont été instituées pour permettre à l'autorité judiciaire de prendre des mesures de sauvegarde dont l'efficacité est conditionnée par l'impossibilité de les contester. |
Édité par - ainohi le 29 mars 2017 01:04:03 |
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Viviane
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Posté - 29 mars 2017 : 01:11:41
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citation: Initialement posté par ainohi
Le référé dont je parlais plus haut (référé-rétractation) n'est que la possibilité de demander gentiment au juge de bien vouloir reconsidérer sa position pendant une période de quinze jours. Ce n'est pas un recours au sens que le code de procédure civile donne à ce terme. Le juge accepte ou refuse de façon discrétionnaire. Il n'est même pas tenu de motiver sa réponse et il n'est pas possible de se pourvoir en cassation.
(...)
Les ordonnances sur requête ont été instituées pour permettre à l'autorité judiciaire de prendre des mesures de sauvegarde dont l'efficacité est conditionnée par l'impossibilité de les contester.
Ah... donc on peut pas contester, mais on peut demander gentiment... c'est noté |
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Édité par - Viviane le 29 mars 2017 01:12:21 |
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BIBI
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Posté - 29 mars 2017 : 11:18:22
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On ne peut faire appel .. mais cassation en direct ?? |
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ainohi
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Posté - 29 mars 2017 : 13:11:29
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La nuit étant passée, j'ai remis un peu d'ordre dans mes idées et je me rends compte que je me suis emporté et que j'ai dit des bêtises. En ce qui concerne les possibilités de recours contre une ordonnance nommant un administrateur judiciaire, je n'affirme rien, il doit y en avoir, notamment la cassation. J'étudie la question et je reviendrai dessus ultérieurement. Par ailleurs, contrairement à ce que j'ai affirmé, le juge doit motiver sa décision.
Mais, ce qui est certain est que l'ordonnance est une mesure de sauvegarde provisoire qui s'applique immédiatement et à laquelle il est impossible de s'opposer tant qu'elle n'a pas été réformée ou annulée.
Dans la situation que vous exposez, il y a :
1. un administrateur provisoire nommé par ordonnance sur requête,
2. une personne se prétendant syndic mais qui n'a plus de mandat et qui a convoqué une assemblée irrégulièrement pour se faire désigner syndic.
Du 1. il résulte que l'administrateur judiciaire est, actuellement, le seul représentant de la copropriété et que toute résistance est vouée à l'échec. Notamment, comme je l'ai déjà dit, l'administrateur judiciaire est en mesure de disposer du compte bancaire séparé de la copropriété. Il lui suffit de produire l'ordonnance à la banque : la seule signature reconnue par la banque sera désormais la sienne.
En ce qui concerne le 2., il est exact que seul un juge peut dire qu'une AG est annulée ou inexistante. Mais l'inverse est tout aussi vrai : seul un juge peut dire qu'une AG est valide. En attendant, c'est le 1. qui s'applique. Car c'est l'administrateur judiciaire qui est investi, au moins provisoirement, des pouvoirs de représentant de la copropriété et, à supposer que le syndic désigné par l'assemblée l'ait été régulièrement, son mandat est néanmoins suspendu du seul fait des pouvoirs dont l'administrateur provisoire est investi.
Dans cette situation, il faut envisager deux hypothèses :
- personne n'exerce de recours ni contre la nomination de l'administrateur provisoire ni contre la validité de l'assemblée convoquée par un syndic sans mandat ;
- un recours est exercé contre la nomination de l'administrateur provisoire ;
Dans la première hypothèse, l'administrateur provisoire demeure le seul représentant légal de la copropriété habilité à convoquer une assemblée et le syndic désigné par cette assemblée sera le seul représentant légal de la copropriété. L'assemblée convoquée par un syndic sans mandat sera tout simplement ignorée.
Dans la seconde, les contestataires devront contester le motif de la nomination de l'administrateur provisoire, la copropriété dépourvue de syndic. Ils devront donc apporter la preuve que la copropriété était pourvue d'un syndic. Or le mandat du syndic avait expiré et la copropriété était donc bien dépourvue de syndic. Il leur est impossible d'argumenter sur une gestion de fait. Sur ce point, la jurisprudence est constante, il ne peut y avoir de gestion de fait d'une copropriété.
Il n'est donc même pas nécessaire de prêter la moindre attention à l'assemblée convoquée par le syndic sans mandat si la mission de l'administrateur provisoire est maintenue. Elle ne peut avoir aucun effet.
L'inconnue est ce maintien : une rétractation de l'ordonnance est possible. En l'absence de rétractation, l'administrateur provisoire accomplira sa mission qui s'achèvera par une décision régulière d'un syndic. Si l'ordonnance est retirée, il reste possible de contester la régularité l'assemblée ce qui entraînera une nouvelle administration judiciaire. Pour cette raison, il est possible de peser en faveur du maintien de la mission de l'administrateur provisoire. |
Édité par - ainohi le 29 mars 2017 13:12:36 |
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Gédehem
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60
Posté - 29 mars 2017 : 16:23:26
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Inutile de partir sur ces histoires de procédure.
Viviane rappelle :
"- 27 mars : l’ordonnance est signifiée au syndic. Il distribue un mot dans les BAL pour annuler l’AG. Une partie des gens veulent quand même s’y rendre pour le désigner syndic. Puis ensuite saisir le juge pour rétractation de l’ordonnance
29 mars : AG
Solution 1 : les déposeurs de la requête y vont, sachant qu’ils sont, théoriquement, majoritaires.
Sauf que pour "tenir" une AG, il faut préalablement émarger des "feuilles de présence", et que sans syndic sur place les ayant préparé il y a fort à parier qu'il n'y aura pas ces "feuilles".
Cela peut être une "réunion" mais sans doute pas une AG. |
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