| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
sonia75
Contributeur vétéran
1770 message(s)
Statut:
|
|
 Posté - 05 avr. 2016 : 10:00:51
|
Bonjour Ă tous,
Au rayon du "syndic-essaie-de-piquer-des-sous-par-tous-moyens", je voulais avoir votre avis sur une pratique dont je viens de prendre connaissance, celle du syndic se servant une commission par rapport à un loyer perçu par le SDC concernant la location d'une partie du toit pour une antenne relais d'un opérateur télécom.
Je sais que les syndic avaient coutume de se prendre des com's sur les loyers ou revenus du SDC, mais aujourd'hui avec la loi ALUR ils n'y sont plus autorisés.
Malin comme un singe, le syndic a donc négocié avec l'opérateur télécom que ce dernier lui versera sa com' en plus du loyer, de sorte à ce que le loyer du SDC ne soit pas "amputé" directement, mais que l'opérateur verse un "rajout" pr le syndic (qui ne fait aucun boulot là dessus et ce n'est pas son toit mais passons !  )
Donc en résumé, le syndic se fait indirectement des sous sur un toit qui ne lui appartient pas et pour zéro travail puisqu"il ne fait que recevoir un virement sur le compte du SDC...
Le syndic s'engraisse donc sur le dos/toit du SDC, mais continue de prélever des honoraires maximum, or cette com' constitue un avantage financier certain pour lui, un revenu en somme. Du coup, ne serait-il pas logique, d'avoir une compensation sur les honoraires (très élevés !), du fait de ce gain supplémentaire que le syndic s'est octroyé d'une façon très douteuse quant à sa légalité me semble-t-il... (juste une façon de contourner la loi ALUR).
Je serai curieuse d'avoir vos avis sur la question :-)
merci et bonne journée à tous !
|
Édité par - sonia75 le 05 avr. 2016 10:02:29 |
|
|
|
1
 Posté - 05 avr. 2016 : 10:07:03
|
Il ne s'agit pas 'une commission, mais de la juse rémunération d'un mandat de location.
Ce mandat doit évidememnt avoir été voté en AG, pour deux motif:
1/DĂ©signation du cabinet X pour le mandat de gestion
2/ Montant de la rémunération
Evidemment, le mandat est beaucoup plus léger que le mandat incluant une recherche de locataire en cas de location, par exemple d'une ancienne loge de concierge; IL n'en reste pas moins que ce mandat ne fait pas partie du forfait du syndic, et que ce n'est pas la fonction du syndic.
Ce mandat peut fort bien.. etre exercé par un autre cabinet.... ou si l'on n'y prend garde, par le précédent syndic (si on l'a désigné et qu'il n'y a pas de possibilité de résiliation) ou un syndic antérieur...
La question n'est donc pas de détourner la loi alur, mais bel et bien de vérifier qu'il est mandaté pour ce faire et au tarif décidé par l'AG et unilatéralement. |
|
|
|
sonia75
Contributeur vétéran
1770 message(s)
Statut:
|
|
 2
Posté - 05 avr. 2016 : 10:38:35
|
Merci Ribouldingue de votre réponse qui m'éclaire bien.
D'après la résolution qui a été mise au vote, le syndic ne parle pas de mandat de location en effet mais "d'honoraires pour prestations spécifiques" d'un montant de 2.5% HT du montant du loyer net, pris en charge par l'opérateur donc.
Ca ressemble a priori à un beau déguisement d'honoraires particuliers, or ce type de rémunération ne figure pas dans la liste des prestations particulières que le syndic peut facturer en sus.
- de plus comme vous le dites le mandat de location ne fait pas partie des attributions du syndic...
En conclusion, à votre avis peut-on légalement demander au syndic, une réduction de ses honoraires du fait du prélèvement de ses "honoraires pour prestations spécifiques" supplémentaires ?
|
Édité par - sonia75 le 05 avr. 2016 10:39:04 |
|
|
|
3
Posté - 05 avr. 2016 : 11:43:34
|
et pourquoi, un syndicat aurait-il besoin d'un mandat de location pour un emplacement d'antenne relais.
C'est du boulot d'administration du syndic... |
|
|
|
4
Posté - 05 avr. 2016 : 11:53:41
|
sonia75 : "syndic-essaie-de-piquer-des-sous-par-tous-moyens .................Malin comme un singe, le syndic a donc négocié avec l'opérateur télécom que ce dernier lui versera sa com' en plus du loyer, de sorte à ce que le loyer du SDC ne soit pas "amputé" directement, mais que l'opérateur verse un "rajout" pr le syndic"
On continue dans le "Tous Pourris" 
Avez vous des preuves qu'il a touché une commission pour cette installation ? Attention à de telles accusations.
Il s'agit ici d'une gestion locative. Comme tout gestionnaire, il touche donc des honoraires, que l'AG a d'ailleurs adopté.
Le syndic s'engraisse donc sur le dos/toit du SDC, mais continue de prélever des honoraires maximum, or cette com' constitue un avantage financier certain pour lui, un revenu en somme. Du coup, ne serait-il pas logique, d'avoir une compensation sur les honoraires (très élevés !), du fait de ce gain supplémentaire que le syndic s'est octroyé d'une façon très douteuse quant à sa légalité me semble-t-il... (juste une façon de contourner la loi ALUR).
Pas de vol, pas d'escroquerie; cela ne fait pas partie des honoraires de syndic !! Rien Ă voir avec la loi Alur.
Une compensation ? Le syndic ne s'est RIEN octroyé du tout; c'est l'AG qui a décidé. Elle pouvait aussi négocier les honos de cette gestion locative.
Il faut donc s'en prendre aux voisins et pas au syndic .
sonia75 : avez vous voté POUR cette location du toit, et pour le montant des honos ? 
|
|
|
|
sonia75
Contributeur vétéran
1770 message(s)
Statut:
|
|
5
Posté - 05 avr. 2016 : 12:37:20
|
|
citation: Initialement posté par rambouillet
et pourquoi, un syndicat aurait-il besoin d'un mandat de location pour un emplacement d'antenne relais.
C'est du boulot d'administration du syndic...
C'est un loyer. L'opérateur télécom verse un loyer donc c'est une location (du toit) non ? Il y a aussi des équipements en cave.
citation: Initialement posté par philippe388t
Il s'agit ici d'une gestion locative. Comme tout gestionnaire, il touche donc des honoraires, que l'AG a d'ailleurs adopté.
- Je ne sais pas si le syndic doit gérer des locations (d'après Ribouldingue, non, il faudrait voir le texte légal), mais ce que je sais c'est que, dans le cas où c'est de l'ordre de l'administration, une rémunération sur un loyer perçu par le SDC n'est pas prévu au chapitre des rémunérations particulières du contrat ALUR. Par définition, ce qui n'est pas prévu dans les rémunérations particulières entre donc dans sa gestion courante (dont la liste des tâches n'est pas limitative contrairement à celles des prestations particulières ou "spécifiques" selon terme du syndic qui aime jouer sur les mots !  )
- En conséquence, le syndic n'a pas à proposer des honoraires supplémentaires pour des prestations particulières non inscrites au contrat ALUR, sauf erreur de ma part ? |
Édité par - sonia75 le 05 avr. 2016 13:04:04 |
|
|
|
6
Posté - 05 avr. 2016 : 13:44:38
|
|
citation: C'est un loyer. L'opérateur télécom verse un loyer donc c'est une location (du toit) non ? Il y a aussi des équipements en cave.
OUI, et alors,.... c'est la gestion administrative du syndicat.... pas de mandat particulier pour faire cela... |
|
|
|
sonia75
Contributeur vétéran
1770 message(s)
Statut:
|
|
7
Posté - 05 avr. 2016 : 14:09:24
|
|
citation: Initialement posté par rambouillet
OUI, et alors,.... c'est la gestion administrative du syndicat.... pas de mandat particulier pour faire cela...
OK d'accord. Merci de cette info. A la limite c'est plus simple.
Mais que pensez vous du fait que le syndic s'est octroyé des "honoraires pour prestations spécifiques" pour cela (non prévues par la loi ALUR) ?
Je serai curieuse d'avoir votre avis |
Édité par - sonia75 le 05 avr. 2016 14:10:13 |
|
|
|
8
Posté - 05 avr. 2016 : 18:16:54
|
Il faut tout simplement les refuser puisqu'ils ne figurent pas Ă son contrat ;
dans la mesure où aucune AG ne lui a donné un mandat, ni personne ne lui a signé un mandat .... |
|
|
|
sonia75
Contributeur vétéran
1770 message(s)
Statut:
|
|
9
Posté - 05 avr. 2016 : 20:07:49
|
ah OK on est bien d'accord, ils n'ont aucune raison d'ĂŞtre ! :-)
merci de votre avis |
|
|
|
10
Posté - 06 avr. 2016 : 07:46:23
|
Si on ne lui signe pas de mandat, il ne le fait pas.
C'est une faute de sa part de la faire
Pourquoi l'obligerait-on à faire une tache qui ne fait pas partie de l'administration de l'immeuble, mais qui nécessite des actes supplémentaires (signature d'un contrat, édition de factures,...)
La gestion est régie par la Loi Hoguet, pas par la réglementation de sydnic.
|
|
|
|
GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
11
Posté - 06 avr. 2016 : 10:16:20
|
le syndic a donc négocié avec l'opérateur télécom que ce dernier lui versera sa com' en plus du loyer
Dans le cadre de son mandat, il est interdit à un syndic de percevoir pour son travail de mandataire des rémunérations autres que celles prévues avec son mandant par contrat.
Ses honoraires gestion courante forfaitisés tiennent compte de cette tache, comme de toutes celles entrant dans la gestion courante. Il est donc déjà rémunéré pour gérer cette "location". (*)
Il "vend" déjà ses prestations au mandant. Il pourrait les "vendre" en sus aux prestataires/clients du syndicat ?
Ce qui est exposé (commission en plus du "loyer" versée par une entreprise) revient à percevoir un "dessous de table"....
Ce n'est pas Panama, mais bon ....
(*) et pourquoi pas avec d'autres entreprises prestataires ?
On peut penser aussi à un "droit d'entrée" demandé par certains : "Si vous voulez travailler dans "mes" syndicats, il faut une "petite enveloppe" .....
Pour les "anciens", voir la fameuse histoire des syndics d'Ile de France il y a 20 ans .... (ou 25 ... le temps passe ...)
|
Édité par - Gédehem le 06 avr. 2016 10:30:31 |
|
|
|
sonia75
Contributeur vétéran
1770 message(s)
Statut:
|
|
12
Posté - 06 avr. 2016 : 11:08:10
|
Merci Gedehem et Ribouldingue de vos avis instructifs.
citation: Initialement posté par ribouldingue
Pourquoi l'obligerait-on à faire une tache qui ne fait pas partie de l'administration de l'immeuble, mais qui nécessite des actes supplémentaires (signature d'un contrat, édition de factures,...)
Effectivement le syndic a eu un "peu de travail" à savoir signer le contrat (il n'y aura pas de factures a priori, peut-être pas normal d'ailleurs ?), et pour cela le syndic a facturé des vacations. (on perd pas le nord ! :-p)
mais en bonus, pendant 12 ans (sauf rupture de contrat), le syndic qui ne fera plus rien d'autre que percevoir un loyer qui sera viré directement sur un fonds de travaux du SDC, va donc se prendre chaque année 2,5% de la somme HT, et cette com' lui sera payée directement par l'opérateur (comme il ne peut plus légalement la prélever au SDC, contournement ALUR) :-)
Quand on sait que ce même syndic a augmenté ses honoraires de presque 25% depuis le passage loi ALUR en prime !
citation: Initialement posté par Gédehem
Dans le cadre de son mandat, il est interdit à un syndic de percevoir pour son travail de mandataire des rémunérations autres que celles prévues avec son mandant par contrat.
GĂ©dehem, existe-t-il un article de loi lĂ dessus svp ?
merci bp !
|
Édité par - sonia75 le 06 avr. 2016 11:12:18 |
|
|
|
FBO
Contributeur senior
France
632 message(s)
Statut:
|
|
13
Posté - 06 avr. 2016 : 13:26:08
|
Bonjour,
C'est quand mĂŞme confus.
Je ne vois pas à quel titre ceci devrait être inclus dans la gestion courante, dès lors qu'il y a un travail en plus. Pour information, il y a au moins l'établissement d'une facture annuelle pour recevoir le loyer. Et il peut y avoir des contraintes et un peu de temps passé, tout de même.
Si demain toutes les copropriétés louent des parties communes, il n'y a pas de raison que les syndics soient interdits de toute rémunération en plus de la gestion courante.
Il ne faut pas pousser mémé dans les orties...
Personnellement j'ai des loyers pour des publicités, on ne prend rien. Pour la location d'une loge par contre oui, car on fait le travail comme toute agence immobilière. Et le mandat a été passé en AG vu qu'il s'agit d'un mandat distinct de celui de syndic, logique. |
|
|
|
GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
14
Posté - 06 avr. 2016 : 16:03:57
|
Que ce soit forfaitisé en gestion courante ou prévu spécifiquement hors forfait, le syndic perçoit du syndicat une rémunération correspondante.
Que dirait-on si le syndic demande 300 € pour la juste rémunération de l'établissement de l'état daté, ..... et fasse parvenir au notaire une facture de 172 € pour l'établissement de cet état daté ?
En ou hors gestion courante, le syndic doit intégrer cette tache. S'il l'a "oublié", c'est son affaire.
S'agissant d'inclure ses prestation "gestion courante" dans son forfait correspondant, le syndic qui n'en est pas capable doit envisager une reconversion dans la plantation de choux !
Cela me fait penser à cet artisan élagueur qui, au moment de se faire régler, présente une facturation en sus pour "location de nacelle" .... oubliée dans son devis !
Si un gestionnaire immobilier n'est pas foutu d'intégrer dans sa proposition tous les coûts liés aux taches forfaitisées qu'il doit exécuter, en y ajoutant la part de ses frais administratifs (eau, gaz, crayons papiers, personnels, impots, etc ...), il faut qu'il envisage un autre boulot. |
Édité par - Gédehem le 06 avr. 2016 16:07:23 |
|
|
|
15
Posté - 06 avr. 2016 : 20:22:19
|
Est-ce que lorsque le syndic a proposé son contrat, il était question d'une location?
Sinon je suis tout a fait d'accord pour dire que les 2,5 % qu'il prend sans aucune décision sont illicites.
Le contrat n'est pas le seul engagement du syndic.
La légalité du contrat en est une autre (il prend un risque meme faible).
La légalité des actes qu'il effectue chaque année en est un autre
La relance, la mise en demeure et les actions de récupérations en sont encore un autre
Il ne s'agit pas juste de recevoir de l'argent et de le mettre en comptabilité. |
|
|
|
sonia75
Contributeur vétéran
1770 message(s)
Statut:
|
|
16
Posté - 07 avr. 2016 : 13:53:31
|
Merci de vos retour.
Le syndic a négocié un contrat avec l'opérateur concernant le loyer à recevoir par le SDC. Il a prélevé des vacations pour cela.
En plus, il a décidé d'intégrer une commission de 2,5% pour lui, chaque année (loyer annuel).
Il a porté tout cela au vote de l'AG, et cela a bien été voté, mais le pb me semble-t-il est que ce n'est pas légal..., car le syndic ne peut plus se rémunérer sur des prestations spécifiques non prévues à son contrat.
Aucun mandat de location n'est prévu à son contrat d'ailleurs... |
|
|
|
17
Posté - 07 avr. 2016 : 15:15:20
|
|
vousdites que cela a été voté en AG, donc c'est légal, jusqu'à ce qu'un juge saisi dise lecontraire |
|
|
|
GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
18
Posté - 07 avr. 2016 : 15:21:30
|
On ne peut pas dire que c'est "légal" : cela ne l'est pas.
Mais ayant autorisé la "manœuvre", non seulement le syndicat est "complice", mais il n'est pas recevable à contester.... |
|
|
|
sonia75
Contributeur vétéran
1770 message(s)
Statut:
|
|
19
Posté - 07 avr. 2016 : 19:05:09
|
D'après ma petite expérience en tribunal, qqc qui est voté mais qui s'avère illégal n'est pas valable.
Idem pour la signature d'un contrat comportant des clauses illégales par ex.
On est bien d'accord, par contre, dans tous les cas, c'est le juge qui le dira, si besoin Ă©tait :-) |
|
| |
|
Sujet |
|
|
Commission du syndic sur loyer du SDC ? 
