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sebing
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 Posté - 28 août 2015 : 16:43:40
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Bonjour,
Avant l'AG, j'ai vérifié les comptes et je suis en désaccord avec la facturation du contrat facturé par notre syndic (connu nationalement).
Je m'explique : à la dernière AG en dec 2014 nous avons décidé par vote de prendre un contrat à 1800€, celui ci commence en dec 2014 pour ce terminer en dec 2015, mais je me suis aperçu qu'ils avaient facturé le nouveau contrat dès le début de la période comptable (du 01/03/2014 à 31/03/2015) soit dés le 1 mars 2014 alors que jusqu'en dèc 2014 nous étions sur un contrat à 1500€.
De plus ils nous proposent un nouveau contrat qui commencerait en sep15 alors que l'autre n'est toujours pas fini (dec 2015)
J'en ai fait par au gestionnaire du syndic qui s'occupe de nous et celui-ci m'a répondu que c'était normal car c'est rétroactif, pour moi c'est pas légal du tout de faire ça, je lui ai donc répondu que premièrement c'était spécifié nul part et de plus que les décisions de l’assemblée générale n’ont pas d’effet rétroactif donc je n'approuverai pas les comptes ni le nouveau contrat.
Il m'a répondu de prendre contact directement avec la comptabilité pour des explications complémentaires.
Pouvez vous me dire dans un premier temps si j'ai bien raison et que la facturation du syndic n'est pas conforme et si c'est le cas me dire comment faire face à ces gros syndics afin de faire rectifier cette "erreur".
Je vous en remercie par avance.
Cordialement
Sebing
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 Posté - 28 août 2015 : 17:00:58
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citation: Je m'explique : à la dernière AG en dec 2014 nous avons décidé par vote de prendre un contrat à 1800€, celui ci commence en dec 2014 pour ce terminer en dec 2015, mais je me suis aperçu qu'ils avaient facturé le nouveau contrat dès le début de la période comptable (du 01/03/2014 à 31/03/2015) soit dés le 1 mars 2014 alors que jusqu'en dèc 2014 nous étions sur un contrat à 1500€.
attention entre ce qui est dit et ce qui est écrit....
il vous faut vérifier 2 points :
* est ce que ce que vous nous dites a été écrit sur le PV de l'AG de dec 2014
* qu'y a t il écrit sur le contrat de syndic qui a été signé par quelqu'un (qui est ce quelqu'un ?)
On est souvent confronté à votre exposé : en AG, on discute, on rouspète, on est d'accord, on dit ce ci, on dit cela et pof ! ce dont on a parlé en AG n'est pas inscrit au PV, ou bien est inscrit différemment sur le PV.
Votre gestionnaire a peut-être raison : tout ce qu'il dit est inscrit noir sur blanc sur son contrat signé : la rétroactivité est légale si elle a été votée ....
donc des vérifications au préalable.... |
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sebing
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Posté - 28 août 2015 : 17:28:49
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Bonjour Rambouillet,
Merci pour cette réponse rapide 
Sur le PV il y a marqué :
L'Assemblée générale désigne xxxxx en qualité de syndic, selon le contrat joint à la convocation, à compter du 05/12/2014 jusqu'au 31/12/2015.
L'assemblée mandate le président de séance pour signer le contrat de syndic.
L'assemblée générale décide de souscrire le forfait xxx.
Le contrat joint à la convocation ne stipule pas de rétroactivité et la période est la même que celle marquée sur le PV.
Concernant le contrat, le président de séance ne se souvient pas d'avoir signé de contrat, juste l'émargement de présence et les initiales sur le PV.
Je vais demander une copie de ce contrat pour voir qui a signé (en ai je le droit?).
Merci encore.
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Posté - 28 août 2015 : 17:43:06
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sebing : la signature ou non du contrat de mandat de syndic n'a aucune importance.
1. L"élection du syndic et l'adoption de son contrat de mandat par l'AG est suffisante.
A lire donc ce qui figure au PV et sur le contrat joint à l'OdJ; la date de début et de fin de contrat étant obligatoire.
2. le seul qui peut signer un contrat au nom du syndicat EST le syndic. 
3. pas besoin de signer ce contrat. De plus le président de séance ou n'importe quel copro. lamnda, comme le CS, n'a aucun droit d'engager le syndicat.
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Posté - 28 août 2015 : 18:18:30
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et bien si les dates sont celles que vous citez sur les 2 documents, alors le syndic n'a pas le droit à la rétroactivité !
peu importe au vu de votre réponse qui a signé (à condition que le contrat signé soit identique à celui mis à la convocation).
Si vous êtes membre du CS, vous pouvez à tout moment avoir accès à ce document.
Si vous n'êtes pas membre du CS, le syndic est en droit de ne rien fournir SAUF aux dates autorisées par l'AG pour que tout un chacun vérifie les comptes, contrats, factures, etc.... avant l'AG (art 9 du décret : .... La convocation rappelle les modalités de consultation des pièces justificatives des charges telles qu'elles ont été arrêtées par l'assemblée générale en application de l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965.) |
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sebing
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 Posté - 28 août 2015 : 19:01:06
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Merci pour vos réponses 
Mon épouse fait partie du CS
Donc a première vue je serai dans mon bon droit, mais comment le faire valoir
Merci encore |
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Posté - 28 août 2015 : 19:13:40
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sebing : tout copropriétaire peut contester ses charges perso. de copropriété; l'adoption des comptes du syndicat ne vaut pas approbation des comptes de charges perso.
Une erreur dans le choix d'une grille de répartition, un mauvais montant appelé qui ne correspond pas aux votes de l'AG, ....
Vous demandez donc au syndic en RAR une explication sur le montant de ses honoraires et cette rétroactivité. Vous calculez et PAYEZ votre quote-part de charges courantes sur le montant que vous jugez juste, et vous justifiez votre calcul au syndic.
Le syndic a obligation de justifier le montant appelé, et pas à vous; Et si il n'explique pas cette " rétroactivité" par une décision d'AG, un texte de loi, ... il ne pourra pas vous assigner au TGI pour non paiement de charges. Il devra justifier ces poursuites devant le juge qui demandera ces mêmes docs.
C'est aussi au CS et à son président de vérifier cela et exiger une rectification. Que disent les autres membres du CS ?
Mais TOUS les copros peuvent et doivent faire respecter leur" bon droit"
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Posté - 28 août 2015 : 19:27:42
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citation: Donc a première vue je serai dans mon bon droit, mais comment le faire valoir
suivant les relations avec le syndic, par oral, par courrier, par LRAR, etc... mais auparavant parlez en entre vous, membres du CS, afin que cette demande soit celle du CS. |
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jmr91200
Contributeur senior
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 Posté - 28 août 2015 : 20:19:53
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Un conseil, bien relire l'intégralité du contrat signé en AG. Dans le nôtre et selon notre compétence de lecture, je trouve qu'il y a une ambiguïté sur cette rétroactivité. |
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sebing
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Posté - 28 août 2015 : 20:24:19
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rambouillet : citation: suivant les relations avec le syndic, par oral, par courrier, par LRAR, etc... mais auparavant parlez en entre vous, membres du CS, afin que cette demande soit celle du CS.
le gestionnaire du syndic m'a gentiment envoyé vers le comptable.
philippe388:citation: C'est aussi au CS et à son président de vérifier cela et exiger une rectification. Que disent les autres membres du CS ?
Les autres membres du CS étaient en copie des échanges avec le syndic, mais ne se sont pas manifestés.
Mon épouse a été élue à la dernière AG présidente de séance.
Comment peuvent ils exiger une rectification car le gestionnaire en démord pas.
La où le syndic est malin ce sont que s'est des petites sommes 300€ de différence répartie en 8 lots à la fin c'est une trente euros en moyenne donc si les autres copropriétaires ne font rien, seul, lancer une procedure risque de couter plus chère.
Je ne fais pas ça pour cette sommes mais par principe.
Cdlt |
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Posté - 29 août 2015 : 06:52:18
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j'ai été dans le même cas que vous.... j'ai donc mis sous les yeux une copie du contrat signé au comptable et au gestionnaire et leur ai dit que l'approbation des comptes et plus particulièrement des honoraires du syndic ne pourraient être faits en AG sur leurs chiffres. Après discussions, les choses sont rentrées dans l'ordre sans souci.
Donc votre épouse fait une demande officielle, d'abord par courrier simple, de copie du contrat de syndic signé. Ensuite, vous aviserez. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 30 août 2015 : 15:14:00
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En principe les honoraires du syndic sont fixés pour un exercice déterminé.
L'exercice est commencé lorsque l'assemblée a lieu. Mais le budget prévisionnel de cet exercice a été déterminé avant le début de l'exercice. On peut donc y trouver une indication.
Ceci pour dire qu'il peut y avoir un effet rétroactif dans le cadre de l'exercice en cours.
Mais encore faut-il que les décisions aient été correctement établies.
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sebing
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Posté - 31 août 2015 : 18:52:13
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Bonjour,
Merci pour vos indications, je viens de recevoir le double du contrat il est spécifié: que les honoraires du syndic, pour la durée de l'exercice comptable et pour X lots, sont fixés à 1800€, soit une moyenne mensuelle de 18,75€ TTC par lot principal.
Cette phrase veut tout dire et rien dire car nous avons voté le contrat l'exercice comptable a commencé depuis 8 mois.
Je ne sais plus quoi penser. |
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Posté - 31 août 2015 : 19:35:27
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sebing : la phrase important est celle-ci :" que les honoraires du syndic, pour la durée de l'exercice comptable et pour X lots, sont fixés à 1800€, "
C'est à dire que si l'exercice comptable est du 1 janvier 2015 au 31décembre 2015 et que l'AG a renouvelé le contrat le 30 juin, et adopté ce contrat ce contrat à 1800 €, le syndic va appeler les fonds sur ces 1800 €, pour l'année comptable 2015
Vous avez payé les 2 premiers trimestres sur la base des 1500 €, le syndic va donc régulariser la différence des 300 € sur les 2 derniers trimestres. Il ne s'agit donc pas d'une rétroactivité mais d'une régularisation comptable du à la décision de l'AG.
les 2 premiers trimestres sur la base de 1500 €, soit 375 €/ trimestre , et ensuite 375 + 150 € = 525 € pour les 2 derniers trimestres.
Cela se passe dans la majorité des copros, car l'élection du syndic et les dates de mandats ne sont pas coller aux dates d'exercice, mais décaler au plus de 6 mois.
sebing : 1800€, soit une moyenne mensuelle de 18,75€ TTC par lot principal.
Donnez donc l'adresse de ce syndic qui est le moins cher de France. Un copropriété de 96 lots géré pour 1800 € TTC ?? êtes vous sur de ces chiffres.
La moyenne par lot est de 150/200 €/ lot ce qui ,signifie des honoraires de 14 000 € à 19 200 € . N'avez vous pas oublié un 0 au 1800 € 
OU alors un 0 au 18 € par lot et vous n'avez que 9 ou 10 lots de copropriété.
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Édité par - philippe388 le 31 août 2015 19:39:55 |
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sebing
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Posté - 31 août 2015 : 20:54:07
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citation: Initialement posté par philippe388sebing : la phrase important est celle-ci :" que les honoraires du syndic, pour la durée de l'exercice comptable et pour X lots, sont fixés à 1800€, " C'est à dire que si l'exercice comptable est du 1 janvier 2015 au 31décembre 2015 et que l'AG a renouvelé le contrat le 30 juin, et adopté ce contrat ce contrat à 1800 €, le syndic va appeler les fonds sur ces 1800 €, pour l'année comptable 2015 Vous avez payé les 2 premiers trimestres sur la base des 1500 €, le syndic va donc régulariser la différence des 300 € sur les 2 derniers trimestres. Il ne s'agit donc pas d'une rétroactivité mais d'une régularisation comptable du à la décision de l'AG. les 2 premiers trimestres sur la base de 1500 €, soit 375 €/ trimestre , et ensuite 375 + 150 € = 525 € pour les 2 derniers trimestres. Cela se passe dans la majorité des copros, car l'élection du syndic et les dates de mandats ne sont pas coller aux dates d'exercice, mais décaler au plus de 6 mois. sebing : 1800€, soit une moyenne mensuelle de 18,75€ TTC par lot principal.Donnez donc l'adresse de ce syndic qui est le moins cher de France. Un copropriété de 96 lots géré pour 1800 € TTC ?? êtes vous sur de ces chiffres. La moyenne par lot est de 150/200 €/ lot ce qui ,signifie des honoraires de 14 000 € à 19 200 € . N'avez vous pas oublié un 0 au 1800 € OU alors un 0 au 18 € par lot et vous n'avez que 9 ou 10 lots de copropriété.
Oui les chiffres sont sur 1800/12 (car 1 an)/8(nb de lot) =18,75/lot/mois.
Mon année comptable est du 01/03/2014 au 31/03/2015 et le contrat est signé au mois de décembre mais sur le contrat c'est marqué" les honoraires du syndic, pour la durée de l'exercice comptable.
C'est vraiment incompréhansible. |
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Facturation contrat de syndic avec "rétroactivité" 
