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 Posté - 27 août 2015 : 12:50:52
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Bonjour,
Toute nouvelle sur ce forum, mais je pense que je vais y camper... 
Extrait d'un mail du Pdt du CS (copié/collé... désolée pour les fautes) :
"Pour revenir sur les dénonciations de contrat et loi allure je suis surpris de tes éléments car l'année dernière le cs à dénoncé le contrat espace vert qui est maintenant chez société X avec un contrat passé de plus de 9000€ annuel à environs 3000€
Celui ci n a pas été voté en ag et est actif depuis un certain temps.
Notre syndic a dénoncé celui ci et placé une autres entreprise sans vote en ag car le contrat est équivalent et moins cher.
Je me base sur ce fait et sur l'aval de notre syndic pour pouvoir dénoncé si besoin les contrats incendie, ménage et autres".
Je viens de découvrir ceci car il m'a pris de contacter la société d'espaces verts (pensant que c'était la société d'origine) pour leur demander pourquoi ils venaient de laisser mourir une partie de notre "patrimoine végétal" alors qu'ils passent tous les mois et ont une visite de mise au point tous les 2 mois.
Ce à quoi ils m'ont répondu : "Il est navrant de votre part, d’être conscients que vous venez de passer 2 mois de forte chaleur, sans avoir daigné sortir un tuyau d’arrosage !!!"
Et là , surprise ! je me penche sur les contrats (que j'ai obtenus par un membre du CS qui n'était pas au courant de ce changement de prestataire) et je remarque que l'arrosage (notamment) était inclus dans le contrat du prestataire d'origine, qu'il n'y a eu aucune mise en concurrence (3 devis) et que c'est un membre du CS qui a fourni les coordonnées de cette nouvelle société et qui est le contact pour la copropriété de cette société (signature des bons de visite et a priori - j'attends confirmation qui ne vient pas - compte-rendu des visites de mise au point bimestrielle...)
Conclusion : changement de prestataire, à tarif moindre certes, mais à prestations pas du tout identiques, sans mise en concurrence, sans validation du CS (à la majorité ?), qui a valu à la copropriété la perte d'une partie du patrimoine végétal (une haie de 20m de troènes et 2 bouleaux) qui n'ont tout simplement "jamais" été arrosés... comme tout le reste des végétaux par ailleurs.
En tant que copropriétaire, quel est mon recours ? suis-je en droit de demander réparation ? aux frais de qui ? et comment dois-je m'y prendre ?
Un grand merci par avance pour votre aide (et à très bientôt... j'ai plein de questions suite à découvertes de ce genre...) 
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Sunbird
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 Posté - 27 août 2015 : 13:33:13
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Vos haies et arbres ne sont pas morts, dès qu'il va pleuvoir ils se feront une nouvelle santé.
C'est surprenant que le conseil syndical n'a pas été sollicité sur ce dossier.... cela donne l'impression d'un conseil syndical qui ne fonctionne pas et qui ne communique pas.
Ce n'est pas à vous de contacter la société mais le syndic.
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Posté - 27 août 2015 : 14:32:26
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Merci Sunbird votre votre réponse.
Si si. Je peux vous assurer que la haie et les bouleaux sont morts, car jaunes et feuilles tombées au sol depuis plus d'un mois (contrairement à d'autres qui sont effectivement dépouillés mais encore verts).
Concrètement, la société n'y est pour rien car elle a respecté son contrat (pas d'arrosage).
En revanche, de mon point de vue (sauf si je fais erreur), il y a des responsabilités du CS et/ou du syndic pour ce changement de prestataire en l'état, non ?
Si oui, comment puis-je faire reconnaître ces responsabilités par les personnes concernées et les endosser ?
Si non, je tombe de ma chaise...
Merci par avance. |
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Posté - 27 août 2015 : 20:38:16
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citation: l'année dernière le cs à dénoncé le contrat espace vert qui est maintenant chez société X avec un contrat passé de plus de 9000€ annuel à environs 3000€
Celui ci n a pas été voté en ag et est actif depuis un certain temps Alur, et non allure
Le CS n'a aucun droit de dénoncer ni de faire quoique ce soit, il donne un avis au syndic qui peut être un conseil ou une demande ou une proposition.
citation: En tant que copropriétaire, quel est mon recours ? suis-je en droit de demander réparation ? aux frais de qui ? et comment dois-je m'y prendre ? Vous pouvez assister à 'enterrement des troènes.
Vous devriez en AG ne pas voter pour ces conseillers syndicaux, exposer pour quelle raison vos copropriétaires devraient faire pareil, et rappeler a l'ordre et a la loi le syndic.
Vous pourriez préalablement à l'AG porter à l'OJ le problème de l'arrosage (non des prestataires mais des végétaux)
La mort des troènes semble être une conséquence du choix du syndic (en fait du conseil syndical, mais c'est bien la faute du syndic que de ne pas tenir le conseil ni ses founirsseurs) et vous pouvez en demander réparation puisque c'est un bien commun |
Édité par - ribouldingue le 27 août 2015 21:00:09 |
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Posté - 28 août 2015 : 17:30:07
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Merci Ribouldingue pour vos commentaires et remarques.
Je m'en vais donc rappeler à l'ordre et à la loi le syndic et demander au non du syndicat des copropriétaires réparation de cette faute au syndic, allusion faite que le CS a sa part de "responsabilité". |
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Sunbird
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Posté - 29 août 2015 : 12:19:15
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Effectivement si les haies sont mortes, vous demandez des devis (le cs demande des devis), et vous demandez au syndic de prendre à sa charge le changement des haies en lui communiquant les devis. Maintenant peu probable qu'il le fasse, il faudra faire une résolution (à envoyer par LRAR), pour engager la responsabilité du syndic et engager une procédure contre lui. Vous faire assister pour ce point. |
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Posté - 29 août 2015 : 12:19:23
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Essayer de faire un peu le rappel de vos autres copropriétaires, ca fait toujours de l'effet quand l'un présente se version et sa demande, et que plusieurs autres se lancent dans la même direction en soutenant les mêmes demandes.
Vous pourriez préalablement à l'AG porter à l'OJ le problème de l'arrosage (non des prestataires mais des végétaux) <== Et un petit recommandé avec demande d'AR au syndic pour porter une résolution dont vous joignez le projet concernant ce point.
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Posté - 30 août 2015 : 17:54:43
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Merci Ribouldingue et Sunbird pour vos réponses !
Seul bémol, c'est que le mandat de notre syndic s'arrête le 30/09/2015 et qu'il sait pertinemment qu'il ne sera pas renouvelé... (le CS a raté à 3 jours près la LRAR pour résolution de changement de syndic en février dernier)
L'autre "problème" est que l'AG n'aura lieu qu'en début d'année 2016 et que le syndic n'assurera qu'un "intérim" jusque l'AG.
Légalement, est-ce toujours lui le responsable de la gestion de notre copropriété entre le 1er octobre et la date de l'AG qui sera en février 2016 ?
A-t-on possibilité d'organise un AG extraordinaire en cette fin d'année ? (Le CS est prêt pour le dossier changement de syndic cette fois !)
Merci pour vos conseils :) |
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Posté - 30 août 2015 : 18:36:13
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Mary Nougaret :"Seul bémol, c'est que le mandat de notre syndic s'arrête le 30/09/2015 et qu'il sait pertinemment qu'il ne sera pas renouvelé... (le CS a raté à 3 jours près la LRAR pour résolution de changement de syndic en février dernier)
L'autre "problème" est que l'AG n'aura lieu qu'en début d'année 2016 et que le syndic n'assurera qu'un "intérim" jusque l'AG."
beaucoup de flous dans vos propos et d'incohérences:
1. depuis mars 2014 le CS doit proposer un ou des contrats concurrents de syndic. comme il prépare l'OdJ avec le syndic, pas d'histoire de recommandé envoyé trop tard, il suffit au CS de donner copie des contrats au syndic lors de la préparation de l'AG.
De plus si le CS ne propose pas de contrat, le syndic a obligation d'en informer tous les copros qui ont déjà la possibilité de proposer des contrats concurrents. ET attention notification en RAR au syndic.
2. le contrat de votre syndic s'arrête le 20/09 !!!! mais les convocations pour l'élections du syndic devraient normalement partir avant le 5 ou 6 septembre.
3.après le 30/09, c'est à dire le 1er octobre, vous n'aurez plus de syndic. Le syndic actuel ne peut plus gérer votre SDC. Il n'existe pas d'intérim en copropriété.
4. sans syndic, le CS ou tout autre copro devra demander au TGI la nomination d'un administrateur judiciaire, qui aura pour mission de convoquer une AG afin d'élir un syndic
Votre CS semble ignorer le fonctionnement d'une copropriété, les lois de la copropriété.
Le CS est pr^t pour un changement de syndic ????? un peu tard non.
Le CS doit exiger une AG pour le 30 septembre. C'est à dire envoi des convocations vendredi prochain.Cela évitera bien d'autres soucis et des charges supplémentaires.
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Posté - 30 août 2015 : 20:54:22
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citation: sans syndic, le CS ou tout autre copro devra demander au TGI la nomination d'un administrateur judiciaire, qui aura pour mission de convoquer une AG afin d'élir un syndic La loi a changé il y a juste quelques jours; N'importe quel copro peut dorénavant convoquer l'AG |
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Posté - 30 août 2015 : 21:10:25
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citation: le mandat de notre syndic s'arrête le 30/09/2015 et qu'il sait pertinemment qu'il ne sera pas renouvelé... (le CS a raté à 3 jours près la LRAR pour résolution de changement de syndic en février dernier)
L'autre "problème" est que l'AG n'aura lieu qu'en début d'année 2016 Comment se fait-ce?
Il y a un bug quelque part.
Si le syndic a été réélu en février il est élu pour un an... J'avoue ne pas comprendre. |
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Posté - 31 août 2015 : 11:53:18
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Autant pour moi Messieurs !
C'est en fait l'arrêté des comptes de la copropriété qui est au 30/09/2015. Tous les ans.
Les mandats du syndic sont de 15 mois, avec un dernier mandat qui a commencé au 12/02/2015 (dernière AG) et finit le 11/05/2016, quand le mandat précédent se terminait au 09/06/2015... (double contrat du 12/02/2015 au 09/06/2015...)
@Philippe388 : réponse à votre 1) : Rien de tout ceci n'a été respecté. Un membre du CS avait envoyé un AR (le 14/01) avec les propositions des syndics concurrents, doublé d'un mail pour prévenir le syndic qui lui a répondu le lendemain que les convocations pour l'AG étaient déjà sous pli... La résolution "changement de syndic" n'a pu être portée sur l'ODJ de l'AG du 12/02.
Pour vos autres points, vous avez raison, mais ce n'est pas le cas en fait (pardon pour l'erreur).
Le CS a rendez-vous le 08/09 avec le syndic pour une réunion (ODJ toujours pas transmis) où certains dossiers vont être évoqués, dont le changement de notre fournisseur de chauffage, car le CS a demandé la révocation de X le 25/06 et que leur contrat se termine le 30/09/2015.
Extrait mail du président du CS sur ce sujet (copié/collé, désolée pour les fautes) : "La Décision de révocation du contrat X à été demandée par le cs a lors d'une réunion du conseil syndical. Le cs a fait cette démarche dans le but de faire des économie et payer moins cher ses prestataires suite au contrats initiaux mis en place par la sci (hors marché exemple espace vert chauffage)
Ainsi au nom du cs j ai demandé cela a notre syndic dans le but de renégocier notre contrats avec X ou faire appel à un autres prestataire si besoin (Y et Z)
Les contrats en cours de négociations sont identique en termes de prestations en P1 P2 et sur les même base et nous feront économisé plus de 20% à prestation identique sur un poste de 60 k€. ceci notamment grâce au passage du prix du gaz à un tarif déréglementé notre syndic ayant ignorer les demande de X a ce sujet afin de nous faire réaliser des économie".
Aux dires du président du CS (copié/collé, désolée pour les fautes) : "aucune informations du syndic a ce sujet qui a ignoré une demande en ar de X pour nous faire passer en tarif déréglementé et qui à entraîné une surfacturation pour les copropriétaires".
Ne pensez-vous pas préférable pour la copropriété, vu les manquements du syndic et l'incompétence et/ou l'ignorance de certains membres du CS, de demander à organiser une AG en octobre afin de pouvoir mettre tous ces points à l'ODJ et les soumettre aux votes des copropriétaires ?
Merci encore pour vos réponses qui m'aident beaucoup. |
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Posté - 31 août 2015 : 12:50:51
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MaryNougaret : un CS qui mélange date de fin de mandat du syndic, fin d'exercice comptable, mise en concurrence du syndic,;, ...... aie !
Date de fin d'exercice le 30/09 c'est clair; mais quelle est donc la date de fin de mandat de ce contrat ? l'AG de février 2006 a élu ce syndic avec des dates précises - et non une fin à la prochaine AG qui adoptera les comptes - de début et de fond de mandat. C'est une obligation.
Les mandats du syndic sont de 15 mois, avec un dernier mandat qui a commencé au 12/02/2015 (dernière AG) et finit le 11/05/2016, quand le mandat précédent se terminait au 09/06/2015... (double contrat du 12/02/2015 au 09/06/2015...) ???
qu'est ce que c'est que ce double contrat ? Incompréhensible.
Le contrat d'un syndic s'arrête le jour de l'AG ou il est renouvelé, ou pas renouvelé
Celui ci court jusquau 11 05 2016, le CS proposera donc d'autres contrat concurrents à l'AG convoqué avant le 11 02 5016.
"car le CS a demandé la révocation de X le 25/06 et que leur contrat se termine le 30/09/2015."
Le CS ne décide de rien, il émet des avis, comme ce changement de fournissuer, que le syndic suivra ou NON ! Le CS n'a aucun pouvoir de dénoncé un contrat quelqu'il soit !!!  IL ne valide pas non plus les contrats, il émet un avis positif ou négatif, rien de plus.
MaryNougaret : un contrat d'entretien des espaces verts est forcément voté par l'AG. Cela fait partie du budget de fonctionnement annuel voté par l'AG.
le syndic peut dénoncé un contrat d'entretien sans vote de l'AG. SI la société ne respecte pas son contrat par exemple. Il faut que le montant du contrat ne soit pas supérieur au budget voté par l'AG.
Tout cela n'a rien d'exceptionnel, c'est le fonctionnement "normal" d'un SDC.
MaryNougaret : ou sont donc les manquements du syndic dans les faits que vous exposez ? ON y voit plutot une méconnaissance du CS.
MaryNougaret :"Ainsi au nom du cs j ai demandé cela a notre syndic dans le but de renégocier notre contrats avec X ou faire appel à un autres prestataire si besoin (Y et Z)
A quel titre parlez vous au nom du CS ? êtes vous la présidente ? le CS a t'il élu son président ?
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Posté - 31 août 2015 : 13:20:52
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Date de fin de mandat : 11/05/2016. L'AG du 12/02/2015 (et non 2006) a réélu ce syndic (faute de la résolution sur l'ODJ à temps) avec une date de début de mandat au 12/02. Mais le mandat de ce même syndic avait déjà été renouvelé à notre AG du 10/03/2014 avec une date de fin de mandat au 09/06/2105.
Voilà comment se retrouve notre syndic avec un double contrat que lui-même a fait, si je ne m'abuse.
Le contrat de notre syndic est de 15 mois, pour couvrir notre exercice comptable + 3 Ã 5 mois.
Le CS a demandé au syndic de révoquer X et le syndic a révoqué X à la demande du CS, ni plus ni moins.
Je vous confirme que le changement de contrat d'entretien des espaces verts s'est fait sans vote en AG et a été décidé entre le CS et le syndic (nouvelle société proposée par un membre du CS) et que le syndic a opéré de changement de prestataire (sans mise en concurrence), pour une question seule de tarif et non de contrat non respecté du prestataire initial.
Certes, le montant du nouveau prestataire était inférieur, mais les prestations complètement inégales, dont l'arrosage qui n'était pas inclus et qui nous a valu la perte d'une partie de nos espaces verts morts par les 2 mois de forte chaleur sans avoir été arrosés.
N'est-ce pas là une erreur du syndic ? et une ignorance du CS ? sachant que 2 résolutions d'une de nos AG stipulaient :
- L’AG fixe le montant des contrats et marchés entraînant la consultation du CS à la somme de 500€
- L’AG fixe le montant des contrats et marchée entraînant la mise en concurrence à la somme de 3000€ ; mise en concurrence qui devra être faite auprès de 3 entreprises différentes.
Pour finir, quand j'écris : "Extrait mail du président du CS sur ce sujet (copié/collé, désolée pour les fautes)" ou "Aux dires du président du CS (copié/collé, désolée pour les fautes)"
c'est un extrait d'un mail du Président de CS, et non de moi qui ne suis que copropriétaire, conjointe d'un membre du CS qui se bat presque seul contre une partie des membres du CS et contre le laxisme du syndic à bien des égards (je ne vous ai pas encore tout dit !)
Donc pour répondre à votre question, le CS a élu un président qui n'y connait pas grand chose, à l'instar d'une bonne partie des membres du CS (6/10) et qui se repose sur un syndic laxiste et pour le moins incompétent qui nous a valu nombre de préjudices que je suis en train de lister pour une mise en demeure, que je vais "vendre" à un tiers des copropriétaires (pub déjà amorcée et quelques propriétaires déjà acquis à notre cause).
A titre d'exemple : non paiement à l'avocat par le syndic (procédure en cours) d'un expert dont le passage était prévu le 19/12/2014 qui a donc été annulé et repoussé à .... expert toujours pas passé !
Procédure retardée, travaux non effectués, dégradations aggravées...
Le paiement aurait été effectué quant le CS le lui a demandé, l'expert serait passé le 19/12/2014 et la procédure aurait avancé, voire les travaux effectués.
Merci qui ? Manquement du syndic ou ignorance du CS ?
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Posté - 31 août 2015 : 14:20:48
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MaryNougaret : Méconnaissance du CS; dont profites le syndic. Rien de bien nouveau dans le fonctionnement d'une copro.
Mais c'est l'AG qui a élu le CS, et les membres du CS qui ont élu ce président ! la faute à qui ??
Celui-ci à un role bien défini : il controle les comptes du SDC, il controle la gestion du syndic et il vérifie que les décisions d'AG soit bien exécutées. Son role est consultatif, il ne peut rien décider.
Le CS doit vérifier que les fournisseurs sont payés ! de vérifier les dates de fin de contrats du syndic ! il doit aussi bien préparer l'AG.
Attention : cet histoire de facture d'expert ne tient pas la route. Qui a mandaté cet expert ? que vient faire l'avocat avec une facture d'expert ??
le syndic est dans son role de suivre ou ne pas suivre les avis émis par le CS.
L'AG a voté un budget d'entretien.Le syndic change d'entreprise dans la limite de ce budget en informant le CS. Il ne commet aucune faute la dessus.
La consultation du CS est obligatoire à partir d'une certaine somme. Le syndic consulte et décide.
Mauvais CS et mauvais syndic, malheureusement.
Au CS de bien préparer ce changement de syndic l'année prochaine; car cela se prépare très sérieusement; il ne suffit pas de trouver un ou plusieurs contrats concurrents. Il faut gérer l'AG : élire un président de séance sérieux et qui connait la tenue d'une AG. Chosir un copro. comme secrétaire de séance à la place du syndic sortant. Préparer la rédaction du PV, le président de séance peut aussi rédiger le PV.
A la prochaine AG il faudra prévoir aussi de présenter d'autres copros plus sérieux au CS? Ceux-ci ne semblent pas capables de gérer ce changement de syndic et de tenir l'AG.
Former donc une petite équipe de 6 voisins, qui se feront acte de candidature dans les 2 secondes après la résolution sur l'élection du CS. Il faut prendre les anciens membres de vitesse.
J'attendrais l'AG de 2016 pour présenter aussi tous les dossiers qui posent problèmes. Avec un tel CS, ne pas convoquer une AG avec tous ses frais si les dossiers ne sont pas bien ficelés et sérieux.
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Posté - 31 août 2015 : 21:23:03
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citation: Un membre du CS avait envoyé un AR (le 14/01) avec les propositions des syndics concurrents, doublé d'un mail pour prévenir le syndic qui lui a répondu le lendemain que les convocations pour l'AG étaient déjà sous pli... La résolution "changement de syndic" n'a pu être portée sur l'ODJ de l'AG du 12/02. Il y a faute des deuxc côtés, quid de la réunion de préparation de l'AG entre le sydnic et le CS?
Il n'y a pas double contrat, votre interprétation n'est pas bonne, le contrat précédent stoppe et le nouveau prend la suite |
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changement de prestataire sans vote en AG 
