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Viviane
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 Posté - 24 août 2014 : 22:58:21
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La loi est pleine de contradictions... et ne peut prévoir tous les cas..
Si vous êtes deux copros dont un syndic bénévole, elle ne vous oblige pas à renoncer à former un CS...
Ce qui est heureux, sans quoi le syndic (qui ne peut être membre du cs...) est seul maitre à bord sans aucun contrôle sérieux, sauf l'AG une fois par an..... Et dans ce cas il est mathématiquement impossible d'avoir 2 membres au CS...
Personnellement, le fait que la loi parle des membres au pluriel ne me semble donc pas suffisant pour dire illégal qu'il n'y ait qu'un membre, puisqu'elle exige aussi par ailleurs et sans ambiguité qu'il y ait un CS... sauf si l'AG y renonce formellement, ce que rien ne l'oblige à faire. Nul n'est tenu à l'impossible, alors entre UN membre et zéro..
Mais je ne suis pas juge... Il me semble que, le cas échéant, s'il est saisi, le juge appréciera le pourquoi il n'y a qu'un membre.... Pas de candidats ? Candidatures refusées par l'AG ? . Tout au plus, le juge pourra, si on le lui demande et si c'est possible, désigner un deuxième membre. Mais je vois pas de qui lui permettrait d'annuler la désignation d'un membre du CS au motif qu'il est seul élu... |
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Édité par - Viviane le 24 août 2014 23:36:03 |
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Stéphane
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 Posté - 24 août 2014 : 23:51:08
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Je suis d'accord dans le cas que vous évoquez, ne parlant que d'un point de vue logique de fonctionnement, l'autre copro deviendrait naturellement l'organe CS.
Mais je doute fort qu'il puisse être reconnu comme tel juridiquement parlant... |
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JPM
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Posté - 25 août 2014 : 00:21:00
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Il serait temps de revenir à la solution consistant à reconnaître que le statut de la copropriété n'est pas applicable aux véritables copropriétés à deux.
POURQUOI ? Parce que pour les juristes (comme pour d'autres d'ailleurs) plusieurs est > deux.
L'article 1832 du Code civil le montre bien : " La société est instituée par deux ou plusieurs personnes ..."
L'article 1er de la loi de 1965 dit que la loi s'applique lorsque la propriété d'un immeuble est répartie entre plusieurs personnes.
Le fait qu'en cas de partage d'un immeuble appartenant à une seule personne (promoteur ou pas) le statut s'applique dès la première vente d'une fraction n'est nullement contraire à ce qui est écrit ci-dessus.
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Viviane
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Posté - 25 août 2014 : 00:40:28
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citation: Mais je doute fort qu'il puisse être reconnu comme tel juridiquement parlant...
Je vois pas trop ce que vous voulez dire? Le CS est désigné, donc "reconnu", par l'AG...
Il n'y a pas de procédure prévue pour "reconnaitre juridiquement" un CS. Il est "bêtement", formé de ses membres, désignés par l'AG.. Et s'il n'y a qu'un membre ma foi, il est le CS à lui tout seul. On peut seulement demander au juge de nommer un deuxième membre. Si c'est pas possible, le juge appelé à statuer ne pourra pas.
jusqu'à ce que, comme le suggère JPM, on ponde une législation spécifique aux mini copropriétés, ou on aménage ce qui dans l'actuelle législation pose problème, .., et c'est pas pour demain.. |
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Édité par - Viviane le 25 août 2014 00:49:16 |
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Stéphane
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Posté - 25 août 2014 : 17:00:06
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Oui oui, reconnu par l'AG , mais n'empêche que "non régulièrement" formé.
.. Si le CS n'est pas conforme à ce qu'en dit la loi, quoi que l'AG ait pu décider, le CS risque de constater qu'il n'est plus à même de remplir ses fonctions.
(que répondre à un syndic qui refuserait de lui transmettre des pièces intéressant le syndicat par exemple ? Une MED ? de répondre à qui ? à un CS non conforme ?....) |
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Viviane
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Posté - 25 août 2014 : 17:04:04
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Ben, qu'en aucun cas le syndic ne peut être juge de la conformité du CS. Seul un juge pourrait en être "juge".
Pour le syndic, madame ou Mr X étant élu par l'AG membre du CS, elu par lui même président de ce même CS, il n'a rien à dire et doit se comporter avec lui comme avec un CS ordinaire. |
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Édité par - Viviane le 25 août 2014 17:05:18 |
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Posté - 26 août 2014 : 09:43:34
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stephane :" Si le CS n'est pas conforme à ce qu'en dit la loi"
Qu'entendez vous par " n'est pas conforme à la loi" ??
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Posté - 26 août 2014 : 09:51:07
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GBLG : voici 2 jugements qui pourraient vous aider dans votre reflexion, et la possibilité d'avoir un seul membre au CS, même si cela n'est pas prévu par les textes :
3. le « conseiller unique »
Un arrêt de la 19e chambre de la Cour d’appel de Paris [4] a admis pour l’assemblée la possibilité de ne désigner qu’un seul membre du conseil syndical exerçant la fonction de président. Elle invoque le silence de la loi et aussi l’existence de copropriétés à deux.
La 23e chambre de la même Cour [5] a adopté une solution contraire en faisant valoir le caractère collégial du conseil. La désignation d’un seul conseiller doit être considérée comme nulle. Le texte de l’article L 21 (Les membres du conseil syndical sont désignés par l’assemblée générale …) justifie cette solution.
On trouve ici un exemple de l’inadaptation des textes aux réalités pratiques de la matière traitée. Il serait souhaitable, dans le cas des petits immeubles, de prévoir la désignation d’un délégué syndical qui serait investi de la mission de contrôle dévolue au conseil syndical. Il pourrait également assurer la liaison entre les copropriétaires et le syndic.
Cette solution est d’ailleurs utilisée de fait par beaucoup de petits syndicats mais elle présente l’inconvénient d’être dépourvue de fondement juridique.
jpm-copro.com !!
JPM a du oublier ce texte qui figure sur son site et qui répond parfaitemetn à la question posée.   |
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Stéphane
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Posté - 26 août 2014 : 14:09:34
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Je m'apprêtais aussi à faire référence à cet article ;)
.Si la loi dit "Les membres sont désignés", c'est que le CS doit au moins être constitué par 2 personnes (la commission recommande même 3).
Si 1 seule personne est désignée, alors le CS n'est pas régulièrement formé (hormis l'écart admissible pour les très petits syndicats). |
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Viviane
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Posté - 26 août 2014 : 14:26:46
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Stéphane, les conclusions que vous tirez de cet article sont étonnantes, surtout sans avoir lu les jugements... qui ne sont pas sur légifrance.
Tout ce qu'on peut en tirer de certain c'est que deux cours différentes ont jugé la chose différemment.., l'une invoquant notamment le "silence de la loi" et l'autre le "caractère collégial" du CS...... Qui plus est aucune n'est la cour de cassation, qui même si elle change parfois d'avis, a plus de poids qu'une cour d'appel pour "faire jurisprudence" ...
Ce qui laisse en gros le problème entier... avec une forte probabilité d'obtenir un jugement différent selon les cas... y compris peut-être pour deux copros de taille identique...
Et ce à condition que quelqu'un saisisse le tribunal... Car ma foi, un avocat pourrait sans doute arguer que la désignation du CS, tout comme n'importe quelle résolution d'AG, doit être contestée dans les deux mois.. faute de quoi elle est valable.. ... |
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Édité par - Viviane le 26 août 2014 14:28:53 |
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Stéphane
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Posté - 26 août 2014 : 15:11:39
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Je répondais en fait à la question de philippe338. Cela dit, ma conclusion à cet article serait très proche de cette réponse.
...
C'est plutôt simple je trouve : mon CS n'est manifestement pas conforme au texte de loi, donc j'ai tendance à penser que je risque de perdre les droits qui lui sont normalement attribués!
Vous le dites vous même : un mono CS ne peut pas prétendre avoir les mêmes droits que celui qui serait "régulièrement formé" (en terme de nombre de conseillers) (en fait vous dites que c'est seul le juge qui pourra l'affirmer, ce qui revient au même : un mono CS ne peut le prétendre à l'avance!, a contrario, d'un CS composé de plus d'une personne...).
Un conseiller unique pourra toujours travailler à sa mission, mais son risque, en cas de procédure, sera peut-être de constater in-fine qu'il a perdu son temps et son argent.... (il aura juste gagné l'envie de ne plus rencontrer le syndic qui lui a fait des misères) |
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JPM
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Posté - 26 août 2014 : 15:38:42
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Pourquoi " oublier " ?
Je n'ai pas proposé une conseil syndical à un membre. J'ai proposé un délégué qui puisse avoir un rôle plus ou moins officiel
Maintenant je vais plus loin : les copropriétés à deux ne relèvent pas de la loi du 10 juillet 1965
A noter en passant que dans son n° 1100 le Particulier consacre un article à " Comment contrer la hausse des honoraires du syndic ". Titre inutilement guerrier. J'aurais proposé : Honoraires du syndic : le juste prix.
Il y a un a dans l'article un lexique pour informer les profanes. Un extrait pour " conseil syndical " : composé de copropriétaires élus lors de l'AG, il sert d'intermédiaire entre le syndic et l'ensemble des copropriétaires.
Mise à jour nécessaire :
Les membres sont élus par l'assemblée, et non lors de l'assemblée.
Le conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. Il n'est pas un intermédiaire comme indiqué.
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Posté - 26 août 2014 : 15:41:22
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stéphane : " mon CS n'est manifestement pas conforme au texte de loi, donc j'ai tendance à penser que je risque de perdre les droits qui lui sont normalement attribués!"
??? qu'est que cela veut dire ??? VOus ne répondez pas à un CS " coforme" ??
Le CS est une obligation en copropriété, et le RDC ou un RFCS adopté par l'AG en fixera le nombre.
Mais il faut d'abord faire acte de candidature pour être élu.
Revenons alors aux intérêts des copros et des petits petits SDC ! Un CS même composé d'une seule personne, FAUTE d'autre candidature,c'est nettement mieux que pas de CS. La vérification des comptes, de la gestion du syndic, de la préapration de l'AG ET la possibilité de convoquer une AG pour son président a une grande importance dans la vie de la copropriété.
Interêt du SDC contre sa non-collègialité !!! le choix doit être vite fait.
stéphane :" Un conseiller unique pourra toujours travailler à sa mission, mais son risque, en cas de procédure, sera peut-être de constater in-fine qu'il a perdu son temps et son argent...."
Vous oubliez que les conseillers sont des bénévoles, par conséquent ils ils ne perdent ni leur temps et aucun Euro !! |
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Viviane
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Posté - 26 août 2014 : 17:25:26
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@stéphane, je vais supposer que c'est à moi que vous parliez? C'est pas très clair donc..
citation: C'est plutôt simple je trouve : mon CS n'est manifestement pas conforme au texte de loi, donc j'ai tendance à penser que je risque de perdre les droits qui lui sont normalement attribués!
Donc si je comprends bien vous êtes seul et unique membre de votre CS ? Pourquoi? Pas d'autre candidat?
citation: Vous le dites vous même : un mono CS ne peut pas prétendre avoir les mêmes droits que celui qui serait "régulièrement formé" (en terme de nombre de conseillers)
Ben non, j'ai jamais dit ça
citation: (en fait vous dites que c'est seul le juge qui pourra l'affirmer, ce qui revient au même : un mono CS ne peut le prétendre à l'avance!, a contrario, d'un CS composé de plus d'une personne...).
Ce que je dis est l'inverse. Vous êtes un CS régulièrement formé jusqu'à ce qu'un juge dise le contraire. Et ça n'est pas certain que si quelqu'un le lui demande, il le dise. La loi ne prévoit pas qu'il faille passer devant le juge pour déterminer que le CS est régulièrement formé avant qu'il se puisse se considérer comme tel. Sinon, ce serait valable pour tous les CS. Le CS est formé des membres nommés par l'AG. Tant qu'un juge n'a pas dit que le CS lambda de la copro bidule n'a pas qualité à agir car il n'est pas régulièrement formé, il a qualité à agir.
Oubliez que vous êtes seul. Imaginez un RDC qui prévoit obligatoirement 3 membres pour le CS mais seuls deux sont élus, car il n'y a que deux candidats. Le CS sera régulièrement formé et fera son taff de CS jusqu'à ce qu'un juge dise le contraire. CA N'EST PAS AU SYNDIC DE PRENDRE CA POUR PRETEXTE POUR EMPËCHER LE CS D'AGIR. De la même façon, un syndic à priori irrégulièrement élu sera syndic, et pourra agir comme tel, tant qu'un juge ne dira pas le contraire.. Et pour qu'un juge le dise, il faut que quelqu'un saisisse le juge.
citation: Un conseiller unique pourra toujours travailler à sa mission, mais son risque, en cas de procédure, sera peut-être de constater in-fine qu'il a perdu son temps et son argent.... (il aura juste gagné l'envie de ne plus rencontrer le syndic qui lui a fait des misères)
Vous ne perdez pas votre temps. Vous faites votre boulot, c'est très bien, et plus que courageux de le faire seul, je vous tire mon chapeau. Et il n'y a pas de raison que vous perdiez votre argent. Les frais du CS doivent être remboursés par le SDC.
Vous pensez à quelque chose de précis quand vous parlez de procédure?
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Édité par - Viviane le 26 août 2014 17:52:24 |
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Posté - 26 août 2014 : 18:06:44
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JPM :" Maintenant je vais plus loin : les copropriétés à deux ne relèvent pas de la loi du 10 juillet 1965 "
Mais JPM, la question ne concerne pas les copros à 2 mais à 5 !!!!
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Posté - 26 août 2014 : 19:24:36
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Bonjour JPM
Votre intervention sur les copros à deux m'intéresse .
Pourriez-vous développez un peu plus?
D'avance. |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Stéphane
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Posté - 26 août 2014 : 20:07:42
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Désolé pour les approximations
En gros, (encore par exemple) si je suis le "mono CS" d'une copro, je ne signerais pas mes courriers en tant que Président ou CS, mais en tant que copro (qui s'est fait élire au CS !! :)) , mû des plus louables volontés.... Le syndic en fera ce qu'il voudra..... Ce n'est pas en signant en tant que CS que je penserais avoir plus de poids. |
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JPM
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Posté - 26 août 2014 : 23:13:17
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Pour JM Lugherini
Pour la fin de la semaine, sur JPM COPRO cours d'exégèse juridique à propos de la copropriété à deux et de la garantie financière des syndics devenant sans objet avec la gestion par compte séparé 
Sur la copropriété à deux, le principe est ultra simple. Mais il faut préciser ce qu'on entend par copropriété à deux. Ce n'est pas le cas lorsque pour un immeuble de 15 lots, Dupont en à 9 et Durand 6.
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Viviane
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Posté - 26 août 2014 : 23:34:57
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Pourquoi donc signer "en tant que copro membre du CS"? Seul membre du CS, vous en êtes forcément le président. Faite lui un CR de réunion qui vous élit vous même, si ça l'amuse.
J'ai l'impression que vous craignez qu'il vous arrive quelque chose de grave si vous agissez alors qu'un juge pourrait (éventuellement, c'est même pas sur) déclarer que le CS n'est pas légitimement constitué.
Vous avez tord.
Déjà , pour qu"un juge se prononce sur la légitimité du CS, faut que quelqu'un lui demande, et le syndic à mon avis ne le peut même pas. Et quand bien même il pourrait, il va pas s'amuser à ça alors qu'il est même pas sur de gagner et que votre mandat serait terminé avant la fin du procès...Seul un copro le pourrait. Mais même chose, quel intérêt? Sauf si il s'est présenté au CS et n'a pas été elu.
Enfin, si un juge décidait que votre CS n'existait pas, pourquoi donc vous punirait-il, vous? Vous êtes élu, vous faites comme vous pouvez le taff qui est censé être le vôtre. Et quelle pourrait être la sanction?
Tant que vous cantonnez au rôle dévolu au CS et à son président, sans rien faire de plus, comme donner votre accord sur un devis dépassant la somme au delà de laquelle il faut consulter l'AG, vous ne risquez RIEN de RIEN.
En ce moment, je suis l'histoire d'une UINAUTE dont le syndic bénévole est une vrai calamité, qui cumule, et consciemment irrégularité sur irrégularité, et pas des petites, des choses du genre faire voter consciemment à la mauvaise majorité et avec les mauvais tantièmes, refuser de corriger malgré les remarques de la présidente..... L'avocat a beaucoup hésité avant d'accepter de le mettre en cause pour les plus énormes. Il dit que les juges sont indulgents avec les syndics bénévoles. Alors un CS, avec le peu de pouvoir qu'il, a, vous imaginez? Faudrait qu'il touche des pots de vin..
Ensuite, croyez moi, j'ai déjà eu affaire à des syndics plus que coriaces, le poids que vous aurez face au syndic ne dépend pas de votre titre ,ni même des textes de loi, mais de votre culot. Nous y'a des docs qu'on a obtenus en refusant de sortir des bureaux et en trainant partout pour poser des questions. Pendant plus de 3H. Il a menacé d'appeller la police, mais l'a pas fait. Il aurait du expliquer pourquoi il donnait pas un truc qu'il était obligé de donner.. Si y'a un copro qui veut bien, demandez lui de vous accompagner, peu importe qu'il soit au CS ou pas,.
Si vous pensez vous même ne pas être légitime, vous êtes foutu. Etre président d'un CS de 20 personnes n'y changerait rien.
Certes, c'est beaucoup plus dur tout seul. Mais même quand on est plusieurs, la première chose que fait un syndic malin controversé par le CS, c'est de tenter de semer la zizanie dans le CS en faisant tout pour décrédibiliser le plus coriace, même si c'est le président.. Et parfois il y arrive, au moins temporairement.
Alors dites vous dites qu'une des bonnes choses à être tout seul, c'est que vous n'aurez pas à vous battre aussi parfois contre vos collègues...
Enfin, face à certains syndics, y'a des choses que vous n'obtiendrez jamais, quoi que vous fassiez, sauf à convaincre l'AG d'aller en justice, et/ou de changer de syndic.. S'il est très mauvais, ça doit être ça votre but. Pas le corriger, vous y arriverez pas. Ramasser suffisamment de billes pour convaincre l'AG d'en changer. Et c'est ça qu'il essaye de vous empêcher de faire en invoquant votre non-légitimité à exiger des réponses.
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Édité par - Viviane le 27 août 2014 00:03:24 |
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Posté - 27 août 2014 : 09:11:55
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stéphane :" En gros, (encore par exemple) si je suis le "mono CS" d'une copro, je ne signerais pas mes courriers en tant que Président ou CS, mais en tant que copro (qui s'est fait élire au CS !! :)) , mû des plus louables volontés.... Le syndic en fera ce qu'il voudra..... Ce n'est pas en signant en tant que CS que je penserais avoir plus de poids."
TOUT cela n'est pas la copropriété. Relisez bien les textes.
Un président de CS a une lmission bien définie par la loi de la copropriété et a des " droits" qu'un copropriétaire n'a pas !!!
UN copro. qui est élu au CS, est un membre du CS qui peut recevoir TOUS les docs concernant le SDC, emettre des avis, .... et président il peut convoquer une AG en cas de vancance ou carence du syndic.
viviane :"[blue] Alors dites vous dites qu'une des bonnes choses à être tout seul, c'est que vous n'aurez pas à vous battre aussi parfois contre vos collègues...[/blue]"
NON !!! le CS doit être composé de plusieurs membres !! c'est un COLLEGE, dont les " décisions" et avis sont collégiale. Nous parlons d'une exception d'un CS composé d'un seul membre, cela ne doit pas être une règle " à la viviane" . Un président de CS qui ne désiren pas débattre et se bat contre ses collègues, est un président "dictateur" !! Pas Bien 
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Fonctionnement conseil syndical 
