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criss
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 Posté - 12 mai 2014 : 18:34:05
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Bonjour,
Je transforme un studio loué nu en meublé étudiant (9mois) + location saisonnière (juillet/août).
Pourriez-vous me conseiller.
J'ai pris connaissance du post http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=12625 mais étant néophyte, vos conseils seraient les bienvenus.
J'ai acquis le studio en 1986. Je suppose qu'il ne peut donc figurer dans les amortissements ?
A moins que considérant qu'il s'amortisse sur 40 ans, il me soit possible d'amortir les 12 années restantes, sachant que je n'ai plus aucun crédit et ai déduit les intérêts d'emprunt des déficits fonciers (plus de 3 ans).
Que conseilleriez-vous ?
Pour ce qui est du mobilier, j'ai remplacé la kitchenette au départ du dernier locataire (location nue à l'époque) et (+ remise en peinture). C'était en 2012.
Puis-je amortir sur 10 celle-ci (soit les 8 années restantes) ?
Ou ces travaux ayant été réalisés avant le passage en meublé sur un bien vacant, ils sont non déductibles et non amortissables ?
Je suis en train de le meubler. J'ai acquis une partie du mobilier sur le bon coin pour un coût modique ainsi que d'autres parties du mobilier pour des sommes inférieures à 500 €. Si j'ai bien compris, tout doit passer en charges.
La remise en peinture ayant été effectuée en 2012, puis-je la déduire dans le cadre des amortissements ?
En fait, le différentiel entre le micro bic et le réel SUPER simplifié peut paraitre minime, mais dans le premier cas, compte tenu de l'achat neuf d'une partie du mobilier (literie, électroménager), du remplacement de certains éléments (chauffe eau, toilette, lavabo), je serai déficitaire et paierai des impôts sur la moitié des loyers perçus (même si ceux-ci sont effacés par l'investissement de départ) compte tenu de l'abattement forfaitaire alors qu'avec le réel SUPER simplifié, la plupart des éléments pourraient être déduits en charges (factures inférieures à 500€ sauf pour le chauffe eau), ce qui rendrait le rapport loyer/investissement quasi nul pour les 2 premières années.
Mon idée est donc de déclarer au réel SUPER simplifié les 2 premières années, l'option étant irrévocable, et soit d'inclure un autre logement en location meublée par la suite, soit de passer au micro bic si cette gestion n'est pas trop compliquée.
Et éventuellement créer une SCI.
Merci d'avance pour vos conseils,
Cordialement
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Édité par - criss le 12 mai 2014 18:40:18 |
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Posté - 12 mai 2014 : 21:30:39
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citation: J'ai acquis le studio en 1986. Je suppose qu'il ne peut donc figurer dans les amortissements ?
A moins que considérant qu'il s'amortisse sur 40 ans, il me soit possible d'amortir les 12 années restantes, sachant que je n'ai plus aucun crédit et ai déduit les intérêts d'emprunt des déficits fonciers (plus de 3 ans).
Tout est écrit dans le sujet en référence.
Comme vous avez fini la location en nu & vous débutez une exploitation en meublé, a laquelle vous apportez votre studio. ceci se fait donc a la valeur vénale, et c'est à partir de cette valeur vénale que vous décomposez en composants et que vous commencez a amortir;
Les années en foncier nu ne comptent pas pour l’amortissement, et le studio pour cette exploitation la n'était pas a la même valeur qu'aujourd'hui.
Par exemple: Au bout de 40 ans en meublé vous pouvez repasser en nu en 2054.
Puis après 5 ans en nu, en 2059 vous repassez alors en meublé, et en 2059 vous l'apporterez a votre nouvelle exploitation en meublé a la valeur vénale de 2059.
C'est dire que votre valeur d'achat et votre valeur vénale de 2014 seront depuis longtemps oubliés et devenus négligeables.
citation: Pour ce qui est du mobilier, j'ai remplacé la kitchenette au départ du dernier locataire (location nue à l'époque) et (+ remise en peinture). C'était en 2012.
Puis-je amortir sur 10 celle-ci (soit les 8 années restantes) ?
Vous apportez en 2014 un bien immobilier comprenant donc une kitchenette.
Votre valeur vénale inclut celle-ci.
Apres, vous décomposez en composant selon le fil de Fluo et de BailleurX, a vous de voir et d'estimer les valeurs vénales des divers composants
citation: Ou ces travaux ayant été réalisés avant le passage en meublé sur un bien vacant, ils sont non déductibles et non amortissables ? Ils n'existent tout simplement pas.
Quand on vend en 2014 un immeuble qu a eu des travaux dedans en 1914, c'est juste un immeuble.
C'est pareil pour vous.
citation: Je suis en train de le meubler.
J'ai acquis une partie du mobilier sur le bon coin pour un coût modique ainsi que d'autres parties du mobilier pour des sommes inférieures à 500 €. Si j'ai bien compris, tout doit passer en charges. Si vous avez tout bien compris, vous devez tout passer en actif .
Ce ne sont pas des charges.
UN actif est un bien qui dure plus d'une année, le cas du mobilier.
Il est certes accepté par tolérance de porter en charges des actifs de moins de 500 euros, mais il faut que cela ne soit pas l'objet de l'exploitation.
Quand on loue en meublé, dans meublé, il y a meuble....
citation: La remise en peinture ayant été effectuée en 2012, puis-je la déduire dans le cadre des amortissements ? Même rengaine. Quand on vend en 2014 un immeuble qui a été repeint en 1914, on vend juste un immeuble.
Qu'il ait été repeint en 2012, c'est pareil.
Tout au plus vous pouvez en tenir compte pour la valeur du composant en question dans la décomposition en composants.
citation: En fait, le différentiel entre le micro bic et le réel SUPER simplifié peut paraitre minime Attention, il n'existe pas de réel super simplifié mais juste un réel simplifié
Vous confondez avec la comptabilité qui elle peut sur votre choix être super-simplifiée.
citation: mais dans le premier cas, compte tenu de l'achat neuf d'une partie du mobilier (literie, électroménager), du remplacement de certains éléments (chauffe eau, toilette, lavabo), je serai déficitaire et paierai des impôts sur la moitié des loyers perçus (même si ceux-ci sont effacés par l'investissement de départ) compte tenu de l'abattement forfaitaire alors qu'avec le réel SUPER simplifié, la plupart des éléments pourraient être déduits en charges (factures inférieures à 500€ sauf pour le chauffe eau), ce qui rendrait le rapport loyer/investissement quasi nul pour les 2 premières années. Non non on ne déduit en charges que des actifs secondaires par rapport a l'exploitation.
Si vous louez un logement en meublé avec 10 000 euros de meubles que vous passez tous en charges parce que vous les avez acheté chacun moins de 500 euros, vous allez au devant de quelques ennuis avec les impots.
citation: Mon idée est donc de déclarer au réel SUPER simplifié les 2 premières années, l'option étant irrévocable, et soit d'inclure un autre logement en location meublée par la suite, soit de passer au micro bic si cette gestion n'est pas trop compliquée.
Et éventuellement créer une SCI. Oubliez la sci incompatible avec le meublé, attention aux inconvénients de la mise en société qui risque de vous entrainer a payer des charges sociales.
je n'ai pas compris l’intérêt de passer au microbic si vous êtes en déficit; Cela résulte t'il de calculs ou d'une intuition?
faites plutot une simulation, mais si vous êtes au réel pendant qqs temps vous allez vouloir utiliser vos amortissements en report de déduction (ARD) |
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criss
Contributeur actif
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Posté - 13 mai 2014 : 09:37:07
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Bonjour,
Merci pour votre réponse.
Pour le bien immobilier, à supposé que ma première location débute en octobre de cette année, je ferai donc une déclaration en 2015.
Je pourrai amortir le logement sur 33 ans et défalquer chaque année 1/33ème de la valeur vénale.
Doit-on compter les mois de non-location ? (9 mois d'occupation sur 12) ou ne dois-je porter en amortissement que 9 mois ?
Pour la 1ère année, c'est clair, je ne peux débuter qu'à compter de la mise en location, c'est à dire : octobre. Donc déclaration pour 3 mois.
Pour ce qui est du mobilier, autant pour moi.
Je ramène donc tout à l'actif avec des durées d'immobilisation différentes selon qu'il s'agira de pièces de mobilier ou d'électroménager.
Par contre, eux sont des biens meubles pouvant être séparer du bien immobilier et je peux donc les rajouter à l'actif et les amortir même si les sommes sont faibles ?
Si je peux amortir le bien immobilier, j'ai tout intérêt à déclarer au REEL SIMPLIFIE avec une comptabilité SUPER SIMPLIFIEE.
Mais, que se passerait-il si je devais vendre au bout de deux ans de location (vis à vis des impôts) ?
Pour ce qui est des actifs secondaires que l'on déduit en charges, Est-ce :
- les frais de remplacement de la haie (ou amortissement car pérenne) ?
- les charges annuelles de copropriété ?
(hors les charges locatives et les OM puisque incluses dans le loyer) ?
Tout le petit mobilier (vaisselle, micro-ondes, ...) passera en actif car achetés une fois pour toute mais le remplacement d'une assiette, ... passera en charge l'année de son remplacement. C'est bien cela ?
Et puis-je déduire les frais de déplacement générés pour procéder à l'état des lieux d'entrée et de sortie (péage, essence) ? Je suis en région parisienne, le studio se situe dans les Alpes Maritimes.
Je me dirige sur la location meublée non pas pour "gagner plus" mais pour éviter de trop perdre. Louer nu est devenu trop risqué car en cas de perte d'emploi et de problèmes financiers, il est devenu impossible de récupérer le logement pour le vendre nu. Il est fermé depuis 2 ans et je cherche à récupérer les frais d'entretien sans me générer plus d'mpôts, d'où l'option du réel simplifié.
J'aurai pu vendre, mais je n'ai pas trouvé preneur au prix et ne suis pas dans une situation qui justifie que je m'en sépare à un prix trop bas faute d'acheteur en ce moment. Ceci pour expliquer ma démarche.
Quant au micro bic plutôt qu'au réel, je n'avais pas inclus l'amortissement de l'immeuble, possédant celui-ci depuis près de 30 ans. Je pensais déduire les 2 premières années les frais générés par la mise en meublé. En fait, je réfléchissais comme s'il s'agissait de la déclaration foncière. A partir du moment où l'on peut amortir l'immeuble, je ne vois pas l'intérêt du micro bic si ce n'est de ne pas se casser la tête avec la paperasse. Je déclare mes revenus fonciers au réel, je vais me pencher sur la déclaration au réel du meublé.
Je ne compte pas louer cher et le but est d'équilibrer recettes et dépenses (en incluant les impôts).
Je n'ai pas compris ce qu'était l'ARD mais à première lecture le REEL SIMPLIFIE semble plus intéressant que le micro bic, sauf erreur de ma part.
Cordialement
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Posté - 13 mai 2014 : 11:04:33
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citation: 1/33ème de la valeur vénale. Attention à l'obligation de décomposer en composant; je n'ai moi-même pas compris quelles étaient les tolérances légales a s'en éloigner et à faire comme certains comptables quand il s'agit d'un petit studio, ne créer qu'un seul composant.
Pour ma part j'ai quatre ou cinq composants hors meubles, hors équipement, hors ordinateur
citation: Doit-on compter les mois de non-location ? (9 mois d'occupation sur 12) ou ne dois-je porter en amortissement que 9 mois ?
Pour la 1ère année, c'est clair, je ne peux débuter qu'à compter de la mise en location, c'est à dire : octobre. Donc déclaration pour 3 mois. On prend en compte les mois d'EXPLOITATION, pas de location. Il est évident qu'il faut s'efforcer de mettre en location.
Dans votre cas avec une exploitation en meublé en résidence principale, donc considéré comme du service alterné avec une exploitation en résidence saisonnière, donc considérée comptablement et fiscalement dans une autre case, vous avez deux types d'exploitation différentes dans la même entreprise, mais vous pouvez tres bien en passant constamment des annonces etre constamment 12 mois sur 12 exploitant.
citation: Pour ce qui est du mobilier, autant pour moi.
Je ramène donc tout à l'actif avec des durées d'immobilisation différentes selon qu'il s'agira de pièces de mobilier ou d'électroménager.
Par contre, eux sont des biens meubles pouvant être séparer du bien immobilier et je peux donc les rajouter à l'actif et les amortir même si les sommes sont faibles ? Comme le conseillent fluo ou Bailleurx vous achetez séparément mais vous créez un ou des composants regroupés.
j'achète six couteaux le 10 mai, dix cuiller le 12 mai, 20 pinces à thé le 18 juin et le reste le 19 juin, j'ajoute les 150 assiette a soupe et les trois assiettes en faïence de rouen que j'ai apporté pour uen valeur vénale X et je crée mon composant Equipement que j'amortis sur 4 ans ou 5 ans même si la faience de rouen est supputée durer un peu plus.
citation: Si je peux amortir le bien immobilier, j'ai tout intérêt à déclarer au REEL SIMPLIFIE avec une comptabilité SUPER SIMPLIFIEE. En effet.
citation: Mais, que se passerait-il si je devais vendre au bout de deux ans de location (vis à vis des impôts) ? Peu importe, tant que vous êtes en LMnP (non poroffessionel) vous êtes aux plsu-values des particuliers côté immeuble et au régime des particuliers aussi côté équipement.
citation: Pour ce qui est des actifs secondaires que l'on déduit en charges, Est-ce :
- les frais de remplacement de la haie (ou amortissement car pérenne) ? J’avoue n'avoir jamais immobilisé une haie, ou alors involontairement en lançant un reste de seau de béton (préférentiellement sur la haie du voisin) et je ne lancerait pas sur une discussion de décomposition de la haie en composants (le tronc, les racines, les feuilles, tout ça tout ça...) mais théoriquement cela fait partie du terrain qui n'est pas amortissable, sauf à ce que vous en tirer du minerai de cuivre ou un gisement de spath d'islande.
Vous pouvez déduire les frais d'entretien de la haie, le remplacement de certains plans, du moment que c'est dans le but de conserver ou d'améliorer les revenus locatifs. Il n'y a que si c'étaient des dépenses somptuaires qu'il serait interdit de le faire ou si ca n'est pas en rapport avec l'exploitation (exemple vous plantez 1 hectaure de carbernet sauvignon).
citation: - les charges annuelles de copropriété ?
(hors les charges locatives et les OM puisque incluses dans le loyer) ? Elles sont déductibles pour la partie récupérable sur le locataire puisqque les recettes comprennent normalement les remboursement des locataires pour les charges locatives,
et elles sont déductibles pour leur partie non récupérable si l'actif est immobilisé.
Par exemple, les charges de copropriété sur la haie de thuya immobilisée sont déductibles
citation: Tout le petit mobilier (vaisselle, micro-ondes, ...) passera en actif car achetés une fois pour toute mais le remplacement d'une assiette, ... passera en charge l'année de son remplacement. C'est bien cela ? Non, quand on remplace pour assurer la durée de vie prévue initialement on compte en charges.
Si vous remplacez l’assiette de Rouen cassée la sixième année, moi je la compterais aussi en charge, a moins de tomber sur un ayatollah de l’immobilisation, je ne pense pas que ca pose de problème.
citation: Et puis-je déduire les frais de déplacement générés pour procéder à l'état des lieux d'entrée et de sortie (péage, essence) ? Je suis en région parisienne, le studio se situe dans les Alpes Maritimes. Oui, bien entendu, sur justificatif ou sur déduction forfaitaire, un fil de Fluo en parle.
Attention
, si vous mangez au restaurant, la part comprise entre 0 et l'infini est déductible comptablement, c'est donc la facture du resto qui doit apparaitre en 2033-B lignes charges diverses.
En revanche on n'admet fiscalement QUE la partie comprise entre 4,40 euros et 17,70 euros (le chiffre change chaque année) donc vosu devez alors réintégrer dans la 2033-B par exemple 4,40 euros si vous avez payé 17 euros de repas ou 4,70 (4,40 PLUS la différence entre 18 et 17,70) si votre repas vosu a couté 18 euros.
Attention encore
Et c'est la que vous comprenez pourquoi les loueurs en meulé peuvent perdre leurs cheveux,
si vous avez lu les posts de Fluo et Bailleurx vous avez vu qu'il y a une limitation à la déduction des amortissements,
Cette limitation se recalcule, et pour cela il faut faire la part des dépenses liées aux actifs et ceux liés a l'exploitation.
Je la fais brève: Le voyage en voiture avec deux repas ne se comptabilise pas de la même façon si vous allez réparer la fuite du lavabo ou si vous allez signer un bail et faire un état des lieux.
C'est la raison qui me fait dans mon cas tenir une compatibilité non super non simplifiée 
citation: Je me dirige sur la location meublée non pas pour "gagner plus" mais pour éviter de trop perdre. Louer nu est devenu trop risqué car en cas de perte d'emploi et de problèmes financiers, il est devenu impossible de récupérer le logement pour le vendre nu. Il est fermé depuis 2 ans et je cherche à récupérer les frais d'entretien sans me générer plus d'mpôts, d'où l'option du réel simplifié.
J'aurai pu vendre, mais je n'ai pas trouvé preneur au prix et ne suis pas dans une situation qui justifie que je m'en sépare à un prix trop bas faute d'acheteur en ce moment. Ceci pour expliquer ma démarche. Ok. Et vosu allez faire des progrès en comptabilité
citation: Quant au micro bic plutôt qu'au réel, je n'avais pas inclus l'amortissement de l'immeuble, possédant celui-ci depuis près de 30 ans. Je pensais déduire les 2 premières années les frais générés par la mise en meublé. En fait, je réfléchissais comme s'il s'agissait de la déclaration foncière. A partir du moment où l'on peut amortir l'immeuble, je ne vois pas l'intérêt du micro bic si ce n'est de ne pas se casser la tête avec la paperasse. C'est clair
citation: Je déclare mes revenus fonciers au réel, je vais me pencher sur la déclaration au réel du meublé. Installez vous plutot dans un canapé confortable (non immobilisé)
citation: Je n'ai pas compris ce qu'était l'ARD mais à première lecture le REEL SIMPLIFIE semble plus intéressant que le micro bic, sauf erreur de ma part. [/quote]C'est la partie des amortissements que vous ne pouvez pas déduire.
Votre logement a une valeur vénale de 100 euros (oui, il n'est pas cher) et vous amortissez 3 euros par an.
Votre loyer est de 2 euros annuels, et vous n'avez aucune charge.
Vous ne pouvez pas déduire 3 euros d’amortissement, mais 2 au maximum.
Les Ard c'est 3-2 = 1 |
Édité par - ribouldingue le 13 mai 2014 11:14:43 |
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criss
Contributeur actif
163 message(s)
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Posté - 14 mai 2014 : 10:56:43
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Bonjour,
Merci pour vos réponses.
Je pense que je vais vraiment me pencher sur la question car il me semble plus intéressant de louer en meublé au REEL SIMPLIFIE plutôt qu'au micro bic, surtout si je peux déduire une partie des frais occasionnés pour la signature du bail et de l'état des lieux, étant donné que le logement est dans les Alpes Maritimes et que je réside sur la région parisienne.
A voir, si je le mets en agence ou si je le gère seule. |
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erci7527
Contributeur actif
301 message(s)
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Posté - 14 mai 2014 : 23:53:34
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Bonjour,
citation: car en cas de perte d'emploi et de problèmes financiers, il est devenu impossible de récupérer le logement pour le vendre nu
avec la loi ALUR, depuis le 27 mars 2014, les conditions de vente d'un meublé occupé sont les mêmes que si la location est en "vide" |
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 Posté - 15 mai 2014 : 07:48:46
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Erci7527,
Attention, pas tout à fait même si l'esprit s'en est en effet rapproché.
http://vosdroits.service-public.fr/...F21001.xhtml
Le formalisme est légèrement moindre, mais surtout le délai est resté à 3 mois de préavis pour le propriétaire bailleur contre 6 mois en ca de logement loué nu.
En revanche, la ou ca se durcit, et pareillement pour un loyer en nu, ce sont:
1/ la pénalisation du préavis désormais qualifié de frauduleux
2/ La protection d'un locataire de plsu de 65 ans. |
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criss
Contributeur actif
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Posté - 15 mai 2014 : 09:07:13
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citation: Initialement posté par erci7527Bonjour, citation: car en cas de perte d'emploi et de problèmes financiers, il est devenu impossible de récupérer le logement pour le vendre nu avec la loi ALUR, depuis le 27 mars 2014, les conditions de vente d'un meublé occupé sont les mêmes que si la location est en "vide"
Bonjour,
C'est pourquoi, je me dirige vers la location à un étudiant car le bail n'est que de 9 mois. |
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LMNP éel simplifié ou micro bic ? 
