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danmasse
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 Posté - 19 avr. 2014 : 18:49:05
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Bonjour,
Je suis membre du Conseil Syndical d'un immeuble (j'en suis même président), et nous sommes régulièrement pris à parti par des locataires, sur des questions concernant la gestion de l'immeuble.
Il est évident que nous prenons en compte les informations de fonctionnement courant (ampoule grillée, panne d'ascenseur, etc...), mais à partir de quand devons-nous renvoyer les questions sur le bailleur (ou l'agence qui gère la location de l'appartement) ?
Existe-t-il un texte définissant ces limites ?
Merci !
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Posté - 19 avr. 2014 : 19:22:28
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damasse : le syndicat des copropriétaires ne "connait" que les copropriétaires 
L'interlocuteur des locataires est " en principe" son bailleur.
Le syndic ne répondra pas aux locataires en ce qui concerne la gestion du Syndicat.
La gestion de l'immeuble ne regarde pas les locataires.
Le bailleur DOIT également informer ses locataires du respect du RDC.
Mais tout autre tiers, le propriétaire bailleur peut donner son mandat à son locataire. |
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 20 avr. 2014 : 09:33:12
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Je confirme ce que philippe388 a écrit. danmasse demande citation: à partir de quand devons-nous renvoyer les questions sur le bailleur ? Existe-t-il un texte définissant ces limites ? Je ne connais pas de texte de ce genre. Je réponds en termes d"efficacité, de retour d'expérience.
Je suis président de CS aussi. Les locataires peuvent avoir plus d'effet sur la réduction des charges que leur bailleur et évidemment plus d'effet qu'un bailleur qui ne vient jamais aux AG ou n'envoie jamais son pouvoir. Il faut considérer les locataires.
Pour un CS qui cherche à réduire les charges, toutes les questions relatives à l'usage des parties communes sont évidemment à connaître par les locataires.
Il y a aussi des recommandations qui ne sont pas dans le RCP : fermer eau et ballon d'eau chaude, repérer les vannes de colonne, sortie des encombrants, etc ... Les locataires changent plus souvent que les copropriétaires résidents et ont moins d'expérience de vie en collectivité : les locataires ont donc plus besoin d'info.
Pour les questions relatives aux parties privatives, il faut évidemment demander aux locataires de s'adresser à leur agence de location ou à leur bailleur ... en leur donnant les arguments qui peuvent les motiver (faire remplacer un vieux ballon d'eau chaude) surtout si cela a un impact sur les charges communes (dégât des eaux).
C'est pourquoi, je communique aux locataires les mêmes informations sur la marche de la copropriété que les copropriétaires que ce soit à leur arrivée ou en cours d'année (moyens électroniques). Aucun bailleur ne s'est plaint de ce mode de fonctionnement. Montrer aux locataires les courbes illustrant la réduction des charges courantes en expliquant pourquoi il y a réduction a un effet positif sur leur comportement.
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 20 avr. 2014 09:34:34 |
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Posté - 20 avr. 2014 : 10:16:49
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attention, le syndic a des relations avec les locataires par le biais du mot "résident" :
article 18:
...
- d'assurer l'information des occupants de chaque immeuble de la copropriété des décisions prises par l'assemblée générale, selon des modalités définies par décret
...
mais attendons le décret... |
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danmasse
Contributeur senior
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 Posté - 20 avr. 2014 : 10:35:32
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Bonjour Louis et Philippe, et merci de vos réponses.
J'adhère complètement à ce que dit Louis : dès mon élection à la présidence du CS, j'ai mis en place un forum, d'une part afin de tenir tous les occupants (ainsi que les bailleurs non résidents) au courant des problèmes de l'immeuble, et d'autre part pour essayer de faciliter la convivialité.
Dans l'incident (bénin) qui a justifié ce message, la diffusion ces informations s'est un peu retournée contre moi : j'ai informé des détails du contrat d'entretien que nous avons signé avec notre ascensoriste (il m'a paru utile de tenir tous les occupants informés des délais d'intervention...). Lorsqu'un ascenseur est tombé en panne, un locataire a noté l'heure à laquelle la panne a été signalée à l'ascensoriste, et l'heure à laquelle le technicien est intervenu. Et il a remarqué que, à son avis, ce délai excédait le délai mentionné au contrat...
Il s'en est ensuivi un message (posté sur le forum) demandant quelles mesures nous envisageons de prendre contre l'ascensoriste...
Je comprends évidemment l'énervement d'un habitant du 11ème étage, privé d'ascenseur, et j'ai eu un peu de mal à le calmer. Mais il m'aurait été utile d'avoir un texte dont je puisse lui citer la référence, qui fixe de façon un peu plus précise les limites du domaine dans lequel un locataire peut intervenir...
Merci encore ! |
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danmasse
Contributeur senior
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Posté - 20 avr. 2014 : 10:50:08
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Pour répondre à Rambouillet :
Oui, bien entendu, je suis bien conscient de cette obligation - qui relève d'ailleurs du simple bon sens.
Notre syndic ne s'étant jamais inquiété d'informer les résidents non propriétaires des questions relatives à la gestion de l'immeuble, j'ai donc mis en place ce forum, sur lequel je diffuse un compte rendu de toutes nos réunions de CS (1 par mois, environ). Je le rédige en expliquant le plus clairement possible les problèmes qui se posent et les réponses proposées par le CS.
Bien entendu, je fais deux versions du compte-rendu : une autre version, non destinée à la diffusion générale, inclut par exemple les commentaires relatifs aux gardiens, et les instructions données au syndic.
Le lendemain de l'AG, je diffuse de la même façon un compte-rendu abrégé, non officiel, qui résume les grandes décisions qui ont été prises : le compte rendu officiel ne nous parvient que deux mois après l'AG, et comprend de nombreux points de routine, qui n'intéressent personne. Ce compte rendu officiel est diffusé par le syndic, et n'est pas communiqué aux locataires.
Incidemment, je note au passage que seulement 42 contributeurs se sont inscrits au forum, pour un total de 138 lots principaux... mais il est vrai que l'accès du forum est public : il est certain que d'autres personnes, non inscrites, viennent le consulter. |
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Gédehem
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Posté - 20 avr. 2014 : 11:42:08
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Dans une coproprété (qui une propriété partagée, en indivision faut-il le rappeler), les locataires n'ont sur le principe de rapport qu'avec leur propriétaire/bailleur.
Vis à vis "du propriétaire de l'immeuble" (ici le syndicat qui en est le gardien), toujours sur le principe, il n'en a aucun.
Qui plus est s'agissant de locataire pris individuellement.
Pour avoir "voix" au chapitre, il faut qu'ils s'organisent en créant une "association de locataires", qui peut alors "peser" dans la mesure où elle serait l'interlocutrice et du syndic et du CS pour les questions de tous les jours.
Sans ignorer le quotidien d'un habitat partagé (on est dans des relations de voisinage), c'est cette position que devrait adopter le CS et son pdt : "Il y a un problème ?, Voyez votre propriétaire"
Un ajout dans le droit fil de l'exposé de Louis.
Les locatiares sont tenus de respecter les dispositions du RDC en vertu des droits (habitation/usage) qui procèdent de leur bail de location. Le propriétaire-bailleur est toujours tenu pour responsable vis à vis du syndicat des manquements de ses locataires. Le propriétaire-bailleur est responsable de "la chose louée" : l'ascenseur en panne, c'est le propriétaire-bailleur qui doit se bouger. |
Édité par - Gédehem le 20 avr. 2014 11:51:09 |
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JPM
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Posté - 20 avr. 2014 : 11:51:56
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citation: La gestion de l'immeuble ne regarde pas les locataires.
C'est une phrase malheureuse 
Les locataires font partie de la communauté immobilière
Ils supportent une grande partie des charges de fonctionnement notamment pour le chauffage, la production d'eau chaude, les frais d'ascenseur et les frais de conciergerie.
Ils ont un droit de contrôle sur les charges locatives récupérables et peuvent faire rectifier les comptes approuvés par l'assemblée générale par la voie de déclaration d'inopposabilité. Le bailleur doit alors payer les charges approuvées par l'assemblée mais il ne peut pas en obtenir le remboursement par son locataire.
Les pouvoirs des associations de locataires ne sont pas négligeables non plus. Plus solides que ceux des conseils syndicaux dans les ensembles immobiliers avec ASL.
Je crois qu'à cet égard il y a quelques dispositions nouvelles dans la loi ALUR. Dans beaucoup de copropriété le bon sens a prévalu. Il y a des rapports informels de bonne qualité entre le conseil syndical et les locataires. La fête des voisins jour un certain rôle.
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JPM
Modérateur
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Posté - 20 avr. 2014 : 13:47:42
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Après un message direct :
Il est bien entendu qu'en principe le correspondant privilégié du locataire est son bailleur et qu'il n'existe aucun rapport contractuel entre le syndicat et le locataire.
Mais sur le fondement de l'article 1382 du Code civil on voit apparaître des actions d'un locataire contre le syndic et même contre le syndicat personne morale.
D'autre part il existe un courant de jurisprudence qui laisse percer le germe d'une action d'un tiers intéressé contre l'auteur d'une faute dans l'execution d'un contrat.
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Posté - 20 avr. 2014 : 16:43:25
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JPM : "Il est bien entendu qu'en principe le correspondant privilégié du locataire est son bailleur et qu'il n'existe aucun rapport contractuel entre le syndicat et le locataire."
Ben OUI !!!
Mais vous parlez d'action en justice, c'est un autre débat. IL ne s'agit pas de se mêller à la gesiton du SDC et des décisions de l'AG qui ne concerne que le bien commun à TOUS les copros.
En ce qui concerne les conflits sur les charges récupérables, le bailleur paiera ce que l'AG a approuvé comme vous l'avez souligné.
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 20 avr. 2014 : 19:19:21
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danmasse, pour le cas précis de l'ascenseur en panne, tout résident y compris locataire est invité à appeler l'ascensoriste : celui-ci met le numéro de la hot-line à cet effet.
Qu'un locataire s'attache à ce qu'un prestataire exécute les termes d'un contrat, je trouve cela normal : il paie des charges pour avoir des services.
Il est bien clair qu'il n'obtiendra aucun résultat en réclamant à son contact juridique (l'agence) qui ne va pas se retourner vers son mandataire (le bailleur) pour si peu, surtout si celui-ci se moque d'aller en AG et souhaite déléguer tout à l'agence.
Il faut recommander aux locataires de signaler toutes les anomalies de parties communes au Conseil Syndical.
damasse, concernant les moyens Internet, permettez-moi une recommandation. Les forums, blogs ou sites Web sont bridés s'ils sont publics et perdent de leur intérêt.
Il faut faire le nécessaire pour qu'ils restent privés : les participants seraient plus enclins à y écrire et à les utiliser. Vous-même pourriez y dire davantage de chose : comme la date prévisible de réparation de telle porte (le monde entier n'a pas à savoir que n'importe qui peut entre dans votre résidence jusqu'au 30 juin 2014) ou telle info pénalisante pour qui veut vendre son bien.
Le nécessaire à faire est ajouter un fichier pour empêcher que le forum, le blog ou le site Web soit pris en compte par les moteurs de recherche.
Ceci est efficace, les moteurs ne retrouvent pas ce que je publie depuis plus de 10 ans.
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 20 avr. 2014 19:20:46 |
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danmasse
Contributeur senior
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Posté - 20 avr. 2014 : 21:43:17
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citation: Initialement posté par Louis92
Il faut faire le nécessaire pour qu'ils restent privés : les participants seraient plus enclins à y écrire et à les utiliser.
Hum... je crois que la réalité est un peu différente : il n'y a pas plus d'inscrits au forum, tout simplement parce que beaucoup de gens n'ont pas de connexion Internet, ou bien parce qu'ils ne savent/veulent pas aller au-delà d'envoyer des mails... Je sais : j'ai essayé d'expliquer à certains comment se logger sur le forum. Ils oublient leur mot de passe, ou bien ils acquiescent, mais ne se connectent jamais. Rien que dans mon entrée, je dois faire des copies papier pour trois propriétaires, qui se disent incapables de se connecter, pour une raison ou pour une autre. Ils faut dire que certains occupants de l'immeuble sont ici depuis la construction, en 1970... Ils ne sont plus vraiment jeunes - et ils ont souvent d'autres soucis que d'apprendre à se servir d'Internet...
On a du mal à imaginer la largeur et la profondeur du fossé qui se creuse chaque jour un peu plus entre ceux "qui savent" et les autres... |
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JPM
Modérateur
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12
Posté - 20 avr. 2014 : 23:00:06
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Il y a d'autres blocs que ceux qui savent et les autres.
Il y a ceux qui croient savoir.
Il y a ceux qui ne veulent pas savoir
etc ...
Votre message nous fait songer à ceux qui veulent introduire la convocation électronique pour les assemblées générales.
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 21 avr. 2014 : 00:09:39
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"Rien que dans mon entrée, je dois faire des copies papier pour trois propriétaires, qui se disent incapables de se connecter, pour une raison ou pour une autre."
...d'un coté,
et de l'autre :
"... et nous sommes régulièrement pris à parti par des locataires, sur des questions concernant la gestion de l'immeuble."
Il y a à l'évidence un problème de communication, dont on voit bien qu'internet n'est pas la solution !
Le fossé se creuse entre ceux qui prennent les machines comme idéal dans les relations humaines et ceux qui en sont à la poignée de main et les mots échangés de vive voix (ce qui est un pléonasme !) |
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danmasse
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Posté - 21 avr. 2014 : 08:24:57
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Et oui, vous mettez ici le doigt sur la diversité et la complexité de la nature humaine... Dans une copropriété, se cotoient des hommes et femmes de toutes origines et cultures. Les habitants ont rarement choisi leur appartement pour des raisons autres que financières. On trouve donc de tout, des jeunes (avec des enfants bruyants) et des vieux (qui ne peuvent supporter les cris d'enfants), des actifs (dont les horaires de travail deviennent de plus en plus longs), et des retraités qui veulent profiter de leur repos bien mérité, des individualistes qui espèrent vivre dans un calme que seule la campagne leur apporterait, et des altruistes qui cherchent à aider leurs voisins...
Sans compter les malades - de corps et/ou d'esprit - dont les réactions sont parfois imprévisibles...
Toutes ces personnes doivent vivre ensemble, si possible en bonne harmonie. Tous les moyens sont à mettre en oeuvre : la poignée de main, la Fête des Voisins, mais aussi Internet... Ce n'est certes pas la fonction officielle du Conseil Syndical, mais c'est aussi son rôle.
On pourrait là parler des motivations qui ont amené les membres du Conseil à se présenter ... Mais c'est un autre sujet...
Voilà qui nous a emmenés bien loin du sujet initial... |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 21 avr. 2014 : 09:59:05
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Pas du tout : on est en plein dedans !
La copropriété est une "micro-société" qui est à l'image de ceux qui la composent.
SI on reprend votre descriptif et qu'en face vous écrivez "La France" (ou l'Allemagne, ou l'Angleterre, etc ...) à la place de "Copropriété X", et ici spécifiquement la votre, vous aurez exactement la même chose !
Une disparité de personnes, de milieux socio-économique, d'ages, d'origines, et donc d'intérets, de soucis du collectif, du replis sur soi, communautaire !
Le "vivre ensemble" n'est pas réduit à nos copropriété, à nos zones d'habitat ! Il s'applique sur l'ensemble de l'emprise "nation/état".
Il est plus perceptible, puisque très proche, dans nos habitats.
Il ne faut pas se faire d'illusion : aucune différence.
Quant aux motivations des candidats au CS, différentes de celles des candidats aux mandats électifs locaux ou nationaux ?
Si l'on veut bien y regarder de près ce sont les mêmes : entre celui qui veut réellement servir lacollectivité et celui qui veut être "du bon coté du manche" voire "se servir", vous avez aussi toute une palette quasi identique !
Quelle différence entre le tag sur le mur de l'école ou de la mairie et le même tag dans le hall de l'immeuble ? Aucune !
C'est une incivilité qui porte préjudice à la collectivité, publique ou privé, collectivité qui devra en assumer la réparation que tous supporterons....
Et XXXX exemples montrant une totale similitude
Copropriété = micro-société à l'image identique de la Société.
Et donc aux relations et à la communication entre ses membres, qui est le présent sujet dont nous ne sommes par sortis...
PS dans le droit fil : il est question du rapport "copropriétaire-locataire".
Il est amusant d'y voir aussi une similitude avec les rapports "Résidents citoyens français - résidents étrangers".
Ces derniers "sans voix "... et pourtant pas "sans droit" |
Édité par - Gédehem le 21 avr. 2014 10:15:15 |
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danmasse
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16
Posté - 21 avr. 2014 : 11:02:40
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Le parallèle que vous faite est tout à fait pertinent...
Deux petites nuances cependant :
- celui qui brigue l'élection au Conseil Syndical ne peut guère en espérer des avantages financiers...
- le candidat à l'élection n'a pas besoin non plus de faire la moindre promesse...
Je suis fortement tenté, lors de la prochaine élection de CS en AG, de demander à chaque candidat de se présenter, en détaillant ses compétences, ses motivations, et éventuellement son expérience de CS. Si je suis président de la séance d'AG, je serais également tenté de demander d'abord quels sont les votes "pour"... au lieu de demander d'abord les oppositions...
Je risque évidemment de terminer avec un CS fort restreint (et sans doute quelques mécontents non élus...). |
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Posté - 21 avr. 2014 : 13:08:06
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danmasse :" Je suis fortement tenté, lors de la prochaine élection de CS en AG, de demander à chaque candidat de se présenter, en détaillant ses compétences, ses motivations, et éventuellement son expérience de CS"
??? chacun doit faire acte de candidature, et si vous partez ainsi vous n'aurez personne au CS !!
On peut apprendre en étant membre du CS.
mais est-ce aussi pour vous retrouver toute seul ??
Avez vous aussi des compétences ?? présentez vous en dernier et on verra si vous allez être élu!! |
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Gédehem
Pilier de forums
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18
Posté - 21 avr. 2014 : 13:28:00
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On peut apprendre en étant membre du CS ! Comme on append en étant (nouveau) conseiller municipal.
Mais dans ces 2 cas, il faut se 'présenter', et se mettre d'accord sur un projet.
On est candidat au CS "pour quoi (faire) ???
On n'imagine pas "recruter" un syndic sans préalablement s'être renseigne sur lui, lui avoir poser des questions sur ce qu'il peut apporter à la copropriété en terme de "prestations de services".
Ceci après avoir vérifié carte, assurances, garants ....
Un candidat au CS devrait présenter sa qualité (copro,conjoint d'un copro, assicié, etc...), sa connaissance de ce qu'est un syndicat, son fonctionnement, de la mission d'un CS, et comment il voit sa participation (compétence dans tel domaine, etc ...)
Ce devrait être un préalable, plutot que de s'en remettre à des potiches ou des dictateurs ignorants.
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ABCT
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19
Posté - 21 avr. 2014 : 16:11:09
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Avant de faire "votre sélection" il faut également tenir compte de l'importance de votre copro et SURTOUT du nombre de C.S. prévu dans votre R.d. C.
Nous avons des immeubles identiques (en lots) mais des C.S de trois membres ou 6 membres.....
Ensuite, effectivement il faut un début, (comme pour les édiles municipaux) Mais avec un peu de lecture en soirée on peut s'y mettre.
Le problème récurrent c'est le manque de candidats. |
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danmasse
Contributeur senior
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Posté - 21 avr. 2014 : 17:10:28
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citation: Initialement posté par GédehemCe devrait être un préalable, plutot que de s'en remettre à des potiches ou des dictateurs ignorants.
Le législateur méconnaissait visiblement la psychologie, quand il a écrit la loi sur les Conseils Syndicaux : il pensait que ce serait la ruée, que tout propriétaire voudrait faire partie du CS...
Le problème est qu'il n'y a rien à gagner en étant conseiller, sinon des récriminations.
Le résultat est que bien peu sont intéressés à travailler au sein d'un CS : y faire des apparitions, pour rester au courant, d'accord. Acquérir un (tout petit) statut social avec le titre de conseiller, encore d'accord. J'en connais un qui a avoué que le fait d'avoir été président de CS lui avait été fort utile sur son CV, pour trouver un emploi... Mais lire des textes rébarbatifs ? Etudier des textes de loi ? Trouver des entreprises, les relancer encore et encore, pour avoir des devis ? Essayer de comprendre les comptes du syndic ? Trouver des explications aux variations de coût ? Mais c'est du travail, ça ! Qui n'est pas rémunéré, en plus ! Alors, non : cela n'intéresse personne...
J'ai bien conscience que, si je fais ce dont je parle plus haut (demander aux candidats de se présenter, etc...), je n'aurai pas grand monde... Ce qui, accessoirement, pose un problème : le RC définit le nombre de Conseillers, et précise que le Conseil n'existe plus si le nombre de conseillers est inférieur de 25% au nombre défini dans le RC...
On tourne en rond. Il faudrait donc accepter les "potiches", pour faire nombre... |
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