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JPM
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 Posté - 24 janv. 2014 : 08:55:00
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Pour ce terme de ristourne
C'est véritablement obsessionnel 
Une clause claire d'un contrat d'assurance prévoit la prise en charge de la rémunération du syndic par l'assureur à l'occasion d'un sinistre et les modalités de clacul de cette rémunération.
Une ristourne c'est juridiquement un avantage pécuniaire consenti à un client à raison de sa fidélité passée ou en vue de sa fidélité future.
Dans le jargon des consuméristes c'est une rémunération illicite et c'est dans ce sens que vous utilisez ristourne.
La rémunération de 10 % doit apparaître dans la comptabilité du syndicat. Pour une indemnité de 900 € le syndicat reçoit 990 €.
Il faut donc traiter différemment les 900 € et les 90 €.
Tout cela est fort transparent.
Voulez vous me dire que certains syndics traitent mal l'opération en comptabilité ? Cela est certain. Il suffit de rappeler la bonne manière de traiter l'opération sans nécessité d'y adjoindre des soupçons de camouflage ou détournement.
Je vous rappelle qu'en l'espèce c'est l'opération parfaitement légale et profitable aux syndicats qui est mise en cause par les associations. Il faut vérifier si les polices d'assurances qu'elle proposent comportent cette excellent disposition 
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Posté - 24 janv. 2014 : 09:11:23
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je parle de ristourne, car dans les contrats récents que j'ai relus (grande "maison"), il n’apparaît aucune "rémunération du syndic par l'assureur" ; donc s'il y a effectivement rentrée d'argent auprès du syndic ce ne peut être que des ristournes et elles seront vraisemblablement invisibles pour le syndicat..... |
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JPM
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23
Posté - 24 janv. 2014 : 10:26:11
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Personne ne parle de rémunération du syndic par l'assureur
La police vise la prise en charge par l'assureur des frais du syndicat relatifs
à la rémunération de l'expert d'assuré
à la rémunération du syndic
etc...
Le syndic est rémunéré par le syndicat. C'est pourquoi il doit facturer au syndicat 90 € dans l'exemple cité plus haut.
C'est aussi pourquoi j'ai attiré l'attention sur la traitement de la TVA. C'est 90 € ttc que doit facturer le syndic au syndicat.
C'est bien le syndicat qui paie le syndic.
Il est remboursé par l'assureur.
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Gédehem
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Posté - 24 janv. 2014 : 10:44:47
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Jusqu'à preuve du contraire, c'est toujours le syndicat qui paie le syndic pour les taches qu'il exerce à son profit !
Lorsqu'il (le syndic) doit traiter un sinistre, il 'facture' au syndicat les honoraires prévus en pareil cas, honoraires que paient le syndicat au syndic.
Le syndic est donc payé pour son travail (j'insiste !)
Rien que du très normal.
Mettons un sinistre indemnisé à hauteur de 900 €, le syndic ayant facturé 90 € "honoraires"
"Une clause claire d'un contrat d'assurance prévoit la prise en charge de la rémunération du syndic par l'assureur à l'occasion d'un sinistre et les modalités de clacul de cette rémunération.
La rémunération de 10 % doit apparaître dans la comptabilité du syndicat.
Pour une indemnité de 900 € le syndicat reçoit 990 €."
Ces 990 indemnisent le syndicat, y compris expert d'assuré, honoraires syndic et autres frais liés au sinistre
A quel titre le syndic, déja rémunéré par le syndicat pour le traitement de l'affaire aisni qu'il est prévu par son contrat, percevrait-il de l'assureur un supplément qui lui serait personnel ?
Ce que relèvent les intervenants, c'est l'abusive pratique de certains syndics de s'attribuer cette part d'indemnisation "syndic", par un tour de passe-passe comptable (ventiialtion 900/90) qui ne saute pas aux yeux..
Le syndic n'a pas "droit" à ces 90 €, à une "indemnisation" !
Pourquoi dissocier ce qui est "indemnisation globale" du syndicat ???
Opacité !!
Quant à une "ristourne" ou autre appellation sur ou sous la table, elle n'a rien d'exceptionnelle !
L'affaire apparait dans la comptabilité des entreprises prestataires : "Rémunération apporteur d'affaire".
Rien d'occulte !
Sauf que cette rémunération est comprise dans l'enveloppe globale "travaux" payée par le syndicat. Elle est invisible pour le syndicat .... qui paie aussi le syndic de son coté ainsi qu'il est prévu
Ce n'est que dans la comptabilité de l'entreprise que l'affaire est visible, ce qui n'est pas dans la possibilité d'un syndicat.
(Je n'ose pas vous dire  le montant du chèque personnel que j'ai reçu 3 ou 4 mois après la fin des travaux de construction d'un bâtiment commun à usage de garages privatifs, projet que j'avais élaboré et suivi en qualité de pdt-syndic... )
Je connaissais la pratique, mais je m'en suis étonné. Etonnement qui a surpris mon interlocuteur : "Mais c'est comme cela pour tous nos chantiers avec des copropriétés ..." |
Édité par - Gédehem le 24 janv. 2014 11:04:15 |
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JPM
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Posté - 24 janv. 2014 : 11:29:00
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Lorsque le syndicat est doté d'une police d'assurance comportant à l'occasion d'un sinistre la prise en charge des frais de syndic, le " contrat de syndic " doit viser cette clause et ne comporter aucune autre rémunération que celle prise en charge par l'assureur.
En conséquence le syndic se borne à régulariser la situation dès qu'il connait le montant de ce qui reviendra en fonction de ce qui est indiqué par l'assureur. S'il reçoit 1370 €, il ya pour lui 124,55 ttc
Il ne facture rien d'autre.
A noter que, le plus généralement, le mécanisme fonctionne de manière identique pour les indemnités revenant au syndicat et pour les indemnités revenant à des occupants lorsque le syndic est intervenu d'une manière ou d'une autre et qu'au final le règlement passe par lui.
Le taux de 10 % peut paraître élevé en présence d'une indemnité importante. Mais il faut tenir compte de la TVA et, par ailleurs, dans certains cas le syndic a effectué plusieurs interventions pour un dossier aboutissant à une indemnisation modeste.
Globalement la rémunération globale annuelle nette s'avère correcte.
Je suis vraiment étonné de constater que ce mécanisme courant et ancien soit aussi mal connu
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Gédehem
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Posté - 24 janv. 2014 : 11:36:46
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"le " contrat de syndic " doit viser cette clause et ne comporter aucune autre rémunération que celle prise en charge par l'assureur."
 ... Au Québec ??? |
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mespres
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Posté - 24 janv. 2014 : 21:12:14
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citation: Je suis vraiment étonné de constater que ce mécanisme courant et ancien soit aussi mal connu
Les syndics sérieux auraient avantage à ce que soit rendu obligatoire de faire figurer clairement cette indemnité, par exemple en créant un compte spécifique, identifié dans les annexes comptables. Oui JPM, ladite indemnité est lisible dans le GL, mais noyée in fine dans le 401 du syndic : rien de malhonnête, mais c'est parfaitement opaque !
Je connais une copro qui a subi un dégât très important (incendie), une partie de l'indemnité d'assurance s'élève à 182000 €. Le syndic pleure par ce que ce sinistre lui donne beaucoup de travail. les honoraires sur pertes indirectes rendent ses lamentations insupportables : il a précisément les moyens pour faire face (par exemple embaucher en CDD un ou une assistante dédiée à la gestion du sinistre) |
Édité par - mespres le 24 janv. 2014 21:13:23 |
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JPM
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Posté - 25 janv. 2014 : 11:22:38
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Vérifier le 401 du syndic est simplissime !
D'autre part la vérification des honoraires exceptionnels légitimes ne présente pas grand intérêt. Si l'honoraire de mutation est 250 et s'il y a 6 ventes dans l'exercice il y a 1500 €. Et alors
Le syndic a fait le travail 6 fois Et avec la loi ALUR les honos de mutation vont tripler
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andre78fr
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 Posté - 25 janv. 2014 : 11:35:04
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Certains syndic facturent déjà les honoraires de mutation autour de 450 €, c'est déjà très abusif quand on sait ce que ça représente avec des fichiers à jour mais sil ils essayent de tripler je doute que ça passe...
Tous les honoraires devraient apparaître dans les comptes 621 et 622, y compris les prestations particulières, privatives et ce type d'arrangement avec les assureurs. Montant global de l'indemnité au crédit du 713 et les 10% du syndic au débit du 6223.
La comptabilité ce n'est pas juste de l'arithmétique c'est aussi des principes dont la transparence et la fidélité !!!
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mespres
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Posté - 25 janv. 2014 : 11:53:50
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citation: Vérifier le 401 du syndic est simplissime ! le copro lambda n'a que les 5 annexes (déjà pas mal de chiffres), il faut le GL pour controler le 401. Seul le CS y a accès (plus quelques copros que en font la demande), et une minorité de CS savent exploiter le GL. Simplissime ? pour l'écrasante majorité des copros : NON. |
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JPM
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Posté - 25 janv. 2014 : 14:29:32
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OK Mespres !
Il faut militer pour la suppression des 5 annexes
et pour la communication de la balance détaillée document unique à joindre à la convocation.
Admettons le maintien de l'annexe 1 qui se présente comme un document utile avec quelques modifications mineures.
99 % des copropriétaires se moquent totalement de connaître le détail des honoraires exceptionnels reçus par le syndic.
Et tous les copropriétaires sérieux s'esclaffent quand on fait entrer les honoraires exceptionnels dans des tableaux de comparaison des charges d'une année à l'autre.
On sait bien que les campagnes de travaux genre adaptation des ascenseurs génèrent une augmentation sensible des honoraires exceptionnels. La comparaisonn'est parlante qu'en ce qui concerne les honoraires de gestion courante.
Et encore !!!!!!
Quand il y a une série de passage en comptes séparés, la coparaison est faussée et l'entrée en vigueur de la loi ALUR aura des conséquences identiques.
Il n'y a de suivi sérieux de l'évolution de charges que pour chaque copropriété distinctement.
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Posté - 25 janv. 2014 : 14:40:32
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personnellement je ne militerai pas pour la suppression des 5 annexes, mais de l'annexe 2 seulement...  |
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JB22
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Posté - 25 janv. 2014 : 17:07:54
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"Il faut militer pour la suppression des 5 annexes"
Proposition inadaptée et incohérente.
Annexe 1 : Etat Financier.
Rien ne justifie la suppression de cette annexe qui présente la "situation financière du syndicat".
Des améliorations peuvent être apportées, par exemple la création dans la première colonne (Débit) du compte Fournisseurs Débiteurs,
Une meilleur présentation du compte 12 faisant apparaitre le montant des travaux engagés et le montant des appels de fonds.
Annexe 2 : Compte de gestion.
D' accord avec Rambouillet, cette annexe complexe doit être supprimée elle n' apporte rien aux copropriétaires.
Annexe 3 : Opérations courantes
Cette annexe est indispensable, il est normal de comparer le réalisé avec le budget de l' exercice puisque l' excédent ou l' insuffisance de l' exercice doivent être répartis, ; de faire figurer le budget de N+i, puisque l' A.G. peut être appelé à le modifier; de présenter le budget de N+2 qui doit être soumis à l A.G.
Seule la colonne "exercice précédent approuvé pourrait être supprimée sans dommage.
L' annexe 3 est ce qu' est la "balance générale" par rapport au "Grand-Livre", un résumé par compte et par clé du relevé détaillé des charges, qui lui devait être rendu obligatoire.
Annexe 4 : Opérations de l' article 14-2 et opérations exceptionnelles.
Pas d' observations particulières sur cette annexes qui présente la situation des travaux réalisés (terminés) et sur opérations exceptionnelles.
Annexes 5 ; Travaux votés non clôturés.
Une simplification est nécessaire, par la suppression du détail par "Montant et Date".
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Posté - 25 janv. 2014 : 19:10:02
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Le syndic professionnel ne peut - sauf à commettre un délit pénal - "demander ni recevoir, directement ou indirectement, d'autres rémunérations, à l'occasion des opérations dont il est chargé, que celles dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat ou dans la décision de nomination, ni de personnes autres que celles qui y sont désignées" (article 66 du décret du 20 juillet 1972) ! Les pertes indirectes font partie de l'indemnité perçue par le syndicat et qui est dans les produits de ce dernier, la rémunération du syndic est une facture émise en fonction des stipulations de son contrat et sous réserve de l'arrêté Novelli...
Toutes autres pratiques sont illégales et passibles de poursuites pénales ! |
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mespres
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Posté - 25 janv. 2014 : 19:34:01
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les annexes c'est très bien ! je dis simplement qu'elles sont perfectibles.
Concernant la réponse de rédaction Universimmo, elle revient à dire que la quasi totalité des syndics sont passibles de poursuites pénales !!!
Quand JPM écrit
citation: En conséquence le syndic se borne à régulariser la situation dès qu'il connait le montant de ce qui reviendra en fonction de ce qui est indiqué par l'assureur. S'il reçoit 1370 €, il y a pour lui 124,55 ttc
il décrit le procédé adopté par la quasi totalité des syndics !!!
très clairement expliqué ici :http://www.projection-immo.fr/bon-a...-copropriete
citation: Les pertes indirectes couvrent les frais du syndic, dont son temps passé dans la gestion des sinistres. Il s’agit donc d’une rémunération parfaitement légale du syndic versée par l’assureur de la copropriété. Pour cela, cette garantie doit être insérée dans le contrat d’assurances ou son intercalaire.
Dans la mesure où l’arrêté NOVELLI du 19 mars 2010 a considéré que la gestion des sinistres entrait dans la mission générale du syndic, les pertes indirectes constituent une source d’honoraires compensatrice aux honoraires dorénavant impossibles, payées par les assureurs et non plus les copropriétaires.
Attention toutefois à un détail important : ces pertes indirectes doivent figurer sur le détail de l’indemnisation contenu dans la lettre d’acceptation à signer par le syndic. A défaut, l’assureur ne les versera pas ! |
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JPM
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Posté - 25 janv. 2014 : 23:50:10
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La prise en charge par l'assureur de la rémunération du syndic en vertu d'une clause de la police ne tombe pas sous le coup de l'article 66 du décret Hoguet. Le syndic ne reçoit en effet aucune rémunération de l'assureur et il ne s'agit en aucun cas d'un camouflage
Le syndic facture sa rémunération au syndicat.
Le syndicat paie le syndic.
L'assureur rembourse au syndicat la rémunération dans la limite contractuelle de 10 % de l'indemnité.
Dans la pratique le syndic établit sa facture pour qu'elle corresponde en ttc à 10 % de l'indemnité. Il pourrait tout aussi bien demander une rémunération inférieure ou supérieure.
Le mécanisme est identique pour l'expert d'assuré qui facture au syndicat. Celui ci paie l'expert et l'assureur couvre le syndicat. Dans la quasi totalité des cas l'expert prévoit une rémunération calculée en fonction de la clause de prise en charge.
D'une autre manière on retrouve ce mécanisme avec les dépassements d'honoraires des médecins ou chirurgiens, calculées en fonction des clauses des complémentaires santé.
Quant aux annexes ? J'ai rectifié en ce qui concerne l'annexe 1 car il faut impérativement un document de synthèse qui est une situation de trésorerie puisque chez nous il n'y a pas de bilan.
L'annexe 4 comporte bien la comptabilisation des chantiers de l'article 14-2 mais ne peut pas être considérée comme un compte de travaux qui impose des mentions qu'on ne trouve pas dans l'annexe, en particulier les coordonnées complètes des entreprises intervenantes (nomscomplets et adresses), les dates et numéros des situations et mémoires.
Il comporte des précisions sur la nature des différents travaux qu'on ne peut trouver dans l'annexe. Ces précisions permettent aux copropriétaires bailleurs de récupérer une partie des dépenses de travaux sur les locataires quand le bail le permet.
Idem pour la justification d'autres frais comme les primes d'assurances, frais administratifs et autres.
Le fisc ne se contente pas d'une photocopie de l'annexe 4 lorsqu'il est amené à effectuer des vérifications alors qu'il admet un document extra comptable lorsque les indications fournies peuvent être confrontées aux renseignements obtenus par ailleurs.
L'annexe 2 et l'annexe 3 ne fournissent que des sous totaux de dépenses sans aucune liste détaillée de celles ci.
L'annexe 5 ne présente aucun intérêt et le transfert en un compte 12 pour une soirée est une opération inopportune alors surtout qu'en principe il n'est pas détaillé par chantier quand il y en plusieurs.
Quant au budget prévisionnel, il n'est pas un document de synthèse en fin d'exercice. Il a toujours existé comme un document autonome joint à la convocation et comportant les éléments de comparaison entre exercices.
Les praticiens ont remédié aux insuffisances des textes comptables en continuant à adresser aux copropriétaires des relevés généraux de charges. Certains établissent des comptes de travaux en extracomptable. Les textes ont été complétés pour ce qui est de la répartition des charges par l'obligation d'établir un document individuel. Mais certains syndic se bornent à fournir le montant individuel global de l'insuffisance ou de l'excédent, ce qui n'est pas conforme aubesoin. C'est le détail de la répartition qui doit être fourni.
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mespres
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Posté - 26 janv. 2014 : 09:04:11
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citation: Le syndic facture sa rémunération au syndicat.
Le syndicat paie le syndic.
L'assureur rembourse au syndicat la rémunération dans la limite contractuelle de 10 % de l'indemnité.
Cette approche rend transparente l'opération, elle suppose deux choses, absentes chez la plupart des syndicats en tout cas chez mon syndic.
-transcription comptable de la citation
-versement des pertes indirectes du syndicat vers le syndic contractualisé dans le contrat du syndic.
Mon syndic considère que les PI lui reviennent en direct, bien que passant par le compte du syndicat. Très concrètement la réception d'un chèque de 1100 € de l'assurance est comptabilisée par débit du 512, soldé par 1000 € du 713 et 100 € du 401 du syndic.
La seule trace des PI est dans le 401 du syndic.
Il faudrait en fait considérer les 1100 € comme revenant entièrement au syndicat : crédit de 1100 € du 713 par débit du 512 traduit bien le versement du chèque de l'assurance au syndicat. le syndicat paie le syndic à hauteur des PI : débit de 100 € du 6222 par crédit du 401 du syndic.
Le compte 6222 serait exhibé dans les annexes : transparence.
Le syndicat rémunérant le syndic, cela devrait figurer dans le contrat.
C'est en définitive parfaitement logique : le contrat d'assurance est établi entre le syndicat et l'assureur, le syndic n'en étant que le commanditaire et signataire. Son contrat d'assurance comportant une clause de pertes indirectes, le syndicat en est le récipiendaire. reverser cette indemnité au syndic ne concerne pas l'assurance, mais le syndicat et le syndic : cela doit figurer dans le contrat du syndic. Le contrat type du syndic ne prévoit pas de ligne spécifique. Il faudrait que le contrat de syndic reprenne stricto sensu les termes du contrat d'assurance "pertes indirectes" et stipule que ladite somme revient au syndic et est versée par l'assurance à hauteur de 10% du sinistre.
Bon courage, pour expliquer tout ça au copro moyen ! Je ne crois pas que j'ai envie d'embarquer mon syndic et moi-même dans un tel débat, |
Édité par - mespres le 26 janv. 2014 13:47:13 |
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Posté - 26 janv. 2014 : 22:37:56
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citation: Initialement posté par mespres
[quote]Le syndic facture sa rémunération au syndicat.
Mon syndic considère que les PI lui reviennent en direct, bien que passant par le compte du syndicat. Très concrètement la réception d'un chèque de 1100 € de l'assurance est comptabilisée par débit du 512, soldé par 1000 € du 713 et 100 € du 401 du syndic.
La seule trace des PI est dans le 401 du syndic.
Votre syndic se met le doigt dans l'oeil jusqu'au coude ! C'est du détournement de fonds. Il n'est en aucun cas l'assuré, donc il n'a en aucun cas droit à une indemnité !
Le fait qu'il ne soit pas seul à croire à cette fable n'y change rien ! Jusqu'en 90, la grande majorité des syndics croyaient comme ça naïvement qu'ils pouvaient accepter des chèques des fioulistes pour leurs peines et soins, jusqu'à ce que... |
Édité par - rédaction Universimmo le 26 janv. 2014 22:38:36 |
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JPM
Modérateur
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Posté - 26 janv. 2014 : 23:17:11
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Pour ma part, je n'ai pas évoqué la question des pertes indirectes.
Je parle d'une police d'assurance dans laquelle il est stipulé que l'assureur prend en charges la rémunération du syndic avec un plafonnement qui est généralement 10 % du montant de l'indemnité.
Cette procédure est parfaitement licite. Il est bien entendu que le contrat de syndic doit comporter une rémunération et peut en outre préciser les modalités de sa prise en charge.
En l'absence d'une telle clause la rémunération du syndic peut-elle être couverte par l'indemnité pour pertes indirectes ? Rien ne s'y oppose si la procédure décrite ci dessus est respectée. Le syndicat paie le syndic et encaisse l'indemnité.
Cela est a fortiori régulier quand le syndicat n'a pas d'autres frais à couvrir, ce qui est généralement le cas. En effet l'indemnisation d'un sinistre est limitée au montant du préjudice subi. Le syndicat s'enrichirait en percevant une somme complémentaire sans avoir à subir une perte indirecte.
Dans tous les cas le mécanisme doit être transparent et le contrôle des comptes syndicaux permet de constater les opérations.
Ce qui est irrégulier, c'est la perception directe par le syndic d'une rémunération, a fortiori lorsque par ailleurs son contrat stipule à la charge du syndicat une rémunération au titre des sinistres.
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Posté - 27 janv. 2014 : 08:36:21
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indemnité assurance inutilisée à la cloture 
