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41
 Posté - 10 janv. 2014 : 10:34:47
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viviane :" Or Tous les documents exclus comme pièce justificative des charges par les intervenants sur ce forum le sont sur la base d'une interprétation personnelle (et non pas juridique) des termes pièces justificatives des charges."
la seule interpréation non juridique est la votre viviane !!! Vous rejettez constament la loi de la copropriété, et son foctionnement " normal" !
La transparence totale n'a rien de juridique !!  
viviane :" CS qui peut être tout aussi incompétent ou corrompu que le syndic. "
ET voilà le " tous pourris" !!! le " tous corrompus" !!! est encore la seule réponse à la méconaissance e la copor et le rejet des lois. 
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Viviane
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 42
Posté - 10 janv. 2014 : 12:46:02
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citation: les dépenses relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et le dépenses entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun.
Quant à Viviane elle se crée son Code à elle toute seule. C'est une saine jouissance intellectuelle. Dur réveil parfois quand on se frotte à la réalité.
Super, JPM, vous avez défini ce qu'est une charge. Maintenant, définissez ce qu'est une "pièce justificative des charges" ?
C'est étonnant comment, dès qu'on est pas d'accord avec vous sur l'interprétation d'un terme, on se voit accuser d'être juridiquement incompétent...
Quand à se frotter à la réalité, excusez moi mais je crois que j'ai pas de leçon à recevoir de vous, j'ai eu ma(grosse) part de réalité, avec des syndics refusant de communiquer les pièces y compris au CS.
Juste une question à vous tous: je ne doute pas qu'il y ait eu un certain nombre de procédures où des copros lambda demandent au syndic une ou des pièces qu'il ne veut pas communiquer. Auriez vous connaissance d'un SEUL cas où le juge aurait estimé qu'un copro lambda n'a pas le droit d'exiger de prendre connaissance de cette pièce? Et si oui, de quelle pièce s'agissait-il?
Quant à ceux qui montent sur leurs grands chevaux dès que je parle de syndics(ou CS, ou copros...) qui abusent, cette mauvaise foi commence à me courir sur le système. Si il n'y avait pas des syndics, CS, copros, qui ,abusent, ce forum n'existerait tout simplement pas.Est-ce que je dois mettre en signature "certes il y a des syndics, CS, copros, qui abusent, mais c'est pas tous?" ou est-ce qu'on pourrait définitivement économiser à tous ce tartinage inutile à chacun de mes posts pour m'expliquer ce que n'ai jamais nié ?
Philippe, en matière de connaissance de la loi, je crois que vous avez montré pas plus tard qu'hier que les vôtres sont plus que lacunaires, ou que vous être prêt à la tordre dans n'importe quel sens pour convaincre un Uinaute de suivre vos conseils, alors à votre place je me ferais discret sur ce chapitre.. |
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Édité par - Viviane le 10 janv. 2014 13:07:57 |
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JB22
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43
Posté - 10 janv. 2014 : 13:20:07
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A viviane
Dans les entreprises importante la comptabilité est vérifiée par un commissaire' aux comptes.
Si la comptabilité avait une force "justificatrice des charges" il n' y aurait pas besoin de contrôle.
De ce contrôle il ressort un rapport dans lequel le commissaire aux comptes indique avoir procédé par sondages et avoir apporter toutes les diligence habituelles en la matière et conclut sur la valeur probante ou non de la comptabilité, et pas sur son exactitude absolue.
En effet le syndic peut très bien comptabiliser ou pas une " pièce justificative des charges" et même comptabiliser une dépense sans pièce justificative ou une pièce se rapportant à un autre syndicat.
Exemple, la comptabilité indique un solde en banque de 12.000 €, ce n' est pas "une pièce justificative", la justification se fera par la production d' un extrait du compte établi par la banque.
Le vrai problème et que bien souvent les membres du C.S. ne sont pas compétents ou ne remplissent pas leur devoir de contrôle.
Faut-il étendre les pouvoirs de contrôle aux copropriétaires, cela est un autre domaine.
De toute façon la loi ne résoudra pas l' incompétence éventuelle des intervenants. |
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Viviane
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44
Posté - 10 janv. 2014 : 13:54:27
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Votre raisonnement ne me semble pas probant. Vous dites:
"Si la comptabilité avait une force "justificatrice des charges" il n' y aurait pas besoin de contrôle."
On peut aussi mettre la chose à l'envers. Si les factures à elles seules avaient une force "justificatrice des charges", il n'y aurait pas besoin de contrôler la comptabilité , soit, (entre autres) l'adéquation entre les factures, appels de charges etc, et les enregistrements comptables. En fait, à la limite, il n'y aurait même pas besoin d'établir une comptabilité...
Pour une même charge, non seulement il peut y avoir mais il y a plusieurs" pièces justificatives", qui peuvent être variables selon la charge
Exemple; des travaux
-Les devis justifient que la règle définie par l'AG (concurrence obligatoire au delà de tel montant) a été respectée. Donc la charge décidée par l'AG n'est pas contestable. Comparés aux facture ils justifient également que la somme payée par les copros a bien servi a exécuter le travail prévu au devis, et donc n'est pas contestable.
- le PV d'AG justifie de la décision de choisir tel ou tel devis
- l'état descriptif de division justifie de la façon dont la charge doit être répartie
- le RDC justifie que la charge est justifiée car les travaux respectent la destination de l'immeuble
- le grand livre justifie de la façon dont la charge a été répartie, du fait que tous les copros ont ou pas réglé les appels, et que donc la situation financière du syndicat est saine, du fait que les fournisseurs ont été réglés, totalement ou en partie, et à quelle dateet qu'il n'y a pas risque de procédure (donc charge) à l'encontre du syndicat, etc...
- le relevé de banque justifie de la date à laquelle la somme réglée est effectivement sortie, donc de la situation financière du syndicat.
etc, etc...
Enfin, globalement parlant et dans tous les cas, le grand livre et les relevés de banque:
- justifient de l'exactitude des pièces comptables (annexes, etc;;) présentées aux copros
- donnent des précisions sur ces pièces: fournisseurs créditeurs? Qui? Pourquoi? Copros débiteurs? Donc potentielle procédure, potentielle charge supplémentaire pour tous. Qui? Qu'est-ce qui a été fait? (autres pièces à demander...)
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Édité par - Viviane le 10 janv. 2014 14:05:20 |
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Viviane
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45
Posté - 10 janv. 2014 : 14:01:45
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citation: De toute façon la loi ne résoudra pas l' incompétence éventuelle des intervenants.
Là dessus, je suis bien d'accord. Mais elle peut aider ceux qui le souhaitent à mettre au grand jour cette incompétence, notamment celle du CS lorsqu'il s'exonère, que ce soit par flemme, par ignorance, ou parce que ça lui permet d'en retirer des avantages, de sa mission de contrôle des comptes. |
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46
Posté - 10 janv. 2014 : 14:05:06
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viviane : "cette mauvaise foi commence à me courir sur le système."
Qui est de mauvaise foi ??
Vous désirez imposer une vision inexacte de la loi de la copropriété. Je ne suis pas le seul à le dire. Vous interprétez chacun des mots d'un article afin que cela colle avec votre propre vision.
La " bataille " sur l'envoi des documents refusés par le syndic au CS est assez courant ! je me suis battu pendant 7 ans avec un grand syndic Et j'ai eu gain de cause car le PDG de l'époque a exigé de son cabinet de satisfaire à ma demande;ET au début de ce problème je n'étais pas au CS, ni président du CS.
Si le syndic refuse au CS copies des docs, une injonction de faire est la bonne solution si votre syndic s'obstine.
Mais attention, les copropriétaires n'ont pas accès à tous les docs !! c'est la loi !!
MAIS viviane : combien de copros s'interressent comme vous et moi au GL, aux relevés de compte bancaire, aux contrats, .... faites donc un sondage auprès de quelques syndics, et la réponse sera : AUCUN des copros " lamda " ou cas exceptionel ( j'en fait parti !!) et même PAS tous les membres du CS !
Expérience perso : sur 150 copros de notre résidence, les 5 pugnaces, et 3 ou 4 curieux !!! au maximum!
viviane : combien de copros s'interressent comme vous aux comptes de votre SDC ??? et soyez "honnête" sur votre réponse
viviane : C'est pourquoi le débat n'est pas si un copro. peut assigner le SDC en cas de refus d'une copie, mais pourquoi 99% des copros ne s'interessent pas au bien commun, ET pourtant il paient tous des charges de copropriété.
Les procédures pour récupérer les docs du SDC auprès du syndic par un copro. lamda doivent être TRES TRES TRES rare ! Il n'y a donc pas de problème sur le refus de donner copie à des copros !! c'est un faux débat.
viviane : "Quand à se frotter à la réalité, excusez moi mais je crois que j'ai pas de leçon à recevoir de vous, j'ai eu ma(grosse) part de réalité, avec des syndics refusant de communiquer les pièces y compris au CS."
Votre réalité n'est pas la réalité de toutes les copros !! je fus dans la même situation, et un changement de CS ET de syndic a réglé le problème !! 
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Édité par - philippe388 le 10 janv. 2014 14:07:21 |
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Viviane
Pilier de forums
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47
Posté - 10 janv. 2014 : 14:16:29
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citation: Je ne suis pas le seul à le dire.
Ca aussi c'est le genre d'arguments qui me fatigue. Si vous avez besoin que d'autres disent la même chose que vous pour me convaincre c'est que vous manquez d'arguments.
Etre plusieurs à dire la même chose n'en fait pas une vérité.
D'ailleurs, dans ce débat sur la signification de "pièces justificatives des charges", vous n'avez pas, contrairement aux autres, donné le moindre argument. Vos interventions se limitent en substance à 'vous ne connaissez pas la loi", " "arrêtez le tous pourris".
Bref, une vacuité totale. |
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Édité par - Viviane le 10 janv. 2014 14:22:00 |
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JPM
Modérateur
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48
Posté - 10 janv. 2014 : 14:31:41
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Les pièces justificatives en ce qui concerne les charges ?
Il s'agit en premier lieu de tout document régulièrement établi constituant le support d'une dette du syndicat et générant une obligation de payer cette dette à l'emetteur du ducument.
Ce sont avant tout les factures, mémoires d'entrepreneurs, avis de paiement ou d'imposition fiscale divers, avis de prime d'assurance, etc...
Il s'agit en second lieu des bordereaux déclaratifs divers établis par le syndicat comme les déclarations sociales et documents assimilés.
Il s'agit en troisième lieu de conventions diverses prévoyant des paiements périodiques comme certains contrats d'entretien. C'est le contrat qui est le support de la dette mais le plus souvent il existe des bordereaux d'échéance qui constituent les pièces comptables.
Enfin il peut y avoir occasionnellement des tickets de caisse ou petits justificatifs pour des etites sommes.
Quand le gardien détient une " petite caisse ", le carnet qu'il tient constitue une pièce comptable.
L'article 18-1 cite aussi les contrats de fourniture et d'emploitation en cours et leurs avenants. Cela permet au copropriétaire de vérifier si les actualisations ont été correctement établies où s'il y a eu des majorations abusives.
MAIS il ne s'agit pas de pièces justificatives du point de vue comptable. Si une échéance aurait du être portée à un montant de 478,23 € alors qu'elle a été portée à 490,18 €, c'est la facture portant 490,18 € qui une pièce comptable justificative et le syndic était tenu d'enregistrer 490,18 €.
Il y a peut être lieu à rectification, mais il s'agit alors d'une opération juridique qui pourra être suivie d'une opération comptable avec l'envoi d'un avoir rectificatif. L'avoir sera une pièce justificative.
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Viviane
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49
Posté - 10 janv. 2014 : 14:37:53
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citation: MAIS il ne s'agit pas de pièces justificatives du point de vue comptable.
On est pas d'accord, et tant qu'un texte de loi ne dira pas la même chose que vous, on ne le sera pas. Je vais pas répéter mes exemples comme ceux donnés à JB22, il me semble qu'à ce stade, nos points de vue sont différents et le resteront. |
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Édité par - Viviane le 10 janv. 2014 14:41:31 |
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Posté - 10 janv. 2014 : 14:46:13
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viviane :" D'ailleurs, dans ce débat sur la signification de "pièces justificatives des charges", vous n'avez pas, contrairement aux autres, donné le moindre argument. Vos interventions se limitent en substance à 'vous ne connaissez pas la loi", " "arrêtez le tous pourris".
Bref, une vacuité totale."
Bel argument !!
Il est vrai que vous rejettez la toatlité des textes que l'on vous propose, sur le simple fait que nous ne comprenons pas le français comme vous !!!
Mais si je n'apporte rien aux débats, nous attendons toujours la moindre ligne qui confirmerait vos affirmations. Donnez vous le texte qui obligerait le syndic a donné l'ensemble des documenst comptables d'un syndicat de copropriétaires à un copropriétaire non membre du CS.
Vous avez rejettez l'ensemble des réponses des intervenants, JPM compris
viviane : une petite lecture de son site internet jpm-copro.com vous ferait du bien, " juridiquement " parlant.
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Viviane
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51
Posté - 10 janv. 2014 : 15:21:43
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citation: JPM compris
Encore un argument massue..". mais comment osez vous contredire JPM".. (rien contre vous de ma part JPM, philippe a d'autres idoles sur ce forum, vous n'êtes pas le seul à qui il fait cette faveur, si tant est que ça en soit une..)
citation: Donnez vous le texte qui obligerait le syndic a donné l'ensemble des documenst comptables d'un syndicat de copropriétaires à un copropriétaire non membre du CS.
C'est justement de ce texte qu'on débat depuis trois pages pour savoir ce qu'il veut dire. Philippe, faut suivre un peu... pas se contenter d'un mantra :
Viviane ne connait rien à la loi,
Viviane ne connait rien à la loi,
Viviane ne connait rien à la loi,
Viviane ne connait rien à la loi,
Viviane ne connait rien à la loi, |
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Édité par - Viviane le 10 janv. 2014 15:44:10 |
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52
Posté - 10 janv. 2014 : 16:21:01
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viviane : vous êtes de très mauvaise foi, je n'ai jamais écrit " viviane ne connait rien à la loi" MAIS viviane interprête la loi, viviane zappe la loi de la copropriété, viviane ne crois pas que la copro c'est 90 % de juridique, ..... Vous contestez assez systématiquement chaque article et chaque motde la loi de 1965 et le décret de 1967.
Pour info : je n'ai jamais été fan de JPM ( relisez donc quelques uns de mes posts !!), mais c'est un vrai pro. de la copropriété;nous sommes TRES TRES loin de ses connaissances,chacun son métier; nous pouvons quelques fois ne pas être d'accord sur certains points ! je lui rappelle aussi quelque fois qu'il fut syndic, avec de vieux reflexes !
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JB22
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53
Posté - 10 janv. 2014 : 16:37:28
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"Viviane ne connait rien à la loi,"
Le peut qu' elle sait elle l' interprète à sa façon, c'est à dire dans le sens qui lui convient, sans prendre en compte les arguments des uns et des autres, qui sont tous concordants :" JPM compris" (il a souvent des interprétations personnelles avec lesquelles je suis bien souvent en désaccord, ce n' est pas le cas ici).
Le grand livre n' est pas une pièce justificative des charges.
Rien n' empêche de comptabiliser une facture de 522 € pour 632 €, ou même de comptabiliser une facture inexistante ou ne concernant pas le syndicat.
C'est la raison pour laquelle le C.S. a pour mission de contrôler la gestion du syndic et donc la comptabilité. |
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Viviane
Pilier de forums
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54
Posté - 10 janv. 2014 : 22:17:44
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citation: Le peut qu' elle sait elle l' interprète à sa façon, c'est à dire dans le sens qui lui convient, sans prendre en compte les arguments des uns et des autres, qui sont tous concordants :" JPM compris" (il a souvent des interprétations personnelles avec lesquelles je suis bien souvent en désaccord, ce n' est pas le cas ici).
JB22 je vous décerne pour ce post (heureusement, les autres étaient différents),la palme de la vacuité argumentaire jusqu'à ,présent détenue par philippe pour ce débat:
. Décortiquons vos argument:
"le peu qu'elle sait". Affirmation totalement gratuite, mais surtout n'apportant rien au débat. A moins de faire un test en conditions d'examen, noté par des personnes extérieures à ce forum, vous n'avez aucune façon tangible de mesurer mes connaissances. Ni surtout de les comparer aux vôtres, qui à première vue ne me semblent pas pharaoniques. Les miennes ne le sont pas non plus d'ailleurs, mais savoir beaucoup n'est pas synonyme d'infaillibilité, et savoir peu ne signifie pas non plus être dans l'erreur.
"sans prendre en compte les arguments des uns et des autres" Ah bon? Je n'ai pas répondu, point par point, aux objections des uns et des autres? Donc je les ai bien pris en compte. Est-ce que vous ne confondriez pas "prendre en compte" et acquiescer?
citation: qui sont tous concordants Et alors? Le nombre d'exemple où les gens se trompent tous en même temps est infini, dans l'histoire en général, et sur ce forum aussi. Si vous voulez je vous donne les liens.
citation: il a souvent des interprétations personnelles avec lesquelles je suis bien souvent en désaccord Et quand vous êtes en désaccord avec lui vous lui dites quoi? Qu'il ne prend pas en compte vos arguments? Que ses connaissances sont limitées?
Bref, la notion de "pièces justificatives des charges" n'étant pas définie par la loi, elle est sujette à interprétation. Que ce concept d'"interprétation" de la loi vous échappe, ça vous regarde.
Mais c'est pourtant notamment pour cette raison qu'on a besoin d"avocats, qu'on peut gagner en 1ere instance et perdre en deuxième, qu'on peut pour des affaires similaires gagner à lille et perdre à marseille, gagner en 1990 et perdre 10 ans plus tard sans que la loi aie changé...
Vous avez tous choisi de limiter les pièces justificatives à la liste déjà présente dans la loi. Moi je dis: c'est quoi les autres pièces justificatives? Qu'est-ce qu'il y a derrière "notamment". Vous ne répondez pas la même chose que moi. Soit. Il faudrait un, voire plusieurs jugements pour nous départager. Alors restons en là .
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Édité par - Viviane le 10 janv. 2014 22:26:28 |
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JPM
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Posté - 10 janv. 2014 : 22:53:52
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Les pièces justificatives sont parfaitement définies comme je l'ai indiqué plus haut.
Si le syndic présente
2 bordereaux de prélèvements mensuels
52 factures dont 2 pour les soldes sur bordereaux
4 avertissements fiscaux
3 tickets de caisse
1 ordre de service avec mention de l'envoi d'un acompte à la commande
Tous les bulletins de paye
Toutes les déclarations sociales
il a rempli son obligation pour ce qui est les pièces justificatives dès lors que chaque article figurant dans le relevé détaillé des charges de l'exercice est bien pourvu d'une pièce justificative. On ne peut rien lui demander de plus à ce titre.
Une autre chose est de vérifier si pour telle facture le montant facturé n'est pas contestable pour une raison quelconque. Ce n'est plus un problème comptable.
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Viviane
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56
Posté - 10 janv. 2014 : 22:59:39
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JPM, c'est VOTRE définition de ce que signifie "pièces justificatives des charges". Pas la définition légale, qui pour l'instant n'a été donnée par personne, ni moi ni les autres intervenants..
Bon on tourne en rond, moi je passe à autre chose |
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Édité par - Viviane le 10 janv. 2014 23:01:31 |
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JB22
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57
Posté - 10 janv. 2014 : 23:27:04
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A viviane :
C' est le syndic qui établit la comptabilité, donc selon vous il fait ses propres "pièces justificatives des charges",.
Dans mes exemples je vous ai montré qu' il était parfaitement possible d' enregistrer ce que l' on veut en comptabilité, ce n' est pas légal, mais la facture de 2920 € il peut l' enregistrer pour 2220 €
C' est la raison qui justifie le contrôle de la gestion du syndic et de sa comptabilité par le conseil syndical.
Le syndic ne peut invoquer ses propres comptes que pour démontrer, il doit faire la preuve, que ceux-ci sont établis conformément à la loi et sont sincères, par contre un tiers peut opposer au syndic la comptabilité établie par celui-ci.
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Viviane
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58
Posté - 11 janv. 2014 : 03:08:46
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citation: C' est le syndic qui établit la comptabilité, donc selon vous il fait ses propres "pièces justificatives des charges",.
Je vous ai déjà répondu JB22, la compta est une DES pièces justificatives des charges. Elle justifie (entre autres et pas à elle seule) que les charges effectivement réglées (car vous savez bien que si le syndic enregistre plus ou moins que la facture, ce sera in fine répercuté sur les copros) sont bien celles dues. |
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andre78fr
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59
 Posté - 11 janv. 2014 : 08:15:44
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Ne seriez-vous pas un peu têtue Viviane ?
La définition des termes et l'article 18.2 sur lequel repose la discussion ne sont pourtant pas équivoques. Les mots "pièces", "justifier" ou "charges" ont tous des définitions claires et précises et il n'y a guère de place pour l'interprétation alternative que vous en faites. Il est vrai que la comptabilité (générale) peut produire ses propres pièces (estimation d'un risque pour calculer une provision, choix du type ou de la durée pour établir un plan d'amortissement...) mais vous vous méprenez totalement en écrivant que la comptabilité est une des pièces justificatives des charges.
Traditionnellement c'est le relevé général des dépenses qui est envoyé en même temps que la convocation et c'est cette partie des comptes qui est présentée à un copropriétaire ; on peut le déplorer, on peut écrire aux services de Mme Duflot pour demander d'amender la loi ALUR en cours de discussion mais ça ne rime à rien de prétendre que la formulation actuelle lui donne les mêmes droits et le même accès qu'un membre du CS...
Enfin, comme cette discussion tourne en rond, je vous propose de nous mettre d'accord sur notre désaccord ! |
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Posté - 11 janv. 2014 : 08:44:53
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je suis d'accord avec la dernière phrase de andré, sinon on va repartir pour une dizaine de pages de posts (déjà vu) qui ne sert à personne et surtout pas aux "questionneurs" qui d'ailleurs pourraient se lasser de ces discussions stériles.
Chacun a son avis, il le donne, et la personne qui a posé la question en tire son propre jugement. Il ne sert à rien de vouloir convaincre les différents intervenants qui ont leur propre avis.   |
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