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JB22
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21
 Posté - 08 janv. 2014 : 23:08:19
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De Viviane
"Pas d'accord du tout, JB22."
C'est votre droit, mais cela ne justifie pas votre position.
"Vous oubliez qu'il y a écrit NOTAMMENT"
Ce " notamment" s' applique aux "pièces justificatives des charges de copropriété" et non pas aux pièces comptables.
" rien n'empêche un copro de demander d'autres pièces comptables que celles citées."
Peut "demander", mais pas exiger, il y a une nuance, le syndic peut ou pas donner suite à la demande.
André78a confirmé que: "Vérifier les comptes : c'est le travail du conseil syndical"
Aux copropriétaires de vérifier, s' ils le veulent (Pas d' obligation), les pièces justificatives des charges. |
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Viviane
Pilier de forums
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 22
Posté - 09 janv. 2014 : 01:42:23
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Désolée, mais je maintiens ma position et continue de trouver la vôtre injustifiée, et je me répète:
Toutes les pièces comptables sont des pièces justificatives des charges, et vice versa. Donc toutes les pièces comptables doivent être tenues à disposition des copros.
La compta du syndicat n'a aucun autre but ou objectif que justifier les charges in fine demandées aux copros. Ou alors, dites moi quel est cet autre but?
Donc quand j'ai écrit "peut demander" je voulais très exactement dire exiger( que soit tenu à sa disposition) comme la loi le prévoit, n'importe quelle pièce comptable.
Il y a néanmoins plusieurs différences entre CS et copro lambda
- le copro lambda peut contrôler les comptes. Le CS doit le faire, c'est sa mission
- le syndic est tenu de donner au CS accès aux pièces à tout moment de l'année, mais pour le copro lambda il n'est tenu de le faire qu'entre convoc et AG
- le syndic n'est pas tenu de faire des copies pour le copro lambda, il est tenu d'en faire pour le CS s'il les demande.
Par ailleurs, je rajouterai que généralement parlant, personne ne pouvant exiger de l'argent de quelqu'un sans justificatif, le syndic sera par exemple tenu de donner à un copro lambda à minima copie d'une facture privative le concernant, (recherche de fuite, par exemple, état daté... ) dès qu'il la lui impute. Sans quoi, le copro n'a pas à la régler.
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Édité par - Viviane le 09 janv. 2014 02:22:22 |
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GBLG
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23
Posté - 09 janv. 2014 : 08:50:37
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Je me permets de recentrer le débat sur le sujet.
Quelles actions un copropriétaire peut faire à titre individuel contre un syndic en invoquant l'article 1382 du code civil à propos de la comptabilité ? |
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24
Posté - 09 janv. 2014 : 09:47:46
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oui, mais depuis le début vous ne nous dites pas ce que ce copro reprocherait au syndic à propos de la compta à son encontre ... donc on en peut pas avancer.
et ce n'est pas l'article 1382 du CC qui va nous aider :
"Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer."
OU EST LE DOMMAGE ?????? |
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JB22
Pilier de forums
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25
Posté - 09 janv. 2014 : 13:33:34
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De Viviane:
"Toutes les pièces comptables sont des pièces justificatives des charges, et vice versa"
Le " vice et versa" est absolument faux.
L' article 4 du décret précise:
"Tout enregistrement comptable comporte un libellé permettant une identification de la pièce justificative qui l' appuie, notamment date et numéro de facture, date et référence du paiement, période de l' appel de fonds et son objet."
"La compta du syndicat n'a aucun autre but ou objectif que justifier les charges in fine demandées aux copros. Ou alors, dites moi quel est cet autre but?"
La comptabilité d' un syndicat a pour but d' établir la situation financière du syndicat (Annexe 1) et l' établissement des comptes de charges (Annexes 2 et 3), afin d' établir le résultat : Excédent ou insuffisance de charges à répartir entre les copropriétaires. |
Édité par - JB22 le 09 janv. 2014 13:39:53 |
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Viviane
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26
Posté - 09 janv. 2014 : 14:01:03
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citation: La comptabilité d' un syndicat a pour but d' établir la situation financière du syndicat (Annexe 1) et l' établissement des comptes de charges (Annexes 2 et 3), afin d' établir le résultat : Excédent ou insuffisance de charges à répartir entre les copropriétaires.
Donc, la comptabilité (annexes mais aussi grands livres, etc...)a bien pour but de justifier les charges demandées (ou pas) aux copropriétaires.
Sinon l'article que vous mentionnez parle des pièces "appuyant" donc "justifiant" les écritures comptables".
C'est pas pour autant qu'une écriture comptable ne fait pas partie, tout comme la facture et autres pièces, des pièces justifiant les charges. |
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Édité par - Viviane le 09 janv. 2014 14:07:06 |
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Viviane
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27
Posté - 09 janv. 2014 : 14:23:27
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" citation: Toutes les pièces comptables sont des pièces justificatives des charges, et vice versa"
Le " vice et versa" est absolument faux.
Vous admettez donc qu'une pièce comptable est de facto une pièce justificative des charges. Donc le grand livre etc... sont des pièces justificatives des charges.
Vice versa, ce serait dire qu'une pièce justificative des charges est AUSSI une pièce comptable. Qu'est-ce qui est faux la-dedans? Une facture, qui est une pièce justificative des charges, n'est pas AUSSI une pièce comptable?
Mais peut-être n'aviez vous pas compris ce que je voulais dire, désolée, j'avais oublié le AUSSI dans ma rédaction. Je reformule donc:
citation: Toutes les pièces comptables sont AUSSI des pièces justificatives des charges, et vice versa
Le PV d'aG par exemple qui détermine le montant des appels est donc par exemple à la fois une pièce justificative des charges, une pièce comptable, une pièce justifiant le contenu du RDC, l'identité du syndic, ect, etc..
On pourrait décliner la chose à l'infini. Toute pièce établissant ou servant à établir la comptabilité du syndicat est à la fois une pièce comptable et une pièce justificative des charges. Elle doit donc être tenue à disposition du copro lambda dans les conditions prévues par la loi. |
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Édité par - Viviane le 09 janv. 2014 14:31:02 |
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GBLG
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28
Posté - 09 janv. 2014 : 14:29:36
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Je me permets encore de recentrer le débat sur le sujet.
Quelles types d'actions un copropriétaire peut faire à titre individuel contre un syndic en invoquant l'article 1382 du code civil à propos de la comptabilité ? |
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Viviane
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29
Posté - 09 janv. 2014 : 14:43:47
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GBLG, on vous a posé X fois une question à laquelle vous ne répondez pas. Quel est le dommage invoqué par ce copro?
Qu'attendez vous? Une liste exhaustive de toutes les procédures possibles à engager sur la base de cet article? C'est mission impossible :cet article est un fourre-tout qui potentiellement permettrait par exemple d'attaquer le syndicat (sans certitude aucune de gagner...) parce que vous êtes allergique au pollen et qu'il y a un arbre devant votre fenêtre (dommage=vous êtes malade). Ou parce que vous avez 90 ans et que l'AG est convoquée au 3ème sans ascenseur. et vous pouvez pas grimper 3 étages (dommage = vous pouvez pas assister à l'AG). Ou parce qu'il n'y a pas de tapis dans l'escalier et les voisins vous réveillent quand ils passent devant chez vous, (dommage = vous pouvez pas dormir)etc, etc
citation: En fait ma question porte essentiellement sur la recevabilité d'une demande de vérification des comptes de la copropriété et d'établissement des soldes des copropriétaires faîte à titre individuel par ce copropriétaire pour mettre en cause la responsabilité d'un syndic.
Qu'a demandé ce copro EXACTEMENT? Qui attaque-t-il? Le syndic ou le syndicat? S'il attaque le syndic, il perdra probablement, on attaque le syndicat, et pas le syndic pour contester des comptes. Et ensuite le syndicat se retourne contre le syndic s'il le juge utile. Mais du coup, si c'est le syndic qui est attaqué, c'est pas votre problème ni celui du syndicat, c'est celui du copro et du syndic..
S'il attaque le syndicat, il faut connaître la formulation exacte de sa demande, sans quoi c'est impossible de ne serait-ce que supposer s'il a une chance gagner.
On obtient pas des réponses utiles avec des questions vagues. Procurez vous et/ou prenez la peine de recopier l'assignation, et vous aurez plus de chances d'obtenir des réponses.
Rajout: à moins qu'en réalité ce soit vous qui envisagez d'attaquer le syndic?
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Édité par - Viviane le 09 janv. 2014 15:21:13 |
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30
Posté - 09 janv. 2014 : 15:26:07
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citation: Je me permets encore de recentrer le débat sur le sujet.
Quelles types d'actions un copropriétaire peut faire à titre individuel contre un syndic en invoquant l'article 1382 du code civil à propos de la comptabilité
encore !!! mais vous ne répondez pas à la question : quel type de dommage a subi ce copro ? mais peut-être avez vous reposé la question par martin09 ? |
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31
Posté - 09 janv. 2014 : 15:47:25
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Beaucoup d'Uinautes sur cet article 1382 du code civil aujourd'hui ! 
Viviane : vous faites une nouvelle fois fausse route sur le "vrai" fonctionnement d'une copropriété.
Donc, la comptabilité (annexes mais aussi grands livres, etc...)a bien pour but de justifier les charges demandées (ou pas) aux copropriétaires.
Vous oubliez que l'AG donc les copropriétaires ADOPTENT chaque année un budget de fonctionnement courant ET des travaux.
Ils connaissent DONC parfaitement le montant des charges qu'ils auront à payer chaque trimestre; PAS de surprise pour les copros sur le montant des charges de fonctionnement et des travaux. le budget est détaillé et ils choississent travaux, devis, entreprises et datés des appels de fonds lors de l'AG.
Ils élisent aussi un Conseil Syndical chargé de vérifier les comptes du SDC, c'est à dire si le budget a été respecté, que les factures sont bien des factures de fonctionnement courant et sont bien imputées, que chaque dépenses EST justifiées par une facture valable, ......que les décisions d'AG - travaux- ont bien été exécutées par le syndic ET conformes à ces décisions.
La lecture du grand livre doit être faite par le CS !!
viviane, vérifiez aussi sérieusement ET au ministère du budget TOUTES les factures qui justifiraient le montant de vos impots ?? 
Des documents comptables sont joints à l'OdJ, et ils permettent à TOUS les copros d'avoir une idée si le budget a été respecté. Le rapport d'activité et du controle des comptes du CS est aussi un élément important pour l'adoption des comptes.
la lecture du grand livre permettra de chercher autre chose que les comptes de l'année passée proposés aux votes ! C'est le boulot du CS, si il est capable de livre ces docs comptables.
Ceci doit être fait sérieusement et il permet généralement de trouver et de régler les vieux comptes d'attente dormant, de voir le montant total des honraires du syndic, les dates de paiement des fournisseurs, .....
viviane : 99 % des copropriétaires ne regarde que la date de l'AG, survole l'OdJ et ne lise aucuns docs comptables.
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JPM
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32
Posté - 09 janv. 2014 : 15:48:34
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GBLG :
citation: Quelles types d'actions un copropriétaire peut faire à titre individuel contre un syndic en invoquant l'article 1382 du code civil à propos de la comptabilité ?
Le propriétaire d'un lot non desservi par l'installation de chauffage peut, alors qu'il existe une clé de répartition chauffage dans le règlement de copropriété, mettre en cause la responsabilité du syndic qui s'obstinerait à répartir les charges de chauffage comme des charges communes générales au prorata des tantièmes de copropriétés et sans respecter la grille de répartition adéquate. Il agit alors en vertu de l'article 1382.
Mais pour être efficace il doit aussi mettre en cause le syndicat pour obtenir, le cas échéant, l'annulation de la décision d'approbation des comptes et, dans tous les cas, la rectification de son compte. Là il agit en vertu du statut de la copropriété.
Cerise sur le gateau : il peut assigner aussi les membres du CS qui n'auraient pas relevé l'anomalie de répartition et a fortiori s'ils ont recommandé l'approbation des comptes.
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JPM
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33
Posté - 09 janv. 2014 : 16:00:32
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Pour Viviane :
L'article 18-1 de la loi énonce les pièces devant être présentées à un copropriétaire exerçants son droit de contrôle : les pièces justificatives des charges.
Le copropriétaire n'a donc pas accès à la comptabilité proprement dite : journaux, grand livre et balances. Il n'a pas accès aux dossiers de recouvrement dès lors que que les factures de frais et d'honoraires figurent bien dans le dossier remis au contrôleur. Il n' pas accès aux dossiers de travaux, ni aux relevés bancaires sous la même réserve.
Cela ne veut pas dire que la règle est absolu. Je considère pour ma part qu'il faudrait ouvrir plus largement la porte à un controle individuel. Mais sous le contrôle du juge car il faut réserver cela à un initié qui puisse justifier d'un souçon vraisemblable. J'ai connu cela l'an dernier pour un copropriétaire qui avait la preuve de paiements très tardifs à des fournisseurs, contestés par le syndic. Sur sommation interpellative par huissier avec menace de référé le syndic a calé et remboursé illico les frais de la sommation.
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Viviane
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34
Posté - 09 janv. 2014 : 22:33:35
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JPM, je vais pas m'épuiser à répéter mon raisonnement et mes exemples:, les grands livres et consorts SONT des pièces justificatives des charges. |
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Édité par - Viviane le 09 janv. 2014 22:34:07 |
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andre78fr
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35
 Posté - 09 janv. 2014 : 23:53:57
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Pour Viviane et pour illustrer ce débat, à l'occasion de la mise en place d'un extranet associé à un logiciel de gestion, la question s'est posée et la solution rejoint les points de vue de JB22 et de JPM :
- les membres du CS ont accès au grand livre ; tous les comptes et toutes les écritures, sur les exercices N et N+1, toute l'année.
- les copropriétaires ont accès aux comptes de gestion (classes 6 et 7), présentés par clé, avec le détail et éventuellement la pièce justificative numérisée.
Il est également possible de définir une période pendant laquelle cette consultation est possible car l'article 18.1 stipule également des restrictions sur la période où un tel accès est possible...
Contrôler les dépenses du syndicat est une chose, regarder les détails des comptes de ses voisins, qui consomme le plus d'eau, qui a perdu plusieurs fois son vigik, qui qui s'est vu facturé des frais de relance, qui paye le plus/moins vite, etc. est une autre chose...
Il existe cependant une solution très simple pour un copropriétaire curieux : se faire élire au conseil syndical...
Pour GBLG, on ne peut pas vous donner une liste des cas possibles, un copropriétaire peut attaquer un syndic si il subit un préjudice ; de manière générale ça peut être une faute de gestion (défaut d'assurance, erreurs dans le calcul des appels, du décompte...) mais on peut imaginer toutes sortes de choses illégales ou immorales (diffamation, injure, violences d'un gestionnaire pendant l'AG, la mise en vente abusive d'un lot, des frais privatifs injustifiés sur des personnes vulnérables... etc.).
Ce qui est important c'est de distinguer l'erreur et la fraude ; un syndic peut se tromper dans un calcul, dans ce cas on lui signale, il corrige. Si on n'est pas satisfait de la qualité de son travail, on change de syndic. Pour engager une procédure il faut un motif sérieux et bien distinguer les responsabilités entre syndic et syndicat... La comptabilité est juste la transcription d'événements, de droits, d'obligations ; elle n'est pas le fond du problème mais un simple support.
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Viviane
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36
Posté - 10 janv. 2014 : 00:56:38
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citation: Contrôler les dépenses du syndicat est une chose, regarder les détails des comptes de ses voisins, qui consomme le plus d'eau, qui a perdu plusieurs fois son vigik, qui qui s'est vu facturé des frais de relance, qui paye le plus/moins vite, etc. est une autre chose...
C'est pas du tout une autre chose.
exemple (vécu): un copro qui a à lui tout seul 15% des tantièmes se voit réellement facturer la moitié de l'eau qu'il consomme. Le reste étant payé par les autres, notamment les "petits" tantièmes, via des forfaits, voire des index fantaisistes, et sans difficulté puisque personne ne demande à voir les relevés de la société des compteurs. Là le CS l'a vu. Mais si le CS le voit pas ou ne veut pas le voir, ce qui est assez fréquent, c'est bon le syndic peut dormir tranquille.
autre exemple: le même copro n'a bizarrement jamais de frais de relance . Aucun frais de relance pour lui. Mais pour le autres les frais sont facturés le 2 du trimestre.
Le grand livre et les relevés de compte bancaire, par exemple,sont les pièces maîtresses de la comptabilité d'un syndicat, les rendre accessibles à tous est une mesure de salubrité.
Que vous ayez pris la décision de ne pas le faire dans le cas que vous citez n'est pas un argument juridique.
citation: Il existe cependant une solution très simple pour un copropriétaire curieux : se faire élire au conseil syndical...
Ca n'est pas une solution très simple. Maints exemples nous prouvent sur ce forum que lorsqu'il y a collusion entre le CS et le syndic, il est très difficile de se faire entendre et élire. On est juste le mouton noir, l'em*****ur qui accuse sans preuves. Forcément puisque le syndic refuse de communiquer à qui que ce soit d'autre que le CS les pièces nécessaires pour prouver l'incompétence du syndic et, par là même, l'aveuglement et l'incompétence du CS.
Vous vivez en copropriété. Qui vous recevez chez vous, c'est du domaine du privé. Ce que vous faites de votre argent aussi. Mais la vitesse à laquelle vous payez vos charges, c'est pas du privé puisque il y a une incidence potentielle sur vos voisins. Pas plus que décider de casser un mur porteur, quand bien même il est à l'intérieur de votre appart.
Pas besoin de créer un organe de contrôle du CS, (je ne sais plus qui envisageait ça, et c'est absurde). CS qui peut être tout aussi incompétent ou corrompu que le syndic. Il suffit de laisser chaque copro qui le souhaite accéder aux infos. Et s'il le fait pas, il n'a qu'à s'en prendre à lui même.
Cette position, ne pas communiquer les pièces à tous ceux qui les demandent, est un vrai poison dans les copros. Ca entretient les rumeurs, les doutes, les suspiscions sur des syndics ou CS pourtant honnêtes, et en même temps l'apathie de l'immense majorité des copros, qui en revanche n'hésiteront pas à lyncher (en paroles) le CS qui aurait raté un problème, quand bien même il est de bonne foi.
Mais en france, contrairement à d'autres pays, dès qu'on parle d'argent, on a le culte du secret..
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Édité par - Viviane le 10 janv. 2014 01:13:05 |
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andre78fr
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Posté - 10 janv. 2014 : 01:13:44
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Sur le fond je suis plutôt d'accord avec vous et partisan de la plus grande transparence possible mais le fait est que les textes en vigueur et l'article 18.1 sont très clairs. Vous pouvez donc souhaiter, militer, espérer mais les chances d'un copropriétaire lambda d'exiger et d'obtenir la communication du grand livre et de l'intégralité des comptes me semblent faibles, y compris en passant par le juge...
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Viviane
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38
Posté - 10 janv. 2014 : 02:03:33
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citation: le fait est que les textes en vigueur et l'article 18.1 sont très clairs.
Ben oui, ils sont clairs: on a accès aux pièces justificatives des charges.
Il ne font pas liste exhaustive des "pièces justificatives des charges.
Or Tous les documents exclus comme pièce justificative des charges par les intervenants sur ce forum le sont sur la base d'une interprétation personnelle (et non pas juridique) des termes pièces justificatives des charges.
Mon raisonnement est plus simple: tout comme ce qui n'est pas interdit est autorisé, pas de liste définissant les pièces = pas d'exclusion.
Je suis donc parfaitement fondée à dire que le grand livre, par exemple fait partie des pièces justificatives des charges, jusqu'à ce quelqu'un m'en donne une liste exhaustive établie par le législateur, pas par un syndic, ni un juriste, ni qui que soit d'autre.
Pour tout dire, ce qui me désespère, c'est de voir des intervenants sur ce forum, pourtant habitués à lutter contre l'opacité entretenue par toutes sortes de gens, syndics, cs, et certains copros, faire d'eux mêmes, une interprétation aussi restrictive du terme "pièces justificative des charges" et la présenter comme une vérité juridique. Etant donné qu'en l'absence de liste il n'y a pas d'autre choix que d'interpréter ces termes, pourquoi se donner des limites si étroites? C'est une forme d'autocensure, en quelque sorte. |
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Édité par - Viviane le 10 janv. 2014 02:29:41 |
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andre78fr
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Posté - 10 janv. 2014 : 03:30:08
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Avant de discuter sur l'interprétation, il faut déjà connaître la définition du mot "charges" en comptabilité...
http://fr.wikipedia.org/wiki/Charge_(comptabilité)
http://fr.wikipedia.org/wiki/Charge_comptabilité
Comme je galère avec le lien (quelle idée de mettre un accent aussi), je vous copie le début de l'article :
citation: Une charge en comptabilité crée une diminution du résultat de l'entreprise (et donc un appauvrissement de son patrimoine).
Cette écriture doit être nécessairement passée pour constater le coût de l'emploi ou de la consommation d'une ressource. Toute charge doit être imputée à un exercice comptable. Elle est inscrite dans la partie gauche du compte de résultat. Ce terme est le symétrique de produit. Elle se traduit par la diminution du patrimoine (NB: la distribution de dividendes n'est pas considérée comme une «charge» ). |
Édité par - andre78fr le 10 janv. 2014 03:32:59 |
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JPM
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40
Posté - 10 janv. 2014 : 10:15:35
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André 78 : citation: Une charge en comptabilité crée une diminution du résultat de l'entreprise (et donc un appauvrissement de son patrimoine).
En copropriété c'est totalement faux.
Le syndicat n'a qu'un patrimoine de transit, toujours = à zéro ! Il n'est propriétaire de rien du tout, pas même des balayettes. L'apparition d'une charge n'a dincidence patrimoniale qu'à l'égard des copropriétaires, chacun pour sa quote-part. N'oubliez pas la théorie (fiction) de la répartition immédiate de toute charge entre les copropriétaires. Elle permet à un fournisseur impayé d'assigner directement les copropriétaires alors même que la charge litigieuse n'aurait pas encore été mise en répartition.
On peut reprendre la définition donnée par le décret (art. 45-1): citation: Les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part
Mais il s'agit d'une définition procédurale : le décret traite en réalité de la fixation de la date d'exigibilité des soldes en fin d'exercice.
Il faut s'en tenir à la définition traditionnelle du droit immobilier : les dépenses liées au bien et la combiner avec l'article 10 d'où :
les dépenses relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et le dépenses entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun.
Quant à Viviane elle se crée son Code à elle toute seule. C'est une saine jouissance intellectuelle. Dur réveil parfois quand on se frotte à la réalité. Mais il y a des syndics gentils qui communiquent parfois les relevés de banque bien que n'y étant pas tenus.
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Vérification des comptes d'un exercice 
