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nico117
Nouveau Membre
France
9 message(s)
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 Posté - 02 janv. 2014 : 10:12:27
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Bonjour,
Tout d'abord, une bonne année 2014 à tous: excellente santé, bonheur et réussite.
J'ai acheté un appartement en VEFA qui sera livré fin mars 2014. Le promoteur vient de me faire parvenir une LR/AR, qui indique la chose suivante:
"Nous vous rappelons que le syndic provisoire de la société XXX est la société "YYY", désigné par le règlement de copropriété, domiciliée à ...".
La première AG sera convoquée pour le début du mois de mars 2014, préalablement à la livraison de l'opération."
Questions:
1. ma compréhension est que je ne deviens copropriétaire que le jour de la livraison. Est-il donc légal de convoquer une AG de copropriétaires en amont de la livraison des appartements?
2. A l'ordre du jour de l'AG, est-il possible de désigner un syndic autre que le provisoire, dûment mandaté par le promoteur? J'ai déjà eu l'expérience d'un autre VEFA ou le syndic provisoire s'est fait mandaté pendant 18 mois supplémentaires (par défaut d'autre proposition), avec des charges exorbitantes, et j'aimerais éviter de renouveler cette dernière.
3. ai-je le droit de demander au promoteur la liste des copropriétaires afin de les contacter durant le mois de janvier? (ceci afin de proposer un autre syndic qui sera accepté par tous)
Merci pour votre retour.
Bien Cordialement,
nico117
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Posté - 02 janv. 2014 : 11:05:44
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citation: ma compréhension est que je ne deviens copropriétaire que le jour de la livraison. Est-il donc légal de convoquer une AG de copropriétaires en amont de la livraison des appartements?
attention, il faut très bien lire votre contrat : dans certains vefa, les acquéreurs deviennent propriétaires de l'immeuble au fur et à mesure de la construction...
vous pouvez contacter d'autres syndics, leur demander une proposition et demander par LRAR au sydnic provisoire de mettre ces contrats en concurrence lors de la prochaine AG.
vous avez le droit de demander la liste des copros, mais il n'a aucune obligation à vous la fournir...  |
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sparte
Contributeur senior
803 message(s)
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 2
Posté - 02 janv. 2014 : 22:33:52
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La prise en main d'un immeuble neuf est chose compliquée et nécessite un syndic expérimenté.
Si vous voulez virer le syndic provisoire, faites le très vite afin :
-d'éviter qu'il ne perde son temps
-que le nouveau syndic ne reprenne pas tout à zéro car en matière de neuf, les garanties courent à une vitesse folle...changer de syndic à ce moment là c'est perdre au moins 6 mois, voire la possibilité de faire jouer certaines garanties ou d'assigner au meilleur moment, à savoir avant la fin de l'année de parfait achèvement.
Faites bien comme vous voulez Nico117, mais je suis syndic pro,nous gérons et j'ai géré du neuf.C'est un vrai métier et les 1ères années de "vie" vie de la copropriété peuvent s'avérer très compliquées.
Alors, ne changez pas pour changer ou au nom d'une forme de principe...vous pourriez le regretter. |
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nico117
Nouveau Membre
France
9 message(s)
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3
 Posté - 03 janv. 2014 : 10:54:09
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Merci beaucoup pour ces éléments.
Je n'ai aucunement l'intention de faire gérer l'immeuble par un syndic bénévole. Etant donné le cadre VEFA et la taille de l'immeuble, il nous faut un syndic pro. Je n'essaye pas de virer le syndic provisoire au nom d'un principe particulier, mais basé sur des expériences passées (partagées avec d'autres copropriétaires), et sur le fait que le syndic provisoire aura certainement tendance à être du même bord que le promoteur (en résumé, le promoteur sera juge et partie).
Dans notre cas, l'AG aura lieu *avant* la livraison, ce qui sera idéal pour que le nouveau syndic pro puisse prendre les choses en main dès réception de l'immeuble.
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sparte
Contributeur senior
803 message(s)
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4
Posté - 03 janv. 2014 : 19:53:40
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Nico, puisque votre décision semble prise, vérifiez bien que votre futur nouveau syndic à l'expérience, je dirais même l'expertise, suffisante pour gérer un ensemble immobilier de grande taille.
Evitez les petites structures où tout s'arrête quand votre interlocuteur est malade ou en congé.
Essayez de connaitre quelques copros récentes gérées par ce syndic (si vous pouvez apprendre et discuter avec le pdt d'un CS...).
Quand je reçois des Cs qui nous sollicitent, cela ne me pose pas de problème de donner le nom de quelques "référents".
Vérifiez que leur logiciel est capable de gérer une copropriété en "ouvrant" l'immeuble par tranches (tous ne le font pas).
Demandez un "spécimen" d'arrêté individuel annuel de charges et d'état des dépenses.
Posez des questions sur les possibilités de leur extranet.
Assurez-vous qu'il dispose d'un back-office solide.
S'il y a du bordel partout sur les bureaux, fuyez! |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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5
Posté - 06 janv. 2014 : 00:01:06
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Je peux une petite "note" ?
En insistant sur l'importance du dernier paragraphe : démarche "recrutement" !
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"" Changement de syndic : propositions multiples
Lorsque la question de la désignation du syndic est inscrite à l'ODJ, c'est que le mandat du syndic sortant est censé se terminer à la date de cette AG.
Il ne s'agit pas pour le sortant d'un "renouvellement", le mandat de syndic étant obligatoirement à durée déterminée, mais de la désignation "à nouveau" de l'ancien syndic, pour un nouveau mandat.
Que ce soit le sortant ou un autre, les 2 propositions concourent à égalité sans qu'il y ait primauté de l'une sur l'autre à la question : "Désignation du syndic".
c'est à l'AG de déterminer quelle candidature elle va examiner en 1er.
Ceci sous entend que l'AG soit préparée avec rigueur par une équipe, un groupe qui sait de quoi il s'agit du déroulement d'une AG, ici particulière s'agissant éventuellement de changer de syndic.
IMPERATIF :
- trouver un Pdt de séance sachant diriger, présider une réunion et ayant quelques connaissance sur l'AG d'un syndicat.
- trouver un secrétaire de séance : c'est capital lorsqu'on change de syndic, le sortant ne devant avoir aucune fonction dans l’assemblée (changement de syndic = syndic JAMAIS secrétaire)
- trouver des scrutateurs (au moins 2) chargés de procéder aux décomptes des voix lors des votes.
Il faudra aux scrutateurs une liste des copropriétaires (ordre alpha) avec leurs tantièmes servant de "feuille de votes" : à préparer à l'avance (type tableau Excel avec x colonnes).
Si impossible, l'établir à partir de la "feuille de présence" (on prend le temps qu'il faut) ou on la complète s'il manque des informations à celle préparée à l'avance. (Un "bon" CS connaît la plupart des noms des copropriétaires, à commencer par ceux résidant sur place).
Ensuite, une fois élu, le président de séance se fait remettre la "feuille de présence" (émargement contrôlé par les présents et le CS). Il ne commence pas l'AG tant qu'il n'a pas vérifié et validé cette pièce indispensable et les mandats annexés.
Il conserve cette pièce pendant toute la durée de la réunion
Ceci fait, le pdt ouvre la séance et passe à l'ODJ.
La 1ère question à aborder est généralement l'approbation des comptes.
Ensuite c'est sans doute la question du "quitus". Chacun sait qu'il ne faut JAMAIS le donner afin de préserver les intérêts du syndicat...
Le quitus étant un acte juridique de décharge de responsabilité du mandataire, il n'est pas appréciation de la gestion de celui-ci.
Ensuite vient tout de suite l'élection du syndic, même si ce n'est pas cet ordre qui est prévu : ici, la pertinence des choses fait que c'est cette question qui doit s'imposer, au pdt de séance d'être ferme là dessus.
Pour l'élection du syndic, le pdt demande au "sortant", qui n'a pas de fonction dans l'AG si ce n'est celui de "conseil", ...de sortir !
(Il faut rappeler ici que la présence d'un syndic n'ayant aucune fonction officielle dans l'organisation et le déroulement de l'AG n'est pas indispensable à sa tenue ni à la validité des décisions prises.)
L'autre candidat (le nouveau), qui attend dans le couloir, entre pour se présenter et "se vendre" à l'assemblée. (Idem si plusieurs candidats)
Présentation faite il ressort pour papoter avec son "collègue" et l'AG, sous l'animation du PDT, débat et décide par QUI elle va commencer le vote, le candidat A ou le candidat B.
(On peut faire à pile ou face, mais c'est moins démocratique ).
Chacun comprend que le choix de l'ordre des candidatures et le débat sur ces candidatures doit se faire hors la présence des candidats concernés .. donc du "sortant".
C'est la pratique courante de tout jury : les délibérations ne sont jamais faites en présence des candidats.
ATTENTION : En présence de candidatures/propositions multiples (syndic mais aussi travaux), les personnes ayant procédé aux recherches et tractations commerciales (CS, commission ad hoc, ..) doivent donner leur avis, doivent préciser leur préférence en l'expliquant.
Il faut impérativement éviter la dispersion des voix.
C'est le point le plus important, et sans doute le plus difficile, en présence de candidatures multiples. C'est pourquoi l'avis et donc le choix de ceux qui ont fait les recherches est capital.
Le choix étant fait, le pdt de séance fait procéder au vote sur le candidat retenu majoritairement.
Les scrutateurs scrutent sur leurs feuille de vote, donnent le résultat au pdt, lequel l'annonce à l'assemblée, le secrétaire l'enregistre.
Si les choses sont bien faites, c'est ce candidat qui sera élu à la maj.art.25.
On fait un tour dans le couloir, on leur donne le résultat et on invite l'élu à rejoindre l'assemblée.
Eventuellement, on le conseille vivement, le secrétaire de séance démissionne et le pdt propose que le syndic élu assure la fonction de secrétaire.
Hormis les 3 questions qui précèdent (comptes, quitus, élection syndic) c'est lui qui établira le reste du PV et qui procédera plus tard, étant LE syndic, à la notification de ce PV à ceux concernés. "
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On l'aura compris, un changement de syndic (comme le changement d'un prestataire, d'une assurance, etc ...) ne s'improvise pas.
Le préalable obligé : trouver un candidat, un "bon", à qui il faut demander TOUS les renseignements possibles.
Il faut ici s'inscrire dans une démarche "Recrutement".
Il faut s’imaginer PDG d'une entreprise qui recherche son directeur financier, son DRH, fonctions qui nécessitent une relation de confiance privilégiée : Il faut "cuisiner" les candidats pour aller chercher au fond de leur fond ce qu'ils "valent", ce que l'ont peut exiger d'eux, et surtout la plus value qu'ils vont apporter à l’entreprise.
Recruter un syndic, c'est la même chose. On ne se limite pas à sa bonne mine, à la couleur de sa porte d'entrée, au nom de l'enseigne.
Qui est-il, a quel groupe appartient-il, ses filiales ou celles de son groupe, combien d'employés dans sa société/son agence, quelle structure (sce comptable, administratif, juridique...), quel assureur RCP, quel garant financier (pour quel montant), combien de syndicats en portefeuille, combien par gestionnaires et nombre de lots, coordonnées de quelques CS à contacter (attention ici aux CS 'complaisants')....
Cette démarche "recrutement" a lieu au moins 6 mois avant la date d'AG annuelle désignant le syndic.
Un changement de syndic (le recrutement d'un cadre sup) exclue la précipitation.
Bien entendu, la démarche doit être collective pour avoir quelque chance de réussite, par le CS ou à défaut par un groupe de copropriétaires.
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Syndic provisoire en VEFA 
