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leader13
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 Posté - 16 déc. 2013 : 18:46:21
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Un différent oppose le syndicat de copropriétaires avec un propriétaire qui refuse de faire rénover sa jardinière qui menace de tomber. Ce conflit est né sur une interprétation différente du règlement de copropriété entre parties communes et privatives. Le RDC dit que les jardinières sont des éléments rapportés qui ne font pas parties du gros oeuvre et donc privatives.
Le syndic lui demande de faire les réparations mais rien n'est fait.
Comment sortir de ce conflit
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Posté - 16 déc. 2013 : 19:47:32
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citation: Le RDC dit que les jardinières sont des éléments rapportés qui ne font pas parties du gros oeuvre et donc privatives.
ce serait surprenant que le RdC parle de "pièces rapportées", mais on voit de tout dans les RdC. 
Si les jardinières sont privatives, le syndic a priori ne peut rien faire :
citation: Article 2
Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé.
Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.
mais il est du ressort du syndic d'assurer l'entretien et la pérennité de l'immeuble.
Donc la première question qui se pose, qui dit "s jardinière qui menace de tomber".
La seconde c'est jardinière qui menace de tomber où ? sur une partie commune, sur la voie publique, etc...
dites en un peu plus et que dit littéralement le RdC ?
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leader13
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Posté - 16 déc. 2013 : 20:25:40
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La jardinière est fissurée . Les fers à béton poussent et provoquent la chute de morceaux de béton quatre étages plus bas dans un jardin privatif.
Le RDC dit:" Les jardinières mises en place sur les balcons et terrasses, les propriétaires ayant la jouissance exclusive des balcons et terrasses concernés, auront la charge de l'entretien et des plantations des dites jardinières qui participent à l'harmonie de l'immeuble, devront toujours être tenues en bon état. En aucun cas elle ne devront être laissées à l'abandon et dans l'éventualité où il en serait ainsi, le syndic aura le droit de faire procéder à tous travaux de nettoyage et d'entretien aux frais du copropriétaires défaillants" |
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Gédehem
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Posté - 16 déc. 2013 : 23:39:19
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"... qui refuse de faire rénover sa jardinière ..."
Ce n'est pas SA jardinière !
Selon votre RDC, ces jardinières ne sont pas privatives.
Elles sont un élément décoratif d'une terrasse partie commune grevée d'un droit de jouissance exclusif, élément accessoire de cette partie commune. (*)
Si le propriétaire bénéficiare du droit de jouissance a la charge de l'entretien des plantations et des jardinières, il se limite pour ces dernières au coup d'éponge ou de chiffon pour qu'elles soient propres. Leur réfection en raison de leur viellissement, des dégradations causées par les intempéries, est à charge du syndicat, comme il en serait pour la réfection du sol de la terrasse, de son étancheité ... ou des façades du bâtiment.
Pour la terrasse, l'entretien à charge du bénéficiaire du droit se limite au coup de balai et/ou de serpillère de surface, le 'droit' dont il s'agit (réel, patrimonial) étant limité à la surface, à l'usage mais non à la propriété.
Mais s'il faut refaire la terrasse, en particulier son étanchéité (10 ans), c'est à charge du syndicat s'agissant d'une partie commune.
Sauf à mettre en cause le propriétaire bénéficiaire qui serait auteur des dégradations constatées (ce qu'il faut prouver), le syndic doit prendre les mesures consevatoires nécessaires non seulement pour sécuriser les biens et les personnes s'il y a des chute de béton, mais aussi faire statuer l'AG sur la réfection de ces jardinières vétustes, dégradées, comme il en est de choses communes qui vieillissent et se dégradent, réfection à charge du syndicat chacun selon ses tantièmes.
Votre RDC ne dit pas autre chose.
Notez que le copropriétaire ne peut s'opposer aux travaux communs rendus nécessaires.
PS : un syndic réellement "professionnel" sait tout cela, comme devrait le savoir un CS qui s'informerait !
(*) Sauf, bien entendu, si ces jardinières ont été posées par les propriétaires, à leurs frais, avec autorisation de l'AG. Ce qui serait surprenant ici s'agissant de jardinières en béton, semble t-il d'une certaine importance/poids. |
Édité par - Gédehem le 17 déc. 2013 00:06:14 |
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Posté - 17 déc. 2013 : 08:36:02
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leader 13 : jarinières parties communes du SDC, à jouissance privative pour le copropriétaire dont il assure aussi l'entretien.
Le RDC est TRES clair la dessus, le syndic doit l'appliquer en mettant en demeure le copropriétaire de faire les travaux nécessaires, sinon le syndic commandera ces travaux et enverra la facture au copropriétaire.
De plus il y a urgence car des blocs de béton tombe de ces balcons.
En cas d'accidents, et qui pourront être graves, le copropriétaire ET le SDC seront responsables. ET le SDC ce sont les autres copros.
Que fait le CS ?? |
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Posté - 17 déc. 2013 : 09:37:15
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citation: Les jardinières mises en place sur les balcons et terrasses, les propriétaires ayant la jouissance exclusive des balcons et terrasses concernés, auront la charge de l'entretien et des plantations des dites jardinières qui participent à l'harmonie de l'immeuble, devront toujours être tenues en bon état. En aucun cas elle ne devront être laissées à l'abandon et dans l'éventualité où il en serait ainsi, le syndic aura le droit de faire procéder à tous travaux de nettoyage et d'entretien aux frais du copropriétaires défaillants"
c'est intéressant d'avoir le texte littéral, car il indique seulement que les plantations et l'entretien des plantations sont privatifs, en aucune façon les jardinières elles-mêmes.
Donc si le RdC n'apporte pas plus de précisions, la réparation des jardinières en tant que contenant incombe au syndicat, surtout si ces jardinières servent aussi de rambardes  ....
Ce copro aurait donc raison et le syndic doit mettre en oeuvre la réparation des jardinières au frais du syndicat. |
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Gédehem
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Posté - 17 déc. 2013 : 10:04:39
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Manifestement, notre ami Philippe s'est pris les pieds dans le tapis ....ou la jardinière .. |
Édité par - Gédehem le 17 déc. 2013 10:05:10 |
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leader13
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Posté - 17 déc. 2013 : 13:31:51
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Voilà ce que dit aussi le RDC, en complément de ce que j'ai écrit hier
Entretien des constructions:
Les propriétaires des constructions sont tenus de les maintenir en bon état extérieur.
Ils doivent en assurer l'entretien et procéder lorsqu'il sera nécessaire à la réfection des peintures, des vernis ou enduits extérieurs. Les portes d'entrée extérieures, les fenêtres, les volets, les persiennes,les gardes-corps, balustrades, rampes et barres d'appui des balcons et fenêtres et d'une façon générale tout ce qui contribue à l'harmonie du lotissement, devra être peint et entretenu en bon état. |
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leader13
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Posté - 17 déc. 2013 : 13:43:18
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Je rajoute un paragraphe du RDC
Sont parties communes les ornementations et décorations intérieures et extérieures de l'immeuble et des façades, y compris le gros oeuvre des balcons et terrasses, à l'exclusion des appuis, balustrades, et gardes-corps.
Je rajoute que les jardinières sont posées sur un petit muret qui ceinture chaque terrasse. Elles ne sont pas solidaires de ce muret car posées et fixées par deux acroterres. Elle font donc office de gardes-corps et de balustrades. |
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Posté - 17 déc. 2013 : 15:47:25
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dans les nouveaux textes que vous fournissez rien ne dit que les jardinières en tant que récipients sont à entretenir par le copro.
en ce qui concerne les peintures vous remarquerez que ne sont listés que les éléments qui traditionnellement sont des parties privatives (portes, fenêtres, etc...)
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Gédehem
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Posté - 17 déc. 2013 : 18:26:05
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"dans les nouveaux textes que vous fournissez rien ne dit que les jardinières en tant que récipients sont à entretenir par le copro."
Il est même précisé le contraire :
"Sont parties communes les ornementations et décorations intérieures et extérieures de l'immeuble et des façades, y compris le gros oeuvre des balcons et terrasses, à l'exclusion des appuis, balustrades, et gardes-corps."
Ce qui était initialement exposé :
"Le RDC dit:" Les jardinières mises en place sur les balcons et terrasses, (......) des dites jardinières qui participent à l'harmonie de l'immeuble
Le cas exposé par Leader est des plus classiques !
Il n'y aucune hésitation ici : ces jardinières, élément concourant à l'harmonie/ornementation de l'immeuble, sont indistinctement "parties communes", leur réfection ou changement en raison de leur dégradation/vétusté incombant à son 'propriétaire', ici le syndicat.
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leader13
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Posté - 17 déc. 2013 : 21:10:01
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Merci pour vos réponses. C'est donc au syndicat de copropriétaires à prendre en charge financièrement les travaux |
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Conflit entre syndicat et propriétaire 
