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eliot
Contributeur actif
108 message(s)
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 Posté - 26 août 2013 : 06:29:30
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Nous avons donné congé avec refus de renouvellement à notre locataire commerçant
J’ai plusieurs questions sur l' indemnité d’éviction à verser :
- de combien de temps dispose un bailleur pour faire une offre d'indemnisation au locataire évincé après un congé : 2 ans comme le locataire ?
- de quelles indemnités peut bénéficier le locataire selon les cas de figures suivant :
• Arrêt total de son activité (pas de rachat d’ un nouveau fonds de commerce)
• Poursuite d’ activité avec achat d’un nouveau fonds
- Calcul de l’IE et TVA : doit-on retenir pour calculer la valeur du fonds, un CA en HT ou TTC ? ( le locataire n’est pas soumis à la TVA)
-l'indemnité d'éviction ( valeur du fonds+ indemnités accessoires) négociée à l'amiable après offre écrite du bailleur et acceptation du preneur est-elle versée après que le nouveau fonds ait été acheté ou avant sur « devis » ( sous condition « résolutoire » de la preuve ultérieure de l'achat du nouveau fonds) car dans l'hypothèse où les sommes dues au locataire ( valeur du fonds + indemnités accessoires) seraient versées après l' achat d'un nouveau fonds cela l'oblige à préfinancer ces dépenses ( or il se pourrait par exemple que les conditions d'accès à un crédit soit impossible au commerçant évincé)
- dans la mesure où le fonds de commerce est fermé depuis quelques mois et que le bailleur est au courant de cet arrêt d'activité, peut-on se servir de cette absence d'exploitation et donc de diminution, voire de perte, de clientèle :
1 -pour être très strict et ne verser qu'un droit au bail* (même si le locataire achète un nouveau fonds de commerce ) en arguant du fait que l'IE ne peut pas être calculée sur la valeur d’un fonds de commerce car la clientèle fait défaut, or c'est un élément important dans la valeur d'un fonds
ou
2- pour calculer "au plus juste " l’IE, e(t ce au moment de la signature de l’acte notarié constant le versement del'IE), en regardant les 3 derniers bilans + les 9 mois sur 2013 forcement dévalorisant car le CA aura baissé et donc la valeur du fonds aussi ?
*NB : il parait que quand un congé a été donné "normalement" , on ne peut le modifier et s'appuyer sur un motf de non- exploitation pour ne pas payer l'indemnité d'eviction
- enfin , quid du matériel, du mobilier et des droits incorporels ?
A priori ils ne sont pas jamais compris dans l'Indemnité d'éviction et le locataire en garde la propriété . Or, pour calculer le montant d’une indemnité d'éviction, la pratique veut qu’on fasse le calcul en prenant comme référence la valeur du fonds de commerce , donc avec toutes ses composantes dont … le matériel, le mobilier et les droits incorporels ; Faut-il une fois la valeur du fonds déterminé avec tous ses éléments déduire de ce montant la valeur du matériel, du mobilier et des droits incorporels ( et pour quel montant ? car un matériel même amorti peut avoir une importance déterminante pour l’exploitation du fonds)
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pyramide
Contributeur débutant
92 message(s)
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 Posté - 03 sept. 2013 : 23:23:50
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Bonsoir,
Rentrant de vacances.... Serait il possible d'avoir d'autres détails? En fait plus d'explications sur votre question ?
Pour ne rien vous cacher vos questions sont extrêmement intéressantes et de nature à ce que soient apportees tout plein de réponses. (Je tente de vous répondre, en toute modestie et...si je trouve un peu de temps libre, demain..) étant entendu que je dois encore rendre un modèle de "déclaration de créance"...
Bon d'ores et déjà sur la TVA/IE, tout le monde sera d'accord pour répondre : ça depend... (Cass civ 3ème 15/06/1994) des usages de la profession..
Si vous pouviez indiquer la date à laquelle le congé à été signifié..nous saurions combien de temps il nous reste pour vous répondre efficacement.
Cdt
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fin du bail commercial / Eviction 
