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Dalbona
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 Posté - 10 août 2013 : 11:20:19
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Bonjour,
Suite à un vent violent les vitres de ma verrière (ancienne verrière laide, rouillée et en mauvais état, au 2ieme étage sur cour intérieure) ont volé en éclat et sont tombés dans la cour. D'autres morceaux de verre, restés suspendus, menaçaient de tomber. Devant la dangerosité de la verrière, j'ai demandé et obtenu du syndic l'autorisation de remplacer en urgence la verrière par un système coulissant ( la loi du 10 juillet 1965 permet au syndic d'agir en cas d'urgence sans l'avis préalable des copropriétaires et de faire valider les travaux à postériori). J'ai également obtenu des bâtiments de France et des services de l'urbanisme un avis de non opposition aux travaux. Je pense avoir respecter le loi et les règles en la matière.
Maintenant que les travaux sont terminés, certains copropriétaires estiment qu'il fallait attendre la prochaine AG pour obtenir son accord formel (alors qu'il y avait vraiment urgence) et envisagent même de demander au syndic d'ester en justice.
J'aimerais avoir des avis, des analyses sur ce cas de figure et, si possible, des conseils sur la marche à suivre, d'autant que je souhaite garder de bons rapports avec les autres copropriétaires et avec le syndic. Je vous remercie d'avance pour les contribution que vous pourrez m'apporter.
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Posté - 10 août 2013 : 14:33:21
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il faudrait d'abord savoir quelle est la nature de cette verrière privative ou commune.
sur le principe, les travaux urgents qui doivent être entrepris sont des travaux de "mise en sécurité", ensuite il faut une AG pour décider de la suite :
* si ce sont des travaux communs, pour les entériner et les financer
* si ce sont des travaux privatifs et qu'ils modifient l'original, il faut une autorisation à la majorité 25.
ce qu'il vous faut faire maintenant :
1- vérifier le RdC
2- au besoin essayer de faire entériner ces travaux déjà réalisés par une AG. En effet, si certains rouspètent, reste à savoir s'ils sont majoritaires... |
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Dalbona
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 Posté - 10 août 2013 : 20:11:53
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Grand merci à Rambouillet pour sa réaction pertinente.
"Vérifier le RdC" qu'est que c'est?
Les "grognons" sont minoritaires. La majorité des copropriétaires estiment que la verrière actuelle ne les dérange pas.
Précisions demandées:
- statut de la verrière: privative;
- travaux de mise en sécurité: en effet, j'ai préalablement mis en sécurité les morceaux de vitres restant suspendus pour éviter qu'ils ne tombent et blessent (ou tuent ) quelqu'un. Cette mise en sécurité provisoire et aléatoire, ne pouvait être maintenue pendant 7 mois (date de la prochaine Ag).
J'ai obtenu l'accord écrit du syndic pour le remplacement d'urgence de la verrière en vertu de l'article 18 (2ieme tiret)de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui dit: " le syndic est chargé......en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;"
D'après vous, quels pourraient être les motifs qui conduiraient quelqu'un à vouloir réfuter l'urgence de la situation?
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Gédehem
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Posté - 10 août 2013 : 23:09:19
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Ce n'est pas l'urgence par elle même qui peut être contestée, mais la réponse à cette urgence.
Comme exposé par Ranbouillet, le syndic est chargé de prendre les mesures conservatoires nécessaires, pour mettre en sécurité biens et personnes, l'immeuble "en péril".
Pas de réparer.
Si doivent être engagés des fonds importants, le syndic peut convoquer sans délai (2 ou 3 jours de la poste) une AG, à laquelle sera présenté un ou des devis. Ceci pour ce qui concerne le "commun".
Le problème ici vient du statut de cette verrière : privative.
L'action du syndic est alors limitée aux mesures "urgente" de sécurisation du bâti et des personnes.
Pour réparer, dans la mesure où ces travaux privatifs entrainent modification de l'aspect ou/et affectent les parties communes, vous deviez y être autorisé par une AG (maj.art.25).
Ceci pour le formalisme des choses.
Reste à les ratifier à une prochaine.
Le RDC (réglement de copropriété) n'a pas grand chose à voir ici.
Dans la mesure où ces travaux semblent être conforment et admis par une majorité, laissez les grincheux à leurs grincements .... |
Édité par - Gédehem le 10 août 2013 23:11:33 |
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Dalbona
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Posté - 11 août 2013 : 11:41:31
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Merci à vous Gédehem. votre contribution m'a éclairci sur plusieurs points et vous en suis reconnaissant.
Il se trouve que ceux qui veulent engager des poursuites contre moi, sont ceux-là même qui demandaient (par écrit) que des mesures urgentes soient prises pour préserver les biens et les personnes.
Suite à ma demande de remplacement de la verrière (et aux pressions qu'il subissaient de la part de la minorité) le syndic m'a donné une autorisation écrite pour les travaux envisagés. J'ai déclenché les travaux sur cette base.
Peut-on poursuivre une personne que le syndic a autorisé à effectuer les travaux, d'autant plus que cette personne est en règle vis à vis des BDF et du service d'urbanisme de la mairie? |
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Posté - 11 août 2013 : 12:09:13
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citation: Peut-on poursuivre une personne que le syndic a autorisé à effectuer les travaux, d'autant plus que cette personne est en règle vis à vis des BDF et du service d'urbanisme de la mairie?
n'importe qui peut vous poursuivre ....  mais encore faut-il qu'il aille au tribunal et qu'un juge d'une part accepte sa requête d'autre part lui donne raison et vous condamne, cela fait beaucoup de "si".
Le fait d'avoir l'accord des administrations ne présume en rien d'un accord de la copro...
le mieux c'est comme on l'a déjà dit : faites inscrire vos travaux à la prochaine AG pour les faire valider par la majorité (art 25). Ainsi ensuite vous n'aurez plus de problèmes.... |
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sparte
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Posté - 11 août 2013 : 12:14:17
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Si le syndic, seul représentant de la personne morale du syndicat, vous a donné un accord écrit, le projet de travaux ayant été préalablement validé par les services administratifs compétents et vos travaux étant conformes à l'autorisation donnée, vous pouvez être tranquille.
Si quelqu'un assigne soit le SDC soit vous es-qualité, au final c'est le syndic qui se retrouvera en 1ère ligne charge à lui de prouver l'urgence de la situation.
Je rejoints les autres intervenants.
Si les "contestataires" (qui ne seront que des velléitaires) sont effectivement en minorité, que le syndic fasse ratifier ces travaux à la prochaine AG et on n'en parlera plus. |
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nefer
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Posté - 11 août 2013 : 14:33:11
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le syndic n'a aucun pouvoir pour donner une autorisation
seule l'AG est décisionnaire |
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Posté - 11 août 2013 : 15:08:03
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sparte : Si le syndic, seul représentant de la personne morale du syndicat, vous a donné un accord écrit, le projet de travaux ayant été préalablement validé par les services administratifs compétents et vos travaux étant conformes à l'autorisation donnée, vous pouvez être tranquille.
Sparte: AIE !!! vous ête syndic, donnez nous donc le texte de loi aui autorise un syndioc a donner un accord écrit ou oral, pour effectuer des travaux affectant les partie communes, ou des parties privaives !!
De plus les acords administratifs de travaux ne servent à rien sans un accord préalable de l'AG !! 
sparte : vos conseils " juridiques" sont à coté de la plaque pour un syndic.
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sparte
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Posté - 11 août 2013 : 17:10:33
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Philippe, vous n'avez pas compris et vous dites n'importe quoi.
Je réponds à la question de Dalbona :
Peut-on poursuivre une personne que le syndic a autorisé à effectuer les travaux, d'autant plus que cette personne est en règle vis à vis des BDF et du service d'urbanisme de la mairie?
Je ne dis pas que le syndic était juridiquement habilité à donner une telle autorisation.Je suis syndic pro depuis un moment donc pas complètement crétin concernant le code de la copropriété...
Voilà en partie ce que je dis :
"Si quelqu'un assigne soit le SDC soit vous es-qualité, au final c'est le syndic qui se retrouvera en 1ère ligne charge à lui de prouver l'urgence de la situation. "
Je ne donne aucun conseil juridique.
Inutile de répéter ce que tout le monde a dit avant moi...
Je réponds à la question de Dalbona (je la fais façon Hollande)
Veuillez Philippe lire avec attention avant de réagir avec votre délicatesse habituelle.
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Dalbona
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Posté - 11 août 2013 : 19:52:24
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Merci à vous tous. j'avance grâce à vos contributions dans un domaine trop nuageux pour moi.
Mais, dites moi svp, au fond, devant un tribunal, un copropriétaire peut-il légitimement défendre la position (qui me semble personnellement légitime) selon laquelle il avait l'accord écrit du syndic pour procéder en urgence à des réparations à l'intérieur de son espace privatif? Sans que cela ne porte préjudice au syndic, qui, à mon sens, n'a fait que son devoir dans cette affaire et que je veux soutenir. |
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Dalbona
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Posté - 11 août 2013 : 20:09:23
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Oups! Excusez moi pour la question précédente car elle est un peu similaire une autre déjà posée.
pour Philippe: Oui, en effet l'accord de l'AG est fondamentale. C'est le cas en situation normale. Mais en situation anormale (par ex: dégradation d'un bien menaçant en permanence l'intégrité physiques des personnes), que fait-on? A mon sens le recours, dans ces cas là , au syndic dépositaire, comme le dit Sparte, de la responsabilité de cette personne morale qu'est la copropriété, me parait nécessaire.
Ne pensez-vous qu'il y là un vide juridique justement? |
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Dalbona
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Posté - 11 août 2013 : 20:27:32
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Merci Nefer!
Je prends note de l'intervention de notre modérateur et l'en remercie. Mais dans mon cas, au moment des faits, l'AG suivante n'avait lieu que 10 mois plus tard. Je devais faire quoi, moi, en attendant? Fallait-il que j'attende que la galerie tombe et tue quelqu'un? D'un problème de travaux en urgence, fallait-il attendre de me retrouver avec un homicide involontaire sur le dos.
Non! ce n'était pas une solution.
A la décharge du syndic, j’avoue que j'ai tellement insisté pour qu'il m'autorise à agir vite sans attendre l'AG (pensant que c'était naturellement dans prérogatives), qu'il a donné cette autorisation en bonne et due forme.
Le pauvre, j'espère qu'il n'aura pas de problème. Pensez-vous qu'il risque d'avoir des problèmes? |
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Gédehem
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Posté - 11 août 2013 : 23:44:07
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"Fallait-il que j'attende que la galerie tombe et tue quelqu'un? D'un problème de travaux en urgence, fallait-il attendre de me retrouver avec un homicide involontaire sur le dos. "
Il ne faut pas tout mélanger, et surtout pas voir en noir !
Il appartient ici au syndic, et à lui seul, de prendre les mesures conservatoires nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble et des personnes (copropriétaires ou tiers au syndicat).
Que la partie dégradée soit privative ou commune.
La réparation, les travaux à engager sont autre chose.
S'agissant ici d'une verrière qui vous serait privative, ce que doit préciser le RDC, c'est à une AG d'en décider, en particulier s'il y a modification de l'aspect.
Peut être que le syndic pouvait prendre l'intiative d'une convocation, sans attendre la prochaine dans 10 mois. Pour autant, le coût en vaut-il le "coup" ?
Fort des autorisations administratives nécessaires, le syndic a "pris sur lui" de vous donner une autorisation, bien qu'il n'en ai pas le pouvoir. Restez en là et dormez en paix : il ne faut pas confondre trait d'humeur de quelques grincheux avec passage à l'acte et recours devant un juge.
D'autant que d'ici que l'affaire soit jugée, si l'envie d'agir les prenait, la prochaine AG aura ratifié vos travaux.
PS : faut pas faire attention à Philippe, qui n'aborde les affaires qu'à coups de Kalach, à priori et sans nuance, comme il en a (hélas) l'habitude !
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Édité par - Gédehem le 11 août 2013 23:46:53 |
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nefer
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Posté - 12 août 2013 : 07:49:39
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Dalbona: le critère de l'urgence ne concerne que la préservation du patrimoine, c'est à dire de bâcher un toit si nécessaire (par exemple)
la suppression des parties endommagées est de l'entretien courant
mais remplacer une verrière par un système coulissant , n'est pas un remplacement à l'identique et exige une autorisation d'AG
Par ailleurs cela ne relève pas du critère de l'urgence
il ne faut pas tout mélanger! |
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Posté - 12 août 2013 : 08:04:49
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dalbona, est ce que le syndic vous a autorisé à modifier l'aspect lors de la réparation ? était-il au courant que vous alliez modifier l'aspect ?
dans tous les cas, il fallait :
1- mettre en sécurité
2- soit réparer à l'identique sans en référer à une AG
3-soit réparer en modifiant l'aspect et dans ce cas, il fallait convoquer une AG "intermédiaire"
mais maintenant ce qu'il faut faire : faire entériner vos travaux par la prochaine AG, surtout si personne ne va contester actuellement vos travaux devant un tribunal. |
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Dalbona
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Posté - 12 août 2013 : 11:01:19
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Merci à vous tous.
Pour Rambouillet: la réponse à la question est oui. Je lui avais fait part de mon intention de remplacer les fenêtres déformées (ouvrant sur l'extérieur qui plus est) par de grandes vitres coulissantes. Je lui avais également transmis le descriptif technique détaillé dans le devis. Un mois plus tard je recevais son accord. Tout cela par écrit, bien sûr.
Deux autres éléments que je dois préciser dans cette affaire:
1) l'autorisation du syndic m'a été donnée avant les autorisations administratives.
2) J'ai obtenu ces autorisations administratives (bâtiments de France et service de l'urbanisme) selon une procédure de régularisation. C'est à dire après réception des travaux.
D'après vous est-ce que ces faits auront un impact négatif sur la validation des travaux lors de la prochaine AG? |
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nefer
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Posté - 12 août 2013 : 11:12:17
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citation: Initialement posté par Dalbona
Merci à vous tous.
Pour Rambouillet: la réponse à la question est oui. Je lui avais fait part de mon intention de remplacer les fenêtres déformées (ouvrant sur l'extérieur qui plus est) par de grandes vitres coulissantes. Je lui avais également transmis le descriptif technique détaillé dans le devis. Un mois plus tard je recevais son accord. Tout cela par écrit, bien sûr.
Deux autres éléments que je dois préciser dans cette affaire:
1) l'autorisation du syndic m'a été donnée avant les autorisations administratives.
2) J'ai obtenu ces autorisations administratives (bâtiments de France et service de l'urbanisme) selon une procédure de régularisation. C'est à dire après réception des travaux.
D'après vous est-ce que ces faits auront un impact négatif sur la validation des travaux lors de la prochaine AG?
vous avez d'abord parlé d'une verrière...et maintenant vous parlez de fenêtres!
ce n'est pas la même chose!
les autorisations d'urbanisme n'ont rien à voir avec celles données par l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires |
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Posté - 12 août 2013 : 18:35:07
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citation: D'après vous est-ce que ces faits auront un impact négatif sur la validation des travaux lors de la prochaine AG?
NON |
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Dalbona
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Posté - 13 août 2013 : 00:54:15
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Pour Nefer:
il s'agit d'une verrière comportant une fenêtre au milieu. La structure de la verrière, métallique (fer), n'a pas résisté au poids des ans et mouvements du terrain (témoin: les fissures apparues sur les murs en brique). Il a suffit d'une tempête pour tout anéantir. |
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Dalbona
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Posté - 13 août 2013 : 01:02:02
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Rambouillet ta réponse me rassure. Grand merci.
Nefer dit: "les autorisations d'urbanisme n'ont rien à voir avec celles données par l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires"
Ok. Mais une AG ne devrait elle pas tenir compte des autorisations qui m'ont été accordées par les BDF et par la Mairie?
Selon vous Set-il déjà arrivé qu'une AG ne tienne pas compte de ces autorisations, voire les rejette? |
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Travaux urgents 
