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oslo57
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 Posté - 02 août 2013 : 14:45:24
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Bonjour,
un copropriétaire (majoritaire) peut-il effectuer des travaux sur les parties communes (création d'une porte dans un portail existant) Il demande que seules les fournitures lui soient remboursées. Celà peut-il être considéré comme du travail au noir ? Le syndic ne doit-il pas faire appel à une entreprise qualifiée, et dans le cas d'un problème quelle serait la position de l'assurance ?
Merci pour votre attention.
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nefer
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Posté - 02 août 2013 : 14:50:19
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citation: Initialement posté par oslo57
Bonjour,
un copropriétaire (majoritaire) peut-il effectuer des travaux sur les parties communes (création d'une porte dans un portail existant) Il demande que seules les fournitures lui soient remboursées. Celà peut-il être considéré comme du travail au noir ? Le syndic ne doit-il pas faire appel à une entreprise qualifiée, et dans le cas d'un problème quelle serait la position de l'assurance ?
Merci pour votre attention.
un syndic ne peut passer des commandes qu'à une entreprise dument déclarée ou un artisan ...
et bien sur le syndic doit être en possession de l'attestation d'assurance de l'intervenant
que se passera t il en cas d'accident ???
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Posté - 02 août 2013 : 15:11:58
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citation: un copropriétaire (majoritaire) sauf si ce copro est un bailleur social, il n'existe pas de copro majoritaire ; tout au plus ses voix sont égales à la totalité des autres... et donc comme cette demande doit passer par une résolution d'AG, reste à savoir si la majorité des copros est d'accord (majorité 26)
si c'est le cas, on peut concevoir qu'un copro se charge de ce travail, si tout le monde est OK... quel pourrait-être le pb avec l'assurance ? |
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Posté - 02 août 2013 : 15:36:11
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Oslo57 : tout copropriétaire, majoritaire!! ou njon, doit recevoir obligatoirement l'accord de l'AG pour effectuer des trvaux affectant les parties communes, ici ce portail. Article 25 de la loi de 1965.
Il ne peut exister de copropriétaire majoritaire; ces voix sont ramenées au total des voix des autres copros. Si il possède 400/1000 èmes, ces voix seront réduites à 400/1000; l'AG se pronocera sur une majorité de 800/800 èmes
Si ce copropriétaire n'a pas demandé l'accord de l'AG, le syndic doit donc mettre en demeure ce contrevenant afin qu'il remette en état les parties communes. |
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nefer
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Posté - 02 août 2013 : 16:36:18
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citation: Initialement posté par rambouillet
[quote] quel pourrait-être le pb avec l'assurance ?
je suppose qu'oslo57 se demande si ce copropriétaire est assuré pour faire ce travail....et comment est assuré le syndicat en cas de problème avec cet équipement... |
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oslo57
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Posté - 03 août 2013 : 19:25:37
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Merci beaucoup pour vos réponses.
En effet, il ne s'agit pas d'un seul copropriétaire majoritaire, mais de deux familles qui à elles seules ont toujours la majorité et font ce qu'elles veulent !!
L'AG qui vient de se tenir a voté à l'article 25 (majorité absolue) la création d'une porte palière piétons dans le portail de l'immeuble. Pour ma part, j'ai voté contre ne voulant pas qu'un copropriétaire se charge des travaux.
Ma question est : Est-ce que ce vote est correct, n'aurait-il pas d'û l'être à l'article 26, puisqu'il y a une modification de la porte. Le syndic n'a-t-il pas fait une erreur. Dans ce cas, comment y remédier ? |
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Posté - 03 août 2013 : 19:38:54
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en théorie c'est l'article 26, car il y a transformation, certes minime, mais transformation quand même. Mais est ce que le résultat du vote qui est majoritaire à l'article 25 quand il a été voté, n'est pas également majoritaire à l'article 26 .
ce n'est pas parce qu'elle a été déclarée obtenue à la majorité 25, qu'elle ne l'est pas non plus à la majorité 26...
si cette majorité à l'article 26 n'est pas obtenue, le seul moyen pour revenir en arrière, si personne ne veut céder, c'est de passer par le tribunal. |
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oslo57
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 Posté - 04 août 2013 : 17:53:00
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Merci pour vos réponses.
Malheureusement dans cette copropriété je constate que seul un vote à l'unanimité nous donnerait un pouvoir de décision. C'est ainsi quand des personnes d'une même famille rêgnent sur la résidence !!! 
Bonne journée |
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Posté - 04 août 2013 : 19:18:09
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oslo57 :" la création d'une porte palière piétons dans le portail de l'immeuble."
Ce portail de l'immeuble est il emprunté par les voitures et les piétons ? Quel est le type de trvaux que ce copropriétaire doit faire ? Poser un portillon dans une cloture de copropriété demande des compétences précises !!
On peut se poser la question de la responsabilité de ce copro. en cas d'accident sur un résident ou un visiteur en cas de travaux très mal faits. C'est bien le syndicat qui sera responsable dans un premier temps, qui devra se retourner contre le poseur de ce portillon !!! un copropriétaire ne peut pas s'assurer pour un tel travail de professionnel !!
oslo57 : la question de 'lassurance et des responsabilités se pose réellement dans votre cas. La question de faire des économies ne sera pas recevable en cas de pépins ! Et cela n'arrive pas qu'aux autres.
La fermeture d'une copropriété se vote à l'article 25, et plus au 26 comme par le passé !
Le syndic devait expliquer tout cela lors de l'AG; devoir de conseil.
Un copropriétaire ne peut souscrire une assurance professionnelle. Le portail et ce portillon sont des éléments communs du syndicat, TOUS les copros paieront en cas d'accident.
oslo57 : je ferai un petit RAR au syndic en soulevant de problème de responsabilité et d'assurance, et en lui demandant que l'assurance du SDC se potionne sur ces travaux sur le portail de la résidence en cas d'accident.
Avez vous un CS ?? quel est la position de ce CS sur ces trvaux effectués apr un copro. non pro. ? |
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nefer
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 Posté - 05 août 2013 : 08:37:02
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Qu'appelez vous porte palière?
quelle est la dimension de ce portail de l'immeuble ?
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oslo57
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 Posté - 05 août 2013 : 14:10:14
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En effet, ce porche est ouvert aux voitures et piétons.
Le travail en question consiste à ouvrir une petite porte dans le portail en fer forgé vitré (5 m de haut sur 4 m de large)
Lors de l'AG j'avais soulevé ce problème d'assurances, mais en vain ... l'avocat présent à cet AG, accompagnant ces familles (et qui se met à chaque fois Président) dit qu'un copropriétaire peut faire des travaux en se faisant rembourser les fournitures !!!!
Quant à l'article 25, il ne s'agit pas simplement d'une fermeture de portail, mais bien d'une transformation dans le portail actuel. C'est donc bien à l'article 26.
Nous n'avons pas de CS. De toutes façons, c'est un copro où le syndic se laisse influencer par des copropriétaires majoritaires, les autres n'ont qu'à se taire !!!!! |
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JPM
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Posté - 05 août 2013 : 14:42:00
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citation: sauf si ce copro est un bailleur social, il n'existe pas de copro majoritaire ; tout au plus ses voix sont égales à la totalité des autres
Que se passe-t-il quand un bailleur social est propriétaire majoritaire de lots dans une copropriété qui, elle, n'est pas " sociale " ?
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Posté - 05 août 2013 : 16:01:21
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jpm, ne me dites pas que vous ne savez pas....
si ce bailleur social détient plus de 50% des voix, il ne voit pas ces voix réduites à 50% et il reste donc majoritaire... |
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Posté - 05 août 2013 : 16:35:39
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oslo57 : un avocat qui vient à une AG, qui défend des copropriétaires et pas le SDC et qui se fait élir président de séance !! une première sur UI.
Assez loin de toute déontologie.
Pourquoi ne vous présentez vous pas au CS et comme président de ce CS ? Un CS est obligatoire, l'AG a t'elle rejetté la résolution lors de cette AG ? Que dit le syndic la dessus ?
En ce qui concerne la pose du portillon réservé au piéton, c'est bien l'article 25 et non le 26. On ne peut pas considérer cela comme une création ou transformation lorsqu'il s'agit de la fermeture de la copropriété !
La très grande majorité des fermetures de copros possède portail ET portillon !
Avec vptre syndic mou du genou, bon courage.
EN tout cas le problème de la responsabilité du poseur et de l"entretien se pose réellement dans le cas d'une fermeture d'une résidence, ET le syndic DEVAIT le préciser lors de l'AG.
L'avocat qui ne conseille pas l'AG sur ce point doit aussi faire partie ce cette famille !! assez mauvais comme conseiller. |
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JPM
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Posté - 05 août 2013 : 18:51:34
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Rambouillet, merci de nous rappeler le texte que vous invoquez.
Après on verra comment se présente le puzzle. |
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Posté - 05 août 2013 : 19:02:12
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loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 |
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Posté - 05 août 2013 : 19:18:17
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odlo57 ; visitez donc ce site, cela va vous conforter dans les problèms de sécurité et de responsabilités de chacun drelatif à votre question d'assurance et de sécurité :
http://www.securiteconso.org/avis-r...otorisation/
La pose de portail et de portillon est soumise à des normes, et à une obligation d'entretien. On ne peut pas laisser un simple copro. même majpritaire à jouer à poser une telle fermeture.
Au syndic de rappler tout cela à ce majoritaire !!! l'AG ne peut pas se soustraire à la réglementation pour une simple question d'économie, sous la pression d'une dictature familiale même assisté d'un avocat, puisque celui-ci participe à la pression et aux menaces.
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Posté - 05 août 2013 : 19:47:21
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Merci Rambouillet, 112 articles la loi citée, alors lequel est concerné ?
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Édité par - quelboulot le 05 août 2013 19:48:14 |
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Posté - 05 août 2013 : 20:10:26
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Aller, c'est ma soirée "gentille" et en plus, bien que ce ne soit qu'un cas particulier dans le cas de : "vente de logements locatifs sociaux appartenant aux organismes d’HLM", JPM sera informé !
citation: Titre Circulaire UHC/DH/ n° 2006-68 du 11septembre 2006 relative à la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement
Textes sources Loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le
logement
L’article 29 prévoit une série de mesures concernant la vente de logements locatifs sociaux appartenant aux organismes d’HLM :
- de nouvelles modalités de fixation du prix sont définies, permettant en particulier aux
organismes d’HLM d’opérer une décote ou une majoration allant jusqu’à 35 % par rapport à l’évaluation faite par le service des domaines lorsque l’acquéreur est une personne physique ;
- pour éviter des phénomènes de spéculation, un nouvel article est inséré dans le code tendant à imposer des obligations à l’acquéreur lors de la revente ou en cas de location du logement vendu dans les cinq ans qui suivent l’acquisition ;
- les conditions dans lesquelles un organisme d’HLM peut assurer les fonctions de syndic de la copropriété issue de la vente HLM ont également été revues, afin notamment de lui permettre de rester syndic même lorsqu’il n’est plus propriétaire d’aucun logement, et de ne pas le soumettre à la règle qui ramène à 50 % des voix tout copropriétaire qui possède plus de 50 % des tantièmes de copropriété, source de blocage dans les décisions de travaux et donc de dégradation possible des immeubles.
Ces mesures ne nécessitent pas de texte d’application sauf en ce qui concerne la détermination des plafonds de loyer applicables à la mise en location, qui relève d’un arrêté.
Tout à fait "entre-nous", c'est à dire "entre lecteurs d'UI" :
Je ne vois pas ce qui interdirait aux nouveaux "copropriétaires" de virer le syndic HLM à la fin de son mandat lorsque ce dernier ne détient plus aucun logement dans l'immeuble ???? et même avant !!!
et en prime, c'est vraiment ma soirée, le texte intégral de la circulaire
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Édité par - quelboulot le 05 août 2013 20:11:23 |
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JPM
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Posté - 06 août 2013 : 08:58:01
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Pour être plus précis, il s'agit de l'article 443-15 du CCH
« Art. L. 443-15. - En cas de vente réalisée en application de la présente section, les fonctions de syndic de la copropriété sont assurées, sauf s'il y renonce, par l'organisme vendeur tant qu'il demeure propriétaire d'au moins un logement.
« Toutefois, l'assemblée générale des copropriétaires peut désigner un autre syndic dès lors que les copropriétaires autres que l'organisme vendeur détiennent au moins 60 % des voix du syndicat.
« Les fonctions de syndic de la copropriété comportant des immeubles vendus en application de la présente section peuvent être assurées par l'organisme vendeur conformément aux dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis lorsque l'organisme n'est plus propriétaire d'aucun logement.
« Les dispositions du deuxième alinéa de l'article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée ne s'appliquent pas à l'organisme d'habitations à loyer modéré vendeur. »
Mais la portée de ce texte est restreinte aux copropriétés issues d'une société civile d'accession progressive à la propriété.
Rambouillet fait donc erreur en lui conférent une portée générale.
Si un organisme HLM, pour une raison quelconque, se trouve propriétaire de plusieurs lots dans une copropriété de droit commun, et majoritaire en voix, il demeure soumis à la réduction de l'article 22.
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Posté - 06 août 2013 : 09:26:46
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JPM,.. : totalement hors sujet !!! Répondez donc à la question d'oslo 57 !! |
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Sujet |
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travaux s/parties communes par copropriétaire 
