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21
 Posté - 01 mai 2013 : 19:54:17
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citation: Initialement posté par rambouillet
grthendieck si vous voulez fire annuler cette décision, il faut deux conditions :
1- que vous ayez voter CONTRE ou que vous ayez été absent non représenté.
2- que vous assignez le syndicat et seulement le syndicat dans les deux mois de la notification du PV.
n'assignez pas le syndic. C'est au syndicat d'assigner le syndic si le syndicat est condamné et si ce même syndicat estime le syndic fautif, mai il faudra le prouver....
Nous pensons que dans ce cas il est utile d'assigner AUSSI le syndic car il y a faute manifeste de sa part (il y a même incitation à l'irrégularité) et qu'il est possible de demander des dommages et intérêts ce qui permettrait de compenser les frais engagés pour la procédure...
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Gédehem
Pilier de forums
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 22
Posté - 01 mai 2013 : 21:56:56
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Bien entendu : l'affaire dépasse le simple "défaut de conseil".
Une proposition : il faut prendre rdv avec un avocat spécialisé, ayant préalablement réuni TOUTES les données du problème. Une fois son avis fait, il faut lui demander d'intervenir préalablement "à l'amiable" par une lettre simple adressée au syndic pour lui indiquer qu'il a été saisi, qu'il va engager une action contre le syndicat en annulation de décision irrégulière, mais aussi contre le syndic pour "faute", ce dernier ayant proposé lui même la façon de contourner les textes.
A moins que ne soit réformées les décisions illicites.
Il en sera fait copie au CS.
Cela coute moins cher qu'une assignation, la réaction du syndic (poussé par le CS !) étant généralement de ne rien mettre en œuvre et même de convoquer une autre AG pour revenir sur ce qui doit l'être ...
PS : Etaspak, vous êtes généralement plus inspiré dans vos citations d'arrets ainsi que dans les conseils qui peuvent en découler. |
Édité par - Gédehem le 01 mai 2013 21:59:00 |
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filomat
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23
 Posté - 02 mai 2013 : 08:08:19
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24
Posté - 02 mai 2013 : 11:10:54
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Il ne faut pas oublier que 3 autres copros sont défaillants, et un s'est abstenu. 5 copros sur 16 n'ayant pas adopté cette décsion, on est reès loin de l'Unanimité.
grothendieck peut se rapprocher d'une association comme l'ARC qui va prendre en main ce beau dossier !
Le conseil de gedehem est bon; un beau courrier d'un avocat va faire bouger le syndic dont la position est assez intenable. Il ne pourra pas appliquer cette décision d'AG.  |
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andre78fr
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25
Posté - 02 mai 2013 : 12:21:25
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Si je peux me permettre, autant il faut faire attention à la diffamation et au dénigrement (je repense à l'affaire de A. Collet), dans certains cas, comme ici, balancer le nom du syndic afin que le monde entier soit informé de ce qui est peut-être (ou pourrait devenir) une habitude me semblerait à la fois mérité et utile pour que ce genre de pratiques, violation délibérée de la loi, disparaissent...
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26
Posté - 02 mai 2013 : 14:14:08
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andre78fr : ??????? nous parlons d'affaires privées entre copropriétaires, syndics et syndicats !! Il serait TRES mal venu de donner le nom du syndic sur ce post !! De la pure diffamation !
Le " monde entier" n'a pas à être informé que ce petit syndicat a un petit problème d'abus de majorité.
La transparence pour tous est une absurdité totale !!
andre78fr : drôle de proposition !!  |
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Gédehem
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27
Posté - 02 mai 2013 : 14:30:13
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Il n'y a pas diffamation à exposer des pratiques, transcrire une mention d'un PV d'AG ajoutée par le secrétaire-syndic, peu importe qu'elle mettent en avant une entorse voire une faute d'une personne, serait-elle syndic de copropriété : les jugements et arrets divers ne sont pas anonymes !
Si demain des "commissions des litiges" (*) étaient mises en place, ce ne serait pas non plus anonymement que les affaires leur seraient soumises.
S'il y a des pratiques détestables, elles doivent être dénoncées, qui plus est s'agissant d'une profession qui sait le prendre de haut lorsqu'on dénonce les pratiques détestables de certains !
(*) pour avoir participé (activement !) à une tentative de mise en place d'une telle commission en région, je suis dubatatif quant au résultat : aucune des affaires qui lui ont été soumises n'a vu le moindre changement, sans parler de "sanction", totalement absente.
Comme pour "Qualité syndic", c'était plus un argument de "vente" pour les organisation professionnelles locales (2) qu'une réelle démarche d'amélioration des rapports et par là de la qualité des syndics.
PS : (Pour M. Mas (PIP) ou pour M. Serviez (Labo du mm nom), personne n'a parlé de diffamation pour les avoir mis d'avance et sans jugement au pilori. Il faut éviter d'affirmer (diffamation) lorsqu'on ne sait pas ce qu'elle est !)
NB : le PV d'AG n'est pas un document privé : il doit être présenté pour démontrer certains actes. Par ex. la désignation de X. à la fonction de syndic non pro (banque pour ouverture compte séparé, assurance RC syndic), la délégation de pouvoir au syndic pour passer un contrat ou un marché (travaux, ravalement des façades, etc ....), ...etc .. |
Édité par - Gédehem le 02 mai 2013 14:38:23 |
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28
Posté - 02 mai 2013 : 15:20:45
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Bonjour,
La question fondamentale que je me pose est de savoir si aprés que le syndicat des copropriétaires aient recu mon assignation au TGI de demande en annulation de la décision d'adoption du nouveau réglement au fichier immobilier , le syndic va le faire publier et appliquer les nouvelles grilles de répartition des charges, sans attendre le redu du jugement du TGI.
L'avocat que j'ai consulté pense qu'il ne prendra pas le risque mais je n'en suis pas concaincu vu les comportements antérieurs limites du syndic. Selon votre expérience, quel est votre avis?
Merci par avance pour votre réponse. |
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29
Posté - 02 mai 2013 : 16:05:12
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grothendrieck : il y a une grande différence entre recevoir un courrier d'un copropriétaire mécontent qui menace le syndic d'engager une action au TGI, menace qui ne sera très rarement suivi d'une réelle action, et recevoir un courrier d'un avocat qui rappelera la loi et la faute du syndic !
Cette lettre de votre avocat est déjà le commencement d'une action, et votre syndic sait parfaitement que cette résolution sera annulée, ET qu'il perdra lui-même devant le TGI ET qu'il devra payer des DI !!!
Le syndic n'appliquera certainement pas cette nouvelle grille, et il reproposera cette question à une prochaine AG.
Même si le syndic dépose cette nouvelle grille et qu'il l'applique, le tribunal annulera cette résolution, et l'ancienne grille sera celle utilisée. DE plus vos frais d'avocats seront tout ou partie remboursés par le SDC ET le syndic si vous l'assignez, le TGI ne manquera pas de les condamner aux dépens et à l'article 700.
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Gédehem
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30
Posté - 03 mai 2013 : 00:07:29
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On peut comprendre votre réserve, mais ici il y a peu de "chance" que ce syndic prenne le risque de faire publier une modif RDC prise dans des conditions irrégulières, qui plus est si la lettre de l'avocat pointe du doigt non seulement l'erreur de majorité mais surtout l'implication personnelle du syndic dans l'irrégularité de la décision !
Comme souligné plus haut il n'y a pas ici le bien connu "défaut de conseil" en raison du silence et/ou de la passivité du syndic face à une irrégularité de l'assemblée, par méconnaissance.
Ici c'est à l'évidence le syndic qui pousse l'AG à contourner l'obstacle des règles.
Si la lettre de votre avocat est bien tournée, pointant du dogt cet aspect de la fraude à la majorité, il y a peu de "chance" qu'il prenne le risque de faire enregistrer un acte illicite qui sera sans aucun doute annulé, su moins si l'affaire va jusqu'au bout.
Comme le CS en aura copie et que vous ne manquerez dans faire la publicité auprès des autres copropriétaires, il ne faut avoir aucun doute sur sa réaction : "je ne bouge pas !". |
Édité par - Gédehem le 03 mai 2013 00:09:02 |
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filomat
Contributeur vétéran
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Posté - 03 mai 2013 : 08:03:36
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Après réflexion je ne suis plus aussi convaincu de la justesse de la position d'etaspak : Si la loi avait dit qu'il est impossible à l'assemblée de modifier les modalités de jouissance des parties privatives je l'aurais peut-être été, mais la loi dit seulement qu'il n'est pas possible à une assemblée "d'imposer" un modification de ces modalités, c'est à dire au contraire que cela lui est possible à condition d'obtenir le consentement, consentement qui résulte automatiquement de la non contestation dans les deux mois à compter de la notification du procès-verbal ("qui ne dit mot consent et se tait à jamais").
Je ne suis pas non plus convaincu par la position des autres intervenants au sujet du devoir de conseil du syndic : Du moins dans ma copropriété le syndic a inscrit dans la convocation, et au titre de son devoir de conseil, que le projet de résolution (je suppose émanant du conseil syndical et vraisemblablement après consultation de l'ARC) de faire porter la répartion des charges de travaux bâtiments en charges générales était contraire au règlement de copropriété.
Dans le cas de grothendieck et telles qu'il nous présente les choses il y aurait incitation à l'irrégularité mais nous ne savons pas exactement ce qui a été dit par le syndic à cette assemblée.
Dans le cas de ma copropriété il n'y avait aucunement incitation à l'irrégularité, il y avait au contraire signalement (mise en garde de l'assemblée) de l'irrégularité dans le cadre du devoir de conseil.
Si la cour d'appel de Rennes a statué qu'une décision irrégulière votée deux fois de suite sans contestation s'impose au règlement de copropriété sans qu'il soit nécessaire de le modifier, c'est bien la preuve qu'il est tout à fait possible pour une assemblée de décider irrégulièrement, et bien sûr sans que le syndic n'ait le pouvoir de s'y opposer.
sur les derniers messages et si personne n'a émis de réserve en assemblée générale le syndic ne pouvait pas savoir qu'il y aurait ensuite des contestations et bien sûr, s'il en est averti il prendra probablement le risque de ne pas appliquer la décision de l'assemblée générale, dans l'intérêt du syndicat, quitte à se retrouver dans une position fâcheuse si par hasard les opposants renoncaient à contester dans le délai qui leur est imparti par la loi (second alinéa de l'article 42).. |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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ETASPAK
Contributeur senior
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32
Posté - 05 mai 2013 : 17:50:59
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citation: Initialement posté par Gédehem
PS : Etaspak, vous êtes généralement plus inspiré dans vos citations d'arrets ainsi que dans les conseils qui peuvent en découler.
Il me semble bien que l’unique conseil légitime que je précise à Grothendieck depuis le début « votre syndic à tout faux, dans votre cas il s’agit d’une action personnelle entre un copropriétaire (vous) et le syndicat qui se prescrit par un délai de dix ans, comme le confirme cette jurisprudence : » soit également l’unique réponse légitime.
Confirmer par cette autre jurisprudence plus récente :
Cour de cassation du mercredi 19 octobre 2011 N° de pourvoi : 10-20634
COPROPRIETE - Syndicat des copropriétaires - Assemblée générale - Convocation - Notification - Délai - Point de départ - Jour de présentation de la lettre au bureau de poste du lieu de l'adresse déclarée au syndic par les copropriétaires
Le délai de convocation à l'assemblée générale des copropriétaires court à compter du jour de la présentation de la lettre au bureau de poste du lieu de l'adresse déclarée au syndic par les copropriétaires
COPROPRIETE - Action en justice - Action individuelle des copropriétaires - Action en contestation d'une décision d'assemblée générale - Décision relative à la destination de l'immeuble - Caractère définitif de la destination initiale de l'immeuble - Prescription décennale prévue à l'article 42, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965
Le règlement de copropriété ne pouvant être modifié en ses stipulations relatives à la destination de l'immeuble que par une décision de l'assemblée générale des copropriétaires prise à l'unanimité, viole l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble son article 42, la cour d'appel qui, pour débouter deux copropriétaires de leur demande d'annulation d'une décision de l'assemblée générale supprimant une clause de para hôtellerie, retient que cette décision avait pour objet, non pas la modification de la destination de l'immeuble mais la constatation de la modification de fait de cette destination, la para hôtellerie ayant cessé d'être pratiquée dans la résidence depuis 1985, et que ces deux copropriétaires sont sans droit pour exiger de la copropriété le respect de la destination initiale de l'immeuble en raison de la prescription décennale prévue à l'article 42, alinéa 1er, et donc pour imposer un vote contraire à celui visant à adapter le règlement de copropriété à la nouvelle réalité créatrice de droits
Textes appliqués :
Sur le numéro 1 : articles 9 et 64 du décret n ° 67-223 du 17 mars 1967
Sur le numéro 2 : articles 26 et 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...69&fastPos=1
« Cependant, et comme les juges de la Cour de cassation viennent une nouvelle fois de le rappeler dans un arrêt récent (Cass. 3e civ., 19/10/2011, pourvoi n°10-20634), l'alinéa 2 du même article 26 vient limiter la possibilité de modifier le règlement de copropriété en précisant que "L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété". Dans cette hypothèse, la modification de la destination de l'immeuble doit être décidée à l'unanimité de l'ensemble des copropriétaires. »
http://www.ancc.fr/documents/2012%2...on%20rcp.pdf
« La référence à l’article 26 de la loi se justifie puisque la modification du règlement de copropriété entraînait une modification à la destination de parties privatives, laquelle constitue un élément essentiel de la destination de l’immeuble. »
http://www.legavox.fr/blog/maitre-j...ote-7287.htm
« Le règlement de copropriété ne peut être modifié en ses stipulations relatives à la destination de l’immeuble que par une décision de l’assemblée générale des copropriétaires prise à l’unanimité quand bien même il ne s'agirait que d'entériner un état de fait. »
http://www.mon-immeuble.com/regleme...e-l-immeuble
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Gédehem
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33
Posté - 05 mai 2013 : 19:41:09
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ETASPAK !!!!!!!!!!!
On ne tombe jamais de haut à se prendre un pied dans le tapis, mais là il s'agit des 2 !!!!! 
Manifestement il existe un problème de lecture des arrets et de compréhension de l'exposé des données et/ou de la solution adoptée.
L'arret que vous citez (19.10.2011) concerne la contestation d'une décision d'AG dont l'action a été engagée dans les temps. D'où la cassation, l'AG devant statuer à l'unanimité et non à la maj.art.26 sur le point soumis au vote.
Ce que nous avançons depuis le début ! |
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ETASPAK
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34
Posté - 05 mai 2013 : 22:14:09
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Gédehem,
Pour noyer le poisson, vous êtes vraiment un champion à la matière.
La question n’est pas de savoir ce que tout le monde sait déjà « l'AG devant statuer à l'unanimité et non à la maj.art.26 sur le point soumis au vote. »
Grothendieck nous précise bien dans son 1er message du 27 avril 2013 à 12:33:30 :
« Une résolution comportant un projet de nouveau règlement de copropriété avec modification des tantièmes de copropriété et de la répartition des charges a été soumise à un vote à l'unanimité des copropriétaires. »
« Dans le PV de l'AG, il est écrit, l'assemblée générale décide d'approuver le nouveau règlement bien que l'unanimité n'est pas été atteinte et d'attendre la purge du recours des tiers prescrit par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. »
« Le délai de 2 mois commençant à courir, je vous remercie par avance pour la rapidité de contributions. »
Et par 2 fois, ce que vous, vous avancez depuis le début : « la contestation est soumise au délai des 2 mois ».
Et par 3 fois, ce que moi, j’avance depuis le début : « il s’agit d’une action personnelle entre un copropriétaire et le syndicat qui se prescrit par un délai de dix ans ».
Toute la différence est là , ni plus ni moins.
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Édité par - ETASPAK le 05 mai 2013 22:19:50 |
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Gédehem
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35
Posté - 05 mai 2013 : 23:12:19
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Oui, et alors ???? 
En quoi votre position est-elle étayée par les divers arrets que vous rapportez ??
Que tentez-vous de dire ?? Que l'on peut attendre quelques années avant de contester une décision d'AG irrégulière, jusqu'à 10 ans ????
Il y a une constante : si une AG statue irrégulièrement, la seule contestataion recevable est celle prévue L.art.42 al.2., par les seuls opposant ou défaillants, et dans les 2 mois qui suivent la notification du PV qui leur est faite.
Rien dans ce que vous indiquez ne vient contredire ce point !
La situation exposée initialement est de celle-là !
Sur le : " ....d'attendre la purge du recours des tiers prescrit par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. »
On ne voit pas du tout ce que "les tiers" viennent faire ici, la contestation d'une décision d'AG n'étant recevables que de membres du syndicats, ceux opposants ou défaillants. Une façon supplémentaire pour le syndic de noyer le poisson ? |
Édité par - Gédehem le 05 mai 2013 23:18:24 |
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ETASPAK
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36
Posté - 06 mai 2013 : 00:11:20
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Et le fait que Grothendieck nous précise « dans le nouveau règlement de copropriété, le géomètre a divisé de son propre chef un de mes lots » vous en faites quoi ???...
Jusqu’à preuve du contraire, un lot est bien une partie privative, et l’article 26 de la loi de préciser :
« L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété. »
Et dans ce cas, c’est l’article 42, alinéa1, de la loi qui s’applique :
« Les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans. »
À partir de là , nul besoin de sortir de la cuisse de Jupiter pour comprendre que si la modification du règlement de copropriété entraine une modification à la destination d'une des parties privatives de Grothendieck, laquelle constitue un élément essentiel de la destination de l’immeuble, il y a également une constante, c’est celle prévue l’article 42, alinéa1, de la loi.
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Gédehem
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Posté - 06 mai 2013 : 02:28:18
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Il ne faut pas découper les choses en tranches ou partir dans tous les sens !
Exposé initial des données :
"Une résolution comportant un projet de nouveau réglement de copropriété avec modification des tantiémes de copropriété et de la répartition des charges a été soumise à un vote à l'unamité des copropriétaires.
Le résultat fut : un contre et une abstention. En séance, le syndic a déclaré que la résolution n'avait pas recu l'unanimité et n'était pas a priori adoptée.
Puis il a jouté qu'il était possible de passer outre si tous ceux qui avaient voté pour en étant d'accord et tel fut le cas!
Dans le PV de l'AG , il est écrit, l'assemblée générale décide d'approuver le nouveau réglement bien que l'unanimité n'est pas été atteinte et d'attendre la purge du recours des tiers prescrit par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
QUESTION : Pour faire annuler cette décision dois-je assigner au TGI le syndicat et le syndic (qui me semble avoir manqué à son obligation de conseil) ou seulement le syndicat?
La réponse a été donnée : il faut assigner syndicat et syndic, dans les 2 mois de la notification du PV, action possible pour les opposants et défaillants.
Ref : L.art.42 al.2
Il est évident que l'annulation (*) de la décision annulera de ce fait toutes les modifs qui avaient été proposées.
(*) a moins que face à la lettre de l'avocat mettant les points sur les i, syndic et syndicat reviennent dans les clous.
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ETASPAK
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Posté - 06 mai 2013 : 12:42:15
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citation: Initialement posté par ETASPAKcitation: Initialement posté par grothendieck
Merci pour vos éclairages. Si j'ai bien compris une décision violant la loi devient légale après un délai de 2 mois. Indépendamment de cela, dans le nouveau réglement de copropriété, le géométre a divisé de son propre chef un de mes lots, introduit des coefficients d'étage et d'utilité pour l'escalier, le hall d'entrée, les couloirs, les paliers, Tout cela parait aussi aussi illégal.
Mais, vu le coût et la durée d'une procédure devant le TGI et l'incertitude d'obtenir un jugement favorable, j'hésite à assigner, d'autant que meme si je le fais, je pense que le syndic publiera le nouveau réglement et il faudra encore une autre procédure pour faire annuler les clauses illicites. Le mieux est peut-être que je mette en vente mes biens qu'en pensez-vous dés à présent, qu'en pensez-vous?
Grothendieck, c’est bien dommage que vos informations soient aux compte-gouttes, auquel cas vous auriez déjà votre réponse de façon certaine et éviter pas mal de tergiversions sur le sujet, d’autant plus que vous nous précisez que « le géomètre a divisé de son propre chef un de mes lots ».Et l’article 26 de la loi du 10 juillet de préciser :« L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété. »En conséquence, je vous réitère à nouveau mes propos « votre syndic à tout faux, dans votre cas il s’agit d’une action personnelle entre un copropriétaire (vous) et le syndicat qui se prescrit par un délai de dix ans. »
Ce n’est certainement pas moi qui découpe les choses en tranches ou qui part dans tous les sens, mais bon !!!...
Vous avez donné votre réponse : Il faut assigner syndicat et syndic, dans les 2 mois de la notification du PV, action possible pour les opposants et défaillants.
Réf : L.art.42 al.2
J’ai donné ma réponse : Les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.
Réf : L.art.42 al.1
Pour ma part n’ayant plus rien à rajouter sur le sujet, libre à vous de penser ce que vous voulez.
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 06 mai 2013 : 12:57:03
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"Les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.
Réf : L.art.42 al.1"
OUI, et alors ????
Quel rapport avec le présent sujet, la modification du RDC par une AG, la question posée quant à la contestation de cette décision d'AG irrégulière ????
Vous voulez dire qu'il est possible d'attendre des années avant de contester quoi que ce soit ???
Pardon, mais je ne comprends pas le sens de vos propos, leur finalité ! |
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Posté - 06 mai 2013 : 14:27:26
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gedehem :" Le résultat fut : un contre et une abstention. En séance, le syndic a déclaré que la résolution n'avait pas recu l'unanimité et n'était pas a priori adoptée."
Pas tout à fait, pour être précis grothendieck a ajouté que 3 autres copros furent défaillants, et que ce SDC n'a que 16 copropriétaires ! nous sommes donc très loin de l'Unanimité.
Un courrier de l'avocat doit être envoyé rapidement, et un rendez vous avec le syndic serait nécessaire pour grothendieck avec son avocat, sans prévenir le syndic de la présence de cet avocat ! 
gedehem : Estapak ne dit pas qu"il faut attendre des années voire 10 ans pour contester cette décision de l'AG, mais que le délai des 2 mois n'est applicable.
gedehem : êtes vous sur que le juge condamnera gronthendieck si celui-ci refuse de payer ces charges sur cette nouvelle répartition adoptée en toute illégalité et sur proposition du syndic, en payant qa quote part sur la bonne répartition du RDC; sans aller en justice mais en attendant que le SDC engage lui-même des poursuites sur cette adoption hors la loi ?
Que dira le juge sur ce syndic qui propose à l'AG et porte au PV de ne pas respecter la loi de la copropriété ?? alors que 5 copropriétaires sur 16 furent opposants, défiallants et abstentionnistes.
Le syndic va produire ce PV ou il conseille d'attendre les 2 mois pour un recours de grothendieck ?
Le juge va approuver une telle irrégularité car grothendieck n'a pas contester cette résolution devant le TGI ? je n'en suis pas si sur.
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