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sonia75
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 Posté - 26 juin 2013 : 09:47:57
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Bonjour à tous,
Dans la lignée de mon précédent message, je voulais recueillir également svp vos avis quant à la responsabilité du syndic sur le recouvrement d'impayés de charges.
En effet, le syndic estime qu'actuellement une procédure n'est pas nécessaire bien que les impayés durent depuis plusieurs années (5 ans peut-être ? je n'étais pas là au début).
Ils atteindront bientôt le niveau du fonds de roulement (environ 4000€), et cela ne fera que s'aggraver avec le vote d'un ravalement en perspective.
L'argument du syndic est qu'il s'agit d'une "succession compliquée" et que dans ce cas une assignation n'est pas "raisonnable". Le pb c'est que chaque année le syndic nous annonce que le dossier n'évolue pas du tout (malgré "relances régulières du notaire), qu'il n'y a aucune progression et manifestement aucune volonté des copropriétaires héritiers (résidant à l'étranger et ayant abandonné les biens inhabitables) de gérer et solutionner cette affaire (notamment par la vente des biens, ce qui serait le plus simple).
Quand je demande au syndic ce qu'il compte faire pour faire avancer le dossier, il n'y a pas de réponse..., si ce n'est attendre (indéfiniment apparemment...)
Ma question est donc : quelle est la responsabilité du syndic dans tout cela, est-il normal qu'ils ne mettent pas en oeuvre une procédure ou du moins en envisage la possibilité en la mettant à l'ordre du jour ?
D'autre part, serai-je dans mon bon droit de refuser le vote du ravalement (qui ne présente pas de caractère d'urgence autre qu'esthétique, pas d'injonction de la mairie non plus) avant que ce pb d'impayés ne soit réglé ?
Merci de vos lumières et très bonne journée,
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Édité par - sonia75 le 26 juin 2013 09:49:33 |
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Posté - 26 juin 2013 : 11:19:56
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oui sa responsabilité est engagée car les charges non payées ne peuvent être réclamées au delà de 5 ans !!!!
connait-il cette règle ? |
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sonia75
Contributeur vétéran
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 2
 Posté - 26 juin 2013 : 13:40:19
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Quoi ??? Alors là je tombe des nues...
Vous auriez le texte de loi à ce propos ?
Merci à vous |
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3
Posté - 26 juin 2013 : 14:50:14
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citation: rticle 2224
Modifié par LOI n°2008-561 du 17 juin 2008 - art. 1
Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
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Louis92
Contributeur vétéran
France
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4
Posté - 26 juin 2013 : 17:35:30
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Pour le sujet "appel de fonds" http://www.universimmo-pro.com/foru...PIC_ID=15721, on m'a confirmé la prescription à 10 ans : l’article 42 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « Sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de 10 ans.
Il faudrait qu'UI soit clair sur la prescription des charges d'un copropriétaire par rapport à son syndicat !
Cdlt. Louis
Edité pour rendre le lien fonctionnel. |
Édité par - Louis92 le 26 juin 2013 18:55:46 |
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Gédehem
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Posté - 26 juin 2013 : 18:01:49
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C'est toujours 10 ans, cette disposition particulières aux immeubles en copropriété n'ayant pas été réformée.
Ce qui l'est, c'est la possibilité de prendre une hypothèque sur des créances de plus de 5 ans .....
C'est la raison pour laquelle il est impératif que le syndic engage une action, qui commence par la mise en demeure, laquelle permet de prendre date.
La créance liquide et exigible sera due, même si le débiteur se lance dans des procédures qui n'en finissent pas !
D'où la responsabilité de syndic qui est engagée "plein pot" s'il n'y procède pas, s'agissant d'une de ses premières taches : le recouvrement des fonds.
(pssst : le lien ne marche pas ....) |
Édité par - Gédehem le 26 juin 2013 18:03:20 |
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sonia75
Contributeur vétéran
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6
Posté - 27 juin 2013 : 08:44:57
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ok, merci bien donc si je comprends bien ce délai court à partir des lettres recommandées de relance pour impayés (ce que le syndic a dû faire je suppose !).
Merci encore de vos lumières, |
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Gédehem
Pilier de forums
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7
Posté - 27 juin 2013 : 09:37:54
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"(ce que le syndic a dû faire je suppose !)".
Ce que vous devez vérifier sans attendre !
Ce que DOIT vérifier tout CS dès qu'il constate, donc lors de son controle, qu'il y a des impayés. C'est une de ses premières missions : controler la rentrée des fonds, controler que les rappels et relances sont faits !
Il faut rappeler qu'un "bon" CS controle les comptes chaque trimestre (ce qui facilite le controle annuel final), et en particulier la situation des comptes des copropriétaires pour la part "provisions pour charges".
Les provisions étant exigibles (exemple) le 1er jour du 1er mois de chaque trimestre, comme prévu L.3art.14-1, il est facile de controler le 30 de ces mois la réalité des versements.
Si ce n'est pas le cas, le CS doit demander au syndic ce qu'il en est de son rappel voir de sa MED (mise en demeure), qui est le préalable obligé à toute procédure.
Et ainsi de suite chaque fin du 1er mois de chaque trimestre.
Il est donc possible dès le départ de pointer du doigt ces retards de paiements, qu'il faut regarder de près.
Il n'est pas admissible que les coproriétaires (et les CS) découvrent des impayés importants qui trainent depuis longtemps lors de la convocation de l'AG sur des comptes arretés 4 ou 6 mois plus tot.
C'est que le CS n'a pas fait son travail de controle !! |
Édité par - Gédehem le 27 juin 2013 09:59:48 |
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 27 juin 2013 : 23:38:46
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Si j'ai bien compris ce que j'ai lu dans d'autres sujets,(c'est un sujet qui m'intéresse.....) pour pouvoir prendre une hypothèque, il faut que la mise en demeure soit faite par huissier
[quote]si je comprends bien ce délai court à partir des lettres recommandées de relance pour impayés [/court]
Ca n'est pas une RELANCE, ça s'appelle MISE EN DEMEURE. En gros, ça raconte la même chose, mais juridiquement, ça a pas du tout la même valeur. C'est à partir de la mise en demeure que courent certains délais, pas à partir d'une relance, meme en RAR
Si le syndic vous dit "j'ai envoyé un RAR". Demandez lui copie du courrier.
Il doit comporter les termes "mise en demeure".
Et de toute façon, demandez copie du ou des courriers, s'il vous dit que la succession est longue ou compliquée, il doit en avoir la preuve écrite, et ça l'empêche pas d'envoyer la mise en demeure.
Rajouts en vert
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Édité par - Viviane le 27 juin 2013 23:43:36 |
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sonia75
Contributeur vétéran
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9
Posté - 28 juin 2013 : 09:58:02
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citation: Initialement posté par Gédehem
de la convocation de l'AG sur des comptes arretés 4 ou 6 mois plus tot.
C'est que le CS n'a pas fait son travail de controle !!
Bonjour,
Le CS a bien fait son travail mais le syndic (censé être de bon conseil, je suppose ? hum...) les a convaincus que ce n'était pas "raisonnable" de lancer une procédure car c'est une "succession compliquée".
Mais rien ne bouge depuis des années et je m'inquiète... |
Édité par - sonia75 le 28 juin 2013 09:58:38 |
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sonia75
Contributeur vétéran
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10
Posté - 28 juin 2013 : 09:59:52
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citation: Initialement posté par Viviane
Si j'ai bien compris ce que j'ai lu dans d'autres sujets,(c'est un sujet qui m'intéresse.....) pour pouvoir prendre une hypothèque, il faut que la mise en demeure soit faite par huissier
[quote]si je comprends bien ce délai court à partir des lettres recommandées de relance pour impayés [/court]
Ca n'est pas une RELANCE, ça s'appelle MISE EN DEMEURE. En gros, ça raconte la même chose, mais juridiquement, ça a pas du tout la même valeur. C'est à partir de la mise en demeure que courent certains délais, pas à partir d'une relance, meme en RAR
Si le syndic vous dit "j'ai envoyé un RAR". Demandez lui copie du courrier.
Il doit comporter les termes "mise en demeure".
Et de toute façon, demandez copie du ou des courriers, s'il vous dit que la succession est longue ou compliquée, il doit en avoir la preuve écrite, et ça l'empêche pas d'envoyer la mise en demeure.
Rajouts en vert
OK merci bien, effectivement je crois qu'il va falloir que je mette la tête dedans puisque le CS et le syndic ne s'y mettent pas... |
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sparte
Contributeur senior
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Posté - 01 juil. 2013 : 20:48:38
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Bonsoir,
Viviane vous parlez d'une succession.
Est-elle vacante?
Dans cette hypothèse, la liquidation est confiée au service des domaines, donc à l'Etat.
Cela peut-être très long et compliqué.
Renseignez vous auprès du syndic.
Si c'est le cas :
Tout d'abord, impossible d'engager une procédure de saisie, le syndicat des copropriétaires ne pouvant se substituer au curateur pour une vente forcée.
Concernant l'assignation, il convient d'assigner chaque héritier ayant accepté l'héritage.Encore faut-il les connaître.Là le notaire peut éventuellement intervenir mais pour donner des renseignements.Pour le reste, il n'a plus aucun rôle.
Le CS doit prendre RDV avec le syndic chez l'avocat de la copropriété pour éclaircir tout cela. |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 02 juil. 2013 : 10:44:36
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Dans le même sens que Sparte !
D'autant plus que le CS n'est pas aller au bout de son "travail" ::
"Le CS a bien fait son travail mais le syndic (censé être de bon conseil, je suppose ? hum...) les a convaincus que ce n'était pas "raisonnable" de lancer une procédure car c'est une "succession compliquée"."
Il faut des certitudes, qui ne peuvent se limiter aux affirmations du syndic. |
Édité par - Gédehem le 02 juil. 2013 10:45:28 |
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nefer
Modérateur
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Posté - 02 juil. 2013 : 10:51:55
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Ne pas oublier que, puisqu'il s'agit d'une succession, il y a un notaire...qui doit être l'interlocuteur du syndic
demandez lui copie des courriers adressés au notaire |
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sonia75
Contributeur vétéran
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Posté - 02 juil. 2013 : 19:58:40
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merci à tous de vos avis et conseils avisés.
en effet le syndic est en pourparlers avec le notaire des héritiers mais la seule chose que l'on sait c'est que "rien n'évolue".
(ce qui ne nous avance guère...)
Je me renseigne et vous tiens au courant :-) |
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Impayés charges et responsabilité Syndic ? 
