| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
Statut:
|
|
161
 Posté - 18 mai 2013 : 10:47:11
|
effectivement on comprend mieux les textes quand on sait Ă quoi ils servent
c'est vrai que certains sont tres forts pour trouver des "avantages" qui n'Ă©taient pas l'intention initiale du texte
d'ou la complexité à les digérer ensuite
vous avez enlevé la partie de votre message précédant concernant votre certitude que l'on peut inscrite un bien à l'actif pour sa valeur vénale, même dans le cadre d'une indivision... auriez vous finalement un doute? |
|
|
|
|
|
|
angelle
Contributeur senior
571 message(s)
Statut:
|
|
 162
Posté - 18 mai 2013 : 10:58:08
|
|
citation: Initialement posté par bailleurx
effectivement on comprend mieux les textes quand on sait Ă quoi ils servent
c'est vrai que certains sont tres forts pour trouver des "avantages" qui n'Ă©taient pas l'intention initiale du texte
d'ou la complexité à les digérer ensuite
vous avez enlevé la partie de votre message précédant concernant votre certitude que l'on peut inscrite un bien à l'actif pour sa valeur vénale, même dans le cadre d'une indivision... auriez vous finalement un doute?
Non,je n'ai pas un doute car j'ai été controlée à ce sujet et je suis en indivision mais je l'ai enlevé car je me suis souvenue que je l'avais déjà dit et je ne voulais pas me répéter  |
Édité par - angelle le 18 mai 2013 10:58:59 |
|
|
|
bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
Statut:
|
|
163
Posté - 19 mai 2013 : 17:23:31
|
bon alors pouvez vous me dire ce que vous pensez de ca
par exemple
ca concerne les particuliers qui cèdent des bien à une entreprise
et la plus values de cession Ă l'apport
je ne cite que les parties qui me semble intéressantes
http://www.lafinancepourtous.com/IM...ues-immobilières.pdf
BULLETIN OFFICIEL DES IMPÔTS
N° 47 DU 19 AVRIL 2012 DIRECTION GÉNÉRALE DES FINANCES PUBLIQUES INSTRUCTION DU 17 AVRIL 2012
8 M-3-12
PLUS-VALUES IMMOBILIERES ET PLUS-VALUES SUR BIENS MEUBLES. AMENAGEMENT DU REGIME D’IMPOSITION. ARTICLES 1ER ET 10 DE LA DEUXIEME LOI DE FINANCES RECTIFICATIVE POUR 2011
101. Immeuble détenu par l’intermédiaire d’une société immobilière transparente. L’exonération s’applique à la plus-value réalisée lors de la cession d’un immeuble appartenant à une société immobilière dotée de la transparence fiscale (article 1655 ter du CGI), toutes conditions étant par ailleurs remplies.
CHAPITRE 2 : CALCUL DE LA PLUS-VALUE IMPOSABLE
Section 1 : Prise en compte de la durée de détention
B. ENTREE EN VIGUEUR
1. Principe
146. Conformément au premier alinéa du II de l’article 1er de la deuxième loi de finances rectificative pour 2011 (n° 2011-1117 du 19 septembre 2011), les nouvelles modalités de prise en compte de l’abattement pour durée de détention s’appliquent aux plus-values réalisées au titre des cessions intervenues à compter du 1er février 2012.
147. La cession est intervenue :
- à la date portée dans l’acte, si cet acte qui constate la cession est passé en la forme authentique ;
- à la date à laquelle le contrat est régulièrement formé entre les parties, dans les autres cas.
Pour plus de précisions sur le fait générateur, voir les n° 3 et suivants de la fiche n° 6 de l’instruction administrative du 14 janvier 2004 publiée au BOI sous la référence 8 M-1-04.
2. Entrée en vigueur anticipée pour les apports en société
148. Apport en société. L’apport en société constitue une cession à titre onéreux. La plus-value qui en résulte est déterminée en tenant compte de la valeur réelle du bien apporté, qui est équivalente à la valeur des droits sociaux remis par la société en rémunération du bien qui lui est apporté.
149. Entrée en vigueur anticipée. Les nouvelles modalités de prise en compte de l’abattement pour durée de détention s’appliquent aux plus-values réalisées au titre des cessions intervenues à compter du 25 août 2011, en cas d’apport de biens immobiliers ou de droits sociaux relatifs à ces biens à une société dont la personne à l’origine de l’apport, son conjoint, leurs ascendants et leurs descendants ou un ayant droit à titre universel de l’une ou de plusieurs de ces personnes est un associé de cette société ou le devient à l’occasion de cet apport.
Section 3. Montant des plus-values à reporter sur la déclaration d’ensemble des revenus
173. Montant des plus-values à reporter sur la déclaration d’ensemble des revenus. Toutes les plus-values réalisées lors de la cession d’immeubles, de droits portant sur ces biens ou de titres de sociétés à prépondérance immobilière et de biens meubles sont concernées par cette nouvelle obligation déclarative.
Les plus-values exonérées en application des dispositions des II à IV de l’article 150 U du CGI, qui comprennent notamment celles résultant de la cession de la résidence principale, ou non imposées du fait de la prise en compte de l’abattement pour durée de détention prévu à l’article 150 VC du CGI, ne sont pas concernées par cette obligation déclarative3.
174. Plus-values réalisées par des sociétés non transparentes. Les plus-values réalisées par des sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8 à 8 ter du CGI, lors de la cession à titre onéreux de biens entrant dans le champ d’application des articles 150 U et suivants de ce code, sont passibles de l’impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH du même code.
Pour les cessions réalisées par des sociétés non transparentes, entrant dans le champ d’application des articles 150 U à 150 UD du CGI, chaque associé doit reporter sur sa déclaration d’ensemble des revenus la plus-value nette imposable au prorata des parts et droits sociaux dans ladite société.
Section 4. Entrée en vigueur
175. Conformément au B du III de l’article 2 de la loi de finances pour 2012 (n°2011-1977 du 28 décembre 2011), l’obligation de porter le montant net imposable des plus-values immobilières et de cessions de biens meubles sur la déclaration d’ensemble des revenus (n° 2042) s’applique aux plus-values réalisées au titre des cessions intervenues à compter du 1er janvier 2011.
Cette obligation déclarative s’appliquera donc pour la première fois en 2012, lors du dépôt de la déclaration d’ensemble des revenus (n° 2042) de l’année 2011.
BOI liés : 8 M-1-04 et 8 M-1-05.
|
|
|
|
angelle
Contributeur senior
571 message(s)
Statut:
|
|
164
Posté - 19 mai 2013 : 17:44:37
|
Bailleurx, je ne vois pas dans ce texte de référence à la valeur d'entrée d'un actif par apport gratuit en cours d'exploitation ou j'ai la berlue 
|
Édité par - angelle le 19 mai 2013 17:46:40 |
|
|
|
bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
Statut:
|
|
165
Posté - 19 mai 2013 : 18:44:59
|
non vous n'avez pas la berlue j'avais oublié ce "detail"
ca fait plusieirs jours que je cherche sur ce point
et là je vous ai livré le document qui me semblait le mieux resumer la situation
donc ce mĂŞme document dit
citation: A. PRIX D’ACQUISITION
127. Principe. En cas d’acquisition à titre onéreux, le prix d’acquisition à retenir est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu’il a été stipulé dans l’acte. En cas d’acquisition à titre gratuit, le prix d’acquisition s’entend de la valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit (CGI, I de l’article 150 VB ; voir sur ce point, n° 46. et fiche n° 4 du BOI 8 M-1-04 et n° 27. à 32. et fiche n° 16 du BOI 8 M-1-05).
je vous donne donc le 46 du BOI 8 M-1-04
http://www11.minefi.gouv.fr/boi/boi...04/8m104.pdf
.citation: DEFINITION DU PRIX D’ACQUISITION
46. Le prix d’acquisition à retenir est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu’il a été stipulé dans l’acte (CGI, art. 150 VB-I). En cas d'acquisition à titre gratuit, le prix d’acquisition s’entend de la valeur vénale au jour du transfert diminuée, le cas échéant, de l’abattement prévu à l’article 764 bis du CGI.
avouez que c'est assez Ă©quivoque....
j'ai en fair trouvé plusieurs choses qui parle de la situation avant
née d'une jurisprudence
mais j'ai comme l'impression que la loi de 2012 à modifié la donne.... |
|
|
|
angelle
Contributeur senior
571 message(s)
Statut:
|
|
166
Posté - 19 mai 2013 : 20:54:02
|
|
Bailleurx citation: je vous donne donc le 46 du BOI 8 M-1-04 http://www11.minefi.gouv.fr/boi/boi...04/8m104.pdf. citation: DEFINITION DU PRIX D’ACQUISITION 46. Le prix d’acquisition à retenir est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu’il a été stipulé dans l’acte (CGI, art. 150 VB-I). En cas d'acquisition à titre gratuit, le prix d’acquisition s’entend de la valeur vénale au jour du transfert diminuée, le cas échéant, de l’abattement prévu à l’article 764 bis du CGI. avouez que c'est assez équivoque.... j'ai en fair trouvé plusieurs choses qui parle de la situation avant née d'une jurisprudence mais j'ai comme l'impression que la loi de 2012 à modifié la donne....
Mon avis bailleurx c'est que vous devriez vous reposer en attendant la réponse du fisc. Je comprend votre tourment pour être passée par ce stade mais l'issue ayant été favorable, je pense que votre inspecteur va se renseigner auprès du même service juridique que le mien et obtenir la même réponse.
Il ne s'agit pas d'une acquisition à titre gratuit mais d'un apport à titre gratuit en cours d'exploitation et c'est la valeur vénale qui doit être retenue, cette valeur c'est à vous de l'apprécier selon des critères objectifs qui vous seront opposables par exemple en cas d'évaluation pour l'ISF ou en cas de donation future |
|
|
|
bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
Statut:
|
|
167
Posté - 19 mai 2013 : 21:06:29
|
merci
oui ca me prend un peu la tĂŞte cette histoire merci de votre aide
je crois que j'ai aussi la mĂŞme conclusion que vous
c'est une question de vocabulaire
car il ne s'agit effectivement pas d'une cession mais d'un apport (pur et simple)
et donc voici les textes
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3722-PGP
ENR - Droits dus sur les actes relatifs à la vie des sociétés et assimilés - Partage des sociétés non passibles de l'impôt sur les sociétés
citation:
En cas de partage de corps certain ayant fait l'objet d'un apport pur et simple à la société, le régime fiscal est différent selon que le bien est attribué à l'apporteur ou à un autre associé que l'apporteur.
A. Attribution Ă l'apporteur
1. Principe
70
L'apport pur et simple d'un corps certain n'opérant mutation, en droit fiscal, que sous la condition suspensive de son attribution ultérieure à un autre que l'apporteur, l'associé qui reprend le bien qu'il avait apporté est réputé n'avoir jamais cessé d'en être propriétaire, dès lors que la condition ne s'est pas réalisée.
Par suite, la reprise par l'apporteur d'un tel bien ne donne ouverture à aucun impôt de mutation lorsque l'opération n'est pas sujette à publicité foncière (reprise d'un fonds de commerce par exemple).
En revanche, dès lors qu'elle est sujette à publicité foncière (reprise d'un immeuble ou d'un droit immobilier), l'opération donne ouverture au droit d'enregistrement ou à la taxe de publicité foncière prévu par l'article 678 du code général des impôts (CGI), à l'égard des actes qui ne se trouvent ni exonérés, ni tarifés par aucune disposition.
ce qui me tracasse c'est que j'ai mal posé ma question j'ai parlé de cession à titre gratuit...
pour la valeur pas de soucis je pense pouvoir le justifier vu qu'il m'avait été demandé une évaluation de mes bien pour l'ISF (à la quelle je n'était pas assujettie) en 2007 (j'ai un reçu de ma "déclaration") et je me suis basée sur la valeur vénale avec une rentabilité locative nette à 10% (ce qui n'est ni surévalué ni sous évalué pour ma région) |
Édité par - bailleurx le 19 mai 2013 21:12:54 |
|
|
|
angelle
Contributeur senior
571 message(s)
Statut:
|
|
168
Posté - 19 mai 2013 : 22:19:55
|
|
citation: Droits dus sur les actes relatifs à la vie des sociétés et assimilés
une indivision n'est pas une société, ce texte n'est pas approprié
Pour une société il faut un commissaire aux apports, pas pour vous.
Vous me faites penser à un hypocondriaque qui cherche sur une encyclopédie médicale, il se trouve toutes les maladies au fur et à mesure de ses recherches . Vous êtes devenu addict au bofip mais même les fiscalistes ont du mal à s'y retrouver avec cet outil de l'aveu même de l'un d'entre eux 
Quand le fisc vous aura répondu vous pourrez encore discuter et leur apporter de nouveaux arguments car on en découvre sans arrêt et ils ne sont pas toujours bornés j'ai eu affaire à des gens très ouverts à la discussion qui m'ont avoué leur ignorance en matière de LMNP
Grace à cette discussion je suis aussi devenue addict et je viens de découvrir que le fait d'adhérer à un CGA permet un délai de reprise de l'administration de deux ans au lieu de trois,
On ne sait jamais ça peut servir un jour
votre CGA aurait dû vous conseiller car ils ont un référent au fisc au lieu de vous rejeter, c'est un procédé scandaleux
|
Édité par - angelle le 20 mai 2013 08:17:32 |
|
|
|
bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
Statut:
|
|
169
Posté - 20 mai 2013 : 10:12:44
|
hum ...
oui je deviens un peu addict mais je cherche juste la preuve que je pouvais faire ainsi
et dans le texte cité ce qui nous interresse c'est pas tellement l'application de la régle à un société mais la régle elle même
il est dit
citation: L'apport pur et simple d'un corps certain n'opérant mutation, en droit fiscal, que sous la condition suspensive de son attribution ultérieure à un autre que l'apporteur (puis ...est réputé n'avoir jamais cessé d'en être propriétaire)
ce qui demontre donc que lorqu'on apporte un bien Ă sois mĂŞme (pas Ă un autre) il n'ya pas de MUTATION
et donc sauf les conditions précisées en suite dans le même texte (si apport à une entreprise à l'IS...)
pas de plus value
et on sait d'autre part
citation: La détermination de la base servant au calcul des amortissements relatifs à des biens apportés est réalisée en fonction de leur valeur d'apport (CGI ann. III, art. 38 quinquies).
donc je pense que ce sont lĂ les preuves que je cherchais
pour le CGA je leur ai Ă©crit en reco de me rembourser
mais s'ils refusent je pense maintenant que j'irais bien jusqu'à une petite procédure....
en tous cas merci d'avoir partagé mes angoisses
vos interventions m'ont bien permis d'affiner mon raisonnement
pour le delais de reprise quand on est avec un CGA il est effectivement un peu réduit que sans (ca je le savais...)
mais quand il s'agit par exemple de l'inscription erronée d'une valeur d'actif , j"ai lu que la rectification pouvait allez jusqu'à beaucoup plus loin
c'est pour ça qu'il est ecrit dans les textes que l'inscription à l'actif d'un bien pour sa valeur venale est un acte de gestion opposable (si j'ai bien compris)
|
Édité par - bailleurx le 20 mai 2013 10:18:33 |
|
|
|
170
 Posté - 08 janv. 2023 : 11:27:32
|
Bonjour
Je tombe en 2023 sur cette file qui traite des plus-values du loueur en meublé et qui semble soulever un 'lièvre' du traitement comptable spécifique du LmnP qui ne serait pas soumis au calcul des plus-values au titres des BIC (plus-values professionnelles).
Malheureusement dans ces 9 pages on mélange un peu tout, on essaye de trouver des solutions bancales, alors que comme toujours en comptabilité du loueur en meublé, il faut faire comme en compta des sociétés ou des entreprises, séparer ce qui est comptable et ce qui est fiscal.
Il est erroné d'affirmer que le loueur en meublé non professionnel ne serait pas soumis au calcul des plus-values sur ses ventes, alors que le LMP le serait.
Dans les deux cas, le fichier comptable est IDENTIQUE? et les deux font potentiellement une plus-ou moins value a long terme, et aussi une plus-value a court terme importante, plus ou moins égale à la somme des amortissements constatés.
Les deux plus values CT et LT du Lmp et du Lmnp sont strictement identiques, il n'y a pas un seul centime de différence
D’ailleurs, c'est facile à s'en souvenir, il n'existe pas de 'comptable Lmp' qui serait différent d'un 'Comptable LmnP
Tous les deux font par exemple dans le mĂŞme cas de la vente du mĂŞme immeuble une PV CT immo de 30 000 euros et une PV LT de 5000 euros.
C'est en remplissant la 2031 (liée à la liasse fiscale 2033) que les choses divergent:
Dans le cas du LmnP toutes ses PV immobilières CT comme LT sont imposées à zéro pour cent, et doivent donc être prises en comptes pour le retraitement fiscal.
En fiat, sont bénéfice de l'année qui est devenu énorme à cause des PV de 30 000 CT plus 5000 LT = 35 000 sont corrigés de ces mêmes 35 000 et le bénéfice fiscal redevient le bénéfice 'normal' hors PV immobilière.
Dans le cas du LMP c’est pareil si sa moyenne des recettes des deux années précédentes est inférieure à 90 000 euros, ce ce cas lui aussi retraite son résultat comptable pour obtenir un résultat fiscal plus faible.
SI sa moyenne est supérieure 90 000 euros, il lui faut alors, et toujours extra-comptablement, calculer quelle est la part de 'ses' 30 000 d'un coté et 5000 de l'autre qui sont imposables, et il arrive ainsi à par exemple 5000 imposable et 25000 non imposable (donc taxés à 0%) pour le CT et 1000 imposable et 4000 non imposable pour le long terme
Ses 5000 imposable CT sont non retraités, et restent donc ajoutés à son résultat 'normal', en revanche, les 1000 CT sont eux aussi retraités mais imposés au taux qui s'applique aux PV LT des entreprises.
Notez une remarque surprenante, le LMP va pareillement calculer ses PV sur ses meubles et ses équipements et les retraiter fiscalement, en payant zéro impot dessus tant qu'il a moins de 90 000 euros de recettes moyennées.
Le LMnP en revanche lu n'est pas exonéré d'imposition sur la PV lors des ventes de ses meubles et équipements, et il va donc forcément rajouter à son 'résultat normal les amortissements en tant que PV court terme (en fait il ne rajoute pas, mais il ne retraite pas fiscalement la part du bénéfice comptable dans la 2033-C)
Ma participation est très tardive mais j'espère qu'elle pourra aider. |
|
|
|
171
Posté - 08 janv. 2023 : 15:15:22
|
|
|
|
|
172
Posté - 11 janv. 2023 : 13:03:56
|
Je plussoie, le souci c'est juste que j'ai vu un lien vers cette discussion depuis un autre forum, et un lien qui lui n'a pas dix ans.
Par ailleurs sur ce genre de sujet, actuellement, malgré une volonté forte,; le gouvernement actuel et les précédents n'ont rien modifiés, ou plutot pas encore.
J'espère et je souhaite qu'il n'y ait pas eu tant de décès que cela, malgré le covid et les autres joyeusetés ambiantes |
|
|
|
|
Sujet |
|
|
LMNP cession et plus value 
