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emily
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 Posté - 29 déc. 2012 : 23:38:05
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Bonsoir,
Je viens d'acquerir il y a 3 mois, un bien "mixte" composé d'un local commercial et d'un appartement (terrain/parking), ou je compte établir ma résidence principale après travaux et créer une surélévation (permis déposé) pour un second logement indépendant.
Comme nombre de bailleurs je me retrouve avec un locataire "ancien"' (bail de 95 renouvellé en 2005), le loyer n'ayant jamais été indexé ni révisé ... donc ridicule par rapport à sa valeur actuelle (les anciens propriétaires ont une procédure en cours pour rappel d'indexation visant la clause résolutoire mais la clause etant réputé non écrite, le locataire les a assignés ...)
Le locataire a déménagé son activité début novembre (à peine un mois après mon achat sans me le dire) dans une commune voisine toute proche. Il a déclaré ce nouveau local en tant que local complémentaire. Le local principale (le mien) est désormais vide de clientèle et de mobilier.
Alors que le locataire me proposait il y a un mois de réduire la surface qu'il me loue (en dessous de mon appartement), il vient de se retracter et m'annonce qu'il va reouvrir la totalité du local mi janvier après une rapide (et très certainement succincte) "mise au propre". Il me fait savoir par LRAR que mes travaux de renovation déjà au 1er etage retarde les siens au rdc et me menace de dédommagements ...
La fin de bail est à septembre 2014. Je me retrouve dans la situation classique ou il me demandera donc son renouvellement ! Je sais qu'il faudra etre patient et essayer de faire ré-évaluer le loyer devant le juge des loyers etant donné que depuis 2005 les facteurs de commercialité ont notablement évolués.
Cependant, le locataire essaie de me dissuader d'habituer mon appartement et de créer une surélévation de toit en m'intimidant de diverses façons et surtout en étant désormais le plus agressif possible pour me montrer que ma vie sera intenable et qu'il est "le patron" de la totalité du lieu depuis 17 ans ...
Autant dire que cette cohabitation va etre plus que difficile d'autant qu'une partie des reseaux qui alimentent mon logement passe par le local commercial et qu'il arrive au locataire par ex de couper l'eau ou autre enfantillages qui lui paraissent très attrayants ...
Ais je l'ombre d'un moyen de resilier ou démarrer une offre de renouvellement dès à présent pour le faire partir sans indemnité (car sur la base de l'ancien fond de commerce elle etait très lourde), au moins en 2014, sachant que :
. il n'y a eu aucun entretien d'effectuer depuis 17 ans dans les locaux qui sont très limites...,
. les locaux lors de son déménagement ont été vidés de tous les meubles et sont dépourvus de marchandise depuis 2 mois maintenant, (cf. bail)
. le deménagement de toute l'activité a eu lieu et a été constatés (plus de clients, locaux fermés),
. la destination du bail porte sur deux activités connexes (vente et reparation) et le locataire souhaite n'en effectuer plus qu'une dans ces locaux qu'il déclare pourtant comme son local principal (par contre, il exerce déja, les deux activités sur son local secondaire),
. J'effectue une surélévation de toit au R2 au printemps pour créer un nouveau logement (le tout étant situé sur le local commercial au rdc il y aura donc rdc, R1, R2),
. j'aurais souhaité en 2014 ou avant reprendre une petite partie du local soit pour y développer ma propre activité commerciale soit pour en faire un logement pour ma famille,
. le code naf ne correspond qu'à une partie de son activité et pas celle (de vente) qu'il compte desormais implanter....
Je suis simplement piégée car dans cette volte face où je le pensais de bonne foi (proposition de reprendre une partie du local), il essaie de retarder mes travaux pour que j'emménage le plus tard possible (je suis en ce moment en location) voir que je n'emménage pas du tout par crainte des multiples brimades qu'il est en mesure de realiser.
Ne devrais je pas anticiper sur l'offre de renouvellement et la faire dès à présent avec un loyer qui corresponde davantage aux locaux afin de prendre les devants (18 mois) et avoir une chance d'aboutir au moins dans les 3 ou 4 ans à venir ... et le faire alors que le local est VIDE (!)
A défaut, cela me donne peut etre une opportunité de lui faire comprendre que je n'ai pas l'intention de me laisser mettre faire totalement dans ce montage qu'il a joué depuis octobre.
J'en suis au point de me dire que je ferais mieux de ne pas faire ma surélévation de toit, renover l'appartement et ... le louer et partir.
Merci pour votre analyse, vos conseils, vos pistes. dans une situation sommes toutes inextricable.
EMILY
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seborga
Contributeur actif
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Posté - 30 déc. 2012 : 12:27:47
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Vous avez acheté un bien frappé de la contrainte d'un bail commercial plombé, qui plus est par une procédure non terminée entre l'ancien propriétaire et le locataire ==> rien ne vous garanti que vous pourrez faire valoir, pour vous, un loyer réévalué, tout dépend de ce qui fonde la procédure.
Le bail commercial porte-t-il sur la totalité du bien ou pas ?
Si le locataire a entièrement vidé les lieux, vous pouvez, éventuellement lui reprocher de e pas maintenir les lieux garnis (la clause figure sans doute sur le bail). Mais s'il a vidé les lieux pour faire des travaux... on ne peut pas faire certains travaux sans vider les lieux. S'il doit faire des travaux, vous pouvez lui reprocher de ne pas avoir soumis son projet à votre accord. Encore faut-il que son projet prévoit de gros travaux.
citation: Alors que le locataire me proposait il y a un mois de réduire la surface qu'il me loue (en dessous de mon appartement), il vient de se retracter et m'annonce qu'il va reouvrir la totalité du local mi janvier après une rapide (et très certainement succincte) "mise au propre". Sous quelle forme le locataire vous a-t-il fait part de son intention de vous restituer une partie des locaux qu'il loue ?
Si le locataire ne fait que des travaux de "rafraîchissement" il n'a pas besoin de votre accord préalable. Il ne fait que de l'entretien locatif relevant de son devoir.
citation: La fin de bail est à septembre 2014. Je me retrouve dans la situation classique ou il me demandera donc son renouvellement ! Je sais qu'il faudra etre patient et essayer de faire ré-évaluer le loyer devant le juge des loyers etant donné que depuis 2005 les facteurs de commercialité ont notablement évolués. La fenêtre de la fin de bail est pour vous une occasion de proposer de nouvelles conditions locatives mais je ne suis as assez calé sur ce sujet pour vous indiquer comment vous y prendre. Un autre forumeur saura peut-être vous le dire.
citation: Cependant, le locataire essaie de me dissuader d'habituer mon appartement et de créer une surélévation de toit en m'intimidant de diverses façons et surtout en étant désormais le plus agressif possible pour me montrer que ma vie sera intenable et qu'il est "le patron" de la totalité du lieu depuis 17 ans ... S'il n'est pas locataire du logement, il ne peut pas vous interdire de venir vivre dans le logement (je suppose que vous vouliez écrire "habiter" et pas "habituer").
Selon les termes du bail et/ou la configuration des lieux et/ou des équipements (réseaux eau, électricité, chauffage), il se peut qu'il puisse vous empêcher de surélever.
S'il est locataire de tout l'immeuble, se dire "patron" de la totalité des lieux est un terme impropre mais, effectivement, il est le seul à avoir le droit d'occuper les lieux. Si tel est le cas, vous pouvez tenter, à l'occasion du renouvellement, de retirer le logement de la chose louée si c'est techniquement faisable (attention aux réseaux eau, électricité, chauffage, gaz...).
citation: Cependant, le locataire essaie de me dissuader d'habituer mon appartement et de créer une surélévation de toit en m'intimidant de diverses façons et surtout en étant désormais le plus agressif possible pour me montrer que ma vie sera intenable et qu'il est "le patron" de la totalité du lieu depuis 17 ans ... Je rains que vous ayez acheté un bien carrément incohérent avec votre projet d'habiter dans l'immeuble et de le surélever pour créer un logement de rapport supplémentaire.
citation: . il n'y a eu aucun entretien d'effectuer depuis 17 ans dans les locaux qui sont très limites..., Que prévoit le bail ? Le manque d'entretien que vous reprochez est peut-être à la charge du propriétaire. Le locataire n'avait peut-être pas fait d'entretien locatif depuis 17 ans mais il va en faire !
citation: . les locaux lors de son déménagement ont été vidés de tous les meubles et sont dépourvus de marchandise depuis 2 mois maintenant, (cf. bail) C'est votre seul levier mais s'il commence rapidement ses travaux, ce levier n'aura pas de sens.
citation: . la destination du bail porte sur deux activités connexes (vente et reparation) et le locataire souhaite n'en effectuer plus qu'une dans ces locaux qu'il déclare pourtant comme son local principal (par contre, il exerce déja, les deux activités sur son local secondaire), On ne peut pas reprocher de e faire que l'une des 2 activités prévues mais on pourrait reprocher de faire des activités non prévues.
citation: . le code naf ne correspond qu'à une partie de son activité et pas celle (de vente) qu'il compte desormais implanter.... Ce levier est exploitable, mais avec l'aide d'un bon juriste. Rien ne prouve qu'un code NAF sans vente exclue réellement la vente.
A mon avis, vous aurez beaucoup de mal Ă renverser la situation Ă votre avantage sans l'aide d'un bon juriste.
Votre plus grand ennemi est-il vraiment ce locataire , Ne serait-ce pas un peu le vendeur ou beaucoup vous-mêmes qui avez imaginé un projet dont tous ce que vous pouviez connaître tendait à démontrer qu'il n'était pas envisageable ?
Quand on achète un bien avec un bail commercial, il faut mettre une extrême vigilance. Le bail commercial, c'est ardu... Il y a plus ardu, me direz-vous... plus ardu, c'est le bail rural ! |
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emily
Nouveau Membre
France
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 2
Posté - 31 déc. 2012 : 01:06:46
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Bonsoir SEBORGA,
Merci pour votre attention sur mon post. Je me sens un peu moins seule.
Je vais tenté de préciser le contexte point par point.
Concernant la procédure c'est donc une rappel d'indexation sur 5 ans visant la clause résolutoire. Le locataire a donc assigné sur le fait que la clause d'indexation serait "réputée non écrite" et sur la mauvaise foi des anciens bailleurs (trop grande distortion des indices clause mal rédigée). La première audience aura lieu courant mars.
Une autre procédure menée par les anciens propriétaires a eté faite en juin suite à une simple révision triennale : le locataire refuse de payer la révision triennale. Le dossier doit etre présenté en février au juge des loyers. Pour l'heure le locataire continue de régler le loyer avant révision. Précision : le loyer depuis 17 ans n'avait jamais été ni indéxé ni révisé.
Le bail commercial ne porte pas sur la totalité du bien.
Le locataire dispose du rdc en totalité et l'appartement situé au dessus, au premier étage est celui que je suis en train de rénover pour y habiter. Il est indépendant (accès)
Le terrain est également "partagé" dans le bail avec une partie cour/parking coté rue qui revient au locataire et une partie jardin au nord et à l'arrière qui est rattachée à mon appartement.
Je bénéficie du droit d'entrée par la cour du locataire afin d'accéder à un espace balisé devant le commerce qui me permet de le garer et accéder à l'étage.
Oui le locataire a vidé les lieux mais non pas pour faire des travaux mais pour ouvrir son commerce dans un nouveau local. Depuis novembre un panneau spécifie ce déménagement afin que la clientèle soit informée du de la nouvelle adresse à qq kilomètres.
D"ou sa soit disant proposition juste avant le déménagement : reprise de la moitié du rdc qu'il loue afin que j'en dispose... Cela m'a plutot étonnée et je ne comprenais pas sa motivation hormis le fait que je conserve ce loyer très très modéré en signant avec lui un nouveau bail pour la moitié du local seulement et de la cour.
Aujourdh'ui je pense plutot que cette proposition faite en présence de son expert comptable était destiné à m'occuper ... mais pourquoi je ne comprend pas, ou a me faire croire qu'il était dans une relation amiable et cordiale pour l'avenir.
Bien sur il n'y a pas eu d'écrit, une reunion sur place ou il m'a remis la clef afin que je puisse visiter à loisir le local et réfléchir à ce que j'en ferai pat la suite. Cette remise de clefs me permettait également d'effectuer des travaux de plomberie pour mon appartement situé juste au dessus...
donc sans déranger la clientèle puisqu'il n'y a plus personne (ni client, ni salarié), avec son accord (oral bien sur !)
Il ne prévoit pas de travaux mais juste un coup de peinture et un tri dans une sorte de "déchetterie" qu'il a alimenté toutes ces années.
Oui l'appartement ne faisant pas partie du bail, il ne peut m'interdire de venir y habiter. Mais il sait comment me 'pourrir" la vie pour me dissuader de le faire : il vient de changer le barillet de la porte du local, afin d'empecher le plombier de finir les travaux .... tout en me mettant en demeure de finir les travaux au plus tot afin qu'il puisse ré-ouvrir mi janvier ... (logique non ?)
Concernant la surélévation et mon appartement je suis justement en train de séparer les alimentations (eau, gaz) et il y a déjà bien deux compteurs éléctriques afin de faire une partition entre le local commercial, et les 2 logements.
Concernant ce point, j'ai le sentiment que cette surélévation dérange le locataire : il m'a convoqué en reunion pour me proposer une partie de son local en me disant que justement cela m'éviterait de faire une surélévation plus couteuse et compliquée necessitant un permis de construire.
N'y a t'il pas justement possibilité de rependre tout ou partie d'un local commercial lorsqu'il y une restructuration immobilière et notamment une surélévation ?
Je trouve très peu de chose la dessus.
Pour revenir à l'entretien, le bail prévoit que les travaux et l'entretien sont à la charge du preneur ...Pour l'instant il va simplement rafraichir pour accueillir sa future clientèle.
Je euis tentée de faire un commandement rapidement pour signifier que le local doit etre 'constamment ouverts et achalandés sans possibilité de cesser de l'affecter à la destination" comme le spécifie le bail.
Mais la réponse sera une étape de plus dans les tensions. Surtout, il ne me laissera pas terminer mes travaux (je comptais emménager fin janvier...).Lui souhaite réouvrir mi janvier.
Je crois que je devrais alors faire intervenir la justice pour pouvoir avoir accès au rdc et finir mes travaux (je n'ai pas d'autre moyen puisque à l'heure actuelle les alimentations et écoulements de mon appartement passe par le local commercial !)
Pour revenir sur la destination du bail elle spécifie :vente ET réparation. Un conseil m'a laissé entendre que le "et" solidarise les 2 activités ?
Ouf ce n'est qu'un bail commercial et non pas un bail rural ... si je comprend bien.
Pour revenir sur l'ensemble, j'ai effectivement hésité à acheter le bien. Je l'ai fait car sa situation est assez exceptionnelle et surtout car c'est ma famille qui en a hérité ! Dans l'impossibilité de payer les droits la seule solution etait que je l'achète.
Nous avons eu pourtant un premier acquereur ... que le locataire a dissuader justement d'acheter (en "pourrissant le bien " et en brandissant le renouvellement de 2005 dont nous n'avions pas connaissance) alors que le compromis etait signé ! Il règne effectivement dans ce lieu qqchose d'assez malsain depuis ces 17 ans...
Vos éventuelles commentaires et indications me seront très précieux car je sens que plus les semaines passent plus je perd une occasion sans trop savoir laquelle.
Pour finir j'ai acheter le bien début octobre, fin octobre le locataire me proposait de reprendre la moitié du local, début novembre il déménageait, mi novembre je lui disais que j'étais d'accord (nous etions dans un climat très souriant et agreable), mi décembre changement total : agressivité, propos très limites, ultimatun par recommandé pour que je rende les clefs, leur proposition n'aurait jamais existée etc ...
J'ai déposé mon permis de construire début décembre et je me demande s'il n'y a pas un lien de cause à effet ... ?
J'ai sincèrement le sentiment que tout cela est un "montage" de longue date pour me piéger.
D'avance merci pour votre aide
EMILY |
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nefer
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 Posté - 31 déc. 2012 : 11:40:06
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il était impératif , dés votre acquisition de désolidariser les réseaux d'alimentation des locaux
vous ne pouvez pas pénétrer dans les locaux de votre locataire sans son autorisation
par ailleurs, en matière de baux commerciaux il n'existe pas de prescription quiquennale pour l'indexation des loyers.
vous auriez pu, dés votre acquisition notifier au preneur le nouveau loyer (en appliquant les clauses du bail) qui aurait été prix en compte dés la notification
il me semble que vous devriez consulter un spécialiste des baux commerciaux...afin d'éviter de perdre du temps
concernant la situation actuelle du local, vous pourriez faire procéder à un constat d'huissier (avec prise de photos) pour ndiquer le transfert d'activités et la situation vide du local (si c'est visible de l'extérieur) |
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emily
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4
Posté - 31 déc. 2012 : 13:35:54
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Merci Nefer,
J ai justement pris conseil avant l achat aupres Du specialiste des baux commerciaux de ma region....
Dommage qu il ne m ait pas indique que j aurais pu a l achat renegocier le loyer. 3 miis ont passes.
Pour les alimentations je le fait donc maintenant.
Cote constat, je viens juste d en faire faire un ce 24 decembre. Il a ete constate que l activite a demenagee (divers panneaux le montre a l exterieur) et le local etant vitre qu il n y a plys aucun materiel a l interieur.
J zi eu au moins ce reflexe !
Au dela de ca je ne sais donc pas quelle strategie je pourrais eventuellement envisager ...
Merci pour vos informations,
Emily |
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Posté - 02 janv. 2013 : 14:15:48
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En principe, la non exploitation d'un local commercial est une cause de résiliation du bail commercial sans indemnité... |
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emily
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Posté - 02 janv. 2013 : 21:30:41
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Merci,
Oui c'est également ce que j'avais cru comprendre. Par contre, mon conseil me dit qu'il faudrait que la période de fermeture soit plus longue(par ex 6 mois?) et que je ne pourrai utiliser cette argument du déménagement et local fermé totalement (!?) Le site internet de mon locataire montre également très clairement que toute l'activité a été déplacé dans un local "plus vaste" et avec un "équipement plus moderne" et ne mentionne plus l'existence du précédent local.
Je trouve "énorme" de ne pas pouvoir utiliser cette période pour montrer que le fond a été totalement transféré !
Les locaux sont vides depuis le 1er novembre et mon locataire est sous pression pour reouvrir son local dit -il mi janvier ... (après un rapide coup de peinture !)
Le locataire ne peut défendre qu'il a déménager pour faire des travaux car il a bien déménager pour transférer toute son activité et donc toute sa clientèle dans son nouveau local où il va exploiter le fond de commerce.
J'ai fait constater l'Ă©tat de fermeture du local par huissier.
Mais comme j'ai reçu une lettre recommandé de mon locataire à propos de mes propres travaux à l'étage, il en profite pour mentionner qu'il a décidé de réouvrir son commerce dans mon local (sans doute une façon de se couvrir par rapport à cette "courte" fermeture et la justifier)
Je pense malgré cela qu'il n'est pas à l'aise avec ce local vide et fermé et que c'est pour cette raison qu'il est si pressé de ré-ouvrir et me met la pression
Au passage il en profite pour me dire qu'il fera constater l'état du local et que s'il n'ouvre pas à la date prévue je lui serai redevable de "dommages et intérêts"...
Merci en tous cas pour votre contribution.
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nefer
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Posté - 02 janv. 2013 : 22:59:52
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qu'est ce qui empeche votre locataire d'ouvrir son local?
concernant le site internet, vous auriez du faire nommer un expert judiciaire par référé qui aurait fait la "saisie informatique" du site
il semblerait que votre conseil ne soit pas très au fait des procédures en matière de baux commerciaux |
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emily
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Posté - 03 janv. 2013 : 09:40:25
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Merci NEFER,
Rien n'empĂŞche mon locataire d' ouvrir son local. Simplement il a pris son temps pour s'installer dans ses nouveaux locaux !
Là le fait qu'il m'est accordé de faire qq raccordements en passant par yne partie de son local lui sert de pretexte pour me dire que si il n'ouvre pas à mi janvier j'en serai responsable ! C'est justement le monde à l'envers.
Pour le site je ne savais pas que je pouvais agir la dessus. Merci je vois un nouveau conseil ces jours ...
EMILY
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