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alan2
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 Posté - 25 sept. 2011 : 14:02:10
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Lors d'une AG en 1978 les copropriétaires ont votés à la majorité de l'article 25 la modification des tantièmes de charges entre les deux bâtiments de la copropriété, précisant que cette modification n'affectait en rien les tantièmes de propriété de chaque lot.
Sur le procès verbal il était précisé que l'ag chargeait le syndic de faire procéder dans les deux mois à l'enregistrement de cette modification au fichier immobilier et qu'un rectificatif au règlement de copropriété devait être établi par le notaire.
Lors de l'achat de mon lot en 2005, la modifications des tantièmes de charges ne figure sur aucun document et l'interrogation du fichier par le notaire ne constate aucune modification du règlement de copropriété.
Après avoir demandé au syndic des explications sur la différence des tantièmes de charges qui me sont facturées et le règlement de copropriété, ce dernier me fait les réponses suivantes/
Il est exact que ces modifications n'ont pas été enregistrées et qu'aucun modificatif au RDC n'est été fait, par contre le PV de l'AG de 1978 à été annexé à un acte chez le notaire (???) et figure au rang des minutes du notaire, ce qui lui donne une valeur juridique.
Pour ma part ayant repris cette copropriété en 2004 je n'ai fait que suivre les documents de mon prédécesseur. De plus même si ce PV d'AG semble irrégulier puisque la résolution modifiant les tantièmes de charges est non enregistré je suis tenu de faire appliquer les résolutions prises à cette date.
En conséquence le syndic continuera à faire appliquer des tantièmes (à mon avis illégaux) sauf d'après lui à ce qu'une AG vienne annuler à la même majorité (article 25) les décisions de 1978.
Pour ma part ce genre de résolution devait être appliquée que si enregistrée.
L'article 25 est il suffisant pour modifier des tantièmes de charges générales.
Comment puis je revenir au RDC de 1967 base de la copropriété.
Dans le cas ou j'ai raison comment récupérer les 6 ans de charges indument perçues par le syndic
Merci de vos avis et conseils
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Posté - 25 sept. 2011 : 15:33:17
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la résolution n'ayant pas été contestée en son temps est applicable.
Seuls peuvent refuser de payer les charges nouvellement définies, le propriétaires qui n'auraient pas eu connissance, via le notaire, de cette modification.
attention, le notaire peut avoir "oublié" d'informer l'acquéreur...
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nefer
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 2
 Posté - 25 sept. 2011 : 15:52:34
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chaque copropriétaire doit vérifier ce qui est indiqué dans son état daté |
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ainohi
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Posté - 25 sept. 2011 : 16:17:03
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Sauf s'il s'agit de tenir compte du changement d'usage de parties privatives, la répartition des charges est intangible, sauf unanimité.
La solution au problème n'est pas simple et vouloir le régler ressemblerait à l'ouverture de la boîte de Pandore.
La décision, illégale semble-t-il, mais non contestée dans le délai légal, doit-elle s'appliquer ou doit-elle être considérée comme non écrite ? Ce n'est pas évident.
Cette décision, du fait qu'elle n'a pas été enregistrée, n'est pas opposable aux copropriétaires qui ont acheté leurs lots postérieurement. Ils peuvent demander une correction de leur compte individuel pendant dix ans, même si les comptes ont été approuvés par l'assemblée générale, quoique, s'ils ont approuvé ces comptes, ce soit discutable.
La solution que je proposerais serait de faire prendre acte (un simple constat) par l'assemblée, à la majorité simple de l'article 24, que la décision prise en 1978 est nulle et réputée non écrite et d'appliquer le règlement dans sa rédaction initiale.
Risque : avoir à rectifier des comptes individuels sur les dix dernières années. Il faudrait voir si cela représente des sommes importantes. |
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alan2
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4
Posté - 25 sept. 2011 : 17:08:43
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Merci "rambouillet" de votre analyse.En effet la non publication aux hypotheques empèche le Notaire d'informer le
nouvel acquereur.
A mon avis cette décision est surement applicable aux copropriétaire presents en 1978, mais pas à ceux qui n'ont
jamais été informé que cette modification.
De plus la résolution adopté par l'AG prevoyait d'enregistrer et d'établir un modification du reglement de copropriété ce
qui n'a pas été fait.
Peut on faire appliquer une résolution qui a été réalisée que pour une partie ?. |
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alan2
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Posté - 25 sept. 2011 : 17:11:02
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Merci "nefer"
Concernant l'état daté il ne fait aucune mention de la modification des charges.
En conséquence le syndic est il en faute de n'avoir pas mentionné cette modification. |
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alan2
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Posté - 25 sept. 2011 : 17:21:19
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Merci à "ainohi" pour ce long developpement.
L'article 25 n'est pas l'unanimité, donc la résolution à t-elle été valablement votée.N'étant pas là en 1978
je n'ai pu la contester.
Le syndic ou la loi peuvent-il m'imposer une resolution mal votée et dont je n'ai jamais été informée et qui m'est préjudiciable.
Je suis d'accord avec vous sur la solution du simple constat avec une majoritée à l'article 24.Quand au risque,
il n'existe que pour le syndic qui va devoir refaire les comptes.
Dans cette hypothèse il est évident que certains copro vont devoir payer et d'autres encaisser.Est il possible de mettre
en avant la responsabilité du syndic actuel qui aurait pu lours de sa prise de fonction en 2004 regarder au moins le reglement de
copropriété pour voir si les clefs de répartition des charges étaient justes.
Encore merci de vos explications. |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 25 sept. 2011 : 21:45:40
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Attention à être précis dans cette affaire !
Principe : Une décision d'AG modifiant des tantièmes (charges ou généraux) s'impose aux membres du syndicat à la date de la prise de décision, publication au fichier immbilier ou pas.
Bien entendu, cela s'entend d'une décision devenue définitive car non contestée dans les 2 mois, que la décision ait été régulière ou pas.
D'où D.art.4 :
"Art. 4 - Tout acte conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, ou la constitution sur ces derniers d'un droit réel, doit mentionner expressément que l'acquéreur ou le titulaire du droit a eu préalablement connaissance, s'ils ont été publiés dans les conditions prévues par l'article 13 de la loi du 10 juillet 1965, du règlement de copropriété ainsi que des actes qui l'ont modifié.
Il en est de même en ce qui concerne l'état descriptif de division des actes qui l'ont modifié, lorsqu'ils existent et ont été publiés."
Lorsqu'une modification du RDC a été publié celle-ci est portée à la connaissace de l'acquéreur, puisque le RDC modifié est annexé à ses actes, actes qui précisent que cet acquéreur en a pris connaissance ... même si ce n'est pas vrai. Sauf que c'est validé par la signature de l'acquéreur.
Toutefois, l'alinea 3 de D.art.4 précise un point important :
"Le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, même s'ils n'ont pas été publiés au fichier immobilier, s'imposent à l'acquéreur ou au titulaire du droit s'il est expressément constaté aux actes visés au présent article qu'il en a eu préalablement connaissance et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent."
***alan2 (identifiant modifié à la demande de son titulaire*** indiquait (lettre de son syndic) :
"Il est exact que ces modifications n'ont pas été enregistrées et qu'aucun modificatif au RDC n'est été fait, par contre le PV de l'AG de 1978 à été annexé à un acte chez le notaire (???) et figure au rang des minutes du notaire, ce qui lui donne une valeur juridique."
Les (???) doivent être levés : de quoi s'agit-il ???
Dans la mesure où le PV d'AG de 78 modifiant les tantièmes n'a pas été notifié au notaire ayant procédé à l'établissement des actes de mutation du lot de ***alan2 (identifiant modifié à la demande de son titulaire*** en 2005, avec mention du syndic au notaire de bien vouloir annexer ce PV aux actes afin que les modifications RDC lui soient opposables, ..... ces modifications ne lui sont pas opposables !
Même chose pour tous les acquéreurs de lots depuis 1978 qui n'ont pas vu de modification RDC annexées aux actes.
Autrement dit, même si ces modifications ont été annexées à un acte (lequel ?? il faut lui demander !) chez un notaire, cela ne leur donne aucune valeur si ces modifications ne sont annexées aux actes mutation, donc portées à la connaissance des acquéreurs.
Ce qui a pour traduction : les modifications décidées par l'AG ne peuvent être opposées à ceux devenus membres du syndicat après l'AG de 1978, nouveaux membres qui n'ont pas mention dans leurs actes de cette modif.
Les seuls tantièmes qui leurs sont applicables : ceux mentionnés au RDC enregistés au fichier immobilier, tantièmes mentionnés dans leurs actes.
Conclusion : c'est le bazar, un casse tête pour le syndic .... qui ne peut avoir 2 mode de répartition ... !!!
On peut cependant voir l'affaire autrement si le litige est porté devant un juge.
Il peut sanctionner l'application d'une modification non publiée, non annexée aux actes.
Il peut aussi, si depuis 1978 la nouvelle grille est appliquée sans contestation, considérer qu'il y a "régle coutumière" (si si, cela existe ! ), coutume qui s'impose à tous .:
""Une clé de répartition des charges de copropriété différente de celle prévue au règlement de copropriété, lequel n'a pas fait l'objet d'une modification, doit être appliquée dès lors que cette clé de répartition a été approuvée et appliquée par différentes assemblées générales successives suivant une pratique constante. Elle est devenue définitive à l'égard des copropriétaires sauf à être modifiée par l'assemblée générale " ( CA Rennes, 17.01.2002).
Avant d'en arriver à solliciter le juge, il serait pertinent de se pencher sur ce problème, et de proposer de sortir de cette siruation en soumettant la question à l'AG : application de la décision 1978 ou pas.
Revenir en arrière étant quasi impossible,il faut envisager rapidement la publication après décision d'AG explicite. |
Édité par - Gédehem le 25 sept. 2011 21:46:22 |
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nefer
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Posté - 26 sept. 2011 : 08:27:11
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"Il est exact que ces modifications n'ont pas été enregistrées et qu'aucun modificatif au RDC n'est été fait, par contre le PV de l'AG de 1978 à été annexé à un acte chez le notaire (???) et figure au rang des minutes du notaire, ce qui lui donne une valeur juridique."
Je suppose qu'il s'agit de l'étude du notaire rédacteur du réglement de copropriété........
par ailleurs, il appartenait à chaque syndic...depuis 1978 de vérifier les tantièmes généraux et les clés de répartition inscrits dans le réglement de copropriété et les éventuels modificatifs AVANT de saisir l'immeuble et les lots dans son logiciel
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alan2
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Posté - 26 sept. 2011 : 09:16:39
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Merci à "Gédehem et à nefer " pour leurs contributions.
Je partage le conseil de Gédehem de ne pas aller devant le juge surtout que cette décision de la CA de Rennes va
dans le sens d'une simple régularisation du problème par un enregistrement de la décision de l'AG de 1978.
Juste une question.
A quelle majorité doit être votée la question à la prochaine AG et coment la rédiger afin que chacun puisse comprendre l'intérêt
de cette démarche.
D'autre part "néfer "dit que le syndic devait vérifier les clefs avant de prendre la copro dans ses comptes.N'y a t-il pas
une responsabilité du syndic ? |
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nefer
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10
Posté - 26 sept. 2011 : 09:39:23
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est ce le même syndic depuis 1978? |
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alan2
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Posté - 26 sept. 2011 : 12:35:05
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Le nouveau syndic a pris ses fonctions en 2004. |
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nefer
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Posté - 26 sept. 2011 : 13:49:53
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citation: Initialement posté par ***alan2 (identifiant modifié à la demande de son titulaire***
Le nouveau syndic a pris ses fonctions en 2004.
donc il aurait du s'apercevoir du problème dés la remise des archives par son prédécesseur |
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alan2
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Posté - 26 sept. 2011 : 14:30:01
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Je partage votre avis mais est il valable financierement de tenter la mise en cause de la responsabilité du
syndic, sachant que les tribunaux les condamnent rarement.
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