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 Posté - 12 août 2011 : 12:13:16
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Bonjour, (un peu long, désolé, mais intéressant)
Nous avons voté des travaux à la dernière assemblée générale.
Il y avait deux devis (ou plutôt un devis en deux parties) joints car deux résolutions distinctes (disons résolutions A et B).
Chacun de ces travaux devait faire l’objet d’une clé de répartition différente (disons respectivement clés 1 et 2) car sur deux bâtiments.
Ceci est prévu au règlement de copropriété, a été rappelé sans contestation en AG et dans son PV.
Ces seuls devis (disons entreprise X) présentés ne sont pas mentionnés explicitement comme les heureux élus dans le PV d’AG car nous souhaitions rajouter deux trois petites choses concernant les travaux de la résolution A.
Dans le PV (les résolutions ont été adoptées) : est indiqué un montant (maximal) dégagé à appeler pour chaque résolution avec mention pour rappel des clés de répartition prévues au RDC.
Donc,
Résolution A : budget de 4000 euros qui sera appelé selon clé 1
Résolution B : budget de 2000 euros qui sera appelé selon clé 2
Arrive un appel de fonds (ou avis de paiement si vous préférez) avec l’intitulé de la résolution B et une répartition selon la clé 1 pour un montant de 3500 euros (total avant répartition) ??? :
- Le montant ne correspond pas au devis présenté pour la résolution B !!!
- Le montant appelé est bien supérieur (presque le double) au montant maximal dégagé !!!
- La clé de répartition (clé 1) n’est pas celle qui aurait dû être utilisée (clé 2) !!!
J’ai réagi de suite, le jour suivant l’appel de fonds, par écrit, pour demander des explications face à ces nombreuses incohérences :
- J’ai donc demandé à quel devis correspondait ce montant (et copie de ce devis !)
- Comment ce montant pouvait dépasser le budget maximal dégagé
- Quel que soit le montant, comment tel ou tel devis avait pu être retenu et par qui, puisque l’AG n’a mandaté personne à cet effet
- En quel honneur la clé de répartition avait-elle été changée
- Que s’il s’agissait d’une erreur, de procéder rapidement à une régularisation.
Comme vous le voyez, beaucoup de questions soulevées en un seul appel de fonds !
Ce courrier est parti bien avant la date d’exigibilité, et j’exige une réponse sous huitaine pour pouvoir respecter cette date.
Un mois s’écoule, et rien ! aucune nouvelle, aucune information, aucune régularisation, rien !!!
Je réécris, formule les mêmes interrogations, demande le devis (donc le principal document comptable!) qui correspondrait au montant appelé (sans pour autant expliquer le choix de ce devis, un montant dégagé dépassé, et une clé de répartition incorrecte) et rien, rien !!!
Puis un jour, des ouvriers arrivent et commencent les travaux.
L’auto-convaincu président de CS, qui n’a jamais élu (j’en parle d’en un autre sujet) est de passage. Je lui demande c’est quoi le devis, s’il en a eu connaissance. Il me le sort et me dit « Voilà , le syndic me l’a envoyé ». Je regarde cet autre devis pour la première fois, constate qu’il s’agit bien d’un autre que celui présenté en AG, et d’une autre entreprise (disons entreprise Y), et voit qu’il est signé de la main de ce membre du CS (il a renvoyé le double signé au syndic. Au passage, ce devis a été signé plusieurs moi après sa date limite de validité) !
Je lui ai bien expliqué quel était le problème, et les diverses interrogations quant à cet appel de fonds, et surtout qu’à moins d’y être expressément mandaté personne d’autre que l’AG ne peut retenir un devis !
Ce devis, et son montant, regroupait les travaux des deux résolutions.
Sauf que :
- Le syndic a appelé les fonds selon une seule des clés de répartition (clé 1)
- Et que même ce devis (de 3000 euros) ne correspond pas au montant appelé par le syndic (3500 euros) !!!
Je précise que nous n’avons pas voté d’honoraires !
(Ya t-il donc un troisième devis ? Je ne sais pas)
Donc toujours les mêmes interrogations et aucune explication et justificatif, rien!!!
Le syndic ne me les fournit pas mais trouve le temps de m’envoyer une relance pour cet appel de fonds ! et je vais sans doute bientôt recevoir une mise en demeure alors qu’on est à ce jour incapable de fournir un devis, me dire de quel façon et par qui celui-ci a été retenu, m’expliquer son montant et la répartition utilisée!
Ce gestionnaire a jouer la montre à plusieurs niveau en ne me répondant pas : sur la date d’exigibilité des fonds, sur l’intervention des ouvriers dont il connaissait la date, sur la relance (seul « correspondance » que l’on a bien daigné m’envoyer) et sans doute bientôt par une mise en demeure avec nouveau litige qui se prépare à l’horizon (la question des frais de relance à compter de la mise en demeure)
N’est-ce pas particulièrement malhonnête !?
Si le devis de l’entreprise Y correspondait au montant appelé par le syndic, j’aurai pu moi-même (en séparant du devis ce qui relève de chaque résolution) calculé la quote-part qui m’incombe pour respecter non seulement notre RDC mais aussi les décisions de l’AG.
Je ne demande qu'Ã payer mais je dois combien?
Et ce bien que je conteste la façon dont ce devis a été retenu (ou plutôt bien que je ne sache toujours pas quel devis a été retenu, par qui, et de quel façon).
 Est-ce que je me mets en tort en attendant des explications qui ne vienne pas après avoir écrit plus d’une fois (la première dès réception de l’appel de fonds et avant la date d’exigibilité) ?
Est-ce que je peux ne payer qu’à la prochaine AG qui aura validé ce devis (et contester les éventuels frais de relance qui auront été envoyés avant celle-ci)?
ou Est-il obligatoire de payer les yeux fermés et de râler après coup (malgré les plus qu’évidentes incohérences contraire au RDC et aux décisions d’assemblée générale).
Pour montrer mon désaccord avec cet appel de fonds infondé sans me mettre en faute, je pense à la solution suivante (laquelle me ferait par contre payer plus que ce que l’on me demande) :
Revenir à la décision d’AG :…
Résolution A : budget de 4000 euros qui sera appelé selon clé 1
Résolution B : budget de 2000 euros qui sera appelé selon clé 2
…et payer CES sommes selon CES bases.
Voilà , si vous pouviez me conseiller, me dire ce que vous feriez vous-même, MERCI !
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| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
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Posté - 12 août 2011 : 12:29:59
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etc : le syndic ne peut pas appeler des fonds supérieurs à la décision de l'AG. Celle-ci a voté 2000 €, il ne peut pas appeler 3500 €.
Vous payez votre quote-part sur ces 2000 €, avec la bonne clef de répartition du RDC, en notifiant au syndic votre refus de payer sur les 3500 € car aucune décision d'AG ne justifie ce montant.
Le syndic ne pourra PAS vous attaquer, car il devra fournir la copie du PV d'AG justifiant ces 3500 € !!!!
L'AG pourra également rejetter cette différence de 1500 €.
Un seul devis, d'une seule entreprise, c'est bien celle-ci qui a été choisie par l'AG, pas d'erreur possible. 2000 e par l'entreprise X.
Maintenant, ce président de CS " factice " qui signe un devis supérieur au vote de l'AG et d'une autre entreprise !!! Il engage ainsi sa propore responsabilité devant le TGI sur ce dossier.
Syndic et président de CS dans le même panier !!!! pas très bon tout cela.
Réunnisez le CS rapidement en proposant l'élection du président de CS, comme proposé dans votre autre post !!!
Comment l'AG pourrait voter une délégation de pouvoir pour chosir une autre devis dans la fourcehtte de 200 e voté par l'AG, quand ce CS n'a pas élu de président.
Un RAR à ce faux président du CS en le menaçant d'engager sa repsonsabilité devant le tribunal pour avoir signé un devis sans pouvoir pour le faire, et pour avoir prétendu d'être le président du CS !!!!
Un conseil : régler rapidement ce problème de CS, en virant ce fuax président, qui de plus engage l'argent des copropriétaires !! avec une paire de personnages comme cela, vous allez au devant de gros problèmes.
la loi c'est la loi !!!! elle est de votre coté. |
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etc
Contributeur senior
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 2
Posté - 12 août 2011 : 13:05:12
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etc
Contributeur senior
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3
Posté - 12 août 2011 : 13:51:25
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En l’absence de justifications de la part du syndic malgré ma demande et relance, je ne peux qu’imaginer la nature de son erreur :
(1)- Soit il a appelé pour la résolution B (dont l’intitulé est repris par l’appel de fonds), le montant (supérieur au budget dégagé pour la résolution B) d’un devis (inconnu à ce jour) correspondant aux travaux de la résolution A avec la clé de la résolution A (clé 1).
Donc pour résumé s’est simplement trompé dans l’intitulé utilisé.
(2)- Soit cet appel de fonds concerne vraiment la résolution B, mais le montant appelé est supérieur a celui dégagé, et la clé de répartition n’est pas la bonne.
(3)- Soit cet appel de fonds, dont l’intitulé se limite à celui de la résolution B, correspond en fait aux montant des deux résultions, mais n’a utilisé qu’une seule des deux clés.
Hmmm, je vais prendre le (2) car c’est le seul pour lequel une chose correspond à une autre…
(L’intitulé correspond à une décision d’AG, pas mal quand même !)
Alors je vais payer le budget résolution B avec la clé 2, comme prévu et on verra.
Il y a en tout cas une erreur manifeste car je ne vois pas d’autres explications, mais je ne sais pas laquelle est la bonne puisqu’il se refuse à toute explication et/ou régularisation.
Aussi, quelque soit l’explication, rien ne justifie qu’un devis ait pu être retenu unilatéralement, par qui, car sans mandat c’est de la compétence exclusive de l’AG !!!
Dans tous les cas, le montant appelé ne correspond à rien !!! :
Ni au devis X1, X2 ou X1 + X2
Ni au devis Y1, Y2 ou Y1 + Y2
Ni au budget A, B ou A + B
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4
Posté - 12 août 2011 : 14:27:31
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etc : citation: ien que les devis de l'entreprise X présentés à l’AG nous convenaient, ils ne sont en fait pas mentionnés comme retenus dans le PV car nous souhaitions ajouter 2 ou 3 petites choses aux travaux de la résolutions A.
etc : seule le vote de l'AG compte, MAIS quel est donc le texte du PV sur cette résolution adoptée par l'AG ??
"Nous souhaitions ajouter quelques petites choses aaux travaux" ?? mais cela ne veut pas dire grand chose.
l'AG pouvait adopter ces travaux sur la base du devis de 2000€ et AJOUTER à ce devis une enveloppe maxi pour ces petits travaux. Par exemple, l'AG adopte ces travaux sur la base du devis fourni avec l'odj et uen enveloppe de 2800 €.
L'AG décide, mais prendre des décisosn sans devis concurrentsn sans idée réelle des trvaux puisque vous désiriez les compléter, n'est pas très responsable.
De plus vous n'avez pas de CS réellement constitué, puisqu'aucun président n'a été officielement élu.
Tous ces flous dans le gestion de votre syndicat ne vous amenera que des soucis. Vous ne pourrez pas non plus contester de telles décsions avec des décisions d'AG prises à la louche.
Par conséquent le syndic et le faux président du CS en profitent, et se foutent de vos courriers et de vos relances !!!!
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 12 août 2011 : 15:31:00
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Entièrement d'accord avec Philippe.
Vous n'êtes tenu que de verser le montant voté par l'assemblée et selon votre quote part telle qu'elle est prévue par le règlement de copropriété.
Si vous êtes suffisamment nombreux à ne pas accepter ces pratiques vous devriez envisager de changer de syndic et de conseil syndical.
Il faut éviter de voter des travaux lorsque le projet n'est pas parfaitement défini. |
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oldman24
Contributeur senior
France
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6
Posté - 12 août 2011 : 17:15:57
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" Les conseillers ne sont pas les payeurs "
Alors, réfléchissez avant d'agir .
Quelques fois, le Droit peut revenir plus cher que le travers ! |
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Administrateur civil honoraire.
Ancien Combattant 39/45 |
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7
Posté - 12 août 2011 : 18:04:23
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oldamnn24 : si l'AG a adopté des tvraux pour 2000 €, le syndic ne peut pas appeler 3500 €.
la loi est du cité des copros. Le syndic ne peut réclamer ces fonds sans un accord de l'AG. Les copros doivent payer leur quote-part des 2000 € avec la répartition prévue au RDC.
Le syndic ne pourra engager aucune action en non paiement de charges si cette AG a bien voté ces 2000 €.
Attendons le texte exact de cette résolution qu'etc devra nous communiquer pour confirmation de nos réponses.
Le droit est du coté des coprorpiétaires. Ils ne prennent aucun rique en payant sur les 2000 €. Le syndic ne peut pas passer en force sur des travaux.
le CS d'etc est aux abonnés absents avec un faux présidents; aux copros de se regrouper et d'écrire au syndic de sa faute !!!!
L'AG sera également dans son droit de ne pas accepter cette facture. malheureusement c'est l'entrepreneur qui va attendre son paiement, comme d'habitude, et lui pourra attaquer le SDC pour non paiement des travaux. |
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nefer
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8
 Posté - 12 août 2011 : 18:45:57
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y a t il une date mentionnée dans le PV d'AG pour l'appel de fonds de la résolution A et celui de la résolution B? |
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ainohi
Contributeur vétéran
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9
Posté - 12 août 2011 : 20:38:32
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citation: Initialement posté par oldman24
" Les conseillers ne sont pas les payeurs "
Alors, réfléchissez avant d'agir .
Quelques fois, le Droit peut revenir plus cher que le travers !
Oui, et conseiller d'accepter que le syndic fasse n'importe quoi à la demande d'un pseudo président de CS qui n'a même pas été élu risque aussi de coûter cher. Dans de telles conditions le travers coûte toujours plus cher que le droit. |
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etc
Contributeur senior
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10
Posté - 13 août 2011 : 12:21:13
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Bonjour à tous et merci pour vos réponses, je vais aussi essayer de répondre au mieux à vos remarques.
citation: Philippe388 : "Nous souhaitions ajouter quelques petites choses aaux travaux" ?? mais cela ne veut pas dire grand chose.
Ce n’est bien entendu pas dans le texte de la résolution, c’était dans nos échanges, nos débats.
Nous souhaitions en gros compléter un peu les travaux de la résolution A, donc rallonger un peu le budget dégagé (que nous avonc donc mis à 4000 euros).
Oui, l’AG pouvait déjà adopter ces devis et puis une enveloppe supplémentaire pour les compléter, vous avez parfaitement raison. C’est d’ailleurs, à l’issu de l’AG, ce que je pensais que nous venions de voter.
A ce sujet, le PV n’a pas été signé en fin de séance et je l’ai fait remarquer en tant que scrutateur !
Voir mon autre sujet :
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=9127
MEMOIRES D’UN SCRUTATEUR
Une assemblée générale très spéciale
Une farce en autant d’actes que de résolutions
(par l’auteur de ce sujet)
éditeur : Les copropriétaires bafoués, 2011
Quand j’ai plus tard enfin pu signer le PV (ce que j’ai fait non sans remarques sur d’autres points), je n’ai malheureusement pas senti l’embrouille à venir (bien que certaines choses m’interloquaient) au niveau des résolutions A et B.
Oui, j’aurais pu râler sur chaque moindre point mais, comme vous avez pu le voir dans d’autres sujets, j’essaie depuis mon arrivée de changer pas mal de choses. J’allais dire en douceur mais même pas, car je m’efforce d’être un minimum ferme et de ne rien lâcher sur ce que je trouve le plus choquant.
citation: Philippe388 : Attendons le texte exact de cette résolution qu'etc devra nous communiquer pour confirmation de nos réponses.
Je vous le donne bientôt…
citation: Nefer : y a t il une date mentionnée dans le PV d'AG pour l'appel de fonds de la résolution A et celui de la résolution B?
Très bonne question ! Je vous donne bientôt la réponse dans les remarques que je vais faire avec le PV
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etc
Contributeur senior
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Posté - 13 août 2011 : 14:14:02
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Résolutions A et B : « TRAVAUX DE …(intitulé A) et TRAVAUX DE …(intitulé B) » (1)
Les entreprises suivantes ont été consultées :
- Devis de l’entreprise X du …/…/2010 pour un montant de 3000 euros pour les travaux de …(intitulé A) (2)
- Devis de l’entreprise X du …/…/2010 pour un montant de 1500 euros pour les travaux de …(intitulé B) (2)
- Devis de l’entreprise Y non reçu à ce jour (3)
- Devis de l’entreprise Z non reçu à ce jour
Les devis sont joints à la convocation.
Les copropriétaires décident de procéder aux travaux de…(intitulé A) et de … (intitulé B) pour un montant total de 6000 euros.
Le financement sera assuré au moyen d’appel de fonds à émettre, après accord du conseil syndical (4) sur la base :
- Des tantièmes bâtiment B (clé 2) pour 2000 euros (5)
- Des tantièmes généraux (clé 1) pour 4000 euros (5)
Remarques :
(1) Pour ne rien ajouter en clarté, les décisions relatives aux résolutions A et B sont rédigées ensemble.
(2) La date de validité des devis était déjà dépassée, mais bon
(comme déjà dit, les deux devis de l’entreprise X, sont en fait un seul mais les montants correspondant à chaque type de travaux sont bien distincts car il s’agit bien de deux décisions différentes avec deux répartitions différentes).
(3) Le seul devis de l’entreprise Y (validité dépassée à la date de la signature par le président de CS fictif mais bon…) que j’ai pu plus tard voir, comme expliqué, ne correspond de toute façon pas au montant appelé par le syndic.
(4) A revoir cette précision, celle-ci m’embête, mais qu’à moitié, car c’est la seule chose à laquelle on peut se raccrocher pour justifier d’un quelconque mandat quant au choix d’un futur devis.
Mais je ne suis pas inquiet :
- Accord du conseil syndical, ce n’est pas accord de son président, et encore moins d’un président imaginaire.
- Le seul cas, à ma connaissance où le CS c’est son président, c’est les communications écrites faites au CS quand celui-ci a un président.
- Par cette rédaction, et en l’absence de date pour l’appel de fonds, il est pour moi clair que cet accord du CS ne concerne que le fait de pouvoir procéder, émettre, l’appel de fonds.
Le PV ne dit en aucun cas que l’AG mandate le CS pour retenir le devis qui représentera le meilleur rapport qualité/prix.
(5) Ici aussi, pour ne rien ajouter en clarté, le secrétaire (le syndic) donne en premier le budget dégagé de 2000 euros, clé 2 (qui correspond à la résolution B), puis ensuite le budget dégagé de 4000 euros, clé 1 (qui correspond à la résolution A).
Avec ce seul PV, on pourrait penser que ces montants concernent respectivement les résolutions A puis B, mais il n’en est rien et je ne suis pas inquiet :
- Il est clair, au regard des devis joints, que les travaux dont le montant est le plus important sont ceux de la résolution A.
- Mais surtout, au regard de notre RDC, il est clair que la clé 2, budget de 2000 euros concerne les travaux de la résolution B qui sont faits dans le bâtiment B pour lequel la répartition clé 2 et sa colonne dans la grille des charges du RDC est plus qu’explicite et ne laisse planer aucune ambiguïté (même chose pour la clé 1).
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nefer
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12
Posté - 13 août 2011 : 14:26:11
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citation: Initialement posté par etc
Résolutions A et B : « TRAVAUX DE …(intitulé A) et TRAVAUX DE …(intitulé B) » (1)
Les entreprises suivantes ont été consultées :
- Devis de l’entreprise X du …/…/2010 pour un montant de 3000 euros pour les travaux de …(intitulé A) (2)
- Devis de l’entreprise X du …/…/2010 pour un montant de 1500 euros pour les travaux de …(intitulé B) (2)
- Devis de l’entreprise Y non reçu à ce jour (3)
- Devis de l’entreprise Z non reçu à ce jour
Les devis sont joints à la convocation.
Les copropriétaires décident de procéder aux travaux de…(intitulé A) et de … (intitulé B) pour un montant total de 6000 euros.
Le financement sera assuré au moyen d’appel de fonds à émettre, après accord du conseil syndical (4) sur la base :
- Des tantièmes bâtiment B (clé 2) pour 2000 euros (5)
- Des tantièmes généraux (clé 1) pour 4000 euros (5)
Remarques :
(1) Pour ne rien ajouter en clarté, les décisions relatives aux résolutions A et B sont rédigées ensemble.
(2) La date de validité des devis était déjà dépassée, mais bon
(comme déjà dit, les deux devis de l’entreprise X, sont en fait un seul mais les montants correspondant à chaque type de travaux sont bien distincts car il s’agit bien de deux décisions différentes avec deux répartitions différentes).
(3) Le seul devis de l’entreprise Y (validité dépassée à la date de la signature par le président de CS fictif mais bon…) que j’ai pu plus tard voir, comme expliqué, ne correspond de toute façon pas au montant appelé par le syndic.
(4) A revoir cette précision, celle-ci m’embête, mais qu’à moitié, car c’est la seule chose à laquelle on peut se raccrocher pour justifier d’un quelconque mandat quant au choix d’un futur devis.
Mais je ne suis pas inquiet :
- Accord du conseil syndical, ce n’est pas accord de son président, et encore moins d’un président imaginaire.
- Le seul cas, à ma connaissance où le CS c’est son président, c’est les communications écrites faites au CS quand celui-ci a un président.
- Par cette rédaction, et en l’absence de date pour l’appel de fonds, il est pour moi clair que cet accord du CS ne concerne que le fait de pouvoir procéder, émettre, l’appel de fonds.
Le PV ne dit en aucun cas que l’AG mandate le CS pour retenir le devis qui représentera le meilleur rapport qualité/prix.
(5) Ici aussi, pour ne rien ajouter en clarté, le secrétaire (le syndic) donne en premier le budget dégagé de 2000 euros, clé 2 (qui correspond à la résolution B), puis ensuite le budget dégagé de 4000 euros, clé 1 (qui correspond à la résolution A).
Avec ce seul PV, on pourrait penser que ces montants concernent respectivement les résolutions A puis B, mais il n’en est rien et je ne suis pas inquiet :
- Il est clair, au regard des devis joints, que les travaux dont le montant est le plus important sont ceux de la résolution A.
- Mais surtout, au regard de notre RDC, il est clair que la clé 2, budget de 2000 euros concerne les travaux de la résolution B qui sont faits dans le bâtiment B pour lequel la répartition clé 2 et sa colonne dans la grille des charges du RDC est plus qu’explicite et ne laisse planer aucune ambiguïté (même chose pour la clé 1).
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donc vous avez voté un budget de 4000 euros (clé de répartition 1) et 2000 euros (clé de répartition 2) avec comme date d'exigibilité celle de l'AG.
Peu importe que la date de validité des devis soient antérieure à celle de l'AG...le syndic se débrouillera avec l'entreprise pour le maintien du prix.... |
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etc
Contributeur senior
627 message(s)
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Posté - 13 août 2011 : 14:53:51
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Nefer, merci de votre réponse :
citation: donc vous avez voté un budget de 4000 euros (clé de répartition 1) et 2000 euros (clé de répartition 2) avec comme date d'exigibilité celle de l'AG.
Exactement ! mais de manière plus complète, je dirais :
Nous avons voté un budget de 4000 euros (clé de répartition 1) pour les travaux de la résolution A et 2000 euros (clé de répartition 2) pour les travaux de la résolution B
C’est important de le préciser car, comme déjà dit, le syndic a appelé des fonds avec l’intitulé de la résolution B (mais à tort avec un montant de 3500 euros et la clé 1).
Aussi,
citation: avec comme date d'exigibilité celle de l'AG.
- Tout dépend si on considère ou non que l’émission de l’appel de fonds était subordonnée au feu vert du CS.
- Si oui, je n’ai, en tant que membre du CS, de toute façon pris part à aucune réunion et décision sur ce point.
- Si non, je suis d’accord avec vous, les décisions d’AG sont immédiatement exécutoires et nous aurions tous dû sortir de suite notre chéquier en AG.
citation: Peu importe que la date de validité des devis soient antérieure à celle de l'AG...le syndic se débrouillera avec l'entreprise pour le maintien du prix.... Je suis d’accord avec vous, j’ai donné cette précision sans pour autant penser que cela était un point hyper-important, c’est beaucoup plus le reste qui m’intéresse.
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Posté - 13 août 2011 : 15:42:39
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etc : l'AG a donc bien voté des travaux suivant le devis joint pour 2000 € avec le bonne clef de répartition.
par conséquent le syndic ne peut pas appeler des fonds pour 3500 € avec une autre base de répartition que la 1.
etc : citation: Le financement sera assuré au moyen d’appel de fonds à émettre, après accord du conseil syndical (4) sur la base :
- Des tantièmes bâtiment B (clé 2) pour 2000 euros (5)
- Des tantièmes généraux (clé 1) pour 4000 euros (5)
Le CS ne peu plus donné son accord après un vote de l'AG, sauf si celle- ci lui a accordé un mandat, et ici ce PV a été très très mal rédigé par le syndic secrétaire; est il un " vrai" syndic ??
On peut comprendre, entre les lignes, que le CS donnera son accord sur l'un des 2 devis, qui ne furent pas joints à la convocation; ce qui constitue également un motif d'annulation de cette résolution!!
MAIS la décision du choix de l'entreprise par le CS DEVRA OBLIGATOIREMENT tenir compte de l'neveloppe votée des 2000 € et en aucun des 3500 € appelés.
Le CS n'a donc jamais donné son avis au syndic,et il a l'obligation de le faire et d'en rendre compte devant la prochiane AG !!!
NOus savons que votre CS n'est pas valablement constitué car vous n'avez pas élu de président, mais les fautes du syndic sont condamnables par un tribunal. Il n'avait aucun droit de commander des trvaux pour 3500 € et d'en appeler les fonds aux copropriétaires.
Pour de tels travaux, le syndic doit attendre les 2 mois de contestation !!! VOus ne deviez pas sortir votre chéquier à l'AG !!!
VOus êtes au CS? réunissez tous les membres actifs !! pour élir ce président, et pour trouver d'autres contrats de syndic, celui-ci n'est pas sérieux !!!
Vous êtes dans votre droit de ne pas payer cet appel de fonds sur 3500 €, somme non votée par l'AG.
Payer votre quote-part sur la répartition votée par l'AG et sur le montant de 2000 € voté !!! Vous notifiez par un recommandé à votre syndic qu'il n'a pas respecté la loi, et que vous prendrez toute les mesures pour faire respecter vos droits devant le TGI, si aucune rectification du montant et de la clef de répartition n'est pas faite dans les huit jours.
Vous ne risquez rien de la part du syndic, car le tribunal va juger sur cette résolution, et non sur le devis choisi de 3500 €. Le seul doc. juridiquement valable est ce PV, et rien d'autre.
Virez ce " faux" président, car vous êtes responsable comme membre du CS de ne pas l'avoir élu un vrai président comme la loi le dit, et virez après ce syndic qui fera encore des siennes sans un VRAI CS en face de lui !!!
Je pense que vous savez ce qui vous reste à faire !!
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Posté - 13 août 2011 : 17:07:54
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je rajouterai une couche avec mes confreres avec lesques je suis en acord :
* l'AG est l'organe de décision
* le syndic est l'organe d'éxécution des dites décsisions.
Donc cet appel de fonds (avis à payer ) n'est pas conforme au PV de l'AG, PV qui est le seul document à suivre.
Vous n'avez à payer que ce que l'AG a décidé et pas plus : faites le chèque en conséquence et envoyez le en y ajoutant une copie de la résolution pour rappel !
Le seul risque que vous avez c'est qu'une seconde AG entérine après coup les travaux (ce qui n'est pas légal, mais se pratique...), mais elle devra en plus voter le finacement du surplus et seulement à ce moment vous aurez à payer le surplus. |
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etc
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16
Posté - 13 août 2011 : 17:18:03
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Philippe388,
Je vous remercie de me rassurer et de me confirmer qu’il y a quelque chose qui ne va pas dans tout ça. Si vous me confirmez pas mal de choses, je suis obligé de vous reprendre sur certains points :
citation: etc : l'AG a donc bien voté des travaux suivant le devis joint pour 2000 € avec le bonne clef de répartition.
Il n’y a pas de devis de 2000€ mais un budget dégagé (clé 2)
Selon le PV, ces travaux ont été votés pour un budget de tant, c’est tout (il n’est pas écrit que l’AG retient tel ou tel devis).
La seule vraie décision est celle simplement résumée par nefer :
citation: donc vous avez voté un budget de 4000 euros (clé de répartition 1) et 2000 euros (clé de répartition 2) avec comme date d'exigibilité celle de l'AG.
A laquelle j’apporte une précision importante :
citation: Exactement ! mais de manière plus complète, je dirais :
Nous avons voté un budget de 4000 euros (clé de répartition 1) pour les travaux de la résolution A et 2000 euros (clé de répartition 2) pour les travaux de la résolution B
citation: par conséquent le syndic ne peut pas appeler des fonds pour 3500 € avec une autre base de répartition que la 1.
Oui, tout à fait, SI les fonds qu’il appelle sont ceux des travaux intitulé A de la résolution A, clé 1 (sauf que le budget est de 4000€ et que 3500€ ne correspond à rien ou à un devis inconnu et retenu sans mandat).
Mais cet appel de fonds (de 3500€ clé 1) que nous avons reçu reprend l’intitulé B des travaux de la résolution B.
Alors je dirais plutôt :"par conséquent, le syndic ne peut pas appeler des fonds avec une base autre que la clé 2, et ces fonds ne peuvent pas dépasser 1000€."
citation: Le CS ne peu plus donné son accord après un vote de l'AG, sauf si celle- ci lui a accordé un mandat, et ici ce PV a été très très mal rédigé par le syndic secrétaire; est il un " vrai" syndic ?? Tout à fait, d’autant plus que le CS, ce n’est pas le président du CS.
Oui c’est un « vrai » syndic (pro), mais « digne de ce nom » ?: à vous de me le dire.
citation: On peut comprendre, entre les lignes, que le CS donnera son accord sur l'un des 2 devis, qui ne furent pas joints à la convocation; ce qui constitue également un motif d'annulation de cette résolution!! A lire le PV, sans date prévue pour l’appel de fonds, la seule mention d’accord du CS porte pour moi sur le fait de donner le feu vert pour l’émission, l’envoi, de cet appel de fonds.
citation: MAIS la décision du choix de l'entreprise par le CS DEVRA OBLIGATOIREMENT tenir compte de l'neveloppe votée des 2000 € et en aucun des 3500 € appelés.
Oui, en ce qui concerne les travaux B.
citation: Le CS n'a donc jamais donné son avis au syndic,et il a l'obligation de le faire et d'en rendre compte devant la prochiane AG !!! Exactement, comme je l’ai dit, je suis moi-même au CS mais y’a jamais eu de réunion, ni aucun avis, accord ou décision, et encore moins selon les dispositions de notre RFCS.
citation: NOus savons que votre CS n'est pas valablement constitué car vous n'avez pas élu de président, mais les fautes du syndic sont condamnables par un tribunal. Il n'avait aucun droit de commander des trvaux pour 3500 € et d'en appeler les fonds aux copropriétaires.
Pour de tels travaux, le syndic doit attendre les 2 mois de contestation !!! VOus ne deviez pas sortir votre chéquier à l'AG !!! Oui, c’est plus juste (AG + notification PV + 2 mois)
citation: VOus êtes au CS? réunissez tous les membres actifs !! pour élir ce président, et pour trouver d'autres contrats de syndic, celui-ci n'est pas sérieux !!! Oui, je dois faire prendre conscience de certaines choses au CS, j’ai bien pris note vos autres remarques, et j’en suis bien conscient. Je préfère développez dans un autre sujet.
citation: Vous êtes dans votre droit de ne pas payer cet appel de fonds sur 3500 €, somme non votée par l'AG.
Payer votre quote-part sur la répartition votée par l'AG et sur le montant de 2000 € voté !!! Vous notifiez par un recommandé à votre syndic qu'il n'a pas respecté la loi, et que vous prendrez toute les mesures pour faire respecter vos droits devant le TGI, si aucune rectification du montant et de la clef de répartition n'est pas faite dans les huit jours.
Vous ne risquez rien de la part du syndic, car le tribunal va juger sur cette résolution, et non sur le devis choisi de 3500 €. Le seul doc. juridiquement valable est ce PV, et rien d'autre.
C’est fait, j’ai payé pour la résolution qui est reprise dans l’intitulé (intitulé B) de l’appel de fonds, pour son budget maximal voté (2000€) et pas sur la base d’un devis inconnu, et selon la clé prévue au RDC et rappelée dans le PV (clé 2).
Pour faire vite, ma notification (on pourra dire que sa valeur est moindre), je l’ai déposée au syndic contre tampon du cabinet avec date sur original et double. J’y rappel bien entendu son non-respect des textes, de son mandat, des décisions d’AG et du RDC. J’y joins tous les courriers des demandes écrites restées sans effet, dont régularisation de cet appel de fonds en faisant miroiter une injonction de faire (OK, que je ferais après avoir fait le nécessaire au niveau de notre CS).
citation: Virez ce " faux" président, car vous êtes responsable comme membre du CS de ne pas l'avoir élu un vrai président comme la loi le dit, et virez après ce syndic qui fera encore des siennes sans un VRAI CS en face de lui !!!
Je pense que vous savez ce qui vous reste à faire !!
Pour ce qui est du changement de syndic, je vais essayer de préparer ça du mieux possible, mais ça sera pas sans difficultés : Je peux pas à la fois être président de séance, secrétaire, et voter à la place de personne sous la coupe du gestionnaire ou même d’un ami personnel de celui-ci !
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| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
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Posté - 13 août 2011 : 18:44:36
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etc : vous avez compris que vous devez payer que le montant voté par l'AG sur la clef de répartition du RDC, et c'est tout. Ne reprenez pas toutes les explications précédentes.C'est la même chose pour les trvaux A ou B, peu importe la somme appelée par le syndic, elle doit respecter la décsion de l'AG.
etc : citation: Je peux pas à la fois être président de séance, secrétaire, et voter à la place de personne sous la coupe du gestionnaire ou même d’un ami personnel de celui-ci
??????????????????????
Que vient faire le président de scéance, le secrétaire, ..... je ne comprends rien à cette phrase, totalement hors sujet.
Je vous parle du président du conseil syndical. Ce qui n'a strictement rien à voir avec le bureau d'une AG !!N'importe lequel des copropriétaires peuvent être président de scéance.
Un conseil, relisez bien la loi et le fonctionnement d'une copropriété.
etc : citation: la seule mention d’accord du CS porte pour moi sur le fait de donner le feu vert pour l’émission, l’envoi, de cet appel de fonds.
Première chose importante en copro : le CS n'a aucun pouvoir de décsion, et ce n'est pas lui qui décide de la date des appels de fonds MAIS l'AG. Sans date votée pour ces trvaux, le syndic appelera les fonds après les 2 mois de contestation possible !!!
Ce PV est totalement nul !!! d'ailleurs comme je l'ai déjà écrit, cette résolution ne pouvait pas être votée sans devis fournis. Et avec des devis fournis, les dates d'appels de fonds auraient du être votées également ET une autre résolution proposée pour les honoraires du syndic, car c'est l'AG qui décide de ces honoraires qui ne doivent plus être proposés dans le contrat de syndic. |
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etc
Contributeur senior
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18
Posté - 13 août 2011 : 19:09:40
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citation: Philippe388, etc : vous avez compris que vous devez payer que le montant voté par l'AG sur la clef de répartition du RDC, et c'est tout. Ne reprenez pas toutes les explications précédentes.C'est la même chose pour les trvaux A ou B, peu importe la somme appelée par le syndic, elle doit respecter la décsion de l'AG. etc : citation: citation: Je peux pas à la fois être président de séance, secrétaire, et voter à la place de personne sous la coupe du gestionnaire ou même d’un ami personnel de celui-ci ?????????????????????? Que vient faire le président de scéance, le secrétaire, ..... je ne comprends rien à cette phrase, totalement hors sujet. Je vous parle du président du conseil syndical. Ce qui n'a strictement rien à voir avec le bureau d'une AG !!N'importe lequel des copropriétaires peuvent être président de scéance. Un conseil, relisez bien la loi et le fonctionnement d'une copropriété.
Cette phrase est effectivement un autre sujet (changer de syndic) auquel je vous réponds, et vous n’en avez pas saisi le sens
Pour la reciter sans la tronquer :
"Pour ce qui est du changement de syndic, je vais essayer de préparer ça du mieux possible, mais ça sera pas sans difficultés : Je peux pas à la fois être président de séance, secrétaire, et voter à la place de personne sous la coupe du gestionnaire ou même d’un ami personnel de celui-ci ! "
Je voulais juste dire que, un changement de syndic, ça se prépare (voir d’ailleurs tous vos autres conseils dans d’autres sujets sur cette question) : choix du président de séance, prendre secrétaire autre que syndic, et sensibiliser les autres copropriétaires sur la nécessité de ce changement…
Rien de plus. (n'y voyez pas autre chose)
Aussi,
citation: etc : citation: citation: la seule mention d’accord du CS porte pour moi sur le fait de donner le feu vert pour l’émission, l’envoi, de cet appel de fonds. Première chose importante en copro : le CS n'a aucun pouvoir de décsion, et ce n'est pas lui qui décide de la date des appels de fonds MAIS l'AG. Sans date votée pour ces trvaux, le syndic appelera les fonds après les 2 mois de contestation possible !!! Ce PV est totalement nul !!! d'ailleurs comme je l'ai déjà écrit, cette résolution ne pouvait pas être votée sans devis fournis. Et avec des devis fournis, les dates d'appels de fonds auraient du être votées également ET une autre résolution proposée pour les honoraires du syndic, car c'est l'AG qui décide de ces honoraires qui ne doivent plus être proposés dans le contrat de syndic.
Je suis d’accord en tout point avec vous !
La seule chose que je voulais dire, et ce, à celui qui se raccrocherait sur rien d’autre que cette petite phrase (« Le financement sera assuré au moyen d’appel de fonds à émettre, après accord du conseil syndical sur la base…) pour justifier de quelque mandat :
C’est que par « accord », je n’y vois qu’éventuellement une référence à l’émission et envoi de l’appel de fonds (que cela soit normal, légal, ou non, je n’ai pas commenté) et certainement pas au choix d’un devis.
C’est tout (n'y voyez pas autre chose)
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oldman24
Contributeur senior
France
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Posté - 13 août 2011 : 19:17:36
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Quelques intervenants se sont jetés sur mon post comme " la pauvreté sur le monde ".
Il n' y pas besoin de sortir d'une grande école pour savoir que le syndic est dans son tort.
Mais il faudrait chercher longtemps le texte qui permet de refuser ce qui est du au prestataire.
Mon propos n'a pas d'autre objet que celui "de ne pas se faire justice soi même ", car cela n'arrangerait rien.
Maintenant, il ne reste plus qu'à réfléchir sur la sanction qui s'impose au syndic, lequel n' a pas fait preuve de profesionnalisme à la hauteur !.
Souvent on sait qui on laisse. Mais on ne sait pas qui trouver pour le remplacer ? |
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Administrateur civil honoraire.
Ancien Combattant 39/45 |
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Édité par - oldman24 le 13 août 2011 19:20:11 |
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ainohi
Contributeur vétéran
2134 message(s)
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20
Posté - 13 août 2011 : 22:53:29
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citation: Initialement posté par oldman24
Quelques intervenants se sont jetés sur mon post comme " la pauvreté sur le monde ". Cela fait partie du jeu.
citation: Initialement posté par oldman24
Il n' y pas besoin de sortir d'une grande école pour savoir que le syndic est dans son tort.
Mais il faudrait chercher longtemps le texte qui permet de refuser ce qui est du au prestataire. Non, pas très longtemps. Il suffit de se référer à l'article 1998 du code civil : Le mandant est tenu d'exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné.
Il n'est tenu de ce qui a pu être fait au-delà , qu'autant qu'il l'a ratifié expressément ou tacitement.
Appliqué au cas traité, cela donne : le syndicat est tenu de payer l'entreprise à qui des travaux ont été commandés conformément aux décisions de travaux prises par l'assemblée générale, dans les limites d'un maximum de 4 000 € pour le bâtiment A et de 2 000 € pour le bâtiment B.
Il n'est tenu de payer des factures d'un montant supérieur qu'autant que l'assemblée générale, seule instance décisionnaire en copropriété, aura ratifié les dépassements.
Certes, vu du côté de l'entreprise, la chose est désagréable. Mais le code civil vient au secours de l'entrepreneur à l'article 1997 : Le mandataire qui a donné à la partie avec laquelle il contracte en cette qualité une suffisante connaissance de ses pouvoirs n'est tenu d'aucune garantie pour ce qui a été fait au-delà , s'il ne s'y est personnellement soumis.
Ce qui donne pour ce qui nous intéresse : le syndic, à moins de s'être engagé personnellement, n'a pas à garantir à l'entrepreneur le paiement de factures dépassant l'enveloppe décidée par l'assemblée générale s'il lui a donné connaissance de la teneur des décisions prises en assemblée générale. A contrario, le syndic n'ayant pas précisé à l'entrepreneur qu'il n'avait mandat que pour 4 000 € et 2 000 € y sera de sa poche si le montant des travaux excède ces montants.
Il n'est donc pas question de refuser à l'entrepreneur d'être payé mais de dire qu'il incombe au syndic de payer les dépenses qu'il a engagées au-delà de son mandat.
citation: Mon propos n'a pas d'autre objet que celui "de ne pas se faire justice soi même ", car cela n'arrangerait rien. Cet adage dit qu'un créancier n'a pas le droit de violer le domicile de son débiteur pour se saisir lui-même des meubles mais qu'il doit passer par une décision judiciaire et suivre les voies d'exécution définies par le loi. Il ne dit pas qu'on est obligé de payer n'importe quoi à la demande de n'importe qui et seulement ensuite de saisir le juge.
citation: Initialement posté par oldman24
Maintenant, il ne reste plus qu'à réfléchir sur la sanction qui s'impose au syndic, lequel n' a pas fait preuve de profesionnalisme à la hauteur !. Il n'y a pas à réfléchir longtemps. L'excédent est à la charge du syndic. Il est d'ailleurs assuré pour cela.
citation: Initialement posté par oldman24
Souvent on sait qui on laisse. Mais on ne sait pas qui trouver pour le remplacer ? Des syndics moins nuls que celui dont il est question, en cherchant bien, on en trouve. |
Édité par - ainohi le 13 août 2011 22:54:38 |
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